Решение по делу № 3а-50/2019 от 27.12.2018

Дело № 3а-50\19                 Принято в окончательной форме 04.02.19г.

                 Р Е Ш Е Н И Е

             ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль                                     31 января 2019г.

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Вабищевич Марии Андреевны к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

                        Установил:

В административном исковом заявлении Вабищевич М.А. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 634 000 руб. по состоянию на 01.01.2015г.; внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 634 000 руб.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности. Установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Селезнев А.В. административные исковые требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом.

Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованное лицо мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области и ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно заявленных требований не изложены.

Выслушав представителя административного истца и представителя заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вабищевич М.А. является собственником вышеуказанного земельного участка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пунктам 1 и 4 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.

Решением муниципалитета г. Ярославля от 07.11.2005 N 146 (ред. от 07.11.2016) на территории города установлен земельный налог. Налогоплательщики, объект налогообложения и налоговая база, порядок определения налоговой базы, налоговый и отчетный периоды, порядок представления налоговой декларации и налогового расчета по авансовым платежам по налогу устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации. Налоговые ставки земельного налога устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом РФ, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Ярославской области от 22.05.2016г. № 704-п. по состоянию на 01.01.2015г. и составляет 40 402 488,59 руб.

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 20.11.2018г. № 12376\18 оценки рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2015г. составляет 6 910 524,14 руб.

Согласно ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистами, имеющими право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщики проанализировали рынок объекта оценки, в том числе представили обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщиков являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиками было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиками определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в отчете, лицами, участвующими в деле, не представлены. Поэтому оснований не доверять этим выводам не имеется.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.

Свидетель ФИО1 – оценщик ООО «Ярэксперт» - в судебном заседании поддержала выводы, изложенные в отчете.

Показания свидетеля ФИО1 и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении авторами отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к проведению подобного рода исследованиям.

Вопреки утверждению департамента имущественных и земельных отношений использованное оценщиками объявление о продаже объекта-аналога № 4 имеет дату размещения объявления. На стр. 88 отчета представлены два объявления о продаже земельного участка агентством недвижимости «Эд-Гар» с идентичной информацией, дата размещения одного из объявлений 21 апреля 2014г. Кроме того, вся дополнительная информация о данном объекте-аналоге, как это следует из показаний свидетеля ФИО1 и содержания отчета, получена от представителя продавца по телефону, обозначенном в объявлениях, что свидетельствует об объективности утверждений авторов отчета о том, что объявление размещалось 21.04.2014г.

Все аналоги удалены от автомагистралей. При корректировке на удаленность от транспортных магистралей города с высоким автомобильным трафиком оценщиками учтены как значения, характеризующие привлекательную доступность, так и значения, характеризующие затрудненный доступ и отсутствие прямого заезда с автомагистралей. В соответствии с этими характеристиками оценщиками определены размеры корректировок. Также было учтено то, что все объекты аналоги находятся, в отличие от объекта оценки, в ином положении: имеют либо затрудненный доступ или вовсе не имеют прямого заезда с автомагистрали. В связи с неравнозначным местоположением относительно автомагистралей объектов-аналогов с объектом оценки оценщики пришли к выводу о применении корректировки в размере 1,29, что составляет среднее значение из доверительного диапазона справочника под ред. Лейфера, 2014г.

Данные выводы оценщиков не противоречат федеральным стандартам оценки, а, напротив, подтверждают экономическую обоснованность выводов отчета, так как эти выводы основаны на подробном анализе информации об объекте оценки и объектах-аналогах.

Неприменение корректировки на объект капитального строительства (объект-аналог № 8) обусловлен тем, что объект введен в эксплуатацию в 2018г.

Объявление о продаже земельного участка, размещенное на сайте www.avito.ru содержит информацию о наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, в качестве элемента сравнения может использоваться состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.

Вместе с тем по имеющимся сведениям об объекте-аналоге № 8 невозможно определить параметры объекта незавершенного строительства на дату оценки, что, в свою очередь, не позволяет сделать вывод о состоянии объекта, соотношения площади земельного участка и площади застройки. В связи с этим нет оснований для утверждения о необоснованности отказа от корректировки на объект капитального строительства.

В отчете содержатся суждения о мотивах выбора объектов-аналогов. Данные мотивы не противоречат требованиям федеральных стандартов оценки, согласуются с требованиями пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Как указано выше, оценщиками подобрано достаточное число объектов-аналогов по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки.

В отчете использована выборка земельных участков, объявления о реализации которых содержат однозначную и достаточную информацию, позволяющую их идентифицировать.

В силу изложенного доводы департамента имущественных и земельных отношений не могут служить основанием для критической оценки представленного административным истцом отчета определения рыночной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является – 15 августа 2018 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

                    РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 634 000 руб. по состоянию на 01.01.2015г.

Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 634 000 руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 15 августа 2018г.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда.

Судья:                                    В.С. Преснов