Решение по делу № 3а-244/2018 от 14.12.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 апреля 2018 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Медведевой С.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-244/18 по административному исковому заявлению Новиковой Марии Георгиевны, Гнездилова Юрия Петровича, Никифоровой Натальи Юрьевны, Мелехиной Ирины Евгеньевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Новикова М.Г., Гнездилов Ю.П., Никифорова Н.Ю., Мелехина И.Е. (далее - административные истцы) обратились в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих им на праве общей долевой собственности объектов недвижимости и просят установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки – 1 января 2013 года, расположенных по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, с кадастровыми номерами:

<данные изъяты>, площадью 20000 кв.м., принадлежащий на праве общей долевой собственности Мелехиной Ирине Евгеньевне;

<данные изъяты>, площадью 25 724 кв.м., принадлежащий на праве общей долевой собственности Гнездилову Юрию Петровичу;

<данные изъяты>, площадью 20 189 кв.м., принадлежащий на праве общей долевой собственности Новиковой Марии Георгиевне;

<данные изъяты>, площадью 20 154 кв.м., принадлежащий на праве общей долевой Никифоровой Наталье Юрьевне.

В судебном заседании представитель административных истцов в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнила требования и просила определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) возражали против удовлетворения уточненного административного иска, заявили ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы. Представлены письменные объяснения (л.д. 158-159).

Эксперт Крутская О.В. экспертное заключение поддержала в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение эксперта Крутской О.В., пояснившей, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административных истцов, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на них обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административные истцы представилиотчет, составленный оценщиком <данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласилась представитель административных истцов.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

Эксперт в заключении отметила, что при проведении анализа наиболее эффективного использования объектов исследования установлено, что единственно наиболее эффективное использование – это текущее использование земельных участков, совпадающее с разрешенным - земли категории сельскохозяйственных земель Московской области, с разрешённым использованием – для сельскохозяйственного производства.

Кроме того, на дату проведения исследования на земельных участках отсутствовали и отсутствуют объекты капитального строительства или другие какие-либо сооружения. Таким образом, эксперт признала целесообразным применить метод предполагаемого использования в рамках доходного подхода, построенный на капитализации земельной ренты при ведении сельскохозяйственного производства.

Для дальнейших расчётов экспертом был подобран определённый тип севооборота, его структура, а также состав наиболее эффективных к выращиванию культур исходя из данных отчёта №889-5/2013 от 15.10.2013 г. «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Московской области».

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на 1 января 2013 года.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Доводы представителей административного ответчика направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении.

В судебном заседании экспертом Крутской О.В. даны исчерпывающие ответы на все возражения представителей ответчика.

Представителями административного ответчика не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Крутской О.В., имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Содержание экспертного заключения в полной мере соответствует разделу 5 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р, согласно которому оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются, в том числе сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Как следует из заключения эксперт при определении рыночной стоимости руководствовалась приведенными Методическими указаниями (л. 69 экспертизы). Для целей определения рыночной стоимости правомерно использовала размещенные в отрытых официальных источниках данные о типе севооборота и его структуре, а также составе наиболее эффективных к выращиванию культур на территории Московской области.

Вопреки доводам представителей административного ответчика указанные данные являются статистическими и рекомендованы для использования в целях, указанных при их составлении.

Данные сведения были использованы оценочной компанией при определении кадастровой стоимости указанных земельных участков, что прямо следует из отчета № 889-5/2013 г. от 15.10.2013г. «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Московской области» (л. 74 экспертизы), данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Возражения представителей административного ответчика в указанной части лишены какого-либо смысла. Эксперт правильно в судебном заседании указала, что использование данных кадастрового учета не противоречит целям проведенной экспертизы, равно как и при проведении кадастровой оценки, так и при определении рыночной стоимости земельных участков были использованы официальные данные Министерства сельского хозяйства Московской области, применение иных данных отличных от официальных может привести к получению недостоверного результата.

Доводы представителей административного ответчика о том, что в результате снижения кадастровой стоимости у административных истцов возникает право на изменение вида разрешенного использования, основаны на неправильном толковании законов.

В судебное заседание указанными представителями представлено постановление Правительства Московской области от 15 февраля 2017 г. № 104/5 «Об утверждении Перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых для других целей не допускается». Принадлежащие административным истцам земельные участки включены в указанный перечень. С даты вступления постановления в силу принадлежащие административным истцам земельные участки приобрели специальный статус использования.

В соответствии со статьей 79 Земельного кодекса РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (пункт 6 статьи 1, пункт 3 части 2 и часть 6 статьи 30, части 1, 6 статьи 36, часть 5 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.

Иные доводы представителей административного ответчика основаны на неправильном толковании норм законов, подлежащих применению в настоящем административном деле.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного ответчика о назначении повторной судебной оценочной экспертизы. Ходатайство о назначении повторной экспертизы не было мотивировано никакими доводами, кроме несогласия с определенной экспертом рыночной стоимостью земельных участков.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административным истцам на праве общей долевой собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административных истцов в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 18 июля 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Новиковой Марии Георгиевны, Гнездилова Юрия Петровича, Никифоровой Натальи Юрьевны, Мелехиной Ирины Евгеньевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 18 июля 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, расположенных по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, с кадастровыми номерами:

<данные изъяты>, площадью 20000 кв.м., принадлежащего на праве общей долевой собственности Мелехиной Ирине Евгеньевне, в размере 145904 рублей;

<данные изъяты>, площадью 25 724 кв.м., принадлежащего на праве общей долевой собственности Гнездилову Юрию Петровичу, в размере 187662 рублей;

<данные изъяты>, площадью 20 189 кв.м., принадлежащего на праве общей долевой собственности Новиковой Марии Георгиевне, в размере 147283 рублей;

<данные изъяты>, площадью 20 154 кв.м., принадлежащего на праве общей долевой Никифоровой Наталье Юрьевне, в размере 147028 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 24 апреля 2018 года