Решение по делу № 33-1226/2021 от 28.05.2021

    Судья: Воитлев А.Н.                                                     дело № 33-1226/2021

                                                 № дела в суде первой инстанции 2-61/2021

    А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

    18 июня 2021 года                                                                    г. Майкоп

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

    председательствующего Бзегежевой Н.Ш.,

    судей Сиюхова А.Р., Муращенко М.Д.,

    с участием помощника прокурора Аутлева А.М.,

    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Азшиковой С.М.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2 ФИО5 имущественных отношений администрации муниципального образования «<адрес>»на решение ФИО3 районного суда Республики Адыгея отДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

    «Исковые требования ФИО3 <адрес> Республики Адыгея в интересах неопределенного круга лиц к ФИО5 имущественных отношений администрации муниципального образования «<адрес>» и ФИО1 о признании недействительным подпункта 4.1.5 п. 4.1 раздела 4 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО5 имущественных отношений администрации муниципального образования «<адрес>» и ФИО4 Р.В., удовлетворить.

    Признать недействительным подпункт 4.1.5 п. 4.1 раздела 4 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО5 имущественных отношений администрации муниципального образования «<адрес>» и ФИО4 Р.В.

    Взыскать с ФИО1 в бюджет муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в сумме 300 (триста) рублей».

    Заслушав доклад судьи ФИО12, объяснения старшего помощника ФИО3 Республики Адыгея ФИО7, представителя ФИО5 имущественных отношений администрации МО «<адрес>» ФИО9, судебная коллегия

    У С Т А Н О В И Л А :

ФИО3 <адрес> Республики Адыгея обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц к ФИО5 имущественных отношений администрации муниципального образования «<адрес>» и ФИО1 о признании недействительным подпункта 4.1.5 пункта 4.1 раздела 4 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО5 имущественных отношений администрации муниципального образования «<адрес>» и ФИО4 Р.В.Исковые требования мотивированы следующим.

    Между ФИО5 имущественных отношений администрации муниципального образования «<адрес>» и ФИО1ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка №с кадастровым номером 01:07:3400000:5797. На основании пункта 2.1 договора аренды срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГпо ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с подпунктом 4.1.5 пункта 4.1 раздела 4 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при следующих существенных нарушениях условий договора: использование земельного участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; нарушении арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте 8 договораи невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.4. договора; невнесение арендной платы за землю два и более раза подряд в указанные в договоре сроки; не подписании арендатором дополнительных соглашений к договору; использовании участка способами, ухудшающимиего качественные характеристики и экологическую обстановку.

<адрес> проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства в администрации муниципального образования «<адрес>», в результате которой установлено, что данный договор аренды земельного участка является недействительным в части. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора. Однако, подпунктом 4.1.5 пункта 4.1 раздела 4 договора аренды стороны предусмотрели право арендодателя досрочно расторгнуть договор при использовании земельного участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; нарушении арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте8 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.4. договора; невнесение арендной платы за землю два и более раза подряд в указанные в договоре сроки; не подписании арендатором дополнительных соглашений к договору; использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

    Ссылаясь на то, что применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, ФИО3 просил удовлетворить вышеизложенные исковые требования.

ФИО3 <адрес> Республики Адыгея, в судебном заседании суда первой инстанции поддержалзаявленные исковые требования в полном объеме, и просил их удовлетворить.

ФИО2 в лице главного специалиста ФИО5 имущественных отношений администрации муниципального района «<адрес>» ФИО10 не признал исковые требования, в судебном заседании суда первой инстанции возражал против их удовлетворения.

ФИО2 Р.В. в судебное заседание суда первой инстанции не явился.

    Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит ФИО2 ФИО5 имущественных отношений администрации муниципального образования «<адрес>» на решение ФИО3 районного суда Республики Адыгея по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, которые сводятся к тому, что включенные в договор земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ существенные условия не противоречат действующему законодательству и при их нарушении служат основанием для инициирования процедуры досрочного расторжения в связи с ненадлежащим выполнением, взятых на себя обязательств арендатором и дают арендатору право обращения в судебные органы для их расторжения в соответствии с действующим законодательством. Податель жалобы также указал, что право на одностороннее расторжение, условиями договора не предусмотрено и пунктом 7.1. указанного договора предусматривается, что все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации, что подразумевает под собой действия сторон, основанные исключительно на нормах гражданского и земельного законодательства, а отсутствие в договоре пункта о том, что расторжение договора возможно в судебном порядке, не является в данном случае основанием для признания подпункта 4.1.5 пункта 4.1 раздела 4 оспариваемого договора, поскольку земельное законодательство прямо предусматривает в данном случае расторжение договора только в судебном порядке.

    Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступало. Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, согласно требованиям статьи 327.1ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на нее (при их наличии), объяснений лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

    Как предусмотрено пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

    За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует,               что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные                с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

    В силу статьи 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить,                     что сделка была бы совершена и без включения недействительной                       ее части.

    Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО5 имущественных отношений администрации муниципального образования «<адрес>» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером 01:07:3400000:5797. На основании пункта 2.1 договора аренды срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть на 20 лет.

    Согласно положениям, изложенным в абзаце 2 пункта 2 статьи 3.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №334-ФЗ, вступившего в закону силу с ДД.ММ.ГГГГ), предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

    Подпунктом 4.1.5 пункта 4.1 раздела 4 указанного договора №                 от ДД.ММ.ГГГГ, стороны предусмотрели право арендодателя досрочно расторгнуть договор при: использовании земельного участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте1.1 договора; нарушении арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте 8 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.4. договора; невнесение арендной платы за землю два и более раза подряд в указанные в договоре сроки; не подписании арендатором дополнительных соглашений к договору; использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

    В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

    Согласно пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    При этом, в силу части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

    Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ч. 2 ст. 422 ГК РФ).

    Часть 1 статьи 46 ЗК РФ предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

    В соответствии со статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;2) существенно ухудшает имущество;3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

    В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

    Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                          от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

    Таким образом, из анализа приведенных норм в совокупности следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

    Как указано выше, срок оспариваемого договора аренды составляет более пяти лет.

    Следовательно, как верно указано судом первой инстанции, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов и могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

    Выводы суда первой инстанции о том, что оспариваемый договор аренды содержит условия, противоречащие законодательству, согласуются с приведенными нормами права и основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 ГПК РФ                                   и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорное правоотношение.

    Мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в решении суда.

    Доводы апелляционной жалобы о том, что пунктом 7.1. указанного договора предусматривается, что все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации, что подразумевает под собой действия сторон, основанные исключительно на нормах гражданского                  и земельного законодательства, не могут повлечь отмену решения суда                  в части признания недействительным другой части договора аренды,                       а именно подпункта 4.1.5 пункта 4.1 раздела 4.

    В целом, доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование норм материального права и не опровергают выводовсуда, в силу чего основанием для отмены решения суда первой инстанции служить не могут.

    Апеллянт ошибочно полагает, что отсутствие в договоре пункта о том, что расторжение договора возможно в судебном порядке, не является в данном случае основанием для признания подпункта 4.1.5 пункта 4.1 раздела 4 оспариваемого договора, поскольку земельное законодательство прямо предусматривает в данном случае расторжение договора только в судебном порядке.

    Между тем, тот факт, что земельное законодательство прямо предусматривает в данном случае расторжение договора только в судебном порядке, не освобождает участников гражданского оборота                          от предусмотренной частью 1 статьи 422 ГК РФ обязанности заключать договор в полной мере соответствующий обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

    При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу                о том, что судом первой инстанции при разрешении спора верно применены нормы материального права, в частности правильно истолкован и применен закон, подлежащий применению, а доводы апелляционной жалобы не содержат оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, которые могли бы повлечь отмену или изменение обжалуемого судебного решения в апелляционном порядке.

    На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

    О П Р Е Д Е Л И Л А :

    решение ФИО3 районного суда Республики Адыгея                           от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 ФИО5 имущественных отношений администрации муниципального образования «<адрес>»- без удовлетворения.

Председательствующий         подпись        Бзегежева Н.Ш.

Судьи                     подпись        Сиюхов А.Р.

                        подпись        Муращенко М.Д.

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея                         М.Д. Муращенко

    Председательствующий                                                Н.Ш. Бзегежева

    Судьи                                                                              А.Р. Сиюхов