Решение по делу № 3а-1052/2017 от 08.11.2017

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Самара 14 декабря 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца - Савватеевой Ю.Ю., представителя министерства имущественных отношений Самарской области – Фитчиной А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1052/2017 по административному исковому заявлению Егоровой С.И. об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Егорова С.И. обратилась в Самарский областной суд с иском об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства:

- нежилого помещения с кадастровым номером: №, площадью 609,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.06.2013 года в размере 7 998 196 рублей;

- нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 100,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.06.2013 года в размере 1 305 321 рубль;

- нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 40,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.06.2013 года в размере 546 318 рублей;

- нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 595,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13.06.2013 года в размере 8 929 344 рубля.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки составила: КН № - 15 608 170,62 рублей, КН № - 2 580 858,43 рублей, КН № - 1 045 670,54 рублей, КН № - 15 251 925,02 рублей. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество физических лиц, исчисляемого из кадастровой стоимости.

В обоснование заявления Егорова С.И. ссылается на Отчеты об оценке №, №, №, № от 25.10.2017г., подготовленные оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий», которыми по состоянию на 11.06.2013г. определена рыночная стоимость нежилых помещений с КН № в размере 7 998 196 рублей, с КН № в размере 1 305 321 рубль, с КН № в размере 546 318 рублей и по состоянию на 13.06.2013г. нежилого помещения с КН № в размере 8 929 344 рублей.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца Савватеева Ю.Ю., действующая на основании доверенности от 03.10.2017г., заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представитель заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области – Фитчина А.О. просила отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку снижение кадастровой стоимости будет оказывать негативное влияние на формирование бюджета, а при необходимости суд вправе по своей инициативе назначить судебную экспертизу.

Представители административных ответчиков Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрации г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда.

Представитель администрации городского округа Тольятти Самарской области в письменном отзыве просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Управление Росреестра по Самарской области в представленном отзыве при отсутствии дополнительных доказательств рыночной стоимости нежилых помещений просит в удовлетворении иска отказать, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что Егорова С.И. является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, площадью 609,0 кв.м., №, площадью 100,7 кв.м., №, площадью 40,8 кв.м., №, площадью 595,1 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.03.2017г. /л.д. 15-24/, а также копией брачного договора от 14.03.2017г. /л.д. 6-14/.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 г. № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость принадлежащих истцу объектов капитального строительства по состоянию на 11.06.2013г. составила: КН № - 15 608 170,62 рублей, КН № - 2 580 858,43 рублей, КН № - 1 045 670,54 рублей, по состоянию на 13.06.2013г. КН № - 15 251 925,02 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 03.10.2017г. /л.д. 25-28/.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области №107-ГД от 10.11.2014 г. «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеназванных объектов затрагивают права и обязанности Егоровой С.И., поскольку принадлежащие ей нежилые помещения являются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц с особенностями определения налоговой базы из их кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого обращение Егоровой С.И. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости по состоянию на дату на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлены Отчеты об оценке №, №, №, № от 25.10.2017г., выполненные оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий». Согласно отчетам об оценке итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений составила: с кадастровым номером № - 8 929 344 руб., с кадастровым номером № - 7 998 196 руб., с кадастровым номером № - 1 305 321 руб., с кадастровым номером № - 546 318 руб.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 11.06.2013 года и на 13.06.2013г., т.е. на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений.

Анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, содержится на страницах 27-46 отчета №, на стр. 28-47 отчета № и на стр.26-45 отчетов №, №.

Для определения стоимости нежилых помещений оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов /п. 10 ФСО №7/.

На странице 33 отчета №, на стр. 34 отчета № и на стр. 32 отчетов №, №, оценщиком сделан вывод о том, что объекты оценки относятся к сегменту рынка торгово-офисных объектов недвижимости в Автозаводском районе г. Тольятти.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов является их использование в качестве – торгово-офисных помещений, что отражено на стр. 52 отчета №, на стр. 54 отчета № и на стр. 51 отчетов №, №.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из целей и задач оценки.

Оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого был использован метод сравнения продаж, а также доходным подходом, методом прямой капитализации, что изложено на страницах 56-84 отчета №, на стр. 57-85 отчета № и на стр. 55-82 отчетов №, №.

Отказ от применения затратного подхода оценщиком обоснован на стр. 55 отчета №, на стр. 56 отчета № и на стр. 54 отчетов №, №/пункт 11 ФСО №1/.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом сравнительного анализа приведено на страницах 56-71 отчета №, на стр. 57-72 отчета № и на стр. 55-69 отчетов №, №.

В рамках сравнительного подхода на первом этапе была определена стоимость единого объекта недвижимости, а затем, определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади объекта с последующим перемножением на площадь объекта ЕОН.

Учитывая ретроспективный характер оценки /11.06.2013г. и 13.06.2013г./ оценщиком были использованы данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках, основным из которых является база недвижимости ООО «Волга-Инфо» -«iReal»

Из представленных отчетов следует, что в качестве объектов-аналогов оценщиком было подобрано 5 нежилых помещений торгово-офисного назначения, на праве собственности, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти, сопоставимые по ценообразующим факторам.

Описание объектов-аналогов приведено в Таблице № 14 на стр.63-64 отчета №, на стр. 64-65 отчета № и на стр. 62-63 отчетов №, №

Применены корректировки на торг, на площадь, на наличие отдельного входа, на этаж расположения, что отражено в отчетах №, №, в отчетах №, №.

Промежуточный результат оценки нежилых помещений, сравнительным подходом без учета НДС составил: с кадастровым номером № в размере 8 775 645 рублей /стр. 71 отчета №/, с кадастровым номером № в размере 7 913 611 /стр. 72 отчета №/, с кадастровым номером № в размере 1 274 130 рублей /стр. 69 отчета №/, кадастровым номером № в размере 551 129 рублей /стр. 69 отчета №/.

Затем произведен расчет стоимости недвижимости доходным походом.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода приведен на страницах 71-84 отчета №, на стр. 72-85 отчета № и на стр. 69-82 отчетов №, №.

В рамках доходного подхода на первом этапе была определена стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя объекты оценки, а затем, определена стоимость объекта капитального строительства как доля стоимости улучшений в стоимости объекта недвижимости.

Рассчитана арендная ставка, произведен расчет коэффициента капитализации объектов оценки на основе метода рыночной экстракции. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, в результате полученное значение потенциального дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости.

Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости, в результате чего, промежуточный результат оценки недвижимости без учета НДС составил с кадастровым номером № в размере 9 083 042 рубля /стр. 84 отчета №/, с кадастровым номером № в размере 8 082 781 /стр. 85 отчета №/, с кадастровым номером № в размере 1 336512 рублей /стр. 82 отчета №/, кадастровым номером № в размере 541 506 рублей /стр. 82 отчета №/.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, присвоив сравнительному и доходному подходам весовой коэффициент 0,5, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объектов недвижимости без учета НДС составила: КН № - 8 929 344 рубля (отчет №/), КН № - 7 998 196 рублей (отчет №/), КН № - 1 305 321 рубль (отчет №), КН № - 546 318 рублей (отчет №/).

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчетам об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленные административным истцом Отчеты об оценке №, №, №, № от 25.10.2017 года, подготовленные ООО «Бюро оценочных технологий», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Административные ответчики и участвующие в деле заинтересованные лица не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной в Отчете об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы не заявили.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем указано в представленных заявителем отчетах, которые отвечают требованиям, предъявляемым к подобного рода документам, содержат необходимые реквизиты, соответствуют критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчетов оценщика на ту же дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 11.06.2013 г. и на 13.06.2013г., подлежат удовлетворению.

Доводы администрации г.о. Тольятти Самарской области и представителя министерства имущественных отношений Самарской области о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению размера земельного налога, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, обоснованность которых подтверждена представленными в суд и не опровергнутыми в установленном порядке доказательствами.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорных нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения Егоровой С.И.. в суд является 08.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

    Административный иск Егоровой С.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 609,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.06.2013 года в размере 7 998 196 рублей;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 100,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.06.2013 года в размере 1 305 321 рубль;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 40,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.06.2013 года в размере 546 318 рублей;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 595,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13.06.2013 года в размере 8 929 344 рубля.

Датой подачи Егоровой С.И. заявления в суд считать 08.11.2017 года.

     Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19.12.2017 г.

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(резолютивная часть)

г.Самара 14 декабря 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца - Савватеевой Ю.Ю., представителя министерства имущественных отношений Самарской области – Фитчиной А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1052/2017 по административному исковому заявлению Егоровой С.И. об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости,

руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

    Административный иск Егоровой С.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 609,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.06.2013 года в размере 7 998 196 рублей;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 100,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.06.2013 года в размере 1 305 321 рубль;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 40,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.06.2013 года в размере 546 318 рублей;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 595,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13.06.2013 года в размере 8 929 344 рубля.

Датой подачи Егоровой С.И. заявления в суд считать 08.11.2017 года.

    Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Председательствующий: