Решение по делу № 33-1954/2020 от 19.06.2020

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Малыхина А.Н. № 2-735/2020

Докладчик Брик Г.С. Дело № 33-1954/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 июля 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Брик Г.С.,

судей Долговой Л.П., Климко Д.В.

при секретаре Чумариной В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке апелляционную жалобу истца Панова Михаила Станиславовича и апелляционную жалобу третьего лица Афанасьева Виктора Митрофановича на решение Советского районного суда г.Липецка от 10 февраля 2020 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Панова Михаила Станиславовича к Управлению Росреестра по Липецкой области о восстановлении государственной регистрации права аренды на объекты недвижимости с КН №, №, №; признании отсутствующим обременения в виде ипотеки объектов недвижимости с КН №, №, № и погашении регистрационной записи об ипотеке от 26.12.2017г. - отказать».

Заслушав доклад судьи Брик Г.С., судебная коллегия

установила:

Панов М.С. обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по Липецкой области о восстановлении государственной регистрации права аренды на земельный участок, гараж и здание проходной, признании отсутствующим обременения в виде ипотеки объектов недвижимости и погашении регистрационной записи об ипотеке от 26.12.2017г., восстановлении процессуального срока для признания договора ипотеки от 26.07.2012г. ничтожным.

Исковые требования были мотивированы следующими обстоятельствами. 30 декабря 2005 г. истец заключил договор аренды гаража по адресу : г<адрес> с Афанасьевым В.М. 20 января 2017 г. истец заключил с Афанасьевым договор аренды в новой редакции, в соответствии с которым в аренду истцу был передан сроком на 30 лет не только гараж, но и земельный участок площадью 1500 кв.м, занятый помещением гаража и прилегающей территорией для его использования. 05.04.2017г. Управлением Росреестра по Липецкой области было зарегистрировано право аренды истца на земельный участок, гараж и здание проходной, расположенные по адресу: <адрес>. Истец полагает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды. Финансовый управляющий Сердюков В.И. от имени Афанасьева В.М. незаконно продал часть недвижимого имущества семьи Афанасьевых и обратился с заявлением о снятии обременения в виде аренды недвижимости. Арбитражным судом Липецкой области утверждено соглашение о разделе имущества супругов Афанасьевых, по которому все недвижимое имущество принадлежит Афанасьевой Н.А., которая не давала Афанасьеву В.М. согласия на заключение договора ипотеки в интересах третьего лица ЗАО «Техстрой», следовательно, договор ипотеки от 26.07.2012г. ничтожен. По мнению истца, Управление Росреестра по Липецкой области 04.12.2019г. неправомерно произвело регистрационную запись о погашении принадлежащего истцу права аренды данных объектов недвижимости. Истец просил суд восстановить государственную регистрацию его права аренды на земельный участок с КН №, гараж с КН № и здание проходной с КН №, а также признать отсутствующим обременение в виде ипотеки указанных объектов недвижимости и погасить регистрационную запись об ипотеке от 26.12.2017г.; восстановить процессуальный срок для признания договора ипотеки от 26.07.2012г. ничтожным.

Определением Советского районного суда г.Липецка от 17.01.2020г. в удовлетворении ходатайства истца Панова М.С. о принятии к производству в порядке ст.39 ГПК РФ заявления об увеличении исковых требований к Управлению Росреестра по Липецкой области о признании договора ипотеки от 26.07.2012г. между Афанасьевым В.М. и ООО КБ «Юниастур Банк», ничтожным; признании оснований и государственной регистрации договора ипотеки обьектов недвижимости от 26.12.2017г. незаконными и недействительными; признании недействительными торгов № 88857 от 17.07.2019г. по продаже обьектов недвижимости с КН №, №; №, №, и результатов торгов по продаже Афанасьевым В.М. «ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ БАЗЫ» было отказано.

Истец Панов М.С. в судебном заседании исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы в иске и письменных объяснениях (л.д. 2-6, 192-199). По объяснениям истца ответчик 06.08.2012г. незаконно произвел государственную регистрацию договора ипотеки от 26.07.2012г., по которому Афанасьев В.М. в интересах заемщика ЗАО «Техстрой» без получения разрешения на строительство и реконструкцию, и без согласия супруги Афанасьевой Н.А., передал в залог чужие объекты недвижимости. Ответчику было известно, что 17 объектов, находящихся по адресу: <адрес>, являются самовольными строениями, которые являются собственностью Афанасьевой Н.А..

Решением Тверского районного суда г. Москвы по делу № 2-111/2016 от 16 июня 2016 г. было постановлено взыскать с Афанасьева В.М., ООО «Техстрой-Механизация», ООО «Техстрой- Авто» в солидарном порядке задолженность в сумме 17 888 860,86 руб. и обратить взыскание на имущество: гараж (лит.Д) площадью 168,4 кв.м, здание проходной (лит.Б); гараж (лит.А), земельный участок с КН №, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 21.02.2017г. по делу № А36-9922/2016 Афанасьев В.М. признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, требования ПАО «Восточный экспресс банк» в размере 17 948 860,86 руб. включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника. Дополнительным решением от 28.03.2017г. Арбитражный суд Липецкой области постановил считать требования банка в сумме 10 000 000 руб. включенными в третью очередь реестра требований кредиторов Афанасьева В.М., как обеспеченные залогом имущества должника.

Истец также в своих объяснениях в суде первой инстанции сослался на незаконность действий Финансового управляющего Сердюкова Ю.В. по продаже с торгов ИП Иванову С.В. вместо гаража (лит.А) самовольной постройки «Производственная база по ремонту грузового транспорта» и земельного участка с КН №, принадлежащие Афанасьевой Н.А.; вместо гаража (лит.Д) площадью 168,4 кв.м. финансовый управляющий продал самовольную постройку - цех по производству лакокрасочных материалов, принадлежащий истцу в силу определения мирового судьи судебного участка № 5 Октябрьского района г. Липецка от 20.01.2017г. по делу № 2-18/2017г..

По утверждению истца, ответчик незаконно зарегистрировал сделки по самовольным постройкам 06.08.2012г., 26.12.2017г., 04.12.2019г., незаконно зарегистрировал договор купли-продажи от 18.07.2019г. и не зарегистрировал права Афанасьевой Н.А. на залоговое имущество.

По мнению истца, Управление Росреестра по Липецкой области незаконно погасило регистрационную запись от 05.04.2017г. об обременении в виде аренды объектов недвижимости с КН №, №, №; ввиду ничтожности договора ипотеки регистрационные записи от 06.08.2012г. и от 26.12.2017г. являются недействительными.

Ответчик – представитель Управления Росреестра по Липецкой области Назаров Д.Е. в судебном заседании исковые требования не признал, ссылаясь на следующие обстоятельства. В ЕГРн была зарегистрирована ипотека объектов недвижимости с КН №, №, № в пользу залогодержателя ООО КБ «Юниаструм Банк». 05.04.2017г. зарегистрированы договоры аренды, заключенные 20.01.2017г. между арендодателем Афанасьевым В.М. и арендатором Пановым М.С.. Решением Арбитражного суда Липецкой области от 28.02.2017г. Афанасьев В.М. признан банкротом; требования ПАО «Восточный экспресс банк» включены в третью очередь реестра кредиторов. Регистрирующим органом 04.12.2019г. были внесены записи в ЕГРН о праве собственности Иванова С.В. на указанные объекты недвижимости на основании представленных документов, а записи в ЕГРН об их аренде были погашены.

Третье лицо- Афанасьев В.М.- в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще.

Третье лицо: представитель Финансового управляющего Афанасьева В.М. – Сердюкова Ю.В. - по доверенности Пащенко В.С. в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 135-139). 30.12.2005г. между Афанасьевым В.М. и Пановым М.С. был заключен договор аренды здания гаража № 1, площадью 168,4 кв.м., по адресу: <адрес> Договор аренды в новой редакции от 20.01.2017г. был заключен сторонами без согласия залогодержателя недвижимого имущества.

Представитель 3-го лица-ИП Иванова С.В (приобретателя арендованного имущества)- Щербакова Л.А. против удовлетворения возражала, ссылаясь на соответствие требованиям закона приобретение Ивановым С.В. права собственности по договору продажи имущества признанного банкротом Афанасьева В.М.

Суд своим решением в удовлетворении иска отказал.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, полагая его постановленным в нарушение требований материального и процессуального законодательства.

В апелляционной жалобе 3-е лицо-Афанасьев В.М.- также просит отменить решение суда по тем же доводам, которые изложены в апелляционной жалобе истца по делу.

Заслушав объяснения истца Панова М.С., 3-го лица-Афанасьева В.М. и его представителя-адвоката Бобровского С.Г., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя ответчика Начарова Д.В. и представителя 3-го лица- финансового управляющего Сердюкова Ю.В. – Пащенко В.С., возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, проверив материалы дела и изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

В силу ч. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно ч. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указано в п. 2.1 договора аренды гаража, заключенного истцом и Афанасьевым В.М. 30 декабря 2005 г., этот договор заключен на неопределенный срок (л.д. 35 т. 1).

Как видно из представленных истцом копий выписок из ЕГРН, в Управлении Росреестра был зарегистрирован договор аренды недвижимости, заключенный истцом с собственником имущества Афанасьевым 20 января 2017 г. с указанием на договор аренды гаража от 30.12.2005 г. в новой редакции, выданном 20.01.2017 г.(л.д.13-16). В выписке из ЕГРН в отношении земельного участка под № № также указывается на «договор аренды гаража от 30.12.2005 г. ( в новой редакции), выданном 20.01.2017 г.».В той же выписке в графе «ограничение прав и обременение объекта недвижимости» имеется указание на ипотеку с датой государственной регистрации 26.12.2017 г. по договору ипотеки (залога недвижимости), выданного 26.07.2012 г.» (л.д.10).

Согласно ст. 12 ФЗ «Об ипотеке» при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Как видно из текста заключенного 3-им лицом Афанасьевым В.М. с ООО КБ «Юниаструм Банк» договора ипотеки от 26 июля 2012 г., в нем отсутствует какое-либо указание на наличие договора аренды здания гаража общей площадью 168, 4 кв.м. Наоборот, в п. 3.6 договора указывается, что предмет залога не обременен правами третьих лиц (л.д.132т.1).

Никаких данных об обращении в суд с иском о признании договора ипотеки недействительным в период судебного разбирательства его требований в суде первой инстанции истец не представил.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения требований истца о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на объекты, ставшие предметом договора ипотеки.

Истец не представил суду никаких доказательств наличия у него полномочий представлять интересы супруги арендодателя-залогодателя Афанасьева, а потому у суда не имелось правовых оснований для принятия во внимание его доводов о нарушении прав супруги Афанасьева В.М. при заключении договора ипотеки и продаже заложенного имущества.

Мало того, суду было представлено нотариально удостоверенное согласие Афанасьевой Н.И. на заключение Афанасьевым В.М. договора ипотеки с ООО КБ «Юниаструм Банк» с залогом земельного участка, гаража лит. А, проходной и двухэтажного здания гаража лит. Д по адресу : <адрес> 9л.д. 158 т. 1).

Кроме того, в материалах дела имеется вступившее в законную силу определение Арбитражного суда Липецкой области от 11 мая 2018 г. об отказе в удовлетворении заявления Афанасьевой Н.А. о признании недействительным и прекращенным договора ипотеки от 26 июля 21012 г.

В отсутствие решения суда о признании недействительным договора ипотеки, заключенного Афанасьевым В.М. с ООО КБ «Юниаструм Банк», у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований Панова М.С.о погашении регистрационной записи об ипотеке от 26. 12.2017 г. в ЕГРН.

Как было установлено судом материалами дела, оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке, предусмотренных ст. 25 ФЗ « "Об ипотеке (залоге недвижимости)", также не имеется.

Истцом не представлено суду и решения суда о восстановлении его прав арендодателя на предметы аренды по договору аренды, ранее заключенному истцом с Афанасьевым В. М.

Между тем его требования о восстановлении государственной регистрации его права аренды на объекты недвижимости могли быть удовлетворены только при наличии соответствующего судебного решения.

Как видно из материалов дела, соответствующая запись ответчиком в ЕГРН о прекращении права аренды была внесена на основании договора купли-продажи имущества от 18.07.2019 г. и дополнительного соглашения №1 от 21.10.2019 г. В соответствии с заключенным договором купли-продажи от 18 июля 2019 г. продавец- финансовый управляющий гр. Афанасьева В.М. Сердюков Ю.В., действующий на основании решения Арбитражного суда Липецкой области от 28 февраля 2017 г., продал, а покупатель- ИП Иванов С.В. приобрел в собственность земельный участок, гараж, двухэтажное здание гаража и проходной (л.д.203-204). Дополнительным соглашением к указанному договору было предусмотрено, что «покупатель согласен принять указанное в договоре купли-продажи имущества от 18.07.2019 г. недвижимое имущество со всеми обременениями и ограничениями. Продавец сообщает, что имеются ограничения прав на земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов для здания гаража. Площадь 5695 кв.м, кадастровый номер №, <адрес>, предусмотренные ст.ст. 56 и 56.1 Земельного Кодекса Российской Федерации» (л.д.206 т.1).

Как объяснил в суде первой инстанции представитель ответчика, после обращения в Управление Росреестра финансового управляющего Афанасьева В.М.-Сердюкова Ю.В. с заявлением о заключении договора купли-продажи залогового имущества и представлении дополнительного соглашения к договору были произведены соответствующие записи о праве собственности Иванова С.В. на указанные объекты и погашены записи в ЕГРН об аренде в соответствии с положениями ст. 40 ФЗ «Об ипотеке».

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для признания действий ответчика по исключению данных о прекращении аренды истца противоправными.
Это решение суда не препятствует истцу обратиться в суд с заявлением о восстановлении его прав арендатора на недвижимое имущество, предоставленное ему бывшим собственником в аренду.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции требований процессуального законодательства в части выделения в отдельное производство требований по оспариванию сделок Афанасьева В.М.и передачи их для рассмотрения по подведомственности в Арбитражный суд Липецкой области не могут быть признаны состоятельными, т.к., как видно из текста заявления истца, им были предъявлены требования к Управлению Росреестра Липецкой области, касающиеся действий именно этого органа.

Точно также не могут быть приняты во внимание и доводы апелляционной жалобы о якобы имевшей место фальсификации аудиозаписи судебного заседания, произведенной аппаратом суда первой инстанции, и связанной не с содержанием постановленного судом решения, а с датой его подготовки и проведения.

При этом поданные истцом замечания на протокол судебного заседания были рассмотрены судом в установленном законом порядке, о чем составлено соответствующее определение суда (л.д. 256-257 т. 1).

Как видно из содержания заявления истца, именуемого им «административным», он оспаривал именно действия Управления Росреестра по регистрации сделок и прав. Требований о признании самих сделок, на основании которых совершались указанные действия, недействительными, его заявление не содержало.

13 января 2019 г. истец действительно обратился в суд первой инстанции с заявлением об увеличении «предмета иска», в котором он просил признать ничтожным договор ипотеки, заключенный Афанасьевым В.М. и ООО КБ «Юниаструм», и признать недействительными торги по продаже заложенного имущества (л.д. 90 т.1). При этом надлежаще оформленных исковых заявлений он суду не представил.

Определением судьи от 17 января 2017 г. в удовлетворении ходатайства истца о принятии к производству заявления об увеличении исковых требований в части признания ничтожным договора ипотеки, заключенного Афанасьевым В.М. и ООО КБ «Юниаструм», и о признании недействительными торгов по продаже заложенного имущества (л.д. 98-99 т. 1).

Доводы апелляционной жалобы истца о незаконности принятия к производству суда и первоначально заявленных им требований не состоятельны, т.к. в силу п.п. 1 ч. 1 ст.22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.

Как указано в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 27.09.2016 г. №36, по смыслу части 4 статьи 1 КАС РФ и части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), а также с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ.

Не может быть признан состоятельным и довод апелляционной жалобы истца о незаконности решения суда из-за отказа суда в удовлетворении ходатайства истца о привлечении к участию в деле соответчиком Афанасьева В.М., а Афанасьеву Н.А., ПАО «Восточный экспресс» и ИП Иванова С.В.-третьими лицами при рассмотрении
его требований.

ПАО «Восточный экспресс» и ИП Иванова С.В. были привлечены к участию в деле как 3-и лица, о чем судом вынесены соответствующие определения. Афанасьев В.М. был привлечен к участию в деле как 3-е лицо, процессуальные права которого аналогичны процессуальным правам стороны по делу. В своей апелляционной жалобе 3-е лицо Афанасьев В.М. на нарушение своих процессуальных прав как не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика не ссылается.

Действительно, в своем отзыве на возражение ответчика от 10.02.2020 г. истец указал, что просит восстановить государственную регистрационную запись от 5.04.2017 г. по аренде объектов недвижимости и признать недействительными регистрационные записи от 6.08.2012 г. и от 26.12.2017 г. в связи с ничтожностью договора ипотеки на объекты недвижимости и признать договор ипотеки от 26.07.21012 г. ничтожным. (л.д. 194 т.1). Однако, как указывалось выше, надлежаще оформленного искового заявления по указанным требованиям он суду не предъявил, в протоколе судебного заседания от 10.02.2020 г. отсутствует какая-либо запись о поддержании истцом своей позиции, выраженной в отзыве истца на возражение ответчика. В своих замечаниях на указанный протокол судебного заседания (л.д. 246-253 т. 1 ) истец не ссылается на неправильность записи в протоколе в части записи его требований.

Также не состоятелен довод апелляционной жалобы истца о незаконности решения суда в части отказа ему в иске о восстановлении записи о его праве аренды на объекты недвижимости, поскольку вопрос о законности сделок купли-продажи этих объектов на торгах и сохранении прав истца на арендованное имущество при заявленных им требованиях, адресованных Управлению Росреестра, судом не решался.

По этим же основаниям не может быть признан состоятельным и довод апелляционной жалобы истца об отказе в удовлетворении ходатайства истца об истребовании доказательств, подтверждающих, по мнению истца, ничтожность сделок по переходу прав собственности от Афанасьева В.М. к другому лицу.

Доводы, изложенные истцом в п.5 и 7 своей апелляционной жалобы, также не могут быть приняты во внимание, поскольку относятся не к регистрации сделок, т.е. к предмету иска, а к соответствию закону самих сделок. Как уже указывалось, законность заключенных при продаже имущества банкрота сделок предметом судебного разбирательства по вынесенному судом решению не являлась.

Не является основанием для отмены решения суда и довод апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела протоколов предварительных судебных заседаний от 17.01.2020 г. и 27.01.2020 г.

Определением судьи от 27 декабря 2019 г. по делу была назначена на 17 января 2020 г. беседа, а не предварительное судебное заседание (л.д. 56 т.1). Точно также определением судьи от 17 января 2020 г. на 27 января 2020 г. была назначена беседа с участием лиц, привлеченных к участию в деле (л.д.100 т.1). Проведение такой формы подготовки дела к рассмотрению как беседа действующим процессуальным законодательством не запрещено, а ведение протокола беседы законом не предусмотрено.

В отсутствие исковых требований о признании недействительными сделок по приобретению недвижимого имущества, по утверждению истца арендованного им у Афанасьева В.М., оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца и в части передачи дела на рассмотрение в Арбитражный суд Липецкой области не имеется.

Доводы апелляционной жалобы 3-го лица по делу- Афанасьева В.М. аналогичны доводам апелляционной жалобы истца и также не могут быть признаны состоятельными по основаниям, изложенным выше.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г.Липецка от 10 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Панова Михаила Станиславовича и апелляционную жалобу третьего лица Афанасьева Виктора Митрофановича – без удовлетворения.

Председательствующий (подпись):

Судьи (подписи):