Решение по делу № 2-1554/2019 от 04.02.2019

Дело № 2-1554/2019                                                           28 октября 2019 года

78RS0017-01-2019-000519-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Петроградский районный суд Санкт- Петербурга в составе:

председательствующего судьи                                                 Байбаковой Т.С.,

при помощнике судьи                                                                Петуховой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Борисова Виктора Петровича к Жилищно-строительному кооперативу «ЦДС-Мурино» о взыскании переплаты за несуществующую площадь, произвести перерасчет квартирной платы, передачи документов в Единый государственный реестр прав на недвижимость, компенсации морального вреда, штраф,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику о взыскании переплаты за несуществующую площадь 1,10 кв.м в размере 65 297,90 рублей, перерасчета квартирной платы с 01.03.2018 согласно реальной площади квартиры, передаче документов в ЕГРН согласно реальной площади квартиры за счет ответчика, взыскании компенсации морального вреда в размере 60 000 рублей, штраф.

В обоснование своих требований истец указал, что 21.12.2015 между истцом и Жилищно-строительным кооперативом «ЦДС-Мурино», был заключен договор паевого взноса № МП13-192-ОТД, по условиям которого, определен порядок участия члена кооператива в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> По условиям договора Пайщик вносит в Кооператив паевой и иные взносы, являющиеся условием членства в Кооперативе и основанием получения Пайщиком в собственность жилого помещения однокомнатной квартиры, расположенной в секции № на 8 этаже, тип. 1.5, общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>

Согласно дополнительному соглашению № 2 к договору паевого взноса от 03.07.2018 на основании первичной документации обще приведённая площадь квартиры (с учетом площади балкона/лоджии с применением соответствующего коэффициента), указанная в п. 1.1. договора увеличилась на 0,92 кв.м. и составила <данные изъяты> кв.м.

Квартира истцу передана, право собственности на квартиру зарегистрировано 15.08.2018.

Истец ссылается на то, что квартира ему передан с отделкой, как указано в договоре паевого взноса и ее площадь составляет по договору 37,2 кв.м (без учета лоджии). Истец произвел замеры квартиры, в результате которого размер составил 36,1 кв.м (без лоджии), что 1,10 кв.м. меньше, чем указано в договоре.

Истец обратился с претензией к ответчику о перерасчёте, однако ответчик в своём ответе в перерасчете отказал.

В судебное заседание явился истец, поддержал исковые требования.

В судебное заседание явился представитель ответчика, который исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Суд, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, оценив добытые по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

Согласно пункту 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Как видно из материалов дела, 21.12.2015 между истцом, Борисовой Л.Л. и Жилищно-строительным кооперативом «ЦДС», был заключен договор паевого взноса №МП13-192-ОТД, по условиям которого, определен порядок участия члена кооператива в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> По условиям договора Пайщик вносит в Кооператив паевой и иные взносы, являющиеся условием членства в Кооперативе и основанием получения Пайщиками по ? доли в собственность жилого помещения однокомнатной квартиры, расположенной в секции № 19 на 8 этаже, тип. 1.5, общей приведенной площадью 37,48 кв.м по адресу: <адрес>

Согласно пункту 1.2 договора приобретение членом кооператива прав на квартиру обусловлено его участием в некоммерческой организации - ЖСК "ЦДС", который, в свою очередь, участвовал в строительстве на основании договора инвестирования N МП-13 от 15.05.2015, заключенного с застройщиком – ООО «ИнвестКапитал».

В соответствии с пунктами 1.3, 1.4 и 2.1 договора размер паевого взноса члена кооператива соответствует стоимости строительства квартиры и составляет 2 224 877,81 рубль, и подлежит перерасчету в случае изменения общей приведенной площади квартиры.

Обязательства по оплате паевого, вступительного и дополнительного целевого взносов исполнены в полном объеме, что не оспаривается ответчиком.

Право собственности зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН, из которой следует, что площадь квартиры составляет 37,2 кв.м.

Согласно п. 1.4 Паевой взнос подлежит перерасчету исходя из стоимости одного кв.м общей приведенной площади квартиры равной 59 361,73 рубля. Если по результатам первичной технической документации окончательная общая приведенная площадь квартиры (то есть площадь квартиры с учетом площадей лоджий, балконов, исчисленных по соответствующим коэффициентам: для балкона – 0,3, для лоджии – 0,5) измениться по сравнению с указанной в п. 1.1 договора общей приведённой площадью, также в случае выполнения работ по остеклению лоджии, балкона (на их стоимость).

По условиям договора п. 1.5 по окончании строительства объекта, в соответствии с условиями договора квартира передается членам кооператива в следующем состоянии: установка металлопластиковых оконных блоков с двухкамерным стеклопакетом, установка подоконников из ПВХ, устройство оконных и дверных откосов, установка металлической входной двери в квартиру и межкомнатных дверей, оклейка стен боями (в санузлах плиткой), настил ламинита (в санузлах – плиткой), водоэмульсионная окраска потолков, стояки для канализации и водопровода, установка счетчиков ХВС и ГВС, установка полотенцесушителя, установка сантехнического оборудования, ванна акриловая или поддон, раковина керамическая, смесители, унитаз, система отопления с установкой радиаторов, электрическая разводка с установок электроарматуры, квартирного электрощита и счетчика электроэнергии, без установки электрических плит, проведение телевизионных и телефонных кабелей до этажного распределительного щита, установка датчиков системы АППЗ.

Согласно ведомости помещений и жилых помещений и их площадей, являющейся приложением к поэтажному плану, выполненному ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» следует, что площадь квартиры №, принадлежащей истцу составляет 37,2 кв.м, площадь лоджии 1,2 кв.м.

Согласно дополнительному соглашению№ 2 к договору паевого взноса следует, что на основании первичной технической документации общеприведенная площадь квартиры (с учетом площади балкона/лоджии с применением соответствующего коэффициента, в данном случае – 0,5), указанная в п. 1.1. настоящего договора увеличилась на 0,92 кв.м и составила 38,4 кв.м.

В соответствии с условиями договора сумма паевого взноса составляет 54 613 рублей.

Указанное дополнительное соглашение подписано истцом и им не оспаривается.

Согласно справке о выплате паевого взноса следует, что что истцу передаётся квартира в собственность площадью 37,20 кв.м.

Указанная справка о полной выплате паевого взноса также подписано истцом и им не оспаривается.

Истец ссылается на то, что квартира ему передан с отделкой, как указано в договоре паевого взноса и ее площадь составляет по договору 38,4 кв.м.

Истец произвел замеры квартиры, в результате которого размер составил 36,1 кв.м (без лоджии), что 1,10 кв.м. меньше, чем указано в договоре.

Для выяснения фактической площади квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам судебной экспертизы, общая площадь квартиры с учетом отделочных работ и с учетом лоджии составляет 38,3 кв.м. Общая площадь квартиры с учетом отделочных работ, но без учета лоджии составляет 36,0 кв.м. На момент визуального смотра в помещении квартиры произведен косметический ремонт. В перечень работ входит: во всех помещениях выполнена штукатурка стен, в туалете и в ванной комнате облицованы керамической плитки, в комнате, на кухне и в коридоре стены оклеены обоями, на кухне вентиляционная шахта облицована гипсокартоном размером 0,52м*1,29 м, в туалете стояк ХВС и ГВС облицованы гипсокартонным коробом размером 0,42м*0,28м. Площадь лоджии в спорной квартире с понижающим коэффициентом 0,5 составляет 1,2 кв.м. Из ведомости помещений и их площадей. Приложение к поэтажному плану следует, что общая площадь квартиры истца до проведения отделочных работ, без учета лоджии составляет 37,2 кв.м., площадь лоджии с понижающим коэффициентом составляет 1,2 кв.м. Фактически выполненные работы в квартире истца соответствует требования договора паевого взноса № МП-13-192 ОТД от 21.12.2015. разница в общей приведенной площади квартиры составляет 38,4-37,2 = 1,2 кв.м., то есть фактическая приведенная площадь квартиры с выполненной отделкой меньше на 1,2 кв.м по отношению к приведённой площади, указанной в дополнительном соглашении. Площадь каждого из указанных помещений квартиры измеряется округлением до 0,1кв.м, следовательно максимальная погрешность измерения для каждого из помещений квартиры составляет 0,05 кв.м. Из вышеуказанного следует, что общая погрешность измерений площади исследуемой квартиры составляет 0,25 кв.м. 0,05 м*5. Площадь жилой комнаты могла измениться на 0,2 кв.м за счет выполненной штукатурки на стенах. Площадь кухни могла измениться на 0,5кв.м. за счет обшивки вентиляционного канала гипсокартонным коробом и за счет выполненной штукатурки стен. Площадь коридора могла измениться на 0,1 кв.м. за счет выполненной штукатурки стен. Площадь ванной могла измениться за счет выполненной штукатурки на стенах и облицовки стен плиткой. Площадь туалета могла измениться за счет обшивки стояков ГВС и ХВС гипсокартонным коробом и за счет выполненной штукатурки на стенах и облицовки стен плиткой.

Оценив данное заключение, суд приходит к выводу, что оснований не доверять заключению судебной экспертизы оснований не имеется, поскольку экспертиза проведена в строгом соответствии с законом об экспертной деятельности, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в исходе дела эксперт прямо или косвенно не заинтересован, выводы заключения соответствуют его исследовательской части.

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании компенсации за уменьшение площади квартиры, суд исходил из того, что отсутствуют нарушения со стороны ответчика положений договора.

Согласно пункту 1.1. договора общая приведенная площадь составляет 37,48 кв.м.

Из ведомости площадей следует, что площадь квартиры согласно первичным обмерам составляет 37,2 кв.м. площадь лоджии 1,2 кв.м (л.д. 27).

Руководствуясь положениями статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.03.2013 N 175, регламентирующими порядок выдачи разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, положениями статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", принимая во внимание представленные ответчиком Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, техническую документацию по результатам технической инвентаризации объекта на стадии завершения строительства, сведения ведомости помещений и их площадей (Приложение к поэтажному плану), из которой следует, что общая площадь квартиры истца составляет 37,2 кв. м, указанная площадь учтена в существенных параметрах дома в Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что не имеется нарушений условий договора относительно площади жилого помещения (уменьшения размера, допустимого без уменьшения цены договора).

Вместе с тем, суд установил, что общая площадь жилого помещения уменьшилась на 1,1 кв.м за счет внутренней отделки помещений и обшивки стояка ГВС и ХВС и обшивки вентиляционного канала, и исходит из того, что по условия договора была предусмотрена отделка, которая согласована сторонами, между тем работы по обшивке стока ГВС и ХВС и обшивке вентиляционного канала не была предусмотрена условиями договора в части отделки квартиры, в связи с чем, указанное уменьшение площади после отделки не может являться основанием для изменения цены договора.

При таких обстоятельствах, суд считает, что истец после передачи ему квартиры самостоятельно произвел работы по зашивке вентканалов и обшивка ГВС и ХВС, что и привело к уменьшению площади квартиры.

При таком положении суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика излишне уплаченной по договору денежной суммы в связи с уменьшением общей площади квартиры.

Доводы истца о том, что площадь квартиры составляет 36,1 кв. м установленные при производстве замеров ООО «Центр экспертных заключений и судебной экспертизой, не могут быть положены в основу удовлетворения заявленных требований исходя из следующего.

Указанные замеры были произведены после проведения отделочных работ, тогда как согласно проектной документации, представленной ответчиком на спорный многоквартирный дом, площади помещений указаны без отделочных работ, так как проектом не предусмотрены отделочные работы.

В данном случае произведя обмер после проведения отделочных работ, спорный многоквартирный дом не соответствовал бы проектной документации, согласно которой отделка квартир не предусмотрена /л.д. 71/.

В данном случае отделочные работы определяются соглашением сторон при заключении договора.

Окончательная площадь определяется по результатам первичной технической документации, которую получает застройщик, техническая документация создается кадастровым инженерном после фактического строительства помещения, перед вводом объекта в эксплуатацию и до момента выполнения отделочных работ.

Доводы о том, что ответчик должен был производить замеры площади уже после проведения всех отделочных работ и именно она (площадь) должна быть указана в акте приема-передачи, являются несостоятельными.

Согласно ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1.4 Паевой взнос подлежит перерасчету исходя из стоимости одного кв.м общей приведенной площади квартиры равной 59 361,73 рубля. Если по результатам первичной технической документации окончательная общая приведенная площадь квартиры (то есть площадь квартиры с учетом площадей лоджий, балконов, исчисленных по соответствующим коэффициентам: для балкона – 0,3, для лоджии – 0,5) измениться по сравнению с указанной в п. 1.1 договора общей приведённой площадью, также в случае выполнения работ по остеклению лоджии, балкона (на их стоимость).

Согласно проектной документации на многоквартирный жилой дом, площади помещений указаны без учета отделочных работ.

Уменьшение площади после отделки помещений не является основанием для производства повторных обмеров площади и уменьшения цены договора. Общая площадь жилого помещения уменьшилась за счет внутренней отделки помещений, отделка была согласована сторонами, выполнена в соответствии с договором, претензий к ней истец не имел. Указанное уменьшение площади после отделки не может являться основанием для изменения цены договора. Законодатель связывает производство обмеров помещения с вводом объекта в эксплуатацию (фактическим завершением строительства дома).

Площадь Квартиры была определена кадастровым инженером на момент окончания строительства многоквартирного дома в соответствии с требованиями законодательства РФ и условиями Договора.

Учитывая, что указанная в акте, площадь квартиры определена в ходе кадастровых работ, по итогам которых составлен кадастровый паспорт помещения, согласно которому площадь помещения, передаваемого истцу составляет 37,2 кв. м, что соответствует условиям договора, основания для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности и как следствие взыскание денежных средств отсутствуют.

В соответствии с ведомостью помещений и их площадей общая площадь спорной квартиры с учетом лоджии составляет 38,4 кв. м (из расчета: 37,2 кв.м. – общая площадь + 1,2 кв.м площадь лоджий= 38,4 кв.м).

При таких обстоятельствах, разрешая спор по существу, суд первой инстанции, оценив доказательства в их совокупности и взаимной связи, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств за площадь в виде лоджии, не включенную в площадь квартиры по техническому паспорту, исходя из того, что с учетом лоджии площадь квартиры составляет 38,4 кв. м, по условиям заключенного сторонами договора площадь квартиры 37,8 кв.м, оплате подлежит объект долевого строительства, состоящий из жилых и вспомогательных помещений, включая лоджию.

Таким образом, с учетом лоджии (площадь которой учитывается с понижающим коэффициентом 0,5) площадь квартиры составляет 38,4 кв. м. Учитывая, что по условиям заключенного сторонами договора оплате подлежит объект долевого строительства, состоящего из жилых и вспомогательных помещений, включая лоджию, правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств за площадь в виде лоджии, не включенную в площадь квартиры по техническому паспорту, не имелось.

Кроме того, следует иметь в виду, что Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 04.08.1998 N 37, на которую ссылается ответчик, регулировала вопросы государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, проводимого при технической инвентаризации жилых помещений, ее требования являлись обязательными для организации технической инвентаризации и не обязательны для участников гражданского оборота.

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об "общей приведенной площади" или "общей площади" жилого помещения.

Для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, в силу части 13 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", площадь здания, помещения определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90, которые предусматривают особенности подсчета площади жилого здания (пункты 2, 3, 8, 9) и жилого помещения (пункты 2, 3, 12, 13).

В соответствии с пунктом 12 Требований N 90, площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.

При таких обстоятельствах в настоящее время при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета, площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Согласно выписке из ЕГРП площадь квартиры составила 37,2 кв.м., согласно выводам судебной экспертизы площадь лоджии с понижающим коэффициентом составляет 1,2 кв.

Истец ссылается на уменьшении площади жилого помещения, производит расчет без учета лоджии, что в данном случае не правомерно.

Таким образом, площадь квартиры по условиям договора составляет 38,4 кв.м (37,2 кв.м + 1,2 кв.м).

В данном случае площадь жилого помещения составила 37,2 кв.м. которые отражены в выписке ЕГРП.

При таких обстоятельствах в настоящее время при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета, площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Поскольку в удовлетворении основного требования истцу отказано, оснований для удовлетворения требований в остальной части у суда не имеется.

Кроме того, требования о перерасчёте квартирной платы, согласно реальной площади квартиры, заявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку в данном случае ответчик не является управляющей организацией, которая выставляет счета на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Как сам указывает истец управлением домом, в котором расположена квартира истца, осуществляет управляющая компания «Новые горизонты».

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.12, 39, 56, 67-68, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Борисова Виктора Петровича к Жилищно-строительному кооперативу «ЦДС-Мурино» о взыскании переплаты за несуществующую площадь, произвести перерасчет квартирной платы, передачи документов в Единый государственный реестр прав на недвижимость, компенсации морального вреда, штраф отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательном форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 31.10.2019