Решение по делу № 2-239/2020 от 01.11.2019

№ 2-239/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2020 года г. Оренбург

Центральный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Андроновой А.Р.,

при секретаре Кабировой Р.Р.,

с участием истцов (ответчиков по встречному иску) Ушакова В.В., Ушаковой Н.Г., их представителя Тингаева Д.Н., действующего на основании доверенностей от 03.10.2020,

представителей ответчика Глубокой В.Д. и Даминова Д.Д., действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ушакова В.В., Ушаковой Н.Г. к ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, убытков, неустойки, компенсации морального вреда,

и по встречному иску ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» к Ушакову В.В., Ушаковой Н.Г. о прекращении права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Ушаков В.В., Ушакова Н.Г. обратились в суд с иском, указывая, что 29.05.2014 между ними и ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома № от 29.05.2014, по условиям которого продавец обязуется в будущем продать покупателям жилой дом, который должен был быть построен в соответствии с проектной документацией, общей площадью 152,64 кв.м. на земельном участке по адресу: <адрес>, который находится в границах земельных участков, предоставленных застройщику для комплексного освоения территории на основании договоров аренды № от 16.01.2008 и № от 19.06.2009. Во исполнение данного договора после окончания ООО «Экодолье Оренбург» строительства, 19.12.2014 сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома № по приобретению в совместную собственность покупателей жилого дома -одноэтажное отдельное стоящее здание, предназначенное для проживания одной семьи, общей площадью 153,70 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>. Жилой дом расположен на придомовом участке с кадастровым номером №, общей площадью 864 кв.м. Цена жилого дома составила 5765347,85 рублей, из которых: 1315347,85 рублей собственные средства покупателей, 4450000 рублей - кредитные средства, предоставляемые по кредитному договору № от 18.12.2014, заключенному Ушаковыми с ПАО Сбербанк, который являлся и залогодержателем вышеуказанного жилого дома в обеспечение исполнения заключенного кредитного договора.

19.12.2014 вышеуказанный жилой дом был передан покупателям по акту приема-передачи, при приемке дома производился лишь визуальный осмотр, однако впоследствии, после приобретения жилого дома, в нем были выявлены многочисленные недостатки, которые подтверждены заключением экспертизы ООО «Диос-1», выполненной по инициативе Ушаковых, препятствующие его использованию, которые на протяжении длительного времени не устранялись, либо проявлялись вновь после их устранения, а также по результатам обследования, полученного истцами в декабре 2018 года, было выявлено несоответствие жилого дома проектной документации и установлено наличие существенных недостатков, обусловленных нарушениями, допущенными в ходе строительства и угрожающие жизни и здоровью ввиду аварийности основных конструкций объекта.

В период с 2015 по 2018 годы Ушаковы более 10 раз письменно и устно обращались к ответчику по поводу неоднократного выявления недостатков в доме, ответчиком неоднократно осматривался дом, впоследствии ими была проведена экспертиза экспертами ООО «Центр экспертиз, оценки и кадастра», было предложено устранить выявленные недостатки, но истцы отказались в связи с сомнениями в объективности и правильности проведенной ответчиком экспертизы. В указанном доме истцы не проживают до настоящего времени, однако вынуждены нести расходы по содержанию домовладения.

26.06.2015 Ушаковы по договору купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности № №, приобрели у администрации МО Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области в собственность земельный участок под данным жилым домом, общей площадью 864 кв.м., право собственности на который зарегистрировано в Управлении Росреестра по Оренбургской области.

16.01.2019 в адрес ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» истцами была направлена претензия с требованиями о расторжении договора купли-продажи жилого дома № и уплаты 10065347,85 рублей, из которых: 5 765 347,85 рублей - стоимость договора купли-продажи, 1 500000 рублей - стоимость земельного участка и гаража, расположенного на нем, 2800000 рублей - стоимость неотделимых улучшений жилого дома, а также стоимость инженерных коммуникаций, дополнительно проведенных покупателями после приобретения жилого дома. 19.06.2019 между истцами и ответчиком было достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого дома № от 19.12.2014, по условиям которого ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» выплачивает истцам денежные средства в размере 5768115,85 рублей, уплаченных истцами по договору купли-продажи от 19.12.2014, оставшаяся часть требований удовлетворена не была. В связи с нарушением сроков удовлетворения требований, установленных ст.21 ФЗ «О Защите прав потребителей» и в соответствии с п.5 ст.13 ФЗ «О Защите прав потребителей» в добровольном порядке обязан был выплатить неустойку в размере 5765347,85 рублей.

Кроме того, ссылаясь на неразрывность судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости, вместе с изменением права на земельный участок у истцов, изменилась и цена товара, стоимость которого должна была учитываться при возврате денежных средств продавцом. Поскольку в соответствии с отчетом от 23.10.2019 стоимость земельного участка под жилым домом составляет 1370000 рублей, указанную стоимость считает, что ответчик должен выплатить.

Помимо этого, в период с 2015 по 2016 года истцы понесли расходы на строительство гаража и входного крыльца, затраты составили 1617851,66 рубль, также осуществлялись работы по благоустройству земельного участка: завозился чернозем, ПГС, выровнен грунт, посажены елки, на сумму 60000 рублей, проводилась газификация дома, проводилось электричество. Поскольку требования истца о взыскании убытков не были добровольно удовлетворены ответчиком по претензии от 16.01.2019, следовательно, подлежит взысканию неустойка от суммы убытков 2030450,74 рублей, что составляет цену товара, то есть 5765347,85 рублей.

Истцы Ушаков В.В. и Ушакова Н.Г. просили суд взыскать с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» сумму 14931146,44 рубль, из которых:

- 5765347,85 рублей - неустойка в связи с неисполнением требования о возврате денежных средств, уплаченных за дом;

- 5 765 347,85 рублей - неустойка в связи с неисполнением требования о возмещении убытков;

- 1370000 рублей - стоимость земельного участка с кадастровым номером №;

- 2030450,74 рублей - убытки в виде произведенных истцом улучшений - строительство гаража, дома, благоустройство земельного участка;

- 500000 рублей - компенсация морального вреда;

- штраф на основании ст. 13 Закона о Защите прав потребителей;

- 60000 рублей - расходы по оплате государственной пошлины;

- разницу в стоимости между ценой товара, установленной договором, и ценой соответствующего товара на момент вынесения судом решения на основании ст. 24 Закона о Защите прав потребителей.

Впоследствии Ушакова Н.Г. и Ушаков В.В. на основании судебной экспертизы уточнили исковые требования, окончательно просили суд взыскать:

- разницу в стоимости жилого дома, установленной договором и ценой на дату производства экспертизы в размере 1771655,35 рублей, из расчета 7537003,20 рублей (стоимость дома без учета 20% корректировки на техническое состояние примененное экспертом) – 5765347,85 рублей;

- 211622 рубля - стоимость затрат на улучшение дома и строительство гаража с учетом судебных экспертиз за вычетом выплаченных ответчиком сумм;

- рыночную стоимость земельного участка площадью 864 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1435292 рубля;

- компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей;

- неустойку за неисполнение требований о возврате денежных средств, уплаченных за дом, исходя из даты претензии от 14.05.2019, полученной ответчиком 15.05.2019, что составляет 1326666,45 рублей, из расчета 23 дня просрочки (с 28.05.2019 по 19.06.2019) *1%*5768115 рублей;

- неустойку за неисполнение требования о возмещении убытков в виде стоимости произведенных улучшений за период с 28.05.2019 по 08.10.2020 в размере 9895616,91 рублей, с учетом частичной выплаты ответчиком;

- штраф в размере 50% от взысканной судом суммы;

- расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000 рублей;

- расходы по оплате судебной экспертизы № № от 29.07.2020 в размере 39508 рублей.

Ответчик ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» обратился в суд со встречным исковым заявлением к Ушаковой Н.Г., Ушакову В.В. о прекращении права собственности и признании права собственности, указав, что вступившим в законную силу 13.02.2020 решением Оренбургского районного суда Оренбургской области на Ушакова В.В. и Ушакову Н.Г. возложена обязанность возвратить жилой дом ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик». 07.05.2020 за ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» зарегистрировано право собственности на жилой дом на основании вышеуказанного судебного акта. Таким образом, считает, что на основании вступившего в законную силу судебного акта Ушаковы утратили право на спорный земельный участок, в связи с чем, подлежат применению нормы ст. 35 ЗК РФ, ст. ст. 273, 552, 272, 235 ГК РФ. Кроме того, указывает, что Ушаковыми при выкупе земельного участка у администрации было оплачено 766 рублей и государственная пошлина для оформления в размере 2000 рублей, которые полностью выплачены Ушаковым 19.06.2019. Просят прекратить право собственности Ушаковой Н.Г., Ушакова В.В. на земельный участок площадью 864 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и признать право собственности на указанный земельный участок за ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик».

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, были привлечены администрация МО Оренбургский район Оренбургской области, ПАО Сбербанк, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области.

В судебном заседании истцы Ушакова Н.Г., Ушаков В.В., их представитель Тингаев Д.Н. поддержали заявленные уточненные исковые требования, просили полностью удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Считают, что ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» нарушило права потребителей, поскольку реализовали жилой дом, построенный с существенными недостатками и только после неоднократных претензий, нарушив 10-дневный срок, произвели выплату стоимости дома по договору купли-продажи от 19.12.2014. Считают, что с ответчика подлежит взысканию на основании ст. 24 Закона о защите прав потребителей разница в стоимости жилого дома, установленной договором и ценой на дату производства экспертизы, при этом не имеет значения, что в настоящее время ответчик не реализует аналогичные дома, при этом просят не применять примененную экспертом корректировку на техническое состояние дома в размере 20%, поскольку дом приобретался без указания на его «неудовлетворительное состояние». Также считают, что при определении стоимости неотделимых улучшений нет оснований для исключения сметной прибыли и НДС из расчета стоимости, поскольку для выполнения строительных работ были привлечены третьи лица - различные специализированные организации, поэтому считать, что работы выполнялись хозяйственным способом, не имеется. При этом просили суд учесть, что период неустойки ими рассчитан с даты подачи претензии от 15.05.2019, с требованиями о взыскании разницы между ценой товара на основании ст. 24 Закона о защите прав потребителей истцы ранее к ответчику не обращались. Со встречным исковым заявлением не согласились, пояснив, что после произведенной им выплаты рыночной стоимости земельного участка, они добровольно передадут его в собственность ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик», а поскольку до настоящего времени денежные средства ими не получены, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Представители ответчика ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» Глубокая В.Д. и Даминов Д.Д. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, пояснив, что основанием для предъявления иска стало требование истца об отказе от исполнения договора купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес> от 19.04.2014 в связи с ненадлежащим качеством товара. Требования о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителей о возврате уплаченной за жилой дом не подлежат удовлетворению, поскольку в соответствии со ст.22 ФЗ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требований о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации подлежат удовлетворению продавцом в течение 10 дней со дня предъявления соответствующего требования. За нарушение указанного срока, продавец уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере 1% цены товара. Вместе с тем, ответчиком было допущено нарушение такого срока по вине самих потребителей. Так, вступившим в законную силу 13.02.2020 решением Оренбургского районного суда Оренбургской области установлено, что 16.01.2019 истцами была предъявлена претензия, которая содержала одновременно несколько требований: о возврате уплаченной за жилой дом суммы в размере 5765347,85 рублей, компенсации стоимости земельного участка и расположенного на нем гаража в размере 1500000 рублей, компенсации стоимости неотделимых улучшений и стоимости инженерных коммуникаций в размере 2800000 рублей. Учитывая, что требование было направлено без каких-либо подтверждений требуемой суммы, 17.01.2019 ответчик предложил предоставить дополнительные документы в обоснование требуемой суммы, такое требование было получено истцами 18.01.2019. Ответчиком 07.02.2019 было получено письмо от истцов от 29.01.2019, в котором они сообщили, что в ближайшее время подготовят расчеты и документы в обоснование своих требований. Между тем, доказательств, подтверждающих размер неотделимых улучшений, произведенных в жилом доме, а также стоимость земельного участка истцами представлено не было. Вместо этого, 15.05.2019 истец Ушакова Н.Г. направила в адрес ответчика повторную претензию. Учитывая, что истцы уклонялись от предоставления сведений для разрешения их требований, ответчиком было принято решение удовлетворить ее только в части возврата стоимости жилого дома, однако для выплаты суммы только Ушаковой Н.Г. необходимо было получение согласия на это от другого собственника – Ушакова В.В., которое было получено 19.06.2019. Кроме того, при предъявлении требований истцы не указывали платежные реквизиты для выплаты суммы, что лишило ответчика своевременно исполнить требование потребителей. Для этого ответчикам было предложено представить банковские реквизиты для получения суммы, которые были получены ответчиком 11.06.2019. Поэтому 19.06.2019 в пользу истцов была перечислена сумма в размере 5765347,85 рублей за жилой дом. 17.10.2019 ответчиком было получено экспертное заключение № № от 09.10.2019, согласно которому стоимость неотделимых улучшений жилого дома с пристроенным гаражом составила 663979 рублей. 06.11.2019 ответчик, действуя добросовестно, выплатил истцам указанную сумму в равных долях. При таких обстоятельствах, взыскание неустойки, предусмотренной ст.23 Закона «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истцов невозможно и будет являться незаконным. Что касается взыскания с ответчика рыночной стоимости земельного участка, считает данное требование не подлежащим удовлетворению, поскольку истцам в силу закона не принадлежит часть земельного участка, расположенная под жилым домом, поскольку в силу закона право собственности на такую часть перешло к ответчику и установлено вышеназванным вступившим в законную силу судебным актом. При таких обстоятельствах, истцы вправе требовать только стоимость оставшейся части земельного участка. Однако считает, что уплате истцам подлежит только стоимость, фактически затраченная ими на его приобретение. Фактические убытки истцов, возникшие в связи с приобретением земельного участка, составили уплаченную ими сумму в бюджет муниципального образования. По имеющейся у ответчика информации стоимость участка составила 766 рублей и государственная пошлина, уплаченная для его оформления - 2000 рублей. 19.06.2019 ответчик выплатил указанную сумму истцам, включив ее в сумму возврата стоимости жилого дома. Взыскание требуемой истцами суммы в качестве упущенной выгоды также невозможно в связи с тем, что истцы приобретали его по государственной стоимости для личных, бытовых нужд, а не в целях извлечения прибыли, рыночная стоимость земельного участка не может быть положена в основе определения размера упущенной выгоды и применяться при рассмотрении настоящего спора. При таких обстоятельствах, просит требования о взыскании стоимости земельного участка оставить без удовлетворения. Требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений не подлежит удовлетворению, так как из заключения судебной экспертизы следует, что стоимость строительно-монтажных работ, выполненных в жилом доме истцами, составляет 396587 рублей, стоимость работ по возведению гаража - 542173 рубля. Вместе с тем названное заключение не может быть положено в основу решения, поскольку истцы поясняли, что произвели работы хозяйственным способом, следовательно, из расчетов подлежат исключению накладные расходы, сметная прибыль, НДС, налоговые и иные платежи при расчете фонда труда. Требования о взыскании компенсации морального вреда являются производными требованиями в силу законодательства о защите прав потребителей и на основании изложенного удовлетворению не подлежат. Требования о взыскании штрафа удовлетворению не подлежат, поскольку ответчик, действуя разумно и добросовестно удовлетворил требования потребителей и выплатил истцам как стоимость жилого дома, так и стоимость неотделимых улучшений и стоимость земельного участка, поэтому просил в иске полностью отказать. В случае установления нарушения прав истцов, просил суд к штрафным санкциям применить положения ст. 333 ГК РФ. Встречные исковые требования просили удовлетворить, поскольку стоимость земельного участка истцам выплачена, а домовладение находится в их собственности.

Представитель третьего лица администрации МО Оренбургского района Оренбургской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, в заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие, решение принять на усмотрение суда с учетом представленных доказательств.

Представители третьих лиц ПАО Сбербанк, Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

От ПАО Сбербанк имеется отзыв (т. 2 л.д. 186), согласно которому задолженность Ушаковой Н.Г. перед ПАО Сбербанк по кредитному договору № от 18.12.2014 отсутствует, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав мнение сторон, изучив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено и это подтверждается материалами дела, что 29 мая 2014 года между Ушаковой Н.Г., Ушаковым В.В. и ООО «Экодолье Оренбург» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома №, согласно которому продавец и покупатели обязуются на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, заключить в будущем основной договор, предметом которого является купля-продажа жилого дома, являющегося неотъемлемым элементом коттеджного поселка с развитым комплексом инженерно-коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, право доступа (и подключения) к которой покупатели приобретают с момент государственной регистрации права общей совместной собственности покупателя на жилой дом и при соблюдении условий основного договора и требований законодательства Российской Федерации.

Согласно п. 2.3 договора, в целях обеспечения исполнения покупателем обязательства по заключению основного договора покупатель обязуется перечислить на расчетный счет продавца обеспечительный платеж в размере и на условиях, предусмотренных ст.4 настоящего предварительного договора.

В соответствии с п.3.1.3 договора, цена продажи жилого дома будет составлять сумму 5675700 рублей.

Согласно п.3.7, стороны предварительного договора обязуются подписать основной договор в течение 203 календарных дней с момента подписания настоящего предварительного договора, но в любом случае не позднее 18.12.2014.

19 декабря 2014 года между Ушаковой Н.Г., Ушаковым В.В. и ООО «Экодолье Оренбург» был заключен договор купли-продажи жилого дома №, согласно которому продавец обязуется передать в общую совместную собственность покупателей отдельно стоящий жилой дом, являющийся неотъемлемым элементом коттеджного поселка с развитым комплексом инженерно-коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, право доступа (и подключения) к которой покупатели приобретают с момента государственной регистрации права собственности покупателей на жилой дом, а также с расположенными на придомовом участке внутриплощадочными инженерными сетями, полностью обеспечивающими техническую возможность присоединения жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения, непосредственно используемыми в процессе электро-, тепло- газо-, водоснабжения и водоотведения, а покупатели обязуются принять и оплатить его в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно п. 1.2 договора, жилой дом имеет следующие характеристики: адрес объекта: <адрес>, количество этажей: одноэтажное, общая площадь: 153,70 кв.м., кадастровый номер №. Технические параметры жилого дома приведены в приложении № 2 к договору и составляют неотъемлемую часть настоящего договора.

Жилой дом расположен на придомовом участке с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок под отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем два, предназначенный для проживания одной семьи, общей площадью 864 кв.м. (п. 1.3 договора).

Жилой дом передается покупателям в таком состоянии и в таком виде, которые обеспечивают, при условии соблюдения покупателями положений ст.5 договора, возможность беспрепятственного приема коммунальных ресурсов и потребления коммунальных услуг. Отделимые и неотделимые улучшения жилого дома (включая выполнение дополнительных (отделочных) работ, установку оборудования и пр.) каким-либо образом имеющие технические параметры жилого дома, указанные в приложении № 2 к договору, осуществляются на основании отдельного соглашения покупателей с третьими лицами, если договоренность об ином не будет достигнута между сторонами (п. 1.4 договора).

На придомовом участке, на котором расположен жилой дом, находятся объекты внутриплощадочной инженерной сети, как указано в Приложении №2 (п. 1.5 договора).

Согласно п. 1.6 договора, объекты инфраструктуры и благоустройства, которые будут расположены на территории коттеджного поселка, указаны в градостроительной документации - Проекте планировки территории, утвержденном Постановлением администрации муниципального образования <данные изъяты> сельсовет Оренбургского района Оренбургской области.

Права на придомовой участок передаются покупателям в порядке, предусмотренном ст. 7 договора (п. 1.7 договора).

Согласно п.п. 1.8, 1.9 договора, продавец, действуя от своего имени, в своих интересах и за свой счет как собственник жилого дома, подтверждает право собственности на жилой дом предоставлением покупателям копии свидетельства о государственной регистрации права № от 22.10.2014, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора, лиц зарегистрированных и проживающих в отчуждаемом жилом доме нет.

Согласно п. 2.1 договора, цена жилого дома, подлежащего передаче по настоящему договору, составляет 5765347,85 рублей.

Денежная сумма, указанная в настоящем пункте формируется покупателями: за счет собственных средств в размере 1315347,85 рублей и кредитных денежных средств, предоставляемых покупателям ОАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от 18.12.2014 в размере 4450000 рублей под 13% годовых на срок 180 месяцев, считая с даты его фактического предоставления, на приобретение жилого дома.

Согласно п.2.3 договора, в цену жилого дома не входит стоимость отделимых и (или) неотделимых улучшений жилого дома, не указанных в приложении № 2 к договору (включая отделочные работы: создание внутридомовой инженерной разводки, установка оборудования), которые могут быть осуществлены покупателями на основании отдельного соглашения с третьими лицами.

В соответствии с п.3.1 договора, жилой дом по своим качественным, техническим и иным характеристикам соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических норм и правил, технических регламентов, проектной документации. Технические и иные характеристики жилого дома указаны в приложении № 2. Свидетельством качества жилого дома, соответствия его требованиям нормативных правовых и технических актов, является разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, выданное в установленном законодательством РФ порядке.

Согласно п.3.4 договора, жилой дом передается без внутренней отделки. Покупатели не вправе требовать от продавца передачи жилого дома с внутридомовой разводкой водопровода и канализации и установленными сантехприборами, санфаянсом для ванных (туалетных) комнат (ванны, раковины, мойки, унитазы, смесители) и кухни (электрические и газовые плиты, мойки) с внутридомовой разводкой труб отопления жилого дома, а также с межкомнатными дверями, с внутренней электроразводкой, с установкой оконечных устройств и светильников. Технические параметры жилого дома указаны в приложении №2 к договору.

В соответствии с п. 8.4.2 договора, гарантийный срок на жилой дом составляет 2 года с даты подписания сторонами акта приема-передачи жилого дома.

19.12.2014 между Ушаковой Н.Г., Ушаковым В.В. и ООО «Экодолье Оренбург» был составлен и подписан акт приема-передачи жилого дома.

После приобретения жилого дома Ушаковыми были выявлены многочисленные существенные недостатки, препятствующие его использованию, в связи с чем, с 2015 по 2018 года Ушаковы неоднократно обращались с заявлениями и претензиями в ООО «Экодолье Оренбург» для устранения выявленных недостатков.

16.01.2019 от Ушаковой Н.Г. и Ушакова В.В. в адрес ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» поступила претензия о расторжении договора купли-продажи жилого дома и возврате уплаченной суммы в размере 5765347,85 рублей, компенсации стоимости земельного участка и гаража, расположенного на нем, в размере 1 500 000 рублей, компенсации неотделимых улучшений жилого дома, а также стоимости инженерных коммуникаций в размере 2800000 рублей со ссылкой на существенные недостатки жилого дома.

15.05.2019 ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» получена от Ушаковых повторная претензия, в которой они просили расторгнуть договор купли-продажи жилого дома № от 19.12.2014 года и принять по акту приема-передачи объект недвижимого имущества (вместе с неотделимыми улучшениями), являющийся предметом вышеуказанного договора, а также земельный участок вместе с пристройками и инженерными коммуникациями, на котором располагается жилой дом. Возвратить покупателям уплаченную ими за жилой дом по договору купли-продажи денежную сумму в размере 5765347,85 рублей, компенсировать покупателям стоимость земельного участка и гаража, расположенного на нем, в общем размере 1500000 рублей. Компенсировать покупателям неотделимые улучшения жилого дома, а также стоимость инженерных коммуникаций, дополнительно проведенных покупателями после приобретения жилого дома, в общем размере 2800000 рублей.

19.06.2019 ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» перечислило в пользу Ушаковой Н.Г. денежные средства в размере 5768115 рублей, что подтверждается платежным поручением №.

В адрес Ушаковых ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» направили письмо от 27.06.2019, в котором указано, что произведен возврат денежных средств в связи с расторжением договора купли-продажи № от 19.12.2014 (платежное поручение № от 19.06.2019) в сумме 5768115 рублей и передано соглашение от 19.06.2019 о расторжении договора купли-продажи жилого дома №. Учитывая, что денежные средства за расторжение договора купли-продажи получены, а соглашение о расторжении не подписано, требуют в течение 7 календарных дней с момента получения настоящего требования передать жилой дом, ключи и подписанное соглашение о расторжении, а также 15.07.2019 прибыть в МФЦ Оренбургского района для подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом.

Однако, требования застройщика Ушаковыми выполнены не были, ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» обратились с иском в суд.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 11 ноября 2019 года исковые требования ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» к Ушаковой Н.Г., Ушакову В.В. о прекращении права собственности на жилой дом и истребовании имущества были удовлетворены. Прекращено право собственности Ушаковой Н.Г., Ушакова В.В. на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и истребован из владения Ушаковой Н.Г., Ушакова В.В. указанный жилой дом. Решение суда является основанием для исключения из ЕГРН записи о регистрации права собственности Ушаковой Н.Г. и Ушакова В.В. на спорный жилой дом.

Апелляционным определением Оренбургского областного суда от 13.02.2020 решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 11.11.2019 изменено, абзацы 2 и 3 резолютивной части решения изложены в следующей редакции: «Обязать Ушакова В.В., Ушакову Н.Г. возвратить жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> в собственность ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик». В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Ушакова В.В. - без удовлетворения.

Согласно ч.1 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГПК РФ.

В настоящее время решение Оренбургского областного суда от 13.02.2020 исполнено, согласно выписке из ЕГРН 07.05.2020 проведена государственная регистрация права собственности за ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Определением суда по ходатайству сторон для разрешения настоящего дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта № от 29.07.2020, составленного экспертом Михайловым Е.В., при ответе на первый вопрос указано, что в ходе сравнительного анализа перечня указанных в материалах дела работ с фактически выполненными на объекте, экспертом определены виды, перечень и объемы выполненных строительно-монтажных и ремонтных работ, проведенных в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Перечень заявленных работ и фактически выполненные: строительство крыльца, газификация, электроснабжение, отопление, водоснабжение, водосточная система, штукатурка внутренних стен, подшивка потолков досками обшивки, подшивка потолка ГКЛ, устройство кирпичных столбов. Работы по электроснабжению носят скрытый характер, в связи с чем, расчет объемов и стоимости данных работ не представился возможным. Работы по установке котла, радиаторов, унитаза и раковины не включены в объем работ связанных с созданием неотделимых улучшений в связи с тем, что имеют признаки отделимых улучшений (разъемные соединения, могут быть демонтированы и использованы повторно). Работы по прокладке трубопроводов водоснабжения, отопления, канализации и устройству водосточной системы в результате монтажа приняли уникальные характеристики, в связи с чем в случае демонтажа не могут быть использованы в полном объеме повторно. Данные работы относятся к неотделимым улучшениям. Стоимость строительно-монтажных работ, которые были выполнены в домовладении, расположенном по адресу: <адрес> и явились в результате неотделимыми улучшениями в ценах на дату производства экспертизы составляет 396587 рублей.

По второму вопросу экспертом указано, что исследуемый гараж является капитальным, пристроенным к домовладению. Имеет правильную прямоугольную форму в плане - 9,85 х 4,0м. Фундамент - буронабивные сваи с ростверком из железобетона. Наружные стены двухслойные выполнены из легкобетонных блоков и облицованы кирпичом. Внутренние стены из легкобетонных блоков. Перекрытие деревянное утепленное с подшивкой потолка досками обшивки. Скатная крыша из металлочерепицы по деревянным конструкциям ориентирована в сторону соседнего домовладения. Оконные проемы из ПВХ конструкций. Ворота секционные (с ручным управлением). Дверь металлическая. Стоимость работ по возведению гаража с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в ценах на дату производства экспертизы составляет 542173 рубля.

На третий вопрос эксперт указал, что на момент натурного осмотра земельный участок частично находился под покровом снега. Насаждения на земельном участке на момент натурного осмотра отсутствовали (насаждения за территорией/границей земельного участка исследованию не подвергались). Объем работ и материала по завозу грунта и планировке территории (в том числе факт выполнения данных работ) на дату натурного осмотра определить не представляется возможным.

Рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на дату производства экспертизы составляет 1435292 рубля.

Рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на дату производства экспертизы составляет 6280836 рублей.

В судебном заседании по ходатайству сторон был опрошен эксперт Михайлов Е.В., который пояснил, что им проводилась в рамках настоящего гражданского дела судебная строительно-техническая экспертиза, был осмотрен объект исследования по адресу: <адрес>. При осмотре объекта он визуально определил отсутствие укладки утеплителя, кирпичную кладку никто не разбирал, согласие собственника на разбор стен не было, в связи с чем, утеплитель не был принят при расчете стоимости неотделимых улучшений, также с достоверностью он не смог посчитать расходы по электроснабжению, поскольку все работы носят скрытый характер, но в доме действительно электричество имеется, он как эксперт может высчитать только условную стоимость работ по электроснабжению. Определить работы, выполненные истцом по благоустройству земельного участка, не представилось возможным, поскольку какие-либо документы на эти работы Ушаковы не предоставили, также визуально он определил, что каких-либо насаждений на земельном участке нет, в данном случае, если бы и не было снежного покрова - это не повлияло бы на выводы, указанные в заключении по третьему вопросу. Также эксперт подтвердил, что при расчете неотделимых улучшений им учитывались накладные расходы, счетная прибыль, налог на добавленную стоимость, налоговые и иные платежи при расчете фонда оплаты труда, поскольку считает, что в данном случае не имеет значения как построен объект - хозяйственным способом или с привлечением специализированных организаций, другой вопрос на разрешение эксперта судом не ставился.

По ходатайству сторон определением суда была назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено тому же эксперту Самарской лаборатории судебной экспертизы (Оренбургский филиал) Михайлову Е.В. с дополнительным осмотром объекта исследования.

Согласно дополнительному заключению эксперта № № от 05.10.2020, стоимость строительно-монтажных работ по электроснабжению, которые были выполнены в домовладении, расположенном по адресу: <адрес> составляет 52511 рублей. Стоимость строительно-монтажных работ, которые были выполнены в данном домовладении, и явились в результате неотделимыми улучшениями без учета накладных расходов, сметной прибыли, налога на добавленную стоимость, налоговых и иных платежей при расчете фонда оплаты труда составляет 286021 рубль. Стоимость строительно-монтажных работ по возведению гаража с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № без учета накладных расходов, сметной прибыли, налога на добавленную стоимость, налоговых и иных платежей при расчете фонда труда составляет 441239 рублей.

В ответе на четвертый вопрос, эксперт указал, что корректировка «на неудовлетворительное состояние домовладения» была им применена с целью уравнять стоимость объектов аналогов и стоимость объекта оценки по техническому состоянию с точки зрения проведенного ремонта. Все аналоги являются домами с готовым завершенным ремонтом и пригодными к проживанию в отличие от оцениваемого, в связи с чем, и была применена данная корректировка. Определение рыночной стоимости спорного жилого дома на дату производства экспертизы без учета корректировки на неудовлетворительное состояние домовладения является некорректным, ввиду неверного толкования сторонами данной корректировки в рамках первичной экспертизы.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ, то есть наряду с другими доказательствами. По смыслу положений статьи 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Экспертное заключение должно быть оценено с точки зрения его полноты, обоснованности и достоверности в соответствии с другими доказательствами по делу.

При таком положении суд может отвергнуть заключение экспертизы в том случае, если это заключение явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы каждое в отдельности и все они в своей совокупности бесспорно подтверждали бы наличие обстоятельств, не установленных экспертным заключением, противоречащих ему.

Оценивая всю совокупность доказательств, представленных сторонами и исследованных в судебном заседании, суд полагает возможным принять в качестве доказательства первичное и дополнительное экспертное заключение эксперта ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы Михайлова Е.В., поскольку при проведении исследования экспертом были изучены все материалы дела, произведен осмотр объекта исследования.

Заключение эксперта Михайлова Е.В. соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованные правовые акты и литературу, ответы на поставленные судом вопросы являются обоснованными, ясными и полными.

Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы.

Экспертиза проведена в соответствии со ст.ст. 79-84 ГПК РФ, оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется.

Какие-либо обоснованные доводы и возражения по заключению судебной экспертизы сторонами суду не представлено. Надлежащих доказательств, указывающих на недостоверность проведенных экспертиз, либо ставящих под сомнение их выводы, суду представлено не было, в связи с чем, оснований для назначения повторной либо вновь дополнительной экспертизы, как об этом ходатайствовали Ушаковы, не имеется.

Рассматривая требования Ушаковой Н.Г. и Ушакова В.В. о взыскании стоимости неотделимых улучшений при строительстве гаража и дома, требования относительно работ по благоустройству земельного участка истцы не поддержали, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу ст. 1104, ст. 1105 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Согласно ст.469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 (в ред. от 18.03.2019г.) «О защите прав потребителей», потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В судебном заседании установлено, что поскольку жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> возвращен в собственность ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик», следовательно, с ответчика подлежат взысканию в пользу Ушаковых понесенные ими затраты на улучшение спорного жилого дома и строительство гаража, стоимость которых установлена судебными первичной и дополнительной экспертизой, что составляет: 396587 рублей (работы по жилому дому)+ 542173 рубля (стоимость работ по возведению гаража)+ 51511 рублей (работы в доме по электроснабжению) = 991271 рубль.

На основании экспертного заключения № № от 09.10.2019 ООО «Альянс судебных экспертов», составленного по инициативе ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик», ответчики добровольно выплатили стоимость неотделимых улучшений объекта: индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 663979 рублей. Указанная сумма была выплачена Ушаковой Н.Г. и Ушакову В.В. согласно платежным поручениям № от 06.11.2019.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего дела согласно представленным платежным поучениям № от 08.10.2020 ответчик выплатил Ушаковой Н.Г. и Ушакову В.В. компенсацию расходов за неотделимые улучшения в размере 115792 рубля.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу Ушаковых недоплаченная часть стоимости затрат в размере 211622 рубля, из расчета: 991271 рубль - 66 3857 рублей - 115792 рубля.

Доводы представителя ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» о том, что в данном случае при проведении строительно-монтажных работ и при строительстве гаража не следует учитывать накладные расходы, счетную прибыль, НДС, налоговые и иные платежи при расчете фонда оплаты труда, основан на неверном толковании закона. Кроме того, в судебное заседание Ушаковыми были представлены часть сохранившихся документов, подтверждающих, что объекты были построены не хозяйственным способом, а с привлечением для выполнения работ третьих лиц и специализированных организаций.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что также подтверждается заключением судебной экспертизы, что спорный гараж с кадастровым номером № является капитальным, пристроенным к домовладению.

В период рассмотрения настоящего гражданского дела Ушакова Н.Г. и Ушаков В.В. оформили 05.12.2019 право собственности на хозяйственную постройку - гараж с кадастровым номером № в общую совместную собственность на основании договора купли-продажи от 26.06.2015 №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 2 л.д. 184).

Принимая во внимание, что жилой дом находится в собственности ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик», при этом суд взыскивает с ответчика в пользу Ушаковых стоимость гаража, следовательно, после перечисления денежных средств за гараж, решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Ушакова Виктора Владимировича и Ушаковой Надежды Геннадьевны на указанный гараж с кадастровым номером №.

Рассматривая требования Ушаковых о взыскании с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» рыночной стоимости земельного участка, а также рассматривая встречные исковые требования о прекращении права собственности на земельный участок, суд приходит к следующему.

Из представленного договора аренды земельного участка № № от 16.01.2008 усматривается, что администрацией муниципального образования Оренбургский район был предоставлен в аренду ООО «Компания ЭкоДом» земельный участок, общей площадью 2302436 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

27.10.2014 было подписано дополнительное соглашение № 32 к договору аренды земельного участка № № от 16.01.2008, согласно которому администрация МО Оренбургский район Оренбургской области предоставляет в аренду ООО «Экодолье Оренбург» несколько земельных участков, в том числе и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 864 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

19.12.2014 было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 16.01.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером № ООО «Экодолье Оренбург» Ушаковой Н.Г. и Ушакову В.В. и (т.2 л.д.167).

23.06.2015 между администрацией МО Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области и Ушаковой Н.Г., Ушаковым В.В. было составлено соглашение о фактическом использовании земельного участка с кадастровым номером №.

23.06.2015 администрацией МО Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области было вынесено постановление № № о предоставлении в общую совместную собственность Ушакову В.В., Ушаковой Н.Г. земельного участка в границах территории МО Ивановский сельсовет (т. 2 л.д. 170).

26.06.2015 между администрацией МО Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области и Ушаковой Н.Г., Ушаковым В.В. заключен договор № купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, общей площадью 864 кв.м., адрес объекта: <адрес>. Согласно п. 3 договора, стоимость земельного участка согласно справке о расчете цены земельного участка от 23.06.2015 составляет 1707,73 рублей, которая перечислена покупателем до подписания настоящего договора.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права о 03.08.2015, Ушаков В.В. и Ушакова Н.Г. зарегистрировали право собственности на земельный участок с кадастровым номером № под отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем два, предназначенный для проживания одной семьи, общей площадью 864 кв.м., адрес объекта: <адрес>.

В судебном заседании установлено и стороны данное обстоятельство не оспаривали, что ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» 19.06.2019 выплатило Ушаковым стоимость земельного участка при выкупе его у администрации в размере 2766 рублей.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которой все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Составной частью жилого дома как объекта индивидуального жилищного строительства помимо основного жилого строения и жилых пристроек являются также вспомогательные строения, сооружения, предназначенные для обслуживания жилого здания (сараи, гаражи, бани, колодцы и т.п.), следующие судьбе главной вещи (статья 135 ГК РФ).

В соответствии с требованиями ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно вступившему в законную силу решению Оренбургского районного суда Оренбургской области от 11.11.2019 жилой дом возвращен в собственность ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик», следуя принципу неразрывности земельного участка и объекта недвижимого имущества, находящего на нем, суд считает, что встречные исковые требования о прекращении права собственности за Ушаковой Н.Г. и Ушаковым В.В. на спорный земельный участок и признании права собственности на него за ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» подлежат удовлетворению.

При этом, учитывая положения ст. 18 Закона о защите прав потребителей о том, что потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества, следовательно, ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» должны возместить Ушаковым убытки, которые они понесли при расторжении договора купли-продажи жилого дома с недостатками, в данном случае фактически понесенные убытки составляют стоимость земельного участка с кадастровым номером № при выкупе его у администрации МО Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области в размере 2766 рублей, которые выплачены истцам 19.06.2019, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания рыночной стоимости земельного участка не имеется.

Рассматривая требования Ушаковых о взыскании разницы в стоимости жилого дома, установленной договором и ценой на дату производства экспертизы, суд приходит к следующему.

В силу пункта 4 статьи 24 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I при возврате товара ненадлежащего качества потребитель вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения такого требования или, если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения.

Под убытками в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует понимать расходы, которые потребитель, чье право нарушено, произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые потребитель получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право потребителя, получило вследствие этого доходы, потребитель вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы.

Положения пункта 4 статьи 24 Закона о защите прав потребителей направлены на защиту интересов потребителя и реализацию возможности потребителя приобрести товар, соответствующий тому, в котором был обнаружен дефект, возникший по вине изготовителя.

Обстоятельства, связанные, в частности, с тем, что спорный товар больше не реализуется, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении иска, предъявленного в силу положений статьи 24 Закона о защите прав потребителей, и не могут лишать потребителя возможности восстановить свое нарушенное право в связи с продажей ему товара ненадлежащего качества.

Рассматривая требование о взыскании разницы между ценой товара, установленной договором купли-продажи, и ценой товара, являющегося аналогичным ранее приобретенному, следует исходить из того, что в случае отсутствия к моменту разрешения спора точно такого же товара - подлежащая взысканию в пользу потребителя указанная разница в цене должна определяться с учетом цены товара, наиболее приближенного по техническим характеристикам и параметрам к ранее приобретенному.

Согласно представленной справке от 15.10.2020, ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» в настоящее время реализация домов проекта «Енисей» не производится. На территории г.Оренбурга аналогичный дом с аналогичными техническими характеристиками не может быть представлен, так как ООО «Экодолье Оренбург- специализированный застройщик» является владельцем проекта индивидуального жилого дома, типа «Енисей» и его реализация не производилась. Последний аналогичный проданный застройщиком дом был реализован 14.02.2020 по базовой стоимости 5667869 рублей.

Судебной экспертизой определено, что рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на дату производства экспертизы составляет 6280836 рублей. Суд соглашается с мнением эксперта в той части, что необходимо применять 20%-ую корректировку на неудовлетворительное состояние домовладения, поскольку как установлено в судебном заседании и подтверждается фотоматериалами, что проживание в спорном жилом доме невозможно ввиду незавершения ремонтных работ, при этом экспертом принимались во внимание аналоги помещений, пригодных для проживания, поэтому необходимо применять корректировку с целью уравнять стоимость объектов аналогов и стоимость объекта оценки по техническому состоянию с точки зрения проведенного ремонта.

Таким образом, учитывая, что стоимость жилого дома по договору купли-продажи была выплачена ответчиком в размере 5765347,85 рублей, следовательно, в пользу Ушаковых подлежит взысканию разница в стоимости между ценой товара, установленной договором и ценой соответствующего товара на момент производства экспертизы, в размере 515488,15 рублей, из расчета: 6280836 рублей– 5 765 347,85 рублей.

Рассматривая требования Ушаковых о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Закона о защите прав потребителей, требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В части неустойки в связи с неисполнением требования о возврате денежных средств, уплаченных за дом, истцы просят неустойку исчислять исходя из даты окончательно повторной претензии от 14.05.2019, полученной ответчиком 15.05.2019. При этом на указанную претензию имеется ссылка в назначении платежа в оплате ответчиком (платежное поручение № 950 от 19.06.2019).

Согласно пункту 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 данного закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

Как разъяснил п.32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении требований потребителей о взыскании неустойки, предусмотренной Законом о защите прав потребителей, необходимо иметь в виду, что:

а) неустойка (пеня) в размере, установленном статьей 23 Закона, взыскивается за каждый день просрочки указанных в статьях 20, 21, 22 Закона сроков устранения недостатков товара и замены товара с недостатками, соразмерного уменьшения покупной цены товара, возмещения расходов на исправление недостатков товара потребителем, возврата уплаченной за товар денежной суммы, возмещения причиненных потребителю убытков вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, а также за каждый день задержки выполнения требования потребителя о предоставлении на время ремонта либо до замены товара с недостатками товара длительного пользования, обладающего этими же основными потребительскими свойствами, впредь до выдачи потребителю товара из ремонта или его замены либо до предоставления во временное пользование товара длительного пользования, обладающего этими же основными потребительскими свойствами, без ограничения какой-либо суммой. При этом судам надлежит учитывать, что если срок устранения недостатков не был определен письменным соглашением сторон, то в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона недостатки должны быть устранены незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для устранения данных недостатков товара с учетом обычно применяемого способа их устранения.

Если потребитель в связи с нарушением продавцом, изготовителем (уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) предусмотренных статьями 20, 21, 22 Закона сроков предъявил иное требование, вытекающее из продажи товара с недостатками, неустойка (пеня) за нарушение названных сроков взыскивается до предъявления потребителем нового требования из числа предусмотренных статьей 18 Закона. При этом следует иметь в виду, что в случае просрочки выполнения нового требования также взыскивается неустойка (пеня), предусмотренная пунктом 1 статьи 23 Закона.

В случае, когда продавцом, изготовителем (уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) нарушены сроки устранения недостатков товара или сроки замены товара с недостатками, сроки соразмерного уменьшения покупной цены товара, сроки возмещения расходов на исправление недостатков товара потребителем, сроки возврата уплаченной за товар денежной суммы, сроки возмещения убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, а также не выполнено либо несвоевременно выполнено требование потребителя о предоставлении во временное пользование товара длительного пользования, обладающего этими же основными потребительскими свойствами, неустойка (пеня) взыскивается за каждое допущенное этими лицами нарушение.

Требование о возврате денежных средств за дом должно было быть исполнено в течение 10 дней с момента получения письменной претензии от 15.05.2019, истцы просят взыскать неустойку за период с 28.05.2019 по 19.06.2019 в размере 1326666,45 рублей, из расчета: 5768115 рублей х 1% х 23 дня.

За неисполнение требования о возмещении убытков в виде стоимости произведенных улучшений, стоимости гаража, истцы просят взыскать неустойку в размере 9895616,91 рублей, исходя из следующего расчета: за период с 28.05.2019 по 06.11.2019: 2426563 рубля х 1% х 163 дня = 3955297,69 рублей; за период с 07.11.2019 по 08.10.2020: (2246563 – 663857) х 1 % х 337 дней = 5940319,22 рублей.

Между тем, ответчиком заявлено ходатайство о применении к штрафным санкциям положений ст. 333 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства понимается установление судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершения им правонарушения.

Как указано в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении № 263-О от 21 декабря 2000 года, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Учитывая характер правоотношений сторон, продолжительность периода просрочки, поведение сторон, а также добровольную выплату ответчиком, в целях соблюдения баланса интересов сторон и установления соразмерности заявленных ко взысканию сумм последствиям нарушенных обязательств, суд считает возможным снизить общий размер начисленной неустойки по всем заявленным требованиям до 1 000 000 рублей.

Рассматривая требования о взыскании компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

Статья 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину-потребителю право взыскивать компенсацию морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Законом установлена презумпция причинения морального вреда потребителю, истец освобожден от необходимости доказывания в суде факта причиненных ему физических и нравственных страданий.

Поскольку в настоящем судебном заседании установлен факт нарушения прав потребителей, а также с учетом фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу Ушаковой Н.Г. и Ушакова В.В. компенсацию морального вреда в общем размере10000 рублей.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Поскольку в судебном заседании установлен факт нарушения прав потребителей, с ответчика ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» подлежит взысканию штраф, размер которого составляет 610811 рублей, из расчета: (211622 + 10000 +1 000 000)*50%. При этом применяя по ходатайству ответчика положения ст. 333 ГК РФ, суд снижает размер штрафа до 300 000 рублей.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Расходы на производство судебной экспертизы в силу ст.85 ГПК РФ распределяются по правилам ст. 98 ГПК РФ.

Поскольку Ушаковыми были понесены расходы по оплате судебной экспертизы № № от 29.07.2020 в размере 39 508 рублей, а также понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000 рублей, которые подтверждены документально, следовательно, с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» подлежат возмещению указанные судебные расходы.

В ходе рассмотрения дела от руководителя ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы поступило ходатайство о взыскании расходов за проведение дополнительной судебной экспертизы № № от 05.10.2020 в размере 11 288 рублей, что подтверждается счетом на оплату. Поскольку в исковые требования Ушаковых подлежат частичному удовлетворению, расходы на производство судебной экспертизы подлежат взысканию с ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик».

Оснований для вынесения частного определения на основании ст. 226 ГПК РФ в адрес эксперта Михайлова Е.В., как об этом ходатайствовал представитель истцов Ушаковых, судом не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ушакова В.В., Ушаковой Н.Г. к ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, убытков, неустойки, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» в пользу Ушакова В.В., Ушаковой Н.Г. в равных долях: стоимость произведенных неотделимых улучшений дома и строительства гаража в размере 211622 рубля; разницу в стоимости жилого дома в размере 515488,15 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 300000 рублей, неустойку с применением ст. 333 ГК РФ в размере 1000000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы № № от 29.07.2020 в размере 39508 рублей.

После перечисления ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» денежных средств по решению суда по настоящему гражданскому делу Ушакову В.В. и Ушаковой Н.Г., вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Ушакова В.В., Ушаковой Н.Г. на нежилое здание – хозяйственную постройку (гараж), кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Ушакова В.В., Ушаковой Н.Г. к ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» о взыскании суммы отказать.

Встречные исковые требования ООО «Экодолье Оренбург- специализированный застройщик» к Ушакову В.В., Ушаковой Н.Г. о прекращении права собственности, признании права собственности удовлетворить.

Прекратить право собственности Ушакова В.В., Ушаковой Н.Г. на земельный участок площадью 864 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» право собственности на земельный участок площадью 864 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» в пользу ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы (Оренбургский филиал) расходы на оплату судебной экспертизы № № от 05.10.2020 в размере 11288 рублей.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 30 октября 2020 года.

Судья А.Р. Андронова