Решение по делу № 33-15755/2019 от 07.08.2019

Судья Курбатова Н.Л. Дело № 33-15755/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 26.09.2019

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Киселевой С.Н.,

судей Ольковой А.А.,

Торжевской М.О.,

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-408/2019 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Белоярского городского округа к Процыку Богдану Ивановичу о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности вернуть земельный участок, освободить земельный участок от хозяйственного сооружения,

по апелляционной жалобе ответчика на решение Белоярского районного суда Свердловской области от 25.06.2019.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения ответчика, его представителя по устному ходатайству Волкова И.П., судебная коллегия

установила:

в соответствии с договором аренды № 114/17 от 18.08.2017 Белоярский городской округ передал в аренду Процыку Б.И. земельный участок с кадастровым номером № площадью 978 кв.м, с разрешенным использованием: приусадебный участок личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: ....

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, КУМИ администрации Белоярского городского округа обратился в суд с иском к Процыку Б.И. о взыскании с него в свою пользу задолженности по арендной плате в размере 2045734 руб. 36 коп., пени в размере 22637 руб. 37 коп., о расторжении договора аренды земельного участка № 114/17 от 18.08.2017, возложении на ответчика обязанности в течение десяти дней возвратить КУМИ указанный земельный участок и освободить его от движимого хозяйственного сооружения общей площадью 12 кв.м, имеющего кадастровый №.

Ответчик требования не признал, указав, что 24.03.2018 между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды, а также акт приема-передачи спорного земельного участка от Процыка Б.И. к КУМИ, в связи с чем требования о расторжении договора и обязании вернуть земельный участок удовлетворению не подлежат. Учитывая, что договор аренды земельного участка был заключен 18.08.2017 и расторгнут 24.03.2018, сумма задолженности арендной платы не может составлять более 723406 руб. 62 коп. (105286 руб. 66 коп. * 7 месяцев – 13600 руб.) Учитывая небольшой период неисполнения обязательств по договору аренды (7 месяцев) ответчик полагает, что размер заявленной к взысканию неустойки несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем ответчик просит об ее уменьшении.

Решением Белоярского районного суда Свердловской области от 25.06.2019 требования истца были удовлетворены. Постановлено: расторгнуть договор аренды от 18.08.2017, взыскать задолженность по арендной плате в размере 2045734 руб. 36 коп., пени в размере 22637 руб. 37 коп. Обязать Процыка Б.И. вернуть земельный участок с кадастровым номером № КУМИ и освободить его от хозяйственного сооружения площадью 12 кв.м, имеющего кадастровый №.

Не согласившись с решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в иске истцу отказать. В обоснование жалобы ответчик указал, что суд необоснованно посчитал договор аренды действующим на момент разрешения спора, поскольку соглашением от 24.03.2018 договор аренды был расторгнут, участок передан истцу по акту; арендодатель был вправе отказаться от исполнения договора, что реализовано письмом от 18.01.2018; требования о взыскании аренды за период после 24.03.2018 являлись необоснованными; суд не принял во внимание преюдициальные выводы решения от 21.06.2019, где установлена дата расторжения договора; рассматривая требования об освобождении земельного участка, суд вышел за пределы заявленных требований; суд также сделал необоснованный вывод о неотнесении объекта ответчика к объектам недвижимости, при том, что право собственности ответчика не было оспорено, требований о признании права собственности отсутствующим не заявлено; суд нарушил нормы процессуального права, не отложив судебное разбирательство по ходатайству ответчика, не известив стороны о времени и месте судебного разбирательства; указывает на некорректное поведение судьи в ходе рассмотрения спора; просит о снижении размера неустойки по основаниям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а суммы задолженности по арендным платежам до 680314 руб. (1263 440/12*7 мес.-13600 руб. (задаток), учитывая время расторжения договора 24.03.2018.

Истцом поданы возражения на апелляционную жалобу с просьбой оставить решение суда без изменения, а жалобу ответчика – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом (телефонограммами и почтовыми извещениями 02.09.2019), информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

В судебном заседании ответчик, его представитель по устному ходатайству Волков И.П. на доводах жалобы настаивали. Иные лица в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении не заявили.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Между сторонами 18.08.2017 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:06:4501034:179 на основании протокола №1 по результатам аукциона от 08.08.2017.

В соответствии с пунктами 2.1, 3.1 - 3.3, 6.2 договора размер арендной платы установлен протоколом № 1 о результатах аукциона от 08.08.2017 и составляет 1263440 руб. При этом арендатор вносит оставшуюся часть арендной платы за год (первый платеж в размере годовой арендной платы за вычетом внесенного задатка в размере 13600 руб.) авансом единовременным платежом в течение 5 рабочих дней с момента подписания протокола № 1 о результатах аукциона от 08.08.2017. За последующие периоды арендная плата должна вноситься ежемесячно до 10 числа текущего месяца равными долями. Невнесение арендатором арендной платы в установленный срок влечет начисление пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий отчетный период. Срок договора аренды установлен с 18.08.2017 до 18.08.2037, размер арендной платы остается неизменным на весь срок.

Участок передан арендатору 18.08.2017 по акту приема-передачи.

Судом установлено и признано ответчиком, что в рамках договора аренды от 18.08.2017 ответчиком выплачено только 13600 рублей.

Как указано истцом в исковом заявлении и возражениях на отзыв, им произведен расчет задолженности по арендной плате за период с 14.08.2017 (по истечение 5 дней с момента подписания протокола о результатах аукциона от 08.08.2017) по 22.03.2019, которая составила 2045734 руб. 36 коп. и состоит из первого платежа в размере 1249840 руб. (за период с августа 2017 года по август 2018 года), а также ежемесячных платежей (за период с сентября 2018 года по март 2019 года), а также расчет пени за этот период в размере 22637 руб. 37 коп. Арифметически расчет истца ответчиком не оспорен.

Доводы ответчика сводятся к тому, что договор аренды от 18.08.2017 был расторгнут сторонами во внесудебном порядке 24.03.2018, начисление арендной платы после этой даты необоснованно. Данные доводы были предметом оценки суда и обоснованно не были приняты во внимание.

В рамках арендных отношений стороны вправе прекратить действие договора путем одностороннего отказа от исполнения договора (часть 2 статьи 610), его расторжения по требованию одной стороны (статьи 619, 620) и его расторжения по соглашению сторон (часть 1 статьи 450).

Сторона ответчика полагает, что в своей претензии от 12.02.2019 истец в одностороннем порядке расторг договор, своим письмом 18.01.2018 истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды, которые было подписано ответчиком 24.03.2018.

Судебная коллегия не соглашается с данными доводами.

В соответствии с пунктом 7.3 договора арендодатель, желающий досрочно отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в письменной форме уведомляет об этом арендатора. Договор считается расторгнутым (прекратившим свое действие) по истечении 30 дней с момента получения арендатором соответствующего уведомления.

Претензия истца от 12.02.2019 содержала предупреждение о необходимости исполнения обязательства по уплате задолженности, а также предложение о расторжении договора аренды в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которое ответчику было предложено ответить. Данное предложение являлось предложением в рамках соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора и в соответствии с его буквальным содержанием не являлось уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора или его расторжения во внесудебном порядке. Напротив, КУМИ указано на последующее обращение в суд за расторжением договора в случае неполучения ответа от ответчика.

Что касается направления ответчику соглашения о расторжении договора аренды, то само по себе данное действие не указывает на расторжение договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу статей 433, 438 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Молчание не является акцептом.

Из обстоятельств дела следует, что истец направил в адрес истца оферту о расторжении договора (соглашение о расторжении договора, подписанное со стороны арендодателя), вместе с тем, акцепта (ответа о принятии оферты) от ответчика не получил, само по себе подписание соглашения без уведомления истца о принятии оферты (о подписании соглашения второй стороной) не указывает на заключение соглашения. Доказательств направления в адрес КУМИ экземпляра подписанного арендатором соглашения о расторжении договора в материалах дела не имеется.
Доводы о том, что суд первой инстанции игнорировал преюдициальные выводы решения Белоярского районного суда Свердловской области от 21.06.2019 по делу 2-524/2019 по иску Процыка Б.И. к КУМИ о признании результатов торгов и договора аренды недействительным, где установлена дата расторжения договора, несостоятельны. В соответствии со статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальной силой обладают обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу между теми же сторонами. На момент вынесения обжалуемого решения решение от 21.06.2019 не вступило в законную силу и не носило преюдициального характера, более того, вопросы расторжения договора предметом исследования в рамках спора о недействительности сделки не являются, а выяснялись в рамках настоящего спора.

Кроме прочего несогласие ответчика с периодом взыскания арендной платы не имеет значения в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми вне зависимости от времени расторжения договора арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время, в течение которого арендатор не возвратил арендованное имущество. Ввиду того, что на спорном участке расположено строение ответчика, участок продолжает находиться в пользовании арендатора, а значит, арендодатель вправе взыскивать за этот период арендную плату.

Таким образом, размер задолженности по арендным платежам установлен судом верно и обоснованно взыскан с ответчика.

Поскольку условиями договора оговорена ответственность за несвоевременное внесение арендных платежей в виде пени, истец обоснованно заявил о взыскании пени. Расчет неустойки ответчиком не оспорен. Ходатайство ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации было мотивированно отклонено судом. Оснований для несогласия с данными мотивами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Доводы жалобы о том, что требования об освобождении земельного участка от хозяйственной постройки и требования о возвращении участка истцом не заявлялись, противоречат исковому заявлению (л.д. 8) и уточнению иска (л.д. 76), где такие требования заявлены.

Вместе с тем, судебная коллегия находит, что данные требования удовлетворены судом преждевременно.

В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды. В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка (аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 за 2017 год).

Из материалов дела следует, что 07.07.2015 было зарегистрировано право собственности Процыка Б.И. на нежилое здание (хозяйственную постройку площадью 12 кв.м), расположенное на спорном земельном участке. В соответствии с данными кадастрового учета ЕГРН данное здание зарегистрировано как объект недвижимости с кадастровым номером №.

Суд, придя к выводу о том, что данное сооружение объектом недвижимого имущества не является, поскольку не имеет прочной связи с землей, обязал ответчика освободить участок от хозяйственной постройки и вернуть участок арендодателю.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Сведения Единого государственного реестра недвижимости презюмируются достоверными.

В соответствии с частью 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда право собственности на имущество, не отвечающее признакам недвижимого, зарегистрировано как на недвижимое имущество, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими.

Из обстоятельств дела следует, что зарегистрированное право собственности ответчика на объект с кадастровым номером № в рамках настоящего спора не оспаривалось, отсутствующим не признано, сведения о хозяйственной постройке как об объекте недвижимости из сведений кадастрового учета не исключены, запись о праве собственности ответчика не погашена.

Таким образом, до разрешения в установленном порядке (путем предъявления соответствующего иска) вопроса о правах ответчика на объект, расположенный на участке, и его статусе как объекта недвижимости преждевременно удовлетворять требования истца об освобождении земельного участка от хозяйственного сооружения и возвращении участка арендодателю, в связи с чем решение суда в этой части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

Ссылки ответчика на нарушения судом норм процессуального права в части необоснованного отказа в отложении судебного разбирательства по ходатайству ответчика, неизвещения сторон о времени и месте судебного разбирательства, признаются судебной коллегией несостоятельными. Решение суда вынесено судом 25.06.2019. В соответствии с протоколом судебного заседания от 21.05.2019, на котором присутствовал представитель истца и ответчик с представителем Волковым И.П., суд определил отложить рассмотрение дела в связи с принятием уточненных исковых требований на 25.06.2019 в 9:30. Протокольное определение оглашено в присутствии сторон, более того, истец был извещен повесткой от 21.05.2018 (л.д. 81), а ответчик – СМС-извещением от 21.05.2019 (л.д. 82). Таким образом, стороны были уведомлены о времени и месте судебного заседания, которым окончилось рассмотрение дела.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Из материалов дела следует, что до момента начала судебного заседания от ответчика ходатайств об отложении судебного разбирательства с доказательствами уважительности причин неявки не поступало, такое ходатайство с приобщенной к нему копией листка нетрудоспособности было направлено в суд в электронном виде значительно позднее назначенного времени рассмотрения дела (л.д. 107-109), а значит не могло быть своевременно получено и оценено судом. Таким образом, каких-либо нарушений положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в действиях суда не имеется.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Белоярского районного суда Свердловской области от 25.06.2019 отменить в части удовлетворения требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Белоярского городского округа к Процыку Богдану Ивановичу о возложении обязанности вернуть земельный участок с кадастровым № и освободить его от хозяйственного сооружения площадью 12 кв.м, имеющего кадастровый №, принять в этой части новое решение об отказе в иске.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Процыка Богдана Ивановича – без удовлетворения.

Председательствующий С.Н. Киселева

Судьи А.А. Олькова

М.О. Торжевская