Решение от 26.03.2019 по делу № 2-901/2019 от 28.11.2018

Дело № 2-901/2019                                      копия

                                        Р Е Ш Е Н И Е

                ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 марта 2019 года                             г. Новосибирск

Ленинский районный суд г. Новосибирска в составе:

Судьи                                     Бурнашовой В.А.,

при секретаре судебного заседания                     Калюжной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Олиной Светланы Викторовны к Бычковой Тамаре Анатольевне о взыскании денежных средств,

                                        у с т а н о в и л:

Истица Олина С.В. обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором просит взыскать с ответчицы Бычковой Т.А. 300 000 рублей и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 200 рублей.

В обоснование иска указано, что 05.06.2018 Олина С.В. и Бычкова Т.А. заключили устный предварительный договор купли-продажи здания кафе и земельного участка по адресу: Новосибирская область, Ордынский район, МО с/с Новошарапский, стоимость здания кафе и земельного участка определена в размере 1 700 000 рублей. Согласно доводам иска, в счет будущего платежа истица передала ответчице 300 000 рублей, о чем ответчица выдала расписку. Истица считает, что передала аванс. После получения 300 000 рублей ответчица Бычкова Т.А. должна была в течение трех дней предоставить истице правоустанавливающие документы. Ответчица документы не предоставила. Истице стало известно, что часть кафе находится на не принадлежащем ответчице земельном участке, в связи с чем истица отказалась от покупки кафе. По мнению истицы, ответчица безосновательно удерживает у себя аванс по несостоявшейся сделке. Во внесудебном порядке ответчица отказалась возвращать денежные средства.

В судебном заседании истица Олина С.В. доводы иска поддержала.

Ответчица Бычкова Т.А. и ее представитель Дегтярева С.Н. против удовлетворения иска возражали. Спорная денежная сумма в размере 300 000 рублей является задатком, о чем прямо указано в расписке от 05.06.2018. Истица была ознакомлена со всеми документами по деятельности кафе. После внесения задатка Олина С.В. получила ключи от кафе и начала реконструкцию кафе. Неожиданно Олина С.В. отказалась от покупки кафе. Олина С.В. сама написала расписку от 24.06.2018 о том, что не имеет претензий по возврату задатка. В результате незаконченной реконструкции состояние кафе ухудшилось, поэтому было продано по более низкой цене. Все документы на кафе и земельный участок были в порядке, после отказа Олиной С.В. ответчица продала кафе другому покупателю, сделка прошла государственную регистрацию. Письменные возражения приобщены к материалам дела.

Выслушав стороны и свидетелей, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (часть 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (часть 2).

Согласно статье 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Материалами дела подтверждается, что 05.06.2018 Бычкова Т.А. выдала истице Олиной С.В. расписку о том, что получила задаток за кафе 300 000 рублей (копия расписки, л.д.8).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Из пояснений сторон следует, что истица Олина С.В. и ответчица Бычкова Т.А. фактически не заключили в письменной форме договор купли-продажи недвижимого имущества (ни предварительный, ни основной), ограничившись устной договоренностью о заключении такого договора в будущем, поскольку у покупателя Олиной С.В. отсутствовали необходимые денежные средства, она принимала меры к получению кредита.

В силу статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 28.06.2016 N 37-КГ16-6:

- Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ): потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Вместе с тем, задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела имеет юридическое значение тот факт, что после получения денежных средств за кафе продавец Бычкова Т.А. передала покупателю Олиной С.В. ключи от кафе, а Олина С.В. в свою очереди приняла ключи и приступила к реконструкции кафе.

По общему правилу частичное или полное исполнение договора купли-продажи исключает признание данного договора незаключенным.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 также разъяснено о возможности подтверждения заключения договора конклюдентными действиями:

- Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Как пояснили обе стороны, Олина С.В. сняла обои в одном из помещений, убрала плинтуса, разобрала одну перегородку и возвела из сибита другую перегородку.

Каких-либо доказательств, подтверждающих, что Олина С.В. производила перечисленные работы с разрешения собственника (Бычковой Т.А.) не представлено, сама Бычкова Т.А. дачу такого разрешения не подтвердила.

Суд критически оценивает доводы истицы Олиной С.В. о том, что срыв сделки по купле-продаже здания кафе и земельного участка имел место по вине Бычковой Т.А., которая якобы не представила «правоустанавливающие документы».

Так, в силу действующего законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество сведения ЕГРН о собственниках объектов недвижимого имущества находится в открытом доступе.

Как пояснил свидетель Бычков В.М., его мать – Бычкова Т.А. в его присутствии передавала Олиной С.В. папку с документами по деятельности кафе, а свидетель Самойлова В.А. пояснила, что после срыва сделки Олина С.В. в ее присутствии написала расписку об отсутствии претензий по возврату задатка, извинилась за незаконченную реконструкцию и вернула папку с документами.

Как следует из договора купли-продажи от 24.06.2018, заключенного между Бычковой Т.А. (продавец) и Татаринова Ф.В. (покупатель), продавец продал, а покупатель приобрел торговый павильон и земельный участок за 1 700 000 рублей, сделка прошла государственную регистрацию.

Опрошенный в качестве свидетеля Татаринов Ф.В. пояснил, что после незавершенной реконструкции кафе, произведенной несостоявшимся покупателем, состояние объекта существенно ухудшилось. Документы на объекты недвижимости у Бычковой Т.А. были в порядке, никаких проблем с оформлением и регистрацией сделки не было.

Доводы Олиной С.В. о возможных проблемах при эксплуатации кафе по причине заступа на земли сельхозугодий по своей сути являются предположением, поскольку ни на каких достоверных доказательствах не основаны.

Представленная истицей в дело распечатка фрагмента из публичной карты при включении подложки из космоснимков ни в коем случае не может рассматриваться как достоверное доказательство, поскольку данные с публичной кадастровой карты носят исключительно информационно-справочный характер (в том числе не исключается реестровая (кадастровая) ошибка); кроме того, изображения на публичной карте имеют погрешность подгрузки (спутник фотографирует Землю, имеющую форму шара, а координаты в Росреестре плоские).

В выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № указан вид разрешенного использования: для обслуживания кафе.

Таким образом, исходя из собранных по делу доказательств, у суда отсутствуют основания полагать, что по вине продавца Бычковой Т.А. не был заключен сторонами договор купли-продажи здания кафе и земельного участка.

Напротив, у суда имеются основания полагать, что указанный договор не был заключен по причине отказа Олиной С.В. от сделки, так как достаточных денежных средств на покупку объектов недвижимости она не имела; согласно пояснениям ответчицы Бычковой Т.А. и свидетеля Самойловой В.А., Олина С.В. отказ от сделки объясняла семейными обстоятельствами. В данной части истица Олина С.В. пояснения ответчицы и свидетеля не оспорила.

Ответчица Бычкова Т.А. продала принадлежащие ей объекты недвижимости, спустя непродолжительное время (два месяца) после отказа Олиной С.В. от заключения договора, что свидетельствует о том, что Бычкова Т.А. была последовательна в своих действиях, имела как намерение, так и реальную возможность продать имущество.

В расписке от 24.06.2018 (л.д.12) Олина С.В. собственноручно написала: «… отказываюсь от покупки кафе… Претензий по возврату задатка не имею».

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

С учетом обстоятельств дела суд полагает, что предъявление Олиной С.В. настоящего иска после самовольно произведенных работ в не принадлежащем ей здании кафе, а также после написания расписки об отсутствии претензий по возврату задатка, не соответствует принципу добросовестности, что дает суду право применить правило эстоппель.

Согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Результат применения эстоппеля отвечает предусмотренным ст. 10 ГК РФ последствиям недобросовестного поведения и, соответственно, влечет отказ в удовлетворении иска.

    Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 01 ░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░ (░░░░░░░)                             ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 2-901/2019 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░.

                    ░░░░░░░░░ ░/░░░░░░░░░

                        ░.░. ░░░░░░░░