Решение по делу № 33-5292/2019 от 29.11.2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

судья Николаева И.П.

дело № 33-5292(04RS0007-01-2018-006816-67)

пост. 29 ноября 2019г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 декабря 2019 г. г. Улан-Удэ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Нимаевой О.З.,

судей коллегии Семенова Б.С., Мирзаевой И.И.

при секретаре Долонове Ц.-Н.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае к Ельциной Наталье Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате, пени, возложении обязанности освободить нежилое помещение,

по апелляционной жалобе ответчика на решение Железнодорожного районного суда г.Улан-Удэ от 24 июня 2019г., апелляционной жалобе на дополнительное решение от 14 октября 2019 года, которыми постановлено:

Исковые требования Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае к Ельциной Наталье Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате, пени, возложении обязанности освободить нежилое помещение, удовлетворить.

Взыскать с Ельциной Натальи Владимировны в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае задолженность по договору аренды недвижимого имущества (помещений в здании) находящегося в собственности РФ, являющегося объектом культурного наследия № 66 от 01.01.2014г. за период с 01.06.2018г. по 30.06.2019г. задолженность по арендной плате в федеральный бюджет в размере 819154,18 руб., пени за просрочку оплаты в размере 500 000 руб.

Обязать Ельцину Наталью Владимировну освободить арендуемые помещения по договору аренды недвижимого имущества (помещений в здании) находящегося в собственности РФ, являющегося объектом культурного наследия № 66 от 01.01.2014г. в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с Ельциной Н.В. госпошлину в доход муниципального образования г. Улан-Удэ в размере 14795,77 руб., расходы по оплате экспертизы в пользу ФБУ «Забайкальская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» в размере13600 руб.

Заслушав доклад судьи Нимаевой О.З., ознакомившись с доводами апелляционных жалоб, материалами дела, выслушав представителей сторон, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Обращаясь в суд, истец просит взыскать с ответчика Ельциной Н.В. задолженность по арендной плате и пени за просрочку (неуплату) платежей в размере 923 714,41 руб., из которых 441 083,02 руб. - задолженность по арендной плате в федеральный бюджет за период с 01.06.2018 г. по 31.12.2018 г., 482631,39 руб. - пени за просрочку уплаты за период с 11.06.2018 г. по 06.12.2018 г., возложить на Ельцину Н.В. обязанность освободить арендуемые помещения в течение одного месяца с момента вступления решения в силу.

В обоснование требований истец ссылается на договор аренды № 66, заключенный между ФГУП «Кристалл» (Арендодатель) и Ельциной Н.В. (Арендатор) 01.01.2014г., о предоставлении нежилых помещений по адресу г.Улан-Удэ <...>) общей площадью 131,6 кв.м. на срок до 10.01.2017г. Дополнительным соглашением № 1 от 30.11.2017г. стороны внесли изменения в Договор № 66 от 01.01.2014г. о замене Арендодателя ФГУП «Кристалл» в связи с реорганизацией на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае, размер арендной платы установлен с 07.07.2017г. в сумме 63011,86 руб. без учета НДС. Ввиду неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей образовалась задолженность. В ее адрес 18.05.2018г. направлена претензия о погашении долга, которая не исполнена. В результате неисполнения обязательств арендатору начислены пени из расчета 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки исполнения, что составило 482 631.39 руб. за период с 11.06.2018г. по 06.12.2018г. Также 14.09.2018г. истцом направлено в адрес ответчика уведомление о расторжении договора, которое было получено ответчиком 29.10.2018г., однако имущество не возвращено.

Заявив встречные исковые требования, Ельцина Н.В. просила признать дополнительное соглашение № 1 от 30.11.2017 г. к договору аренды недвижимого имущества № 66 от 01.01.2014 г. недействительным.

Определением суда производство по встречному исковому заявлению прекращено в связи с отказом представителя истца от встречного иска.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Очирова С.В. поддержала исковые требования с учетом увеличения просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежей за период с 01.06.2018 г. по 30.06.2019 г. в размере 2 013669,64 руб., из которых: 819154,18 руб. - задолженность по арендной плате в федеральной бюджет, 1 194515,46 руб. - пени за просрочку оплаты, обязать ответчика освободить арендуемое жилое помещение в течение месяца с момента вступления решения в законную силу. Пояснила, что договор аренды истцом расторгнут в соответствии с условиями договора и на основании п.3 ст.450 и п.2 ст.610 ГК РФ.

Ответчик Ельцина Н.В. в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика по доверенности Пономарёв Б.В. признал исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 819154,18 руб. за период с 01.06.2018г. по 30.06.2019г., просил уменьшить размер пени в связи с несоразмерностью. Не согласился с требованиями об освобождении ответчиком арендуемых помещений, полагая, что договор аренды не расторгнут.

Суд постановил указанное выше решение и дополнительное решение.

В апелляционной жалобе на решение суда и дополнительное решение суда ответчица Ельцина Н.В. просит об отмене решения в части, мотивируя тем, что судом допущены нарушения норм материального и процессуального права. Выражает несогласие с решением в части расторжения договора аренды, поскольку такие требования не были заявлены. Задолженность по арендной плате возникла по уважительной причине, обусловлена сменой арендодателя. Истец имеет право требовать расторжения аренды и освобождения имущества по месту его нахождения, т.е. в Советском районном суде. Ее ходатайство о назначении технической экспертизы с целью установления того, что дополнительное соглашение не было ею подписано, не удовлетворено. Взысканный судом размер пени считает несоразмерным. Указывает, что экспертиза оплачена истцом, а потому не могла быть взыскана с ответчицы.

Ответчик Ельцина Н.В. в суд апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежаще о дате и месте рассмотрения дела. Ее ходатайство об отложении дела слушанием отклонено, поскольку суду не представлены документы, свидетельствующие об уважительных причинах невозможности явки в судебное заседание.

Кроме того, судебная коллегия не усмотрела оснований для удовлетворения заявления ответчицы о снятии дела с апелляционного производства и направления повторно в районный суд для принятия дополнительного решения, поскольку такие основания отсутствуют.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика по доверенности Пономарёв Б.В.доводы жалобы поддержал. Пояснил, что его доверитель является многодетной матерью, заинтересована в использовании арендуемого помещения по назначению, изыскивает возможности по погашению образовавшейся задолженности. Просил учесть, что Ельцина Н.В., осуществляя предпринимательскую деятельность, занимается социально значимыми проектами.

Представитель истца Очирова С.В.,действующая на основании доверенности, возражала против отмены решения по доводам жалобы. Пояснила, что несмотря на неоднократные требования, ответчица задолженность не погасила, помещение добровольно не освобождает. Ранее принятое решение о взыскании задолженности не исполнено, со стороны ответчицы имеет место длительное неисполнение обязательств по договору. Договор с Ельциной Н.В. расторгнут в одностороннем порядке, о чем ей было известно.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Положениями статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы здания, сооружения, и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статья 609 ГК РФ).

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (статья 619 ГК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01 января 2014 года между ФГУП «Кристалл» и Ельциной Н.В. заключен договор № 66 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал в аренду ответчице нежилое помещение, площадью 131,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, площадь Революции,1 (Гостиные ряды).

В силу п. 1.5 договора срок аренды стороны установили три года, до 10 января 2017 года.

В связи с прекращением деятельности юридического лица ФГУП «Кристалл» с 7 июля 2017 года Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае приняло все права и обязанности арендодателя и 30 ноября 2017 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору от 1 января 2014 года, согласно которому месячная арендная плата без учета НДС составляет 63011,86 руб. На момент заключения дополнительного соглашения размер задолженности Ельциной Н.В. по арендной плате составил 303 837,94 руб. Денежные средства в соответствии с условиями дополнительного соглашения должны быть перечислены в течение 5 дней. Дата регистрации Дополнительного соглашения в Управлении Росреестра 29 января 2018 года.

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что при не поступлении арендной платы в установленные сроки арендатор оплачивает пени из расчета 0,3% от подлежащей оплате суммы арендных платежей за каждый просроченный день.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, установив фактические обстоятельства дела, руководствуясь вышеприведенными положениями ст. ст. 606, 614, 621 ГК РФ, положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к выводу о том, что в нарушение условий заключенного договора аренды Ельциной Н.В. не исполнены принятые на себя обязательства по уплате арендной платы за спорный период в общей сумме 819154,18 руб., чем существенно нарушены условия договора и признал договор аренды расторгнутым, взыскал с ответчицы в пользу истца задолженность по арендной плате, неустойку за просрочку уплаты арендной платы, снизив ее размер, с применением положений ст. 333 ГК РФ по ходатайству представителя ответчика, до, а также возложил на нее обязанность освободить ранее арендуемое помещение по адресу: г. Улан-Удэ, <...>

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о частичном удовлетворении требований.

Установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнялась ответчиком Ельциной Н.В. в период действия договора аренды, в результате чего образовалась задолженность.

Ранее решением Железнодорожного районного суда от 19 ноября 2018 года с Ельциной Н.В. взыскана задолженность за период с 7 июля 2017 г. по 31 мая 2018 года по арендной плате в размере 960515,07 руб., включая пени в размере 278606 руб. Решение вступило в законную силу, но не исполнено должником до настоящего времени.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды Арендодатель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору и расторгнуть его досрочно в одностороннем (внесудебном) порядке с письменным уведомлением Арендатора о расторжении договора в случае, в том числе, невнесения арендного платежа два раза и более по истечении установленного договором срока.

Согласно п.5.3 договора аренды при одностороннем отказе от исполнения договора Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление с указанием причины одностороннего отказа от исполнения данного Договора аренды и даты освобождения арендованного имущества.

14 сентября 2018 года истцом в адрес Ельциной Н.В. направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с длительной неоплатой и о возврате арендованного имущества с подписанием акта приема-передачи имущества 31 октября 2018 года. Уведомление получено Ельциной Н.В. 20 октября 2018 года.

В связи с изложенным, довод жалобы о том, что истец не соблюдал обязательный порядок предъявления требования о расторжении договора аренды, установленный п. 2 ст. 452 ГК РФ, в связи с чем, в иске в этой части следовало отказать, подлежит отклонению.

Условие п.5.2 договора аренды ответчицей не оспорено, незаконным в установленном порядке не признано. Сам по себе тот факт, что уведомление о расторжении договора, датированное истцом 14 сентября 2018 года получено ответчиком 20 октября 2018 года, правового значения для разрешения возникшего спора не имеет, исходя из того, что права Ельциной Н.В. истцом не нарушены, более того, она до настоящего времени занимает спорное помещение, оплата задолженности ответчиком не произведена, помещение не освобождено, по акту приема - передачи территориальному управлению не передано.

Положениями ст. 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, разрешая требование о возложении обязанности на Ельцину Н.В. об освобождении нежилого помещения, суд пришел к правильному выводу о том, что оно подлежит удовлетворению, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик (арендатор) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносила арендную плату, существенно нарушая условия договора, что является силу п.5.2 договора аренды основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.

Поскольку при расторжении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество,а до настоящего момента помещение не освобождено, по акту приема-передачи истцу не передано, суд правомерно обязал ответчика освободить нежилое помещение и передать свободное помещение истцу.

Довод жалобы в дополнении к апелляционной жалобе о том, что оснований для взыскания расходов за услуги эксперта не имелось, поскольку экспертиза оплачена истцом, судебная коллегия отклоняет. В данном случае, почерковедческая экспертиза проведена по ходатайству ответчицы и поскольку решение суда состоялось в пользу истца, то в соответствии со ст. 98 ГПК РФ судом первой инстанции расходы за проведение экспертизы в размере 13600 руб. были обоснованно взысканы с ответчицы.

Оснований сомневаться в правильности представленного истцом расчета у суда не имелось, поскольку он соответствует требованиям закона и условиям договора, ответчиком размер задолженности по арендной плате не оспаривался, иск в этой части ею признан.

При таких обстоятельствах, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды нежилого помещения в размере 819154,18 руб.

Вместе с тем, судебная коллегия считает возможным уменьшить на основании ст. 333 ГК РФ взысканную судом неустойку с 500 т. руб. до 300 т. руб., учитывая конкретные обстоятельства дела, материальное положение ответчицы, реальную возможность по оплате образовавшейся задолженности и соразмерность нарушенным обязательствам.

Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит. Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, выводы суда первой инстанции соответствуют собранным по делу доказательствам и оснований для признания их неправильными судебной коллегией не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. 328,329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 24 июня 2019 года изменить в части взыскания неустойки.

Взыскать с Ельциной Натальи Владимировны в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае неустойку в размере 300000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: