Решение по делу № 2-564/2013 (2-6317/2012;) от 16.11.2012

дело №2-564/13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«11» марта 2013 года г. Химки

Химкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Татарова В.А., при секретаре Буравцевой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Марушкина И. А. к Алиеву Т. Ифтихар оглы о расторжении договора купли-продажи квартиры, -

УСТАНОВИЛ:

В обосновании заявленных требований Истец указал, что /дата/ он и Ответчик- Алиев Т.И. заключили в простой письменной форме договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, собственником которой являлся Истец. В соответствии с п.2.2, п.2.3 Договора, Ответчик купил квартиру за <данные изъяты> рублей, при этом денежные средства Ответчик обязался передать Истцу в течении 1 (одного) рабочего дня с момента государственной регистрации Договора и перехода права собственности на квартиру. До полного расчета, квартира признается находящейся у Истца в залоге. До настоящего времени свои обязательства по Договору Ответчик не исполнил- денежные средства по договору купли-продажи квартиры не передал. На неоднократные просьбы о передаче денежных средств, расторжении купли-продажи Ответчик не отвечал. При получении выписки из ЕГРП Истец обнаружил, что обременение - ипотека на квартиру снята.

Истец считает, что нарушение условий договора Ответчиком является существенным, поскольку он в значительной степени был лишен того, на что рассчитывали при заключении договора, при этом Ответчик указывает, что обязательств по оплате квартиры не имеется, так как он в полном объеме исполнил взятые на себя обязательства. Истец просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, исключить запись о государственной регистрации права собственности Алиева Т. Ифтихара оглы на квартиру из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признать право собственности Истца на эту квартиру.

Представитель Истца исковые требования поддержал в полном объеме, требования Марушкина И.А. просил удовлетворить.

Представитель Ответчика- Алиева Трала Ифтихар оглы, в судебное заседание явился, представил возражение на исковое заявление. В судебном заседании пояснил, считает исковое заявление надуманным и необоснованным, так как договор купли-продажи квартиры прошел государственную регистрацию. Учитывая п.2.3 Договора и положения статьи 488 ГК РФ, до полной оплаты согласованной между сторонами цены квартиры, квартира признается находящейся в залоге у Продавца. В июле 2011 года Ответчик передал денежные средства в размере <данные изъяты> рублей Истцу за продажу спорной квартиры в присутствии свидетелей, Каких-либо письменных доказательств передачи денежных средств не имеется, так как у Истца на момент передачи денег болела рука и он- Истец не мог расписаться. Ссылаясь на отсутствие в ГК РФ норм, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи, и отсутствие условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в самом договоре купли-продажи, в удовлетворении исковых требований Истца просил отказать.

Третье лицо- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, извещенный о дате судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений по существу заявленных требований не представил.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно договору передачи № от /дата/ Администрация городского округа Химки Московской области, заключенного на основании Постановления Администрации городского округа Химки Московской области от /дата/ № «О приватизации жилого помещения», передала Истцу <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., бесплатно в порядке приватизации.

Из договора купли-продажи квартиры, заключенного /дата/ между Истцом и Ответчиком в простой письменной форме, усматривается, что Истец продал, а Ответчик купил принадлежащую Истцу по праву собственности <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> (п.1.1 договора). Стороны оценили квартиру в <данные изъяты> рублей (п.2.1 договора).

Расчет между сторонами будет произведен в течении 1 (одного) рабочего дня с момента государственной регистрации Договора и перехода права собственности на квартиру, в связи с чем до полной оплаты цены квартиры, квартира признается находящейся у Истца в залоге для обеспечения Ответчиком своего обязательства по оплате согласованной цены квартиры (п.2.3 договора).

Полный и окончательный расчет подтверждается распиской Истца о получении полной стоимости квартиры (п.2.3 договора). Истец обязуется в течении 2 (двух) дней, с момента государственной регистрации договора, и перехода права собственности передать квартиру Ответчику в пригодном для проживания состоянии (п.3.2 договора).

Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п.3.10 договора). В квартире на момент подписания договора зарегистрирован Истец, который оставляет за собой право пользования квартирой после государственной регистрации договора и перехода права собственности (п.3.6 договора).

При этом на договоре купли-продажи имеются отметки о государственной регистрации договора купли-продажи, права собственности и ипотеки в силу закона, датированные /дата/.

Суд отмечает, что стороны предусмотрели, что надлежащим исполнением обязательств ответчика будет являться факт подтверждения полного и окончательного расчета – расписка о получении Истцом денежных средств.

Согласно передаточному акту от /дата/, Истец передал, а Ответчик принял в собственность квартиру в состоянии, как она есть на день подписания настоящего акта. Таким образом, Истец передал квартиру ранее срока установленного договором купли-продажи.

По ходатайству представителя Истца из архива Химкинского городского суда было истребовано гражданское дело № по иску Марушкина И. А. к Алиеву Т. Ифтихар оглы о расторжении договора купли-продажи квартиры, оставленном без рассмотрения определением Химкинского городского суда от /дата/.

Из дела правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>, усматривается, что заявление на регистрацию договора купли-продажи квартиры и заявление о регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи были поданы на государственную регистрацию /дата/ Валиевым Р. Н., действующим по доверенности Марушкина И.А. от /дата/, удостоверил нотариус Химкинского нотариального округа Московской области Баранов В.В. /дата/ реестровый номер №, а также действующим по доверенности Алиева Т.И.ог. от /дата/, удостоверил нотариус Химкинского нотариального округа Московской области Баранов В.В. /дата/ реестровый номер №.

Доверенностью Марушкина И.А. от /дата/, удостоверил нотариус Химкинского нотариального округа Московской области Баранов В.В. /дата/ реестровый номер № уполномочивает Валиева Р.Н. быть представителем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по вопросу регистрации договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, для чего предоставил право представлять и получать необходимые справки, документы и дубликаты документов во всех организациях и учреждениях, зарегистрировать договор и переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, с правом подачи заявления о регистрации обременения (залога), заявления о снятии обременения (залога), с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов.

Заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке от /дата/, Валиев Р.Н., действуя по тем же доверенностям: Марушкина И.А. от /дата/, удостоверил нотариус Химкинского нотариального округа Московской области Баранов В.В. /дата/ реестровый номер №, а также действующим по доверенности Алиева Т.И.ог. от /дата/, удостоверил нотариус Химкинского нотариального округа Московской области Баранов В.В. /дата/ реестровый номер №, заявил в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о внесении в Единый государственный реестр прав недвижимого имущества записи о прекращении обременения (залога) «в связи с выполнением обязательств».

Суд обращает внимание, что в деле правоустанавливающих документов на квартиру отсутствуют письменные документы, подтверждающие полный и окончательный расчет- расписка Марушкина И.А. о получении полной стоимости квартиры. В описи наименования и реквизитов документов, принятых на государственную регистрацию, указание на расписку Марушкина И.А. о получении денежных средств в счет оплаты по договору также отсутствует.

По ходатайству представителя Истца, о чем не возражал представитель Ответчика, были оглашены показания Ответчика и свидетелей, допрошенных в ходе рассмотрения гражданского дела № по иску Марушкина И. А. к Алиеву Т. Ифтихар оглы о расторжении договора купли-продажи квартиры: Проботорова Г. Г.ча и Гаджиева А. Эльмара оглы, которое было /дата/ оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка рассмотрения спора.

Суд критически относится к показаниям свидетелей, так как имеются противоречия описании обстоятельств передачи денежных купюр Истцу в счет оплаты за квартиру: из показаний свидетеля Проботорова Г.Г. следует, что с Марушкиным И.А. проживали граждане, которым он- Проботоров Г.Г. оплатил дополнительно к <данные изъяты> рублей плюс <данные изъяты> рублей, хотя денежные средства по договору купли-продажи из пояснений Ответчика данных суду /дата/ передавались именно Ответчиком. Ответчик показал, что Истцу передавались <данные изъяты> рублей купюрами по пять тысяч рублей наличными, о чем Марушкиным И.А. была написана расписка. Между тем свидетели, Проботоров Г.Г. и Гаджиев А.Э.оглы показали, что передавались истцу деньги в сумме <данные изъяты> рублей пятитысячными и тысячными купюрами, о чем Марушкин И.А. написал расписку.

Более того, суд учитывает, что свидетели указали одинаковое место расположение комнат в квартире, а Ответчик показал совершенно иное место расположение комнат, что свидетельствует о том, что Ответчик в спорной квартире никогда не был, соответственно денежных средств при описанных им - Ответчиком обстоятельствам не передавал.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона должна представить те доказательства, на которые ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Суд неоднократно предлагал представить Ответчику документы, подтверждающие факт оплаты денежных средств. Расписка стороной Ответчика представлена не была, при этом из показаний Ответчика и свидетелей, допрошенных в ходе рассмотрения гражданского дела №, расписка Марушкиным И.А. была написана.

При этом представитель ответчика в ходе судебного заседания пояснил, что расписка написана не была ввиду того, что в день получения денежных средств у Марушкина И.А. болела рука, однако также в этой части суду доказательств не представил.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с требованиями подп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатель недвижимого имущества Алиев Т.И.оглы должен был представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу Марушкину И.А. денежной суммы по договору купли-продажи.

Допустимых доказательств, подтверждающих передачу Ответчиком Истцу денежных средств, Ответчиком суду не представлено.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд отмечает, что Истец подал исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры /дата/. Гражданское дело по иску Истца было оставлено без рассмотрения лишь /дата/, при этом Ответчик неоднократно присутствовал в судебных заседаниях. Телеграммой от /дата/ Истец повторно уведомил Ответчика о намерении расторгнуть договор купли-продажи. В связи с отсутствием ответа Ответчика, Истец обратился с настоящим иском в суд.

Суд считает, что истец имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора, так как он денежные средства вообще не получал и с учетом увеличения рыночной стоимости недвижимости, Истцу причинен ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на которое ссылался представитель Ответчика, разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с п. п. 1, 5 ст. 448 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса РФ. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Договором купли-продажи квартиры, заключенным между Истцом и Ответчиком, пунктом 2.3 договора был предусмотрен срок исполнения обязательств Ответчика- в течение 1 (одного) рабочего дня с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру. Этим же пунктом договора предусмотрено: согласно ст.488 ГК РФ до полной оплаты цены квартиры, квартира признается находящейся в залоге у Истца для обеспечения Ответчиком своего обязательства по оплате согласованной цены квартиры.

Статьей 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено Федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Однако, Ответчиком письменных документов, подтверждающих исполнение обязательств по договору купли-продажи квартиры, представлено не было. В деле правоустанавливающих документов на квартиру расписка Истца о получении им денежных средств за проданную квартиру также отсутствует. При этом заявление о регистрации снятия обременения подавал Валиев Р.Н. по доверенности датированной /дата/, выданной Марушкиным И.А. для регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности. Таким образом, регистрирующий орган неправомерно исключил запись об ипотеке в силу закона на спорную квартиру.

Согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Заявляя о том, что ни условиями спорного договора купли-продажи, ни законом не предусмотрена возможность его расторжения с возвращением полученного сторонами по договору, Ответчик не учитывает содержание пункта 2.3 договора, в соответствии с которым имущество находится у продавца в залоге до его полной оплаты покупателем.

Таким образом, руководствуясь положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что обязательства покупателя по оплате стоимости спорной квартиры считаются выполненными с момента получения денежных средств в полном объеме продавцом (пункт 2.3 договора), т.е. до полной оплаты предмета договора, имущество находится в залоге у продавца и, что стороны предусмотрели возврат полученного по сделке.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Учитывая, что Ответчик не признает обязательство по оплате Истцу полной стоимости квартиры, суд считает возможным удовлетворить требования Истца: расторгнуть договор купли-продажи квартиры и вернуть стороны в первоначальное положение путем исключения записи о государственной регистрации права собственности Ответчика на квартиру и признания права собственности Истца на спорную квартиру.

При таких данных, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Марушкина И. А. к Алиеву Т. Ифтихар оглы о расторжении договора купли-продажи квартиры удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный /дата/ между Марушкиным И. А. и Алиевым Т. Ифтихар оглы.

Исключить запись о государственной регистрации права собственности Алиева Т. Ифтихара оглы на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признать за Марушкиным И. А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для исключения записи о государственной регистрации из Единого государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о праве собственности Алиева Т. Ифтихара оглы на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Химкинский городской федеральный суд Московской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 18 марта 2013 года.

Судья: В.А. Татаров