Решение по делу № 3а-132/2020 от 27.04.2020

К О П И Я

Дело №3а-132/2020

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

19 июня 2020 года                                     город Салехард

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Мочаловой Н.В.,

при секретаре Булатовой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Соловьева А.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Соловьев А.А. в лице представителя обратился к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по ЯНАО, департаменту имущественных отношений ЯНАО ГБУ ЯНАО, «Государственная кадастровая оценка» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, используемого по договору аренды, с кадастровым номером №, общей площадью 652 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и установлении её равной рыночной в размере 1 149 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 года;

и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 128 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, который используется для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности, и установлении её равной рыночной в размере 4 343 000 руб. по состоянию на 01.01.2020 года.

В обоснование указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 01.01.2019 года составила 2 227 271.12 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 01.01.2020 года составила 10 574 408.62 руб.. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как арендатора и пользователя земельными участками.

Департаментом имущественных отношений ЯНАО направлен отзыв на иск, в котором указано, что отчет о рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, просили назначить судебную оценочную экспертизу.

В судебное заседание административный истец и его представитель не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель департамента имущественных отношений ЯНАО Быков А.В. в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, ходатайство о назначении судебной экспертизы не поддержал.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по ЯНАО, администрации г. Новый Уренгой, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО в судебное заседание не явились.

Указанные лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, суд их явку обязательной не признавал, административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства, доводы, изложенные в заявлении и отзывах на него, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 652 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов придорожного сервиса, по договору аренды № НУ-111-19 от 20.04.2019 года (л.д. 11-17).

Согласно указанному договору аренды расчет арендной платы определен в соответствии с удельным показателем кадастровой стоимости земельного участка.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка № по состоянию на 01.01.2019 года составила 2 227 271.12 руб. (л.д. 11).

Также административный истец является пользователем земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 128 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на котором расположено здание, принадлежащее ему на праве собственности с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из Единого госреестра (л.д.19-20).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка № по состоянию на 01.01.2020 года составила 10 574 408.64 руб. (л.д. 21).

В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, а также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пунктов 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Административным истцом не представлен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, однако это не является основанием к отказу в удовлетворении административного иска в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости данного земельного участка по следующим основаниям.

Положениями ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Граждане, выступающие в качестве арендаторов земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также лица, фактически владеющие земельным участком в силу того, что на нем находятся принадлежащие им здание и сооружение, имеют самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Административный истец является фактическим пользователем земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект недвижимости, собственником помещения которого он является.

Отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает административного истца от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме этого, Соловьев А.А., являясь собственником помещения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ имеет преимущественное право получить в аренду или собственность земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. При этом арендные платежи за земельный участок, находящийся в публичной собственности, определяются в порядке, установленном нормативными актами исходя из его кадастровой стоимости.

Более того, в материалах дела имеется проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 25 февраля 2020 года между административным истцом и администрацией г. Новый Уренгой, не подписанный административным истцом.

Следовательно, административный истец обладает правом оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.

Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Как следует из отчета ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» № 1992-03-2020/М89 от 08.04.2020 года об оценке земельных участков рыночная стоимость составляет: земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 года - 1 149 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 года - 4 343 000 рублей (л.д. 22-56).

В силу статьи 12 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Отчет оценщика подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость.

Оценка была произведена в соответствии с ФСО № 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298, с ФСО № 3, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, с ФСО № 7, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2014 года № 611.

Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Так сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Как усматривается из отчета, оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, был мотивированно обоснован отказ от использования иных подходов к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

Так оценщик применил прямой сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов каждого объекта оценки взяты по 4 объекта, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились открытые источники о фактически совершенных сделках с аналогичными земельными участками, относящимися к категории земель населенных пунктов на территории г.г. Ноябрьска, Нового Уренгоя.

Как видно из отчета, объекты-аналоги соответствовали целевому назначению объекта оценки, оценщиком указаны источники информации по объектам-аналогам, с приведением характеристик объекта оценки и с согласованием результатов.

В расчет стоимости сопоставимых объектов оценщиком внесены корректировки, учитывающие отличие объекта оценки от объектов сравнения и влияющие на рыночную стоимость: на местоположение, на площадь объектов аналогов, на условия рынка, на иные параметры.

Возражения Департамента имущественных отношений ЯНАО округа относительно достоверности сведений в отчете оценщика подлежат отклонению.

В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов-аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, учитывалось назначение объектов-аналогов и объекта оценки. К отчету прилагаются материалы, содержащие сведения об использованных оценщиком объектах-аналогах.

Отчет оценщика позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание отчета не допускает неоднозначного толкования выводов оценщика.

Сомнений в обоснованности представленного отчета не имеется, при этом указание на недостоверность отчета не подтверждаются отчетом другого оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки, является субъективным голословным предположением. Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности представленного отчета оценщика.

Более того, различие между кадастровой и рыночной стоимостью составляет менее 3 раза (1.9 и 2.4 раз) не является существенной, укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения оценщика.

Таким образом, отчет основан на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного метода исследования, описание исследуемых объектов и объектов-аналогов и другие необходимые сведения, применены корректировки.

Данный отчет независимого оценщика суд принимает за основу при определении рыночной стоимости земельных участков, т.к. не представлены доказательства недостоверности либо несоответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Выводы, содержащиеся в отчете, не опровергнуты, доказательств иной величины рыночной стоимости суду не представлено. Сам факт отличия рыночной стоимости от кадастровой стоимости не является таким доказательством.

Поскольку кадастровая стоимость земельных участков, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, суд полагает заявленное требование подлежащими удовлетворению.

Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, и в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления либо в суд, либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела, административный истец обратился в суд 27.04.2020 года, соответственно эта дата и считается датой обращения с заявлением о пересмотре.

Руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Соловьева А.А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 652 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной в размере 1 149 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 года

и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 128 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 4 343 000 руб. по состоянию на 01.01.2020 года

с даты обращения административного истца в суд, т.е. с 27.04.2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судья                                      (подпись)                                      Н.В.Мочалова

Решение в окончательной форме изготовлено 23 июня 2020 года.