Решение по делу № 2-33/2021 от 13.07.2020

Дело № 2-33 М/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Коломна

Коломенский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Шевченко С.Н., при секретаре судебного заседания ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3обратились в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи. Просят суд перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка с К№ и 1/3 доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований истцами указывается, что жилой дом,расположенный по адресу: <адрес>, принадлежал на праве общей долевой собственности истцам и ответчику ФИО4 ФИО4 также являлся собственником земельного участка сК№, площадью <данные изъяты> кв.м, под принадлежащей ему 1/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом.

В начале ДД.ММ.ГГГГ истцы заметили, что в доме начали проживать посторонние лица, из разговора с которыми им стало известно, что ФИО4 продал принадлежащее ему недвижимое имущество данным лицам, а сделка купли-продажи была оформлена в нотариальном порядке у нотариуса ФИО9

В ходе судебного разбирательства истцам стало известно, что договор купли-продажи (купчая) земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между ФИО4 и ФИО5 В соответствии с п. 2.4. Договора ФИО5 купила спорные объекты недвижимого имущества у ФИО4 за <данные изъяты>

В заявлении о намерении продать земельный участок с долей жилого дома ФИО4 предлагает приобрести ФИО2, ФИО3 указанное недвижимое имущество за <данные изъяты>., из которых стоимость земельного участка – <данные изъяты>., стоимость доли жилого дома – <данные изъяты>

При этом никаких предложений о продаже своей доли истцам от ответчика до даты заключения договора купли-продажи не поступало, в связи с чем истцы обратились в суд с настоящим уточненным иском.

В судебное заседание истцы ФИО2, ФИО3, ответчики ФИО4, ФИО5, третье лицо нотариус ФИО9 не явились, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения.

С учетом данного обстоятельства, а также участия в судебном заседании представителя истцов по доверенности, не возражавшей против рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, суд в соответствии с нормативными положениями ч.ч.3,4 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся истцов, ответчиков и третьего лица.

Представитель истцов ФИО8, действующая на основании доверенности (л.д.37-38), в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования своих доверителей, настаивала на их удовлетворении по изложенным в иске основаниям.Дополнительно пояснила, что у истцов отсутствуют необходимые денежные средства для покупки спорного недвижимого имущества по договору купли-продажи, в связи с чем они не смогли внести на депозит Управления Судебного департамента в <адрес> указанные денежные средства. Документально подтвердитьфакт наличия у истцов данной суммы денежных средств на момент заключения сделки между ответчиками ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным.

В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО4 возражал против удовлетворения исковых требований, представил в материалы дела письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому, приняв решение о продаже принадлежащих ему земельного участка и доли жилого дома, он уведомил об этом истцов, но к какому-либо соглашению стороны не пришли, в связи с чем он обратился к нотариусу ФИО9 для оформления сделки. Нотариусом надлежащим образом было подготовлено и направлено уведомление о преимущественном праве покупки указанного имущества в адрес истцов, но ответа от ФИО2 и ФИО3 о намерении воспользоваться данным правом в установленный срок не последовало. Затем он обратился в риэлтерское агентство для поиска покупателя и впоследствии заключил договор купли-продажи с ФИО5, которая при осмотре дома встретилась с ФИО2, который уведомил ее о том, что намерен препятствовать заключению договора (л.д.130).

Ответчик ФИО5 в ходе судебного разбирательства так же возражала против удовлетворения заявленного уточненного иска, ссылаясь на доводы письменного отзыва, согласно которым перед заключением договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ она с подругой приезжали осмотреть дом, встретили ФИО2 с супругой, которые сказали, что будут препятствовать заключению сделки купли-продажи. При этом пояснили, что сами не выкупают принадлежащее ФИО4 имущество в связи с тем, что их не устраивает объявленная ФИО4 цена, и они стараются убедить его продать имущество с использованием средств материнского капитала (л.д.132).

Выслушав в рамках судебных заседаний пояснения сторон, изучив доводы, изложенные ими письменно, исследовавматериалы дела, дав им оценку, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

Судом первой инстанции установлено, что ФИО3, ФИО2 являются собственниками 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенныйпо адресу: <адрес>(по 1/3 доле в праве за каждым), что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.8-13).

Из копий дела правоустанавливающих документов (л.д.47-75), договора купли-продажи (купчей) земельного участка с долей жилого дома (л.д.79-81), договора дарения земельного участка (л.д.82-83), выписки из ЕГРН (л.д.84-91), следует, что ФИО4 являясь собственником другой 1/3 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом и земельного участка с К№, площадью 113 кв.м,при доме, ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО5 договор купли-продажи (купчую) земельного участка с долей жилого дома, в соответствии с условиями которого продал ФИО5 данные объекты недвижимого имущества за <данные изъяты>., из которых стоимость земельного участка составила <данные изъяты> руб., стоимость доли жилого дома – <данные изъяты>. Согласно п.2.5. договора расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора. Заключенный между ответчиками договор удостоверен нотариусом Коломенского нотариального округа <адрес> ФИО9 Переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы ФИО2, ФИО3 указали, что ответчиками при продаже доли был нарушен порядок уведомления сособственников.

Между тем суд с доводами стороны истцов согласиться не может, принимая во внимание нижеследующее.

Согласно ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с ч. 1 ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус передает заявление граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. Заявления могут передаваться также с использованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств.

В ходе судебного разбирательства представителем третьего лица нотариусаКоломенского нотариального округа <адрес> ФИО9 – ИмханицкимЛ.А., действующим на основании доверенности (л.д.121), в материалы дела были представлены копии нотариально заверенных заявления ФИО4 нотариусу от ДД.ММ.ГГГГ, в котором он просил передать ФИО2 и ФИО3 заявление – уведомление о намерении продать принадлежащие ему земельный участок и 1/3 долю жилого дома (л.д.106), нотариального свидетельства о передаче заявлений и (или) документов от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что по просьбе ФИО4 нотариусом ФИО2, ФИО3 передано заявление ФИО4, содержащее предложение купить земельный участок и 1/3 долю жилого дома, находящиеся по адресу: <адрес> (л.д.109). Также нотариусом разъяснялась ФИО2 и ФИО3 возможность направления ответа на заявление ФИО4 в нотариальную контору (л.д.113).

Факт направления заявления ФИО4 нотариусом в адрес ФИО2, ФИО3 подтверждается копией конверта, почтового уведомления (л.д.110), кассового чека (л.д.111). Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, направленные нотариусом документы истцами получены не были, возвращены отправителю (л.д.115-116). Из ответа УФПС <адрес> АО «Почта России» на судебный запрос от ДД.ММ.ГГГГ №№ следует, что направленное в адрес истцов регистрируемое почтовое отправление (РПО)ДД.ММ.ГГГГ поступило в отделение почтовой связи (ОПС) по месту жительства ФИО2, ФИО3 Доставка РПО осуществлялась по адресу:<адрес>. Так как в процессе доставки дверь почтальону не открыли, извещение ф.22 было опущено в исправную ячейку абонентского почтового шкафа, а заказное письмо возращено в ОПС. Доставка вторичного извещения в соответствии с изменениями, внесенными приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ № от ДД.ММ.ГГГГ в Правила оказания услуг почтовой связи не предусмотрена. РПО возвращено ДД.ММ.ГГГГ в адрес отправителя по причине истечения срока хранения (л.д.167, 168-170).

Принимая во внимание перечисленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что порядок отчуждения доли ответчиком ФИО4, предусмотренный ст. 250 ГК РФ,был соблюден.

Неполучение истцами уведомления ФИО4 о намерении продать свою долю не может являться основанием для перевода на них прав и обязанностей покупателя, поскольку ФИО4 выполнил требования ст. 250 ГК РФ, обратившись к нотариусу с заявлением о передаче уведомленияо продаже своей доли жилого дома и предоставлении права на преимущественную покупку, нотариусом в соответствии со ст. 86 Основзаконодательства РФ о нотариате указанное письменное уведомление направлено в адрес истцов.

При этом доводы истцов о неполучении указанного уведомления судом отклоняются, поскольку законом на ответчика ФИО4 не возложена обязанность по вручению почтовых отправлений, он лишь обязан предпринять установленные законом меры к извещению других сособственников жилого дома о предстоящей продаже доли, что им было выполнено.

Приходя к выводу о необоснованности заявленных уточненных исковых требований, суд учитывает также и то обстоятельство, что ФИО2, ФИО3 не подтвердили свою платежеспособность приобрести спорные объекты недвижимого имущества: земельный участок и долю в праве общей долевой собственности на жилой домни по цене, указанной в заявлении ФИО4, которое направлялось в их адрес <данные изъяты> ни по цене, указанной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном с ответчиком ФИО5 (<данные изъяты>

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1.2 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения.

Невнесение денежных средств в указанном порядке является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд также считает, что поскольку истцы не подтвердили свою платежеспособность, у них отсутствовали намерения приобретать долю на предложенных продавцом условиях. Учитывая, что в случае перевода на истцов прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ будут нарушены права ответчика ФИО5, оплатившей ответчику ФИО4 сумму в размере <данные изъяты> в счет отчуждаемой доли, в связи с отсутствием у истцовматериальных возможностей оплатить данную сумму, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения иска ФИО2, ФИО3не имеется.

Судом учитывается, что в ходе судебного разбирательства судом истцам разъяснялась необходимость внесения денежных средств в сумме, указанной в договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, на депозит Управления Судебного департамента в <адрес>, истцы и их представители изъявляли намерение внести указанную сумму на данный депозит, чтобы подтвердить свою платежеспособность, судом истцам предоставлялась возможность для этого посредством неоднократного отложения дела слушанием.

При этом ссылки стороны истцов на то обстоятельство, что спорное имущество было реализовано за цену, превышающую предложение, поступившее в адрес истцов, а именно, по цене <данные изъяты>., в то время как истцам было предложено выкупить его по цене <данные изъяты> руб., не могут быть приняты во внимание, поскольку участники долевой собственности от реализации своего преимущественного права покупки продаваемой доли по цене <данные изъяты>. уклонились, доля в доме была правомерно продана другому покупателю за цену, превышающую предложение истцу, что, не свидетельствует о нарушении их прав.

Кроме того, направленное истцам нотариусом извещение продавца о намерении продать принадлежащее ему имущество содержало предупреждение о возможном совершении сделки на более выгодных для них условиях, то есть по более низкой цене, что не может свидетельствовать о допущенных нарушениях со стороны истца.

Положения ч. 2 ст. 250 ГК РФ наделяют участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволит защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

Из содержания указанных норм ГК РФ и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума, следует, что наделение преимущественным правом покупки участников долевой собственности не должно вести к ущемлению прав и интересов других участников долевой собственности, покупателя указанного имущества.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, истцами не представлено доказательств, подтверждающих наличие у них действительной воли на приобретение отчужденного ответчиком ФИО4 имущества.

Принимает суд во внимание и отсутствие в материалах дела каких-либо доказательств наличия у истцов возможности приобрести спорное имущество на дату заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ, пояснения представителя истцов о невозможности их представить в материалы дела.

Таким образом законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2, ФИО3о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, и суд отказывает в их удовлетворении.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи (купчей) земельного участка с долей жилого дома, заключенному между ФИО4 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение одного месяца, с момента его вынесения в окончательной форме.

Судья С.Н. Шевченко