Решение по делу № 2-2567/2020 от 21.09.2020

Дело № С/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«24» декабря 2020 года, Коломенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Коломенского городского суда <адрес> Усановой А.А., при секретаре судебного заседания Балабановой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском, уточнённым ДД.ММ.ГГГГ г. в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2 о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи.

В обоснование требований истец указал, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключён предварительный договор купли-продажи 1/3 доли в праве на квартиру по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями которого стоимость доли была определена в размере 930000 руб., при подписании договора истцом был передан ответчику задаток в сумме 93000 руб.. Основной договор должен был быть заключён ДД.ММ.ГГГГ в 09:00 в помещении нотариальной конторы нотариуса Королёвой, при этом третьи лица, которым наряду с ответчиком принадлежит по 1/3 доле в праве на квартиру, выразили согласие также прибыть к нотариусу и заявить об отказе от преимущественного права покупки. Однако ответчиком нотариусу не была представлена выписка из ЕГРН, а также выписка из домовой книги. Так как предварительным договором не устанавливалась обязанность покупателя по сбору документов, то в силу обычаев делового оборота эта обязанность лежит на продавце. При таких обстоятельствах заключить договор ДД.ММ.ГГГГ не представилось возможным. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика предложение о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре, однако ответчик уклоняется от заключения основного договора. В связи с чем истец был вынужден обратиться в суд. Просит обязать ответчика в течении двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу заключить основной договор купли продажи 1/3 доли в праве на квартиру по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре, определив стоимость доли в размере 930000 руб., и единовременной выплатой оставшейся суммы в размере 837000 руб. при подписании договора.

В судебном заседании истец ФИО3 не присутствовал. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, обеспечил явку своего представителя – адвоката ФИО5, действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.94).

На основании изложенного, суд рассматривает дело в отсутствие истца, руководствуясь ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца – адвокат ФИО5 представил в суд письменные дополнения в обоснование заявленных требований, доводы, изложенные в которых поддержал. Указал, что его доверитель не уклоняется от заключения сделки и никогда не уклонялся, намерен её совершить. Накануне ДД.ММ.ГГГГ ему позвонил нотариус и сообщила, что сделка не состоится ввиду отсутствия выписки из ЕГРН и выписки из домовой книги. Выписку из ЕГРН может затребовать сам нотариус, а выписку из домовой книги может представить только собственник жилого помещения либо лицо, зарегистрированное в нём. Учитывая, что истец не является ни собственником, ни зарегистрированным в квартире, он данную выписку предоставить не может. В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ договор был не заключён. Истец созванивался с ответчиком, предлагал заключить договор ДД.ММ.ГГГГ, пришёл ДД.ММ.ГГГГ к нотариусу, но ответчик не явился. Истец направил в адрес ответчика предложение о заключении договора ДД.ММ.ГГГГ, которое было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, ответчик на предложение ничего не ответил, к нотариусу не явился. От заключения договора купли-продажи доли в квартире в добровольном порядке ответчик уклоняется. Также представитель истца указал, что уточнив исковые требования, он не изменил условия предварительного договора, в котором была предусмотрена рассрочка платежей до ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая, что эта дата прошла, истец готов единовременно выплатить ответчику стоимость доли, с учётом ранее полученной ответчиком в качестве залога суммы в размере 93000 руб.. Считает, что поскольку истец не уклонялся от заключения договора, оснований для удержания этой суммы ответчиком нет, также как и нет оснований для увеличения стоимости доли и выплате ответчику неустойки за просрочку платежей. Пояснил, что неустойка за просрочку платежей была предусмотрена в том случае, если заключив основной договор своевременно, истец нарушил бы сроки платежей. В данном случае основной договор не заключён, у истца не было оснований выплачивать ответчику деньги в счёт стоимости доли. Просит требования удовлетворить.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, представил письменные объяснения (л.д.95). Пояснил, что доля в квартире была получена им в наследство от отца. Иными сособственниками являются его мать и родная сестра – супруга истца ФИО3. Сам истец проживает в спорной квартире около 10 лет, поэтому имеет преимущественное право на покупку доли, так же, как и может сам предоставить все документы. При обсуждении условий сделки истец обещал подготовить все документы сам. Он, ФИО2 никакую выписку из домовой книги не брал. ДД.ММ.ГГГГ он явился к нотариусу Королёвой, но истца там не было. Нотариус уточнила, позвонил ли ему истец и сообщил ли о переносе даты сделки. Он, ФИО2 позвонил истцу ФИО3, тот сообщил, что забыл, предложил встретиться у нотариуса ДД.ММ.ГГГГ Однако он, ФИО2 не пришёл. Не оспаривает получения от истца письма, однако из данного письма не понятно, что именно хочет истец, звонить ему он больше не стал. Считает, что истцом были нарушены условия договора, он не явился на сделку ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем сумма залога должна остаться у него, ФИО2. Помимо этого, ему известно, что ФИО3 начал производить в квартире ремонт, стоимость доли могла вырасти, поэтому ему, ФИО2 необходимо попасть в квартиру, чтобы оценить стоимость доли, пересмотрев в последующем её стоимость. Также считает, что истец обязан выплатить ему неустойку за просрочку платежей, предусмотренную предварительным договором, так как до настоящего времени истец не выплатил ему предусмотренные предварительным договором денежные средства за покупку доли в квартире. Не отрицает получения 93000 руб. в качестве залога, данные денежные средства он тратит, так как имеет проблемы со здоровьем, не работает, ему надо на что-то жить. В настоящий момент готов заключить договор купли-продажи своей доли квартиры, оценив свою долю в размере 1160000 руб., без учёта 93000 руб.. полученных им ранее, так как залог возвращению не подлежит.

Третьи лица по делу ФИО8, ФИО9, извещены, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании изложенного, суд рассматривает дело в отсутствие третьих лиц, руководствуясь ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, и, дав им оценку, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено, что ответчик является собственником 1/3 доли в праве на квартиру по адресу: <адрес>, сособственниками других 2/3 долей на квартиру являются третьи лица по делу - ФИО8, ФИО9 (л.д.13-19, 35-88).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключён предварительный договор купли-продажи 1/3 доли в праве на квартиру по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями которого стоимость доли была определена сторонами в размере 930000 руб., при подписании предварительного договора истцом был передан ответчику задаток в сумме 93000 руб., основной договор должен был быть заключён в нотариальной конторе нотариуса Королёвой Е.В. ДД.ММ.ГГГГ, с рассрочкой платежей с ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ, с штрафными санкциями в случае просрочки платежей в этот период и далее в размере 0,2 % в день (л.д.10).

Условия предварительного договора сторонами не оспаривались, равно как и не оспаривался ответчиком ФИО2 факт передачи ему истцом залога в размере 93000 руб..

Также судом на основании пояснения сторон установлено, что ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи доли в праве на квартиру заключён не был.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). В

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 явился в нотариальную контору нотариуса Королёвой Е.В..

Факт отсутствия истца ФИО3 его представителем не оспаривался.

Принимая во внимание пояснения представителя истца о причине неявки ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ в нотариальную контору, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п.5 пункта 33 Приказа Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ N 156 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования" (вместе с "Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающий объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования", утв. решением Правления ФНП от ДД.ММ.ГГГГ N 10/17, приказом Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ N 156), при удостоверении договора, направленного на отчуждение или залог недвижимого имущества, нотариус дополнительно устанавливает в том числе следующий объем информации: о правах третьих лиц в отношении жилой недвижимости, если такие права не подлежат государственной регистрации, - на основании документов, подтверждающих принадлежность имущества, документов органов регистрационного учета граждан по месту жительства, управляющих компаний, органов местного самоуправления о зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания лицах и (или) заверений об обстоятельствах соответствующей стороны договора.

Таким образом, для нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имуществе необходима выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных в жилом помещении лиц.

Вместе с тем, истец, не являлся собственником жилого помещения, а также зарегистрированным в нём лицом, в связи с чем не имел возможности получить выписку из домовой книги на квартиру по адресу: <адрес>.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не оспаривал, что лично он выписку из домовой книги для совершения нотариальной сделки ДД.ММ.ГГГГ не получал.

Отсутствие выписки из домовой книги подтверждается также направленным в адрес истца письмом от ответчика.

Доводы ответчика о том, что истец фактически длительное время проживает в указанной квартире, в связи с чем имеет право преимущественной покупки, а также возможность предоставления документов, юридически несостоятельны, так как фактическое проживание в квартире никаких прав на это жильё истцу не предоставляет.

Пункт 4 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) указывает на то, что при продаже доли в праве общей долевой собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продаёт её.

Доказательств извещения других сособственников о намерении продать долю в письменной форме ФИО2 в нарушение ст. 56 ГПК РФ, представлено не было.

Вместо этого, ответчик, будучи продавцом, вопреки требованиям пункт 4 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" возложил данную обязанность на покупателя ФИО3, а также возложил на него обязанность по предоставлению нотариального отказа других сособственников от покупки принадлежащей ему доли в праве на квартиру, что указано им в письме от ДД.ММ.ГГГГ.

Предупреждение нотариусом истца накануне ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии выписки из домовой книги и отказа других сособственников жилого помещения от права преимущественной покупки квартиры, помимо пояснений представителя истца, также подтверждается письмом ФИО10 ФИО6 А.С. от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая изложенное, суд не усматривает наличие вины истца ФИО3 в невозможности заключить основной договор купли-продажи доли в праве на квартиру между сторонами по настоящему делу ДД.ММ.ГГГГ, равно как и уклонение истца от заключения основного договора.

Заинтересованность истца в заключении основного договора купли-продажи на основе предварительного договора подтверждается как его пояснениями в исковом заявлении, которые суд принимает в качестве доказательства в порядке ст. 55 ГПК РФ, пояснениями представителя истца, письмом ответчика ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, где он также указывает о переносе истцом даты сделки на ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия документов, а также предложением, направленным ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику, и полученным ответчиком согласно распечатки с сайта Почта России ДД.ММ.ГГГГ, где истец предлагает ответчику до 11:00 часов ДД.ММ.ГГГГ продлить срок действия предварительного договора и заключить договор на тех же условиях (л.д.11).

Факт неявки ФИО2 для заключения основного договора к нотариусу как ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, так и не предоставлении истцу ФИО3 ответа на его обращения, самим ответчиком в ходе судебных заседаний не оспаривался.

Доводы ФИО2 о причинах его неявки к нотариусу ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, отказа от дальнейших переговоров, требований об увеличении стоимости предмета договора, выплате ему неустойки за просрочку исполнения обязательств по выплате стоимости доли в праве на квартиру, присвоении задатка, суд считает юридически несостоятельными.

Так, требование к ответчику о понуждении заключить основной договор на ранее согласованных условиях было направлено истцом в срок, установленный частью 5 ст. 429 ГК РФ (л.д.12), исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ (л.д.4)

В судебном заседании установлено, что ответчиком какие-либо ремонтные работы в спорной квартире, которые увеличили бы стоимость имущества, не производились.

Действительно, предварительным договором была установлена возможность выплаты стоимости имущества покупателем продавцу в рассрочку.

Вместе с тем, учитывая, что основной договор купли-продажи имущества сторонами до настоящего времени заключён не был, основания для выплаты стоимости доли в квартире ФИО3 ФИО2 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ отсутствовали, равно как и отсутствуют основания для начисления штрафных санкций за неисполнение обязанности по выплате данных платежей.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Учитывая, что судом установлено отсутствие вины истца ФИО6 в неисполнении договора, сумма задатка подлежит зачёту в стоимость доли.

Требований об уплате ответчиком двойной суммы задатка истцом не заявляется.

Доводы ответчика о том, что в уточнённом иске истец изменил условия предварительного договора, суд также считает несостоятельными.

Так, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК Российской Федерации).

По смыслу указанной нормы права предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные об объекте недвижимости, позволяющие определённо установить отчуждаемое недвижимое имущество, стоимости данного объекта.

Уточняя исковые требования истец указывает как объект недвижимости (долю в праве), который прежде был указан в условиях предварительного договора. Так и стоимость данного объекта (долив праве), определённую сторонами при заключении предварительного договора.

Учитывая, что предварительным договором была предусмотрена рассрочка в выплате покупателем денежных средства до ДД.ММ.ГГГГ, принимая во внимание, что данная дата на момент вынесения решения истекла, истец готов при заключении сделки передать продавцу всю сумму по договору в полном объёме, за исключением ранее полученного им задатка в размере 93000 руб. в связи с чем указывает к передаче денежную сумму в размере 837000 руб. (930000-93000=837000), что не противоречит условиям договора и также интересам продавца, так как направлено на скорейшее исполнение сделки.

Доводы ответчика об отсутствии у истца денежных средств для выплаты суммы единовременно, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ ничем не подтверждены. Помимо этого, при рассмотрении данной категории споров на истце не лежит обязанность предоставлять в суд сведения о наличии денежных средств во исполнение дальнейших обязательств по договору купли-продажи.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению, и считает необходимым обязать ответчика ФИО2 в течении двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу заключить с истцом ФИО3 основной договор купли-продажи 1/3 доли в праве на трёхкомнатную квартиру кадастровый №, общей площадью 59 кв. м., этаж 3, расположенную по адресу: <адрес>, за цену 930000 руб. с условием единовременной оплаты оставшейся суммы 837000 руб. при подписании договора, согласно предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст. 193-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи удовлетворить.

Обязать ответчика ФИО2 в течении двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу заключить с истцом ФИО3 основной договор купли-продажи 1/3 доли в праве на трёхкомнатную квартиру кадастровый №, общей площадью 59 кв. м., этаж 3, расположенную по адресу: <адрес>, за цену 930000 руб. с условием единовременной оплаты оставшейся суммы 837000 руб. при подписании договора, согласно предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд <адрес> в течение одного месяца с момента вынесения судом решения в

Мотивированное решение изготовлено «28» декабря 2020 года.

Судья

Коломенского городского суда

<адрес> А.А. Усанова