Решение по делу № 33-14444/2017 от 23.10.2017

Судья Панченко Н.В. Дело № 33-14444/2017 А-200г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 октября 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Гаус Т.И.

судей Елисеевой А.Л., Лоншаковой Е.О.

при секретаре Хорошевской О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гаус Т.И.

гражданское дело по иску Степанова Сергея Анатольевича к ПАО «Сбербанк России» о возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение, по встречному иску ПАО «Сбербанк России» к Степанову Сергею Анатольевичу о расторжении договора купли-продажи жилого помещения

по апелляционной жалобе Степанова С.А.

на решение Ачинского городского суда Красноярского края от 17 августа 2017 года, которым постановлено:

«Отказать в удовлетворении исковых требований Степанова Сергея Анатольевича к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» об обязании зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение квартиру <адрес>

Исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости от 26 декабря 2016 г., заключенный между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и Степановым Сергеем Анатольевичем, на квартиру <адрес>

Взыскать со Степанова Сергея Анатольевича в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» возврат государственной пошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Отменить после вступления решения суда в законную силу меры по обеспечению иска Степанова Сергея Анатольевича к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» об обязании зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение, принятые определением суда от 19.07.2017 г.

Снять запрет публичному акционерному обществу «Сбербанк России» совершать любые действия по отчуждению квартиры, расположенной по адресу: <адрес> а также запрет Ачинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю осуществлять регистрацию права собственности, любого перехода права собственности и иных вещных прав на указанный объект недвижимости».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Степанов С.А. обратился в суд с иском к ПАО «Сбербанк России» о возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение.

Требования мотивированы тем, что 26 декабря 2016 года между Степановым С.А. и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор купли-продажи № № квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Стоимость квартиры согласно п.2.1 договора составила 2 910 000 рублей. По условиям договора расчет за квартиру Степанов С.А. должен был произвести за счет собственных средств путем перечисления денежных средств продавцу в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора. Однако до настоящего времени истец расчет за квартиру не произвел в связи с финансовыми трудностями, но от исполнения своих обязательств он не отказывается, признает начисленную банком неустойку за нарушение исполнения обязательства в сумме 45 978 рублей, намерен оплатить имеющуюся задолженность сразу после государственной регистрации договора купли-продажи от 26 декабря 2016 года. Поскольку ПАО «Сбербанк России» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на приобретенную им квартиру, Степанов С.А. просил возложить на ПАО «Сбербанк России обязанность зарегистрировать переход права собственности на квартиру <адрес>

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд со встречным иском к Степанову С.А. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения.

Требования мотивированы тем, что 26 декабря 2016 года между банком и Степановым С.А. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> В соответствии с п.2.2 договора покупатель должен был оплатить продавцу за объект недвижимости 2 910 000 рублей путем перечисления указанной суммы на счет продавца в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора. До настоящего времени стоимость квартиры Степановым С.А. не оплачена. Данное нарушение условий договора купли-продажи является существенным, в настоящий момент имеются иные покупатели, желающие приобрести данный объект недвижимости на более выгодных условиях. ПАО «Сбербанк России» просил расторгнуть договор купли-продажи № № заключенный ПАО «Сбербанк России» со Степановым С.А. 26 декабря 2016 года, взыскать со Степанова С.А. расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе Степанов С.А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что отсутствие оплаты за объект недвижимости, приобретаемый по договору купли-продажи, не является препятствием для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в регистрирующем органе с обременением. Поскольку расторгать или изменять условия заключенного договора купли-продажи квартиры он не желает, при восстановлении материального положения намерен исполнить условия договора купли-продажи от 26 декабря 2016 года по оплате объекта невидимости, выводы суда о расторжении договора купли-продажи являются незаконными.

Проверив материалы дела, решение суда по доводам апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие Степанова С.А. и представителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, заслушав объяснения представителя ПАО «Сбербанк России» - Маркуса А.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательств.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ).

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1).В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п.3).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно абз. 4 п. 62 вышеназванного Постановления, рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче недвижимости и исполнение покупателем обязанности по её оплате.

Смысл названных правовых норм заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации перехода права собственности при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. При несоблюдении хотя бы одного условия договора сделку нельзя считать исполненной и совершенной в надлежащей форме. Государственная регистрация перехода права собственности при таких обстоятельствах будет умалять право одной из сторон, так как она лишится того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что квартира <адрес> общей площадью 115,3 кв.м, с 26 февраля 2016 года принадлежит на праве собственности ПАО «Сбербанк России». Право собственности зарегистрировано за банком в установленном законом порядке.

26 декабря 2016 года между ПАО «Сбербанк России» (продавец) и Степановым С.А. (покупатель) был заключен договор № №-продажи объекта недвижимости, по условиям которого продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 указанного договора стороны пришли к соглашению о том, что стоимость объекта составляет 2 910 000 рублей. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: сумма 2 910 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя, путем перечисления покупателем продавцу в течении 5 рабочих дней с даты подписания настоящего договора на счет, указанный в п.10.2.

Обязательства покупателя по оплате считаются исполненными с даты поступления денежных средств на счет продавца (п. 2.4 договора).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае просрочки покупателем платежа, указанного в п.2.1 договора, свыше 10 рабочих дней по истечении сроков, указанных п. 2.2 договора, продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата объекта. При этом договор считается расторгнутым с момента получения покупателем уведомления продавца об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора.

Судом первой инстанции установлено, что договор купли-продажи квартиры от 26 декабря 2016 года в части оплаты имущества покупателем Степановым С.А. исполнен не был, Степанов С.А. расчет по сделке не произвел, объект недвижимости по акту приема-передачи покупателю не передавался, право собственности Степанова С.А. на квартиру 35 <адрес> зарегистрировано.

28 июня 2017 года Степанову С.А. вручено уведомление ПАО «Сбербанк России» о расторжении в одностороннем внесудебном порядке договора купли-продажи от 26 декабря 2016 года, содержащее в себе требование о возврате объекта в течение 10 календарных дней с момента расторжения договора.

Разрешая требования Степанова С.А. о возложении на ПАО «Сбербанк России» обязанности зарегистрировать переход права собственности на квартиру <адрес> и встречные требования банка о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, суд первой инстанции исходил из того, что Степанов С.А. по своему усмотрению не исполнил сделку купли-продажи недвижимого имущества от 26 декабря 2016 года, в связи с чем у него отсутствует право требовать от продавца произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости.

Установив, что неполучение в течение длительного периода времени оплаты за отчуждаемую квартиру лишает продавца того, на что он в соответствии со ст. ст. 309,454 ГК РФ вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи, а именно на получение денежной суммы от покупателя, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что допущенное Степановым С.А. нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи от 26 декабря 2016 года в судебном порядке.

Выводы суда в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, положениям материального закона, подлежавшего применению, оснований для его признания необоснованным не имеется.

Довод апелляционной жалобы Степанова С.А. со ссылкой на ст. 551 ГК РФ, согласно которой в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, основан на неверном толковании норм права, поскольку исходя из положений указанной статьи суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости только в том случае, если установит, что стороны сделки исполнили все существенные условия договора, в том числе и по оплате отчуждаемого имущества.

Однако по делу установлен факт неоплаты покупателем продавцу стоимости квартиры, данное обстоятельство Степановым С.А. не оспаривается.

Доводы Степанова С.А. со ссылкой на его тяжелое материальное положение, в силу которого он лишен возможности произвести оплату по договору купли-продажи от 26 декабря 2016 года, не могут являться основанием к отмене решения суда и удовлетворении заявленных им требований, о чем просит заявитель жалобы, поскольку в силу норм гражданского законодательства обязательства по договору должны исполняться надлежащим образом.

Не могут повлечь отмену решения суда и доводы апелляционной жалобы Степанова С.А. о том, что в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, тогда как он не намерен расторгать или изменять условия заключенного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут также по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Так как нарушение условий договора в части оплаты стоимости квартиры со стороны покупателя является существенным, в результате длительного неисполнения Степановым С.А. обязательств по оплате приобретаемого жилого помещения продавец ПАО «Сбербанк России» в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, выводы суда о необходимости расторжения договора купли-продажи от 26 декабря 2016 года по требованию продавца являются законными и обоснованными.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а решение принято судом при правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 330 ГПК РФ основания для отмены состоявшегося по делу судебного решения.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ачинского городского суда Красноярского края от 17 августа 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Степанова С.А. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: