Решение по делу № 33-10008/2020 от 17.09.2020

Судья: Белова С.Н. № 33 - 10008/2020

24RS0028-01-2020-001404-75

А-2.209

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

30 сентября 2020 года город Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Крятова А.Н.

судей Гришиной В.Г., Гавриляченко М.Н.

при ведении протокола помощником судьи Мироновой Н.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Крятова А.Н.

дело по иску Венцеля А.И. к ООО «Паркинг-С» о понуждении к заключению договора купли-продажи, взыскании денежных средств

по апелляционной жалобе представителя ООО «Паркинг-С» - Крюковой Н.А.

на решение Кировского районного суда г. Красноярска от 05 августа 2020 года, которым постановлено:

«Исковые требования Венцеля Андрея Ивановича удовлетворить частично.

Считать заключенным между ООО «Паркинг-С» (продавец) и Венцелем Андреем Ивановичем (покупатель) договор купли-продажи, согласно которому:

- ООО «Паркинг-С» передает Венцелю А.И. следующее недвижимое имущество: одно машиноместо под №, общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное на подземном этаже № по адресу: Российская Федерация, <адрес>,

- Венцель А.И. уплачивает ООО «Паркинг-С» за указанное имущество 492 419 рублей, что считается исполненным <дата>.

Указанное решение с момента вступления в законную силу является основанием для регистрации перехода права на одно машиноместо под №, общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное на подземном этаже № по адресу: Российская Федерация, <адрес> от ООО «Паркинг-С» к Венцелю А.И.; и свидетельствует о фактической передачи этого объекта от ООО «Паркинг-С» к Венцелю А.И..

Взыскать с ООО «Паркинг-С» в пользу Венцеля А.И. излишне уплаченные денежные средства в размере 46 579 рублей, судебные расходы в размере 1597 рублей, а всего 48 176 рублей».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Венцель А.И. обратился в суд с иском к ООО «Паркинг-С» о понуждении к заключению договора, взыскании денежных средств.

Требования мотивированы тем, что <дата> между ООО «Паркинг-С» и Венцелем А.И. был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались в срок до <дата> заключить и передать на государственную регистрацию договор купли-продажи, по которому продавец (ответчик) передает в собственность покупателя (истца) следующее недвижимое имущество: машиноместо под номером № (нумерация строительная), полезной площадью 16,2 кв.м., оси И-К/3-4, расположенного в подземной автостоянке по строительному адресу: <адрес>. Между тем, в указанный срок ответчик свои обязательства не исполнил. Только <дата> в телефонном режиме было указано на то, что машиноместо под № (после завершения строительства) поставлено на кадастровый учет и готово к передаче по основному договору купли-продажи. Между тем, с предложенной редакцией договора купли-продажи он (истец) не согласился, так как договор содержал указание на то, что объект продажи якобы передан <дата> при выдаче разрешения на доступ на территорию подземной автостоянки. Истец полагает, что объект не может быть передан ранее заключения договора купли-продажи, о чем указано и в самом предварительном договоре. Кроме того, фактически площадь объекта продажи после завершения строительства составила 14,8 кв.м., вместо 16,2 кв.м., в связи с чем он имеет право на компенсацию в виде излишне уплаченных средств, так как при заключении предварительного договора он уплатил 539 000 рублей за машиноместо площадью 16,2 кв.м., а по факту оно оказалось меньшей площадью.

Просил (с учетом уточнений) понудить ООО «Паркинг-С» заключить основной договор купли-продажи № (машиноместо №, общей площадью 14,8 кв.м., кадастровый №, расположенное на подземном этаже № по адресу: <адрес> в редакции истца с подписанием акта приема-передачи от фактической даты подписания договора (дата решения суда) купли-продажи и передачи объекта недвижимого имущества; взыскать с ООО «Паркинг-С» денежную компенсацию в размере 46 579 рублей, как соразмерное уменьшение покупной цены в связи с передачей товара с недостатками в виде уменьшения площади передаваемого по договору объекта; обязать ответчика в 10-тидневный срок с момента согласования итоговой редакции договора купли-продажи №, зарегистрировать переход права собственности в установленном законом порядке.

Судом первой инстанции постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Паркинг-С» Крюкова Н.А. просит решение отменить. Указывает, что суд вышел за пределы заявленных требований, которые сводились к понуждению заключить основной договор купли-продажи в редакции истца с подписанием акта приема-передачи от фактической даты подписания договора купли-продажи (с даты решения суда) и к соразмерному уменьшению покупной цены в связи с передачей товара с недостатками. Суд, фактически не рассмотрев по существу первое требование, установил юридический факт признания заключенным договора между сторонами. Выражает несогласие с выводами суда о том, что решение с момента вступления его в законную силу свидетельствует о фактической передаче объекта Венцелю А.И., поскольку парковочное место было передано <дата> на основании разрешения на доступ на территорию подземной автостоянки, что истец не оспаривал. Также выражает несогласие с соразмерным уменьшением цены, так как возможность изменения цены не была поставлена в зависимость от изменения количественных показателей объекта (площади машиноместа).

В возражениях на апелляционную жалобу Венцель А.И. просит решение оставить без изменения.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителя ООО «Паркинг-С» Крюковой Н.А., поддержавшей жалобу, Венцеля А.И., согласившегося с решением, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором;

предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Как следует из п. 5 указанной нормы, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, <дата> между ООО «Паркинг-С» и Венцелем А.И. был заключен предварительный договор купли-продажи № в соответствии с которым стороны обязались в срок до <дата> подписать и передать на государственную регистрацию договор купли-продажи, по которому ООО «Паркинг-С» (продавец) обязался передать в собственность Венцеля А.И. (покупатель) машиноместо под номером № (нумерация строительная), полезной площадью 16.2 кв.м., оси И-К/3-4, расположенного в подземной автостоянке по строительному адресу: <адрес>

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что стоимость объекта продажи определена сторонами в размере 539 000 рублей. Цена объекта продажи является фиксированной при надлежащем исполнении сторонами условий настоящего (предварительного) договора.

Согласно п. 4.1.2 предварительного договора продавец обязался передать объект продажи покупателю по акту приема-передачи, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, подписываемому сторонами в день подписания основного договора; предоставить возможность пользования объектом продажи с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию подземной автостоянки, при условии выполнения п. 4.2.3 настоящего договора (п. 4.1.5 договора).

Покупатель в соответствии с п. 4.2.3 договора обязуется с момента получения разрешения на доступ на территорию автопарковки, за свой счет нести расходы по оплате услуг организации, обслуживающей парковку, в том числе расходы по уборке, охране, содержанию инженерных сетей, электроснабжению, ремонту или замене общего имущества автопарковки, исходя из площади занимаемого машиноместа с учетом мест общего пользования.

Как следует из выписки из ЕГРН - машиноместо № общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное на подземном этаже № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, зарегистрировано <дата> на праве собственности за ООО «Паркинг-С». При этом, датой постановки данного объекта на государственный кадастровый учет также является <дата>.

Из деловой переписки между сторонами следует, что <дата> истцом был изучен проект договора купли-продажи, подготовленный ответчиком, с которым истец не согласился с указанием срока передачи объекта недвижимости – <дата>, а также в части цены объекта – 539 000 рублей и предложил свой вариант основного договора, с указанием даты передачи объекта – <дата>, с чем не согласился ответчик, отметив, что до подписания основного договора истцу необходимо уплатить задолженность по оплате услуг управляющей компании за обслуживание автопарковки.

Оценивая доказательства об условиях договора, по которым у сторон имеются разногласия, суд первой инстанции исходил из того, что согласно условиям предварительного договора, продавец обязался передать покупателю машиноместо площадью 16,2 кв.м., между тем, фактически площадь указанного объекта по окончании строительства составила 14,8 кв.м., что должно быть отражено в договоре купли-продажи при указании предмета договора.

Цена в предварительном договоре согласована в размере 539 000 рублей; данная цена соответствует характеристике объекта, имеющего площадь 16,2 кв.м., тогда как фактически истцу передается машиноместо меньшей площади.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Так, согласно ст. 447 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе, кроме прочего, потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Поскольку площадь передаваемого объекта относится к существенным условиям договора, характеризует его качество, то при ее уменьшении, покупная цена по требованию покупателя может быть пропорционально уменьшена и будет в рассматриваемом случае составлять 492 419 рублей (539000/16,2х14,8); в связи с чем суд первой инстанции верно исходил из возникновения у истца права требовать соразмерного уменьшения цены на 46 581 рублей. Между тем, принимая во внимание положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд определил к взысканию с ответчика в пользу Венцеля А.И. денежную сумму в размере 46 579 рублей.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данными в п. 29 постановления от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Руководствуясь приведенными разъяснениями, при разрешении требования о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что такой договор следует признать заключенным на указанных истцом условиях.

При этом суд верно указал, что только вступившее в силу решение суда свидетельствует о передаче данного имущества покупателю.

Так, в силу ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Предварительным договором купли-продажи между сторонами предусмотрено, что продавец обязался передать объект продажи покупателю по акту приема-передачи, пописываемому в день подписания основного договора (п. 4.1.2).

Объект продажи – машиноместо № был поставлен на государственный кадастровый учет <дата> (л.д. 34).

Оценивая указанные обстоятельства, учитывая также договоренность сторон относительно передачи объекта в день подписания договора и то, что датой заключения соглашения между сторонами следует считать дату вступления в законную силу настоящего решения, суд первой инстанции определил датой передачи объекта по договору дату вступления в законную силу решения суда, что исходя из вышеприведенных разъяснений входит в дискреционные полномочия суда.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд при вынесении решения вышел за пределы заявленных требований, не влекут отмену решения суда, поскольку они противоречат разъяснениям, приведенным в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49.

Предъявляя требования к ответчику, истец избрал такой способ защиты права, как понуждение к заключению договора купли-продажи. Оснований утверждать о выходе суда за пределы заявленных требований не имеется, так как в резолютивной части решения приведены условия основного договора, который суд признал заключенным. Удовлетворяя иск, суд исходил из тех же обстоятельств, на которые ссылался истец при обращении за восстановлением нарушенного права.

Кроме того, согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце третьем п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда о том, что указанное решение с момента вступления его в законную силу свидетельствует о фактической передаче объекта ООО «Паркинг-С» Венцелю А.И., судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку при подписании разрешения на доступ <дата> машиноместо еще не было поставлено на государственный кадастровый учет. В этой части доводы ответчика основаны исключительно на том, что истец не оплачивает услуги управляющей организации по содержанию подземной автостоянки с момента выдачи ему разрешения. Однако данное обстоятельство не входит в предмет доказывания по настоящему спору, не влияет на выводы об удовлетворении иска.

В соответствии с п. 4.1.2 предварительного договора купли-продажи № от <дата> предусмотрена обязанность продавца передать объект недвижимости покупателю по акту приема-передачи, в соответствии со ст.556 ГК РФ, подписываемому сторонами в день подписания основного договора.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с возвратом истцу излишне уплаченных денежных средств также не могут повлечь отмену решения, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи являлся «Объект продажи», он содержал его основные характеристики, позволяющие установить и идентифицировать его в будущем при заключении основного договора. Однако, характеристики объекта изменились, ухудшились по сравнению с первоначальными договоренностями сторон, вследствие ненадлежащего исполнения обязательств продавцом, в результате чего по правилам ст. 475 ГК РФ цена договора соразмерно передаваемой площади машиноместа уменьшена судом; подробный расчет взысканной суммы приведен в решении.

Также не может судебная коллегия согласиться с доводами представителя ответчика о том, что обязательства по предварительному договору прекратились в связи с истечением срока, указанного в нем, в который ни одна из сторон не направила предложение о заключении основного договора, поскольку данный доводы противоречат материалам дела.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Действительно, согласно п. 1.1 предварительного договора основной договор подлежал заключению в срок до <дата>.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Кодекса). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Кодекса).

Материалами дела достоверно подтверждено, что в пределах установленного предварительным договором срока обеими сторонами совершались действия, направленные на заключение основного договора (в частности, до постановки объекта на государственный кадастровый учет - <дата> ответчик выдал истцу разрешение на доступ на территорию подземной автопарковки, а истец принял его). С учетом изложенного, когда к окончанию срока (<дата>) обязательство по заключению основного договора ответчиком исполнено не было вследствие того, что машиноместо не было постановлено на государственный кадастровый учет, а истец обратился в суд <дата> (согласно оттиску штемпеля на конверте), то есть в течение шестимесячного срока с момента истечения предусмотренного договором срока, следует признать, что обязательства по предварительному договору не прекращались.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, не учтенных судом при вынесении решения, фактически сводятся к переоценке установленных судом фактов, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения по ее доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены решения в апелляционном порядке, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Кировского районного суда г. Красноярска от 05 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО «Паркинг-С» - Крюковой Н.А. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: