Решение по делу № 3а-284/2021 от 11.01.2021

Дело № За-284/2021 64OS0000-01 -2021 -000039-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 сентября 2021 года г. Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Бугаевой Е.М.,

при секретаре ФИО2,

с участием представителя административного истца администрации

Аткарского муниципального района Саратовской области Соболева С.А., представителя административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области Ярыш И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации Аткарского

муниципального района Саратовской области к комитету по управлению имуществом Саратовской области о признании недействительным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 октября 2020 года №,

установил:

администрация Аткарского муниципального района Саратовской области обратилась в суд с требованиями к комитету по управлению имуществом Саратовской области о признании недействительным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 октября 2020 года № 309/2020-326.

Требования мотивированы тем. что 09 октября 2020 года акционерное общество (далее - АО) «Аткарский МЭЗ» обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 64:39:020137:1, с кадастровым номером 64:39:020127:11, с кадастровым номером 64:39:020128:4, с кадастровым номером 64:39:020125:5, представив отчет, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Агентство оценки и экспертизы», согласно которому была определена рыночная стоимость указанных земельных участков.

Решением комиссии от 28 октября 2020 года № заявление АО «Аткарский МЭЗ» удовлетворено.

По мнению административного истца, отсутствовали основания для удовлетворения заявления АО «Аткарский МЭЗ» о пересмотре кадастровой стоимости, поскольку представленный обществом отчет, выполненный ООО «Агентство оценки и экспертизы», не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федеральным стандартам оценки (далее - ФСО), в связи с чем данный отчёт не мог служить основанием для принятия комиссией решения об определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.2

По ходатайству административного истца для подтверждения доводов административного иска судом по делу назначена судебная экспертиза отчета № 2503.20Б26/1 от 10 июля 2020 года, выполненного оценщиком

ООО «Агентство оценки и экспертизы», проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Поволжское экспертное бюро».

В возражениях на административное исковое заявление комитет по управлению имуществом Саратовской области просит в удовлетворении административных исковых требований отказать, поскольку решение комиссии является законным и обоснованным, нарушений порядка принятия данного решения, а также нарушений норм действующего законодательства при его принятии не допущено, содержание оспариваемого решения соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.

АО «Аткарский МЭЗ» в возражениях на административное исковое заявление также просило в удовлетворении требований отказать ввиду отсутствия правовых оснований.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административное исковое заявление по изложенным в нем доводам, представитель административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области возражали против удовлетворения административного иска.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, рассмотрев дело в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 218, с частью 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Согласно части 10 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае, если по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных3

государственными или иными публичными полномочиями, федеральными законами ограничены основания для оспаривания таких решений, действий (бездействия) (в частности, в отношении некоторых решений, действий (бездействия) квалификационных коллегий судей и экзаменационных комиссий), суд выясняет обстоятельства, указанные в пунктах 1 и 2, подпунктах «а» и «б» настоящей статьи. Если установленные федеральными законами основания для оспаривания действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, не вошли в число этих обстоятельств, суд проверяет эти основания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе, арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что АО «Аткарский МЭЗ» является собственником земельных участков: с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером 64:39:020128:4, расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» по состоянию на <дата> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 20 641 958,88 рублей, с кадастровым номером № - 5 965 308,48 рублей, с кадастровым номером № - 1 573 674,83 рублей, с кадастровым номером 64:39:020125:5 - 1 402 492,5 рублей.4

09 октября 2020 года АО «Аткарский МЭЗ» обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков, представив отчет, подготовленный ООО «Агентство оценки и экспертизы», согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на дату оценки составила для

земельного участка с кадастровым номером № - 5 860 000 рублей, с кадастровым номером № - 1 970 000 рублей, с кадастровым номером № - 557 000 рублей, с кадастровым номером № - 496 000 рублей.

Решением комиссии от 28 октября 2020 года № заявление АО «Аткарский МЭЗ» удовлетворено, установлена кадастровая стоимость указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости в соответствии с отчетом, подготовленным ООО «Агентство оценки и экспертизы».

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В соответствие с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.

На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года № 1019-р «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году» проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят один представитель уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, один представитель органа регистрации прав и один представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации. В состав комиссии могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта5

Российской Федерации, совета муниципальных образований субъекта Российской Федерации, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации. При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии. В состав комиссии должно быть включено не менее пяти членов (часть 8 статьи Закона о государственной кадастровой оценке).

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области № 1140-р от 24 декабря 2018 года на территории Саратовской области создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержден состав комиссии. Согласно указанному распоряжению в качестве членов комиссии определено 13 человек.

Частями 11-14, 17 Закона о государственной кадастровой оценке установлено, что комиссия в течение трех рабочих дней со дня принятия заявления об оспаривании направляет отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, в бюджетное учреждение. Лица, осуществившие определение кадастровой и рыночной стоимости, представляют пояснения для их рассмотрения на заседании комиссии, а также приглашаются для участия в заседании комиссии. Комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются. Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать тридцать дней со дня его поступления.

На основании части 17 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Статьей 22 данного Закона определено, что решения комиссии принимаются простым большинством голосов. Комиссия в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения. В случае принятия комиссией решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней со дня его принятия направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен на электронном носителе в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость.

Законом о государственной кадастровой оценке определено, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации. Решение комиссии может быть оспорено в суде.6

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области № 1078-р от 07 декабря 2018 года утвержден Порядок создания на территории Саратовской области комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 года № 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок работы комиссии).

Согласно пункту 7 Порядка работы комиссии комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке к заявлению об оспаривании прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Как видно из материалов дела, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при комитете по управлению имуществом Саратовской области оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, решение принято единогласно правомочным составом коллегии при наличии необходимого кворума (из 13 членов комиссии участие приняло 11 членов комиссии), с учетом надлежащего извещения заинтересованных лиц.

Согласно выписке протокола заседания комиссии от 13 марта 2019 года администрация муниципального образования «Город Саратов» была извещена о дате заседания, ее письменные возражения относительно заявления АО «Аткарский МЭЗ» приобщены к протоколу (л.д. 57-59).

АО «Аткарский МЭЗ» при обращении в комиссию в необходимом объеме предоставлены документы, перечень которых установлен частью 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, в соответствии с которой с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости требовалось представить

кадастровую справку, нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа, отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

В качестве основания заявленных требований административным истцом указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № снижена в 3,52 раза, с кадастровым номером № - в 3,03 раза, с кадастровым номером № - в 2,83 раза.

Согласно Федеральному закону от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

(далее - Федеральный закон от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ), введенному в7

действие со 02 июня 2016 года, абзац шестой части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» признан утратившим силу.

С указанной даты представление заявителем положительного экспертного заключения (экспертных заключений) при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в соответствующей комиссии не является обязательным.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2018 года № АКПИ18-142 признан не действующим со 02 июня 2016 года абзац второй пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263, в той мере, в какой при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в соответствующей комиссии данное нормативное положение признает необходимым представление положительного экспертного заключения (экспертных заключений), соответствующего требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, для случая принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Положениями части 9 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определен перечень документов, которые подлежат приложению к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, также не предусматривающий необходимость представления положительного экспертного заключения на отчет об оценке рыночной стоимости.

Доводы административного истца о том, что установленная кадастровая стоимость в размере рыночной существенно отличается от кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной кадастровой оценки, являются несостоятельными.

Сама по себе разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объекта недвижимости более чем на 30% не является основанием для признания решения комиссии необоснованным и подлежащим отмене.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи ПО Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» особенности кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. Неизбежные в процессе совершенствования оценочной деятельности издержки для кадастровых и, соответственно, налоговых правоотношений, обусловленные расхождениями в оценке стоимости конкретного объекта недвижимости, если они не связаны исключительно с несправедливыми преимуществами или злоупотреблениями участников этих правоотношений, в приемлемых границах допустимы.8

Оспаривая решение комиссии, стороной административного истца не представлено доказательств тому, что отчет № 2503.20Б26/1 от 10 июля 2020 года, подготовленный ООО «Агентство оценки и экспертизы», согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составила: с кадастровым номером 64:39:020137:1 - 5 860 000 рублей, с кадастровым номером 64:39:020127:11 - 1 970 000 рублей, с кадастровым номером 64:39:020128:4 - 557 000 рублей, с кадастровым номером 64:39:020125:5 - 496 000 рублей, не соответствуют федеральным стандартам оценки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства9

экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 (далее по тексту - ФСО № 7).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности является федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом

Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объекты-аналоги.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примененные оценщиком ООО «Агентство оценки и экспертизы» объекты- аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Для сравнения оценщиком выбрано три объекта-аналога, расположенных в Татищевском районе (р.п. Татищево), р.п. Базарный-Карабулак,

п. Красный Текстильщик.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: состав передаваемых прав, местоположение, категория земель,

разрешенное использование, площадь, стоимость, наличие обременений, транспортная доступность, расположение относительно красных линий, необходимость в расселении и сносе ветхих построек.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщиком применена корректировка на передаваемые права, на цену и дату сделки, расположение относительно красных линий, на масштаб. Оценщик

проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого

объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное

обоснование поправок и расчет их значений. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.

Как видно из отчета ООО «Агентство оценки и экспертизы» № 2503.20Б26/1 от 10 июля 2020 года, оценщик, учитывая достаточную базу данных по ценам предложения аналогичных объектов по состоянию на дату оценки, счел

целесообразным в данном исследовании для определения рыночной стоимости земельного участка применить сравнительный подход. Исходя из сущности затратного подхода, подразумевающего расчет на основе затрат на приобретение, воспроизводства либо замещение объекта оценки с учетом специфики объекта10

оценки - земельного участка, относимый к невоспроизводимым активам, оценщик отказался от использования данного подхода.

На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы от использования земельного участка, которые он способен приносить, а также связанные с этим расходы. Указанные выводы о выборе подходов, используемых при проведении оценки, содержатся в отчете, что соответствует требованиям федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 5).

Доводы административного истца относительно примененных оценщиком аналогов суд считает необоснованными.

Так, оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяется оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года № 568-р.

Оценщик Блинов М.В., составивший отчет об оценке, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, выданный № 003465-1 от 13 февраля 2018 года, является членом саморегулируемой организацией региональной ассоциации оценщиков от 16 апреля 2018 года, его ответственность застрахована в АО «АльфаСтрахование». Таким образом, полномочия и квалификация оценщика на проведение оценочной деятельности подтверждена и соответствует требованиям, установленным Законом об оценочной деятельности.

В судебном заседании представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет соответствия отчета о рыночной стоимости федеральным стандартам оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для

определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.

Требования к отчету об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В соответствии со статьёй 9 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

Согласно заключению эксперта «Поволжское экспертное бюро» Богданова В.М., предупрежденного об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, содержание отчета соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, а также требованиям ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке.

В части выявления иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, эксперт указал, что техническая ошибка при выкопировании информации с нормативного источника не повлияла на результат расчета корректировки и, следовательно, на итоговый результат расчета, в связи с чем выводы, сделанные оценщиком ООО «Агентство оценки и экспертизы», о величине рыночной стоимости указанных земельных участков и12

отраженные в отчете №.20Б26/1 от 10 июля 2020 года, являются обоснованными.

Возражая против заключения эксперта, представитель административного истца указал на то, что экспертом не учтено, что оценщиком сделан неверный вывод о том, что земельные участки имеют доступ к железнодорожным путям, поскольку согласно кадастровой публичной карте ни один из участков не заходит на железнодорожные пути. Кроме того, эксперт согласился с выводом оценщика, содержащемся в отчете об оценке, о применении корректировки 11,5%, хотя рынок недвижимости в <адрес> не активен.

Вместе с тем в судебном заседании, а также в письменных пояснениях эксперт ФИО7 опроверг указанные доводы, указав на то, что территориальная зона, в которой расположены объекты, является промышленной, в ней содержится железнодорожная ветка, что рассматривается как общая доступность к железнодорожному пути. Если железнодорожный путь проходит по части комплекса, то данный конкретный земельный участок также имеет к нему доступ, поскольку входит в состав единого имущественного комплекса. Относительно второго возражения эксперт указал, что активность рынка учитывается при применении корректировки на торг. Если на месте расположения объекта оценки не имеется соответствующих аналогов, площадь поиска должна быть расширена. Что касается активности рынка, то в среднем по <адрес> активность высокая. В <адрес> невозможно найти соответствующие объекту оценки объекты-аналоги.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт проходил профессиональную переподготовку по программам «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет сертификат соответствия судебного эксперта по направлению «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки» сроком действия по <дата>, является членом межрегиональной саморегулируемой организации некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», гражданская ответственность эксперта застрахована по полису страхования ответственности в акционерном обществе «СОГАЗ».

В соответствии со статьей 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями указанного Федерального закона.

Согласно статье 16.2 Закона об оценочной деятельности экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков.

Эксперт Богданов В.М. является также членом Экспертного совета межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», включенной в единый государственный реестр саморегулируемых13

организаций оценщиков, а также специалистом в области оценки, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности, что в соответствии с Законом об оценочной деятельности дает ему право проводить экспертизу отчета.

С учетом изложенного оснований для выводов о недостоверности отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а следовательно, и признания решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной земельного участка незаконным не имеется.

Следовательно, отсутствуют основания для вывода о допущенных комиссией нарушениях, поскольку процедура извещения лица, выступающего от имени собственника, соблюдена и соответствуют установленному Порядку создания и работы комиссии.

Исходя из положений части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, распределяющей бремя доказывания сторон административного дела, административными ответчиками представлены доказательства, подтверждающие законность принятого комиссией решения.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что оспариваемым решением комиссии не нарушены права и законные интересы административного истца, поскольку при его принятии комиссией соблюдены требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия административного органа, порядок принятия оспариваемого решения, содержание оспариваемого решения не противоречит нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

При таких обстоятельствах в соответствии со статьями 226, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу об отказе административному истцу в удовлетворении его требований.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления администрации Аткарского муниципального района Саратовской области к комитету по управлению имуществом Саратовской области о признании недействительным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 октября 2020 года № 309/2020-326 - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом