Решение по делу № 33-3227/2023 от 13.11.2023

Судья Моталыгина Е.А. УИД 65RS0№-26 Докладчик Литвинова Т.Н. Дело №33-3227/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 ноября 2023 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Литвиновой Т.Н.,

судей Баяновой А.С., Портнягиной А.А.,

при помощнике судьи Герун А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дьячкова Вячеслава Сергеевича к Шульге Александру Николаевичу о признании уведомления об одностороннем отказе от договора аренды нежилого помещения с правом выкупа незаконным, признании договора аренды действующим,

по исковому заявлению Шульги Александра Николаевича к Дьячкову Вячеславу Сергеевичу об освобождении арендатором нежилого помещения

по апелляционной жалобе представителя Дьячкова В.С. Дьячковой Е.А.

на решение Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Литвиновой Т.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ДД.ММ.ГГГГ в Южно-Сахалинский городской суд из Арбитражного суда <адрес> поступило гражданское дело по исковому заявлению Дьячкова В.С. к Шульге А.Н. о признании уведомления об одностороннем отказе от договора аренды нежилого помещения с правом выкупа незаконным, признании договора аренды действующим.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами на неопределенный срок заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, улица <адрес>, <адрес>Б, <адрес>, площадью 127,2 кв.м, кадастровый №, с правом его выкупа. Ежемесячный размер арендной платы определен договором в размере 120000 рублей в месяц. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому стороны изменили ежемесячный размер арендной платы до 60000 рублей и установили возможность ее уплаты на счета третьих лиц, которые предоставит арендодатель. Дьячков В.С. заключил указанный договор с целью осуществления финансово-экономической деятельности ООО «Решала» Ваше право наша помощь, юридический адрес местонахождения которого зарегистрирован в ЕГРЮЛ по адресу арендованного нежилого помещения. Также по данному адресу располагается ООО «Юридическо-бухгалтерское агентство». Арендатор исполнял свои обязанности надлежащим образом, не допуская просрочки оплаты арендных платежей, использовал арендуемое нежилое помещение строго по целевому назначению, соблюдал меры пожарной безопасности, санитарные нормы и правила, производил текущий ремонт арендуемого помещения, а также ежемесячно вносил и вносит по настоящее время авансовые платежи в счет выкупной цены, так как имеет намерение выкупить данное помещение в собственность. ДД.ММ.ГГГГ от ответчика получено уведомление об одностороннем отказе от договора аренды нежилого помещения с правом его выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, а также требование оплаты задолженности по коммунальным платежам за нежилое помещение в размере 274725 рублей 11 копеек. С указанным уведомлением истец не согласен, так как договором аренды не предусмотрена обязанность арендатора по оплате расходов по содержанию имущества, оплате коммунальных платежей непосредственно в пользу третьих лиц ввиду отсутствия договора энергоснабжения с ресурсоснабжающей организацией. Заявлено требование о признании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от договора аренды нежилого помещения с правом выкупа незаконным, признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ действующим.

ДД.ММ.ГГГГ Шульга А.Н. обратился в суд с иском к Дьячкову В.С. об освобождении арендатором нежилого помещения.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения с правом его выкупа, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, улица А.М. Ф.И.О.2, <адрес>Б, 2 секция, площадью 127.2 кв.м, кадастровый № на неопределенный срок, с правом расторжения договора по требованию одной из сторон. ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от указанного договора, об освобождении нежилого помещения по истечении трех месяцев с момента получения уведомления и передаче его по акту приема-передачи. После истечения указанного срока и срока действия договора ответчик продолжил пользоваться имуществом, несмотря на требование его возврата. Заявлено требование о возложении на Дьячкова В.С. обязанности возвратить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> улица им. А.М. Ф.И.О.2, <адрес>Б, 2 секция, площадью 127,2 кв. м, кадастровый №, и в течение трех календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу возвратить его по акту приема-передачи в том состоянии, в котором оно получено, с учетом нормального износа.

Определением суда гражданские дела объединены в одно производство.

Решением Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Шульги А.Н. к Дьячкову В.С. удовлетворены частично. На Дьячкова В.С. возложена обязанность освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, улица им. Ф.И.О.2, <адрес>Б, 2 секция, площадью 127.2 кв.м., кадастровый №, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу и передать его Шульге А.Н. по акту приема-передачи. С Дьячкова В.С. в пользу Шульги А.Н. взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований Шульге А.Н. отказано. Дьячкову В.С. отказано в удовлетворении исковых требований к Шульге А.Н. в полном объеме.

Не согласившись с приведенным решением, представителем Дьячкова В.С. Дьячковой Е.А. подана апелляционная жалоба с требованием о его отмене, в которой она ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Отмечает, что судом неверно оценена правовая природа вытекающих из договора прав и обязанностей сторон. Указывает, что условиями договора не определена обязанность Дьячкова В.С. уплатить сумму выкупа одномоментно, в связи с чем они производились периодическими платежами. Шульгой А.Н. принимались платежи, как за аренду, так и за выкупную цену имущества, в связи с чем на момент рассмотрения спора сумма выкупа имущества, выплаченная Дьячковым В.С., составила 1769000 рублей, что выше установленной договором арендной платы. Отмечает, что поскольку заключенный сторонами договор является смешанным, то для разрешения данного спора должны применятся не только нормы материального права, регулирующие арендные отношения, но и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения, вытекающие из договора купли-продажи имущества. Считает, что по заключенному договору осуществлялась купля-продажа имущества в рассрочку, в связи с чем надлежит руководствоваться положением статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отмечает, что в силу действующего законодательства, односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи при наличии одного желания продавца недопустим. Истцом взятые на себя обязательства добросовестно исполняются в полном объеме, а ответчиком принимаются платежи, при этом Шульгой А.Н. основания расторжения договора не приведены. Просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить требования Дьячкова В.С., в удовлетворении исковых требований Шульге А.Н. отказать.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик Шульга А.Н. считает решение суда первой инстанции законным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Дьячкова В.С. Дьячкова Е.А. и Апетик А.В. настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам, представитель Шульги А.Н. Павлюк Е.В. просила решение оставить без изменения.

Истец (ответчик) Дьячков В.С., ответчик (истец) Шульга А.Н., извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу судебного решения в силу следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Шульга А.Н. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, улица <адрес>, площадью 127.2 кв.м, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между Шульгой А.Н. (арендодатель) и Дьячковым В.С. (арендатор) на неопределенный срок заключен договор аренды указанного нежилого помещения с правом его выкупа.

Данным договором установлена ежемесячная арендная плата в размере 120000 рублей за 1 месяц, а также предусмотрено право арендатора выкупить данное недвижимое имущество в течение всего срока аренды. Выкупная цена определена сторонами в размере 13000000 рублей, после уплаты которой, а также уплаты арендных платежей за весь период пользования имуществом, оно переходит в собственность арендатора.

Пунктом 8.2 договора стороны предусмотрели возможность досрочного его расторжения по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили срок аренды нежилого помещения – 11 месяцев и изменили размер арендной платы до 60000 рублей за 1 месяц с возможностью ее оплаты на счета третьих лиц, которые предоставит арендодатель.

ДД.ММ.ГГГГ Шульга А.Н. вручил Дьячкову В.С. письменное уведомление об одностороннем отказе от договора аренды нежилого помещения с правом его выкупа, об освобождении занимаемого помещения в течение трех месяцев, указав на наличие у Дьячкова В.С. задолженности по оплате коммунальных платежей в сумме 274725 рублей 11 копеек.

Указанное требование Дьячковым В.С. не исполнено, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ Шульга А.Н. направил в его адрес претензию с требованием об освобождении помещения, которая оставлена без удовлетворения.

Разрешая спор по существу на основании приведенных норм права и изложенных обстоятельств, установив, что после окончания срока действия договора аренды (по истечении 11 месяцев) ни одна из сторон не заявила о его расторжении, в связи с чем срок действия договора продлился на неопределенный срок, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать его расторжения, в связи с чем удовлетворил требования Шульги А.Н., возложив на Дьячкова В.С. обязанность освободить занимаемое им нежилое помещение и передать его собственнику, при этом отказал Дьячкову В.С. в удовлетворении требований о признании уведомления об одностороннем отказе от договора незаконным и признании договора аренды действующим.

Судебная коллегия с приведенными выводами согласна, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и нормам права, регулирующим правоотношения сторон.

Поскольку пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность каждой из сторон в любое время немотивированно в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца, суд первой инстанции обоснованно возложил на Дьячкова В.С. обязанность освободить занимаемое по договору аренды нежилое помещение, так как определенный собственником срок предупреждения истек, договор считается расторгнутым, тогда как ответчик без законных оснований продолжает пользоваться нежилым помещением.

Довод жалобы о том, что односторонний отказ от договора является невозможным, поскольку заключенный между сторонами договор является смешанным, содержит условие о выкупе арендованного нежилого помещения, а по договору купли-продажи односторонний отказ от договора является недопустимым, судебная коллегия считает ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права.

Так статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность заключения договора аренды с последующим выкупом, по которому арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения им всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из совокупности приведенных норм следует, что к договору аренды имущества с последующим выкупом применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора, а потому к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются нормы, регулирующие аренду имущества, и не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа, о чем в жалобе указано представителем ответчика.

Довод жалобы о том, что изложенные Шульгой А.Н. в уведомлении об отказе от договора причины, не могут являться основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, так как арендатор Дьячков В.С. своевременно и в полном объеме исполняет принятые на себя по договору обязательства, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку в соответствии с требованиями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может быть немотивированным и допускается, в том числе при добросовестном исполнении арендатором договорных обязательств.

Ссылка Дьячковой Е.А. в жалобе на то, что арендодатель Шульга А.Н. до настоящего времени принимает вносимые арендатором платежи по договору, не свидетельствует об ошибочности выводов суда, так как из материалов дела следует, что Дьячков В.С. до настоящего времени фактически пользуется принадлежащим Шульге А.Н. имуществом, а потому последний расценивает вносимые платежи как плату за пользование им.

То обстоятельство, что Дьячков В.С. перечислил часть денежных средств в счет выкупной стоимости арендуемого имущества, не свидетельствует о невозможности арендодателя отказаться от договора аренды при том, что полная выкупная стоимость нежилого помещения арендатором не выплачена и основания для возникновения у него права собственности на данное имущество не возникли.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции. В целом доводы жалобы основаны на неверном толковании действующего гражданского законодательства, по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую правовую оценку представленным сторонами доказательствам, подтверждающим установленные по делу обстоятельства, содержащиеся в судебном акте выводы не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом не допущено.

Поскольку решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 327 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца по первоначальному иску Дьячкова Вячеслава Сергеевича Дьячковой Елены Анатольевны - без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня его вынесения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05 декабря 2023 года.

Председательствующий Т.Н. Литвинова

Судьи                                                            А.С. Баянова

А.А. Портнягина