Решение по делу № 33-13708/2022 от 05.08.2022

УИД 66RS0043-01-2021-002692-08 33-13708/2022 (2-78/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 19 сентября 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Ольковой А.А.
судей	Зайцевой В.А.
	Тяжовой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ДелягинойС.В., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа к Пескову Дмитрию Валерьевичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, по встречному иску Пескова Дмитрия Валерьевича к Администрации Новоуральского городского округа, Комитету по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа на решение Новоуральского городского суда Свердловской области от 05.05.2022.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения представителя истца КУМИ Новоуральского городского округа и третьего лица Администрации Новоуральского городского округа – Манухиной В.Г., возражения представителя ответчика Пескова Д.В. – Панченковой Ж.П., судебная коллегия

установила:

ответчик Песков Д.В. является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№>:4714, степень готовности: основное строение – 13%, гараж – 80%. Право собственности на указанный объект перешло к Пескову Д.В. на основании договора купли-продажи от 10.06.2016, заключенного с его прежним собственником И.Н.Н. (одновременно прежний арендатор участка :82). Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 24.06.2016.

25.07.2016 между Администрацией Новоуральского городского округа в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (далее – КУМИ Новоуральского ГО) и Песковым Д.В. заключен договор аренды № 149 земельного участка № 40 площадью 1844 кв.м с кадастровым номером <№>:82, расположенного в <адрес>; разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство, цель использования участка – для завершения строительства объекта незавершенного строительства; срок действия договора с 30.06.2016 по 29.06.2019.

13.03.2020 Песков Д.В. обратился с заявлением к КУМИ Новоуральского городского округа о возобновлении договора аренды на тех же условиях, с целью завершения строительства индивидуального жилого дома.

Письмом КУМИ Новоуральского ГО № 01-08/505 от 08.04.2020 Пескову Д.В. отказано в возобновления договора аренды и сообщено о прекращении арендных правоотношений.

Истец КУМИ Новоуральского ГО, ссылаясь на истечение срока действия договора аренды, отсутствие на участке завершенного строительством объекта, обратился с иском об изъятии у Пескова Д.В. объекта незавершенного строительства :4714 путем продажи с публичных торгов. В обоснование указал, что ответчиком уже было реализовано право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства, в связи с чем оснований для заключения нового договора без торгов не имеется. Согласно акту обследования от 22.09.2021 на участке находятся лишь обломки разрушенного объекта и строительные конструкции.

Ответчик Песков Д.В. иск не признал. Ссылаясь на необоснованный отказ в заключении с ним договора аренды для завершения строительства недвижимости, просил возложить на КУМИ Новоуральского ГО и Администрацию Новоуральского ГО обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка :82 на срок 49 лет без проведения торгов. Указал, что продолжает пользоваться земельным участком, вносить за него арендную плату и нести бремя содержания имущества. Дополнительно указал, что у него имелись объективные причины, не позволившие ему в пределах срока действия договора закончить строительство объекта (затопление участка, его последующее осушение, действия лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, прохождение лечения). В дальнейшем использовании земельного участка он заинтересован, сам является инвалидом третьей группы, объект незавершенного строительства был приобретен им в целях улучшения жилищных условий его семьи.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явился.

Решением суда от 05.05.2022 в иске КУМИ Новоуральского ГО отказано. Встречные исковые требования Пескова Д.В. частично удовлетворены. Судом на Администрацию Новоуральского ГО в лице КУМИ Новоуральского ГО возложена обязанность заключить с Песковым Д.В. договор аренды земельного участка площадью 1844 кв.м с кадастровым номером <№>:82 без проведения торгов, для завершения строительства расположенного на нем объекта. С КУМИ Новоуральского ГО в пользу Пескова Д.В. взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.

Не согласившись с таким решением, председатель КУМИ Новоуральского ГО – Банных М.В. обратилась с апелляционной жалобой. Вывод суда о нахождении на спорном земельном участке помимо основного строения гаража степенью готовности 80 % полагает несоответствующим действительности, поскольку отсутствие данного строения было подтверждено в судебном заседании представителем ответчика и свидетелем Песковой Е.М. Ссылка суда на пункт 8.3 договора аренды от 25.07.2016 является несостоятельной, поскольку указанное условие договора противоречит закону, а потому не может применено по мотиву его ничтожности. Перезаключение договора аренды с целью завершения строительства является невозможным в силу специального характера применяемых к правоотношениям норм. Срок действия договора аренды – до 29.06.2019 является пресекательным, соответственно, вывод суда о прекращении арендных правоотношений лишь с 08.04.2020 противоречит закону. Обращение ответчика с заявлением о возобновлении договора аренды имело место уже после истечения срока его действия (13.03.2020), что исключает возможность применения к спорным правоотношениям пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Каких-либо ограничений по времени обращения уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства вопреки выводам суда положения закона не предусматривают. Указанные ответчиком обстоятельства, препятствующие завершению строительства объекта, носили периодический и кратковременный характер; по факту невозможности использования земельного участка по назначению ответчик не обращался. Просит решение отменить, требования КУМИ удовлетворить, во встречном иске отказать. В случае оставления решения суда без изменения, просит снизить размер судебных расходов на оплату услуг представителя, подлежащих взысканию с КУМИ, полагая заявленную сумму 20000 руб. завышенной и несоразмерной объему оказанных услуг.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца КУМИ Новоуральского городского округа и третьего лица Администрации Новоуральского городского округа – Манухина В.Г. доводы жалобы поддержала, настаивала на ее удовлетворении.

Представитель ответчика Пескова Д.В. – Панченкова Ж.П. против удовлетворения жалобы возражала, ссылаясь на несостоятельность ее доводов.

Иные лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции верно руководствовался пунктом 2 статьи 621, статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Установив, что обращение Пескова Д.В. с заявлением о возобновлении (продлении) договора аренды последовало в пределах срока действия договора аренды 13.03.2020 (после истечения срока договор был возобновлен на неопределенный срок и прекращен не ранее направления отказа КУМИ от 08.04.2020), иные лица исключительным правом на приобретение спорного участка в аренду не обладают, ранее заключенный договор аренды № 149 от 25.07.2016 досрочно в период его действия не расторгался, суд первой инстанции пришел к выводу, что имеет место совокупность условий, предусмотренная пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения с Песковым Д.В. нового договора аренды без проведения торгов. Учтено судом первой инстанции и то обстоятельство, что объект незавершенного строительства был возведен на спорном участке :82 правомерно в период действия договора аренды, при этом публичный собственник участка (Администрация Новоуральского ГО) правом на обращение с иском об изъятии такого объекта в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора не воспользовался, соответственно, Песков Д.В. имеет право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта. Поскольку ко всему прочему завершение ответчиком строительства объекта было осложнено обстоятельствами, от него не зависящими (затопление участка весной 2017 г., необходимость его последующего осушения, установление на участке электрического столба, препятствующего заезду строительной техники для осуществления строительных работ (демонтирован в августе-сентябре 2020 г.), прохождение ответчиком лечения), суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований КУМИ об изъятии объекта незавершенного строительства и наличии оснований для удовлетворения встречных требований.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда соглашается, поскольку они в должной степени мотивированы, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, мотивировочная часть решения изложена в соответствии с правилами части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и не требует дополнительного обоснования со стороны судебной коллегии.

Доводы о ничтожности пункта 8.3 договора аренды от 25.07.2016, предусматривающего право на возобновление договора при отсутствии возражений арендодателя, являются несостоятельными.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии с пунктом 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из договора аренды от 25.07.2016, он содержит пункт 8.3, предусматривающий, что если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях не неопределенный срок (л.д. 17).

Указанное условие договора было согласовано обеими сторонами при его заключении, более того из характера спорных правоотношений и практики оборота, именно Администрацией Новоуральского городского округа была разработана и предложена редакция договора, включающего условие о его последующей пролонгации.

Более того, договор аренды от 25.07.2016, как следует из его содержания, был заключен на срок до 29.06.2019, вместе с тем после истечения названного срока, арендатор продолжал пользоваться земельным участком, каких-либо требований о его освобождении до ноября 2021 г. арендодателем, в том числе в судебном порядке, не заявлялось (доказательства обратного отсутствуют). Ответчик продолжал вносить платежи в пользу истца за полученное в аренду имущество с назначением «арендная плата за землю <адрес>» (л.д. 93-94 т.1), а истец продолжал ее принимать без каких-либо возражений.

Таким образом, фактически обе стороны арендных правоотношений продолжали исполнять условия договора после истечения его срока, ввиду чего в силу пункта 2 статьи 431.1 и пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации истец в данной ситуации не вправе ссылаться на недействительность условия договора аренды в части возобновления срока его действия и не вправе ссылаться на прекращение названного обязательства с 30.06.2019.

В этой же связи находит коллегия несостоятельными и доводы о том, что обращение ответчика с заявлением о возобновлении договора аренды имело место после истечения срока его действия. В данной ситуации у ответчика были все основания считать договор возобновленным и до направления письма КУМИ №01-08/505 от 08.04.2020 о прекращении арендных правоотношений объективных причин усомниться в этом у него не было.

Доводы об отсутствии ограничений по времени обращения уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства в данном случае основанием для отмены решения послужить не могут.

Исходя из смысла норм статьи 239.1 Гражданского кодекса, обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с публичных торгов является правом, а не обязанностью органа местного самоуправления.

Вместе с тем истечение 6-месячного срока со дня окончания действия ранее заключенного договора аренды является основанием для однократного предоставления земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта его собственнику.

Доводы истца о том, что пропуск указанного срока не влечет отказ в иске, подлежат отклонению, поскольку прямо противоречат диспозиции подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Остальные доводы апелляционной жалобы выражают лишь субъективное мнение стороны по делу, не согласной с существом принятого решения, в большинстве своем сводятся к переоценке имеющихся в материалах дела доказательств в отсутствие к тому оснований у суда апелляционной инстанции, ввиду чего судебной коллегией отклоняются как неспособные повлечь отмену состоявшегося решения.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание совокупность конкретных обстоятельств дела, коллегия не находит оснований для иных выводов по существу заявленных требований.

Вопреки доводам жалобы, взысканная сумма расходов на оплату услуг представителя в размере 20000 руб. соответствует объему и характеру защищаемого права, определена с учетом результата разрешения заявленных требований, продолжительности рассмотрения спора, объема выполненной представителем работы. Взысканный судом размер возмещения отвечает требованиям разумности и не нарушает баланса прав и интересов сторон, необоснованного завышения суммы расходов на оплату услуг представителя в сравнении с обычными условиями коллегия не усматривает.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Новоуральского городского суда Свердловской области от 05.05.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа на решение Новоуральского городского суда – без удовлетворения.

Председательствующий: Олькова А.А.

Судьи: Зайцева В.А.

Тяжова Т.А.