Решение по делу № 2-39/2024 (2-2169/2023;) от 07.09.2023

Дело № 2-39/2024 ***	*** ***
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
19 марта 2024 года	город Кола Мурманской области

Кольский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Архипчук Н.П.,

при секретаре судебного заседания Чугай Т.И.,

с участием представителей истца Алисовой В.В., Евдосюка С.Н.,

представителя ответчика Кравцова Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску садового некоммерческого товарищества собственников недвижимости «Полярная усадьба» к Якубовичу М.И. о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности,

у с т а н о в и л:

садовое некоммерческое товарищество собственников недвижимости «Полярная усадьба» (далее СНТСН «Полярная усадьба») обратилось в суд с иском к Якубовичу М.И. о признании следки недействительной и применении последствий ее недействительности. В обоснование требований указало, что *** ТСН «Полярная усадьба» заключила с Якубовичем М.И. договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** По условиям договора продажная цена земельного участка составляла 484 531 руб. 74 коп.. При этом Якубовичу М.И. была предоставлена рассрочка по уплате покупной стоимости за приобретенный земельный участок на срок 24 месяца, с уплатой ежемесячно 20 188 руб. 82 коп. *** ответчиком был внесен первый платеж по договору в размере 20 188 руб. 82 коп. В связи с наложением судебными приставами МСОСП по особым исполнительным производствам УФССП России по Мурманской области запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, регистрация прав собственности Якубовича М.И. была приостановлена. *** договор купли-продажи № от *** по соглашению сторон был расторгнут, а внесенные ранее денежные средства в размере 20 188 руб. 82 коп. были возвращены Якубовичу М.И. ***.

*** Якубович М.И. в безналичном порядке внес на лицевой счет ОСП Кольского района в УФК по Мурманской области денежные средства в сумме 100 164 руб. 53 коп. с целью оплаты задолженности по ИП № в отношении СНТСН «Полярная усадьба».

В связи с погашением долга, постановлением судебного пристава- исполнителя ОСП Кольского района УФССП России по Мурманской области от *** были отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка площадью ***, с кадастровым номером №. Впоследствии Якубович М.И. обратился с заявлением в Управление Росреестра по Мурманской области с заявлением о переходе к нему права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи № от ***, при этом не сообщив о соглашении от *** о расторжении данного договора.

По состоянию на *** за ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью ***

Учитывая изложенное, просит признать недействительным договор купли-продажи № от ***, заключенный между ТСН «Полярная усадьба» и Якубовичем М.И. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью ***

Применить последствия недействительности сделки, вернуть в собственность СНТСН «Полярная усадьба» земельный участок с кадастровым номером №

Определением суда от *** к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОСП Кольского района Мурманской области.

            В судебное заседание представители истца Алисова В.В. и Евдосюк С.Н. на удовлетворении иска настаивали по изложенным в нем основаниям, дополнительно указав, что проект соглашения о расторжении договора купли-продажи от *** был передан супруге ответчика для подписания Якубовичем М.И. Впоследствии соглашение было возвращено в адрес Товарищества в подписанном виде. О том, что в этом период ответчик отсутствовал на территории Мурманской области Товарищество информацией не располагало, переговоры велись по телефону. Сведениями кто именно подписал это соглашение, Товарищество также не располагает. Полагают, что со стороны ответчика имеют место быть конклюдентные действия, в части предоставлении своих реквизитов и принятия им возврата денежных средств в виде первоначального взноса в сумме 20188,82 рублей, поскольку в назначении платежа было указано, что осуществлен возврат денежных средств по соглашению от ***. Никаких действий по возврату данных денежных средств в адрес Товарищества ответчик не совершал. Кроме того, указали, что находят действия ответчика по факту обращения в Росреестр в *** года недобросовестными.

Ответчик Якубович М.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен судом надлежащим образом, доверил ведение дела своему представителю.

Представитель ответчика Кравцов Н.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что соглашение от *** Якубович М.И. не подписывал и подписать не мог, поскольку находился в рейсе на Судне обеспечения «Тобой» за пределами области. Заключив *** договор купли-продажи земельного участка, стоимость которого была определена на момент покупки в пределах кадастровой, ответчик предпринимал меры по регистрации сделки, однако, поскольку судебными приставами были наложены ограничения по регистрации сделок со спорным земельным участком, Якубович М.И. в *** года, в счет предоставленной ему рассрочки платежа по договору, принял решение самостоятельно погасить имеющуюся у Товарищества задолженность в сумме 100164 руб. 53 коп. После отмены запрета на совершение действий по регистрации, он обратился в Росреестр и зарегистрировал сделку. Полагает, что со стороны истца имеют место быть недобросовестность действий, поскольку после значительного периода невозможности зарегистрировать приобретенный Якубовичем М.И. объект недвижимости, Товарищество приняло вдруг решение расторгнуть договор и потребовало заплатить за участок в два раза больше денежных средств, возвратив уплаченные в рамках предоставленной рассрочки платежи. При этом соглашение о расторжении договора, якобы заключенное от ***, было направлено Товариществом в Росреестр лишь ***.

Представители третьих лиц ОСП Кольского района Мурманской области и ТСН «Полярная усадьба» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены судом надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен судом надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Из представленного суду письменного отзыва следует, что в ЕГРН имеются следующие актуальные сведения о государственной регистрации права собственности, иных вещных прав и ограничений на спорный объект недвижимого имущества: Объект недвижимого имущества: Земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, площадь: ***, кадастровый номер: №, местоположение: Российская Федерация, Мурманская область, муниципальный район Кольский, городское поселение Кильдинстрой, территория СОНТ Городок, участок №. *** на основании Договора купли-продажи земельного участка № от *** в ЕГРН зарегистрировано право собственности за Якубовичем М.И. *** на основании Договора купли-продажи земельного участка № от *** в ЕГРН внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде: «Ипотека в силу закона», где предметом ограничения является весь объект, сумма обеспеченного ипотекой обязательства: 484531.74 руб., срок действия ограничения с *** в течение 24 месяцев, залогодержателем является СНТСН "Полярная Усадьба», залогодателем - Якубович М.И. В период с *** по *** на основании решения Кольского районного суда Мурманской области от *** дело № право собственности на вышеуказанный объект недвижимостью зарегистрировано за СНТСН "Полярная Усадьба". *** в отношении спорного объекта имущества в регистрирующий орган поступили: заявление о государственной регистрации перехода прав представителя СНТСН "Полярная Усадьба" (продавец); заявление о государственной регистрации прав Якубовича М.И. (покупатель). В качестве документа основания на государственную регистрацию представлен Договор купли-продажи земельного участка № от ***. В ходе проведения правовой экспертизы документов было установлено, что в отношении вышеуказанного объекта в ЕГРН внесено множество записей о запретах на совершение регистрационных действий. Вышеуказанные записи о запрещении регистрации в разные периоды погашались на основании поступавших по СМЭВ (система межведомственного взаимодействия) постановлений судебных приставов-исполнителей о снятии запрета на совершение действий по регистрации. *** на основании Постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Кольского района Управления Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области № от *** (№) в ЕГРН была внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде: «Запрещение регистрации», где: предметом ограничения является земельный участок с кадастровым номером: №, лицо, права которого ограничиваются: СНТСН "Полярная усадьба". *** на основании Постановления о снятии запрета на совершение действий по регистрации от ***, поступившего по заявлению Якубовича М.И. запись об ограничении в ЕГРН была погашена.

В связи с устранением причин приостановления государственной регистрации в отношении спорного земельного участка *** в ЕГРН была осуществлена государственная регистрация права собственности за Якубовичем М.И. на основании Договора купли-продажи земельного участка № от ***. Управление отмечает, что представленный на государственную регистрацию Договор купли-продажи земельного участка № от *** в отношении спорного объекта недвижимого имущества по форме и содержанию соответствовал требованиям, установленным статьями 18, 21 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и ином законодательству, и на момент проведения государственной регистрации не оспаривался в судебном порядке. Иные документы, необходимые для проведения государственной регистрации предусмотренные статьями 18, 21 Закон о регистрации 218-ФЗ, заявителями были представлены в полном объеме. Поскольку основания для приостановления и отказа в государственной в регистрации, предусмотренные статьями 26, 27 Закона о регистрации № 218-ФЗ были устранены, и в ЕГРН отсутствовали сведения об ограничениях (обременения^- прав, а также заявленных в судебном порядке правах требования на указанный объект на основании Договора купли-продажи земельного участка № от *** была произведена государственная регистрация права (переход) и внесена запись об ипотеке в силу закона.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено, что *** между ТСН «Полярная усадьба» (продавец) и Якубовичем М.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, площадь: ***, кадастровый номер: №, местоположение: адрес***, по которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность земельный участок за 484531 рубль 74 копейки.

Пунктом 3.2 стороны определи, что покупатель оплачивает стоимость земельного участка в рассрочку, равными частями по 20188,82 руб. в течение 24 месяцев, путем внесения их на расчетный счет Продавца, указанный в разделе 8 Договора. На договоре имеется собственноручная запись представителя Продавца ФИО1 о получении первоначального взноса в размере 20188,82 рубля.

Из положений п.1.3 договора указано, что продавец гарантирует, что на дату заключения договора продаваемый земельный участок не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен.

Согласно п. 7.3 договора договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

В соответствии с передаточным актом к договору купли-продажи от *** продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок с кадастровым номером: №

Платежным поручением № от *** денежные средства в сумме 20188,82 рубля были перечислены Якубовичем М.И. в счет оплаты по договору на реквизиты СНТСН «Полярная усадьба».

Из информации представленной Росреестром следует, что в отношении спорного объекта в ЕГРН *** внесено множество записей о запретах на совершение регистрационных действий, в рамках возбужденных исполнительных производств. Вышеуказанные записи о запрещении регистрации в разные периоды погашались на основании поступавших по СМЭВ (система межведомственного взаимодействия) постановлений судебных приставов-исполнителей о снятии запрета на совершение действий по регистрации.

Кроме того, в связи с наложением судебными приставами МСОСП по особым исполнительным производствам УФССП России по Мурманской области постановлением от *** запрета на совершение в отношении земельного участка, регистрация прав собственности Якубовича М.И. была приостановлена. Задолженность СНТСН "Полярная усадьба" в рамках исполнительного производства № составляла 100164,53 рубля.

В связи с погашением Якубовичем М.И. задолженности СНТСН "Полярная усадьба" в рамках исполнительного производства № в сумме 100164,53 рубля (чек по операции от ***), *** на основании постановления о снятии запрета на совершение действий по регистрации от ***, запись об ограничении в ЕГРН была погашена.

*** в Едином государственном реестре недвижимости было право зарегистрировано собственности Якубовича М.И. на указанный земельный участок.

Из пояснений стороны истца, следует, что *** договор купли-продажи № от *** по соглашению сторон был расторгнут, в связи с чем платежным поручением № от *** денежные средства в сумме 20188,82 рубля были возвращены ТСН «Полярная усадьба» Якубовичу М.И.

Рассматривая требования истца о признании недействительным договора купли-продажи № от ***, заключенного между ТСН «Полярная усадьба» и Якубовичем М.И. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, по тем основаниям, что данный договор был расторгнут по взаимного соглашению сторон от ***, суд учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе, повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Также пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Пунктом 3 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

На основании п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Для заключения договора купли-продажи, как двусторонней сделки, в соответствии со статьей 154 ГК РФ необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В силу положений ст. 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из пояснений представителя ответчика следует, что соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от *** Якубович М.И. не подписывал и подписать, поскольку в спорный период (с *** по ***) находился в рейсе на Судне обеспечения «Тобой».

Согласно представленной суду справке ФГУП «Атомфлот» от ***, работник предприятия Якубович М.И. находился в рейсе на Судне обеспечения «Тобой» в должности Старший помощник капитана. В указанный период судно работало в полярных водах, плавании во льдах. Время стоянки судна в порту в процессе непрерывного плавания, время нахождения судна в ремонте, время работы МПП в стационарном положении, в совокупности не более месяца.

Согласно пояснениям представителя истца, соглашение от *** было передано для подписания Якубовичем М.И. его супруге, которая забрала документ, а затем привезла его уже подписанным от имени Якубовича, все переговоры с ответчиком осуществлялись по телефону.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По ходатайству стороны ответчика по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза для разрешения вопроса, кем, Якубовичем М.И. или иным лицом выполнена подпись от его имени в Соглашении о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ***

В соответствии с заключением эксперта № от *** ФБУ Мурманская ЛСЭ Минюста России подпись от имени Якубовича М.И., расположенная в соглашении о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ***, заключенном между товариществом собственников недвижимости «Полярная усадьба», в лице председателя правления ФИО1, и Якубовичем М.И., в графе «Покупатель:» слева от слов «/Якубович М.И./» выполнена, вероятно, не Якубовичем М.И., а другим лицом.

Кроме того, эксперт указал, что решить вопрос в категорической форме не представилось возможным, по причине краткости и простоты строения исследуемой подписи.

Данное заключение эксперта отвечает требованиям законодательства об экспертной деятельности, содержит все необходимые реквизиты, ответ на вопрос суда, составлено уполномоченным лицом, имеющим надлежащую квалификацию и опыт работы, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, а потому оснований сомневаться в достоверности его содержания и выводов у суда не имеется.

При этом, данное заключение по форме и содержанию отвечает как положениям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так и ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Вывод эксперта носит вероятностный характер, однако указанное не противоречит положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Доказательств, ставящих под сомнение использованные методы исследования, выводы эксперта, сторонами в судебном заседании не представлено.

При указанных обстоятельствах, суд полагает возможным принять в основу решения указанное заключение эксперта, как относимое, допустимое и достоверное доказательство.

Каких-либо объективных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, и имеющиеся в деле документы, подтверждающие эти выводы, суду не представлено.

С учетом изложенного суд не принимает во внимание доводы представителя истца о том, что *** между товариществом собственников недвижимости «Полярная усадьба», в лице председателя правления ФИО1 и Якубовичем М.И. подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ***, поскольку последний его не подписывал.

Заключая соглашение в письменной форме, представитель юридического лица, действуя добросовестно и разумно, обязан был обеспечить явку непосредственно ответчика и удостовериться, что с содержанием документа Якубович М.И. ознакомился и лично поставил свою подпись под условиями заключенного соглашения.

Подписание Якубовичем М.И. соглашения от *** предполагает согласие с его условиями и гарантирует другой стороне по договору его действительность.

Доводы стороны истца о принятии ответчиком возврата денежных средств в виде первоначального взноса, предоставление им своих реквизитов не могут служить бесспорным основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку как пояснил представитель ответчика, что не оспаривалось истцом, после возврата денежных средств Якубовичу М.И., последний продолжил осуществлять платежи в рамках предоставленной ему рассрочки, которые также были возвращены Товариществом в адрес ответчика.

Также суд не может согласиться с доводами стороны истца, о том, что действия ответчика по факту обращения в Росреестр в *** года являются недобросовестными, поскольку при заключении договора купли-продажи от *** именно продавец гарантировал, что на дату заключения договора продаваемый земельный участок не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен (п.1.3). Однако, согласно сведениям Росреестра уже с *** на спорный земельный участок судебными приставами были наложен запрет на регистрационные действия, о наличии которых Товарищество не могло не знать. При указанных обстоятельствах, суд полагает, что у Якубовича М.И. до *** года отсутствовала объективная возможность осуществить регистрацию права на приобретенный им земельный участок.

Действия Товарищества в *** года, связанные с принятием решения о продаже земельного участка Якубовичу через «АтомЭнергоСбыт» на основании агентского договора от ***, судом во внимание не принимаются, поскольку совершены после заключения договора купли-продажи от *** с согласованием сторонами всех необходимых условий.

На основании изложенного, поскольку законных оснований для признания недействительным договора купли-продажи № от ***, заключенного между ТСН «Полярная усадьба» и Якубовичем М.И. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, судом не установлено, в удовлетворении исковых требований СНТСН «Полярная усадьба» к Якубовичу М.И. о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований садового некоммерческого товарищества собственников недвижимости «Полярная усадьба» *** к Якубовичу М.И. *** о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности - отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Кольский районный суд Мурманской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

***

***

Судья Н.П. Архипчук