Решение по делу № 2-468/2018 от 24.01.2018

Дело в„– 2-468/2018    

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рі. Миасс                         26 марта 2018 РіРѕРґР°

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего СЃСѓРґСЊРё        РђР»С„ерова И.Рђ.,

РїСЂРё секретаре                 Павловой Р .Рў.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Миасского городского округа к Кузнецову А.А. о признании недействительным договора аренды земельного участка, обязании снять объект незавершенного строительства с кадастрового учета,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Миасского городского округа обратилась в суд с иском к Кузнецову А.А. о возложении обязанности снять с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. 8 Июля, о возложении обязанности погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись НОМЕР от ДАТА в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему спору, о признании недействительным договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА, заключенного между Администрацией Миасского городского округа и Кузнецовым А.А., о возложении обязанности вернуть Администрации Миасского городского округа земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, площадью 12801 кв.м, расположенный в г. Миассе в районе пересечения ул. 8 Июля и ул. Тухачесвкого по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных исковых требований указано на то, что истцом на основании постановления Администрации МГО НОМЕР от ДАТА был предоставлен ответчику в аренду земельный участок, площадью 1280 кв.м, кадастровый номер НОМЕР, для проектирования и строительства склада металлоизделий, между сторонами был заключен договор аренды НОМЕР от ДАТА, которым устанавливался срок договора аренды до ДАТА. Впоследствии ответчик обратился с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, представив выписку из ЕГРН о регистрации ДАТА права собственности и постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Миасс, ул. 8 Июля, степень готовности 10%, кадастровый номер НОМЕР. Учитывая данные обстоятельства, истец на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации издано постановление НОМЕР от ДАТА о предоставлении Кузнецову А.А. в аренду того же земельного участка, с ответчиком заключен договор аренды земельного участка для строительства НОМЕР от ДАТА. В ходе проведения ДАТА контрольно-счетной палатой Челябинской области совместно с отделом муниципального земельного контроля УИЗО Администрации МГО контрольного мероприятия по целевому и эффективному использованию арендаторами земельных участков на территории Миасского городского округа установлено отсутствие объекта незавершенного строительства и каких-либо признаков строительства на спорном земельном участке. В акте муниципального земельного контроля от ДАТА отражено, что арендованный ответчиком земельный участок не используется по целевому назначению, покрыт сорной растительностью, в границах участка установлено несколько железобетонных свай и накопительное железное сооружение, складируется строительный песок. Здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства на земельном участке отсутствуют. В связи с отсутствием на земельном участке объекта незавершенного строительства договор аренды земельного участка для строительства НОМЕР от ДАТА является недействительной (ничтожной) сделкой, земельный участок подлежит передаче ответчиком Администрации Миасского городского округа, также Кузнецов А.А. обязан снять объект незавершенного строительства с кадастрового учета и погасить запись в ЕГРН о правах на объект незавершенного строительства.

Представитель Администрации Миасского городского округа Валетов С.О. в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Ответчик Кузнецов А.А. и его представитель Никонов К.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно, надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Судом при рассмотрении спора установлено, что ДАТА Администрацией Миасского городского округа Челябинской области вынесено постановление НОМЕР о предоставлении Кузнецову А.А. в аренду на три года земельного участка, площадью 1280 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР из земель населенных пунктов в г. Миассе, в районе пересечения ул. 8 Июля и ул. Тухачевского для проектирования и строительства склада металлоизделий (л.д. 9).

ДАТА между сторонами заключен договор аренды земельного участка для строительства НОМЕР от ДАТА, в соответствии с которым Кузнецову А.А. предоставлен указанный земельный участок в аренду на срок с ДАТА до ДАТА (л.д. 10-16). Спорный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи (л.д. 17).

Согласно положениям пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Названными нормами права закреплено исключительное право собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на его предоставление в аренду.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (далее по тексту - Перечень) установлен Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".

В соответствии с п. 33 указанного перечня предусмотрено, право для подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду по вышеуказанному основанию принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности заявитель должен представить сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Из правовой позиции, изложенной абз. 5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Как следует из материалов дела ДАТА Кузнецов А.А. обратился к главе Администрации МГО с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА (л.д. 20).

Для принятия решения у Кузнецова А.А. в письме исх. НОМЕР от ДАТА были запрошены правоустанавливающие документы на объект недвижимости, расположенный на земельном участке (л.д. 21).

Во исполнение требований Кузнецов А.А. представил истцу выписку из ЕГРН от ДАТА, согласно которой ответчик является собственником объекта незавершенного строительства, площадь застройки 654 кв.м, степень готовности объекта: 10%, адрес: Челябинская область, г. Миасс, ул. 8 Июля, кадастровый номер НОМЕР. Основанием для регистрации права собственности ответчика являются договор аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА и разрешение на строительство НОМЕР от ДАТА.

ДАТА Администрацией МГО вынесено постановление НОМЕР о предоставлении Кузнецову А.А. с ДАТА в аренду сроком на три года спорного земельного участка для проектирования и строительства склада металлоизделий в г. Миассе в районе пересечения ул. 8 Июля и ул. Тухачевского для завершения строительства объекта незавершенного строительства (л.д. 23).

ДАТА между сторонами заключен договор аренды земельного участка НОМЕР, которым установлен срок аренды до ДАТА (л.д. 24-28).

Право аренды Кузнецова А.А. на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 34-35).

В обоснование заявленных исковых требований Администрацией МГО представлен акт обследования земельного участка от ДАТА, согласно которому начальник отдела муниципального земельного контроля УИЗО Администрации МГО ФИО3 и главный инспектор контрольно-счетной палаты Челябинской области ФИО4 произвели обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что границы участка на местности не обозначены, территория земельного участка покрыта сорной растительностью. В границах территории земельного участка установлено несколько железобетонных свай и некапитальное железное сооружение, складируется строительный песок. Объект незавершенного строительства фактически отсутствует, по целевому назначению земельный участок не используется (л.д. 29).

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исковые требования о признании права Кузнецова А.А. на объект незавершенного строительства отсутствующим Администрацией Миасского городского округа не заявлены.

При исследовании обстоятельств наличия на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства судом установлено следующее.

Из материалов кадастрового дела объекта недвижимости (л.д. 53-153) земельный участок стоит на кадастром учете, в период аренды изменялась схема расположения земельного участка.

В ДАТА ООО ПО «Проектная компания» составлен проект склада металлоизделий по адресу: Челябинская область, Миасский городской округ, район пересечения ул. 8 Марта и ул. Тухачевского НОМЕР (л.д. 171-178).

Из разъяснений ООО ПО «Проектная компания» (л.д. 195) следует, что работы, предусмотренные проектом НОМЕР, представляют собой возведение фундамента здания склада металлоизделий. Данное проектное решение устройства фундамента предусматривает монтаж буронабивных, монолитных ж/б свай СВ-1 с последующим устройством на них монолитных ростверков. Указанные в проекте работы и материалы обеспечивают неразрывную связь элементов такого фундамента с землей и достижение необходимых характеристик опорной конструкции для остальных элементов всего возводимого объекта. Каких-либо иных работ по устройству фундамента склада металлоизделий, в том числе по монтажу конструктивных элементов, соединяющих ростверки между собой, производить не требуется. В результате выполнения работ по монтажу вышеназванных ж/б конструкций в соответствии с проектом, фундамент приобретает самостоятельные полезные свойства и считается полностью возведенным.

ДАТА Кузнецову А.А. выдано разрешение на строительство НОМЕР, в соответствии с которым на спорном земельном участке ответчику разрешено строительство склада металлоизделий в соответствии с проектной документацией ООО ПО «Проектная компания», проект шифр НОМЕР (л.д. 39).

ДАТА между ООО «УралСтрой-М» и ответчиком Кузнецовым А.А. заключен договор НОМЕР, по условиям которого подрядчик принимает на себя обязательства выполнить работы по устройству фундаментов склада металлоизделий на объекте ответчика по адресу: г. Миасс, район пересечения ул. 8 Июля и ул. Тухачевского. Стоимость работ определена на основании локальной сметы и составляет 1 042 015 руб. 52 коп. (л.д. 196).

Объем работ также определен локальной сметой (л.д. 197-198).

Актом освидетельствования скрытых работ от ДАТА (л.д. 202), актом о приемке выполненных работ НОМЕР от ДАТА унифицированной формы КС-2 (л.д. 200-201) и справкой о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 (л.д. 199) подтверждаются обстоятельства выполнения подрядчиком работ по устройству фундаментов склада металлоизделий.

ДАТА между ИП ФИО5 и Кузнецовым А.А. заключен договор оказания услуг, в соответствии с которым исполнитель ИП ФИО6 принял на себя обязательства произвести отсыпку бутовым камнем фракции 0-300 мм территорию земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, находящегося по адресу: г. Миасс. ул. 8 Июля. Территория отсыпается между двумя рядами существующих ж/б ростверков (по 8 штук в каждом ряду). Отсыпка производится по верхней отметке ж/б ростверков. Ориентировочный объем грунта 1260тн (900куб.м). Срок оказания услуг с ДАТА по ДАТА (л.д. 208-209).

Представленные сторонами спора фотоматериалы свидетельствуют о том, что отсыпка территории участка произведена.

Согласно техническому заключению ЗАО «Техсервис» НОМЕР от ДАТА строящееся здание «Склад металлоконструкций» является объектом незавершенного строительства, соответствует требованиям строительных норм и правил, предусмотренных проектом шифр НОМЕР, шифр НОМЕР. Размеры сооружения соответствуют проектным. Фундамент обеспечивает необходимые характеристики опорной конструкции, имеет неразрывную связь с землей через монолитные ж/б буронабивные сваи. Перемещение данного объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Фундамент здания «Склад металлоизделий» является полностью завершенным сооружением.

В ходе рассмотрения дела по существу судом на обсуждение сторон был поставлен вопрос о проведении по делу судебной экспертизы. Представитель Администрации Миасского городского округа и сторона ответчика отказались от проведения по делу судебной экспертизы.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что доказательствами по делу достоверно подтверждается факт нахождения на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства.

При указанных обстоятельствах действия Администрации МГО по предоставлению Кузнецову А.А. земельного участка в аренду на три года для завершения строительства соответствуют требованиям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации Миасского городского округа к Кузнецову А.А. о возложении обязанности снять с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. 8 Июля, о возложении обязанности погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись НОМЕР от ДАТА в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему спору, о признании недействительным договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА, заключенного между Администрацией Миасского городского округа и Кузнецовым А.А., о возложении обязанности вернуть Администрации Миасского городского округа земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, площадью 12801 кв.м, расположенный в г. Миассе в районе пересечения ул. 8 Июля и ул. Тухачесвкого по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу – отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий И.А. Алферов