Решение по делу № 3а-42/2022 от 28.02.2022

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-42/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июня 2022 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при ведении протокола судебного

заседания Прокопенко И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению АО «Государственный ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт химии и технологии элементоорганических соединений» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

установил:

АО «Государственный ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт химии и технологии элементоорганических соединений» (далее АО «ГНИИХТЭОС») обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеназванных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 15.01.2016г. и на 01.03.2021г. установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости. Просит установить кадастровую стоимость земельных участков в соответствии с отчетами об оценке рыночной стоимости №, № от 22.10.2021 г., выполненными ООО « НБК-групп».

Определением суда к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, ФГБУ «ФКП Росреестра», в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Данковского муниципального района Липецкой области.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Сушилин К.Г. заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Лыкова Л.Н. в судебном заседании против установления кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы возражала, полагая, что определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости земельных участков является недостоверной. Просила возложить расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации Липецкой области, представитель заинтересованного лица администрации Данковского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. В письменном заявлении глава Данковского района Фалеев В.И. просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административному истцу АО «ГНИИХТЭОС» на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:

- земельного участка с кадастровым номером № площадью 62987+/-88 кв.м., местоположение установлено ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации коридора коммуникаций;

- с кадастровым номером №, площадью 26384 +/- 57 кв.м., местоположение установлено ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственных целей (пожарное депо);

- с кадастровым номером №, площадью 702085 +/- 293 кв.м., местоположение установлено ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир контора ООО «Силан». Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для нужд промышленности. (л.д.194-213, т.1, л.д. 18-22, т.2).

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 15.01.2016г. утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области №79 от 16.11.2016г. в размере 25737 747 рублей 94 копейки и 10364690 рублей 56 копеек соответственно. (л.д. 215-216 т.1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 01.03.2021г. в размере 296806433 рублей 75 копеек на основании удельных показателей, утверждённых приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области №79 от 16.11.2016г. (л.д.217 т.1, л.д.18-19, 24 т.2).

Согласно части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу этого закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Как следует из части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и части 1 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установленная кадастровая стоимость земельных участков затрагивает права административного истца как плательщика земельного налога, исчисленного из оспариваемой кадастровой стоимости до 1.01.2022 г.

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный для данной категории дел, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами административным истцом соблюден. (л.д.218-226 т.1).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости №, № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные ООО «НБК-групп», согласно которым рыночная стоимость земельных участков определена:

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15.01.2016г. в размере 5479 869 рублей (л.д.39-90 т.1).

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15.01.2016г. в размере 2717552 рубля (л.д.91-192 т.1).

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.03.2021г. 182542100 рублей (л.д.39-192 т.2).

Вышеназванные отчёты являлись предметом оценки комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области и признан не соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (решения комиссии № 94,95 от 23.12.2021г., №2 от 20.01.2022г. (л.д.218-226, том 1)).

Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ».

Исследовав отчеты об оценке рыночной стоимости №, № от 22.10.2021 г., выполненные ООО «НБК-групп», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, в ходе исследования отчета об оценке № от 22.10.2021г. экспертом выявлены следующие несоответствия:

Проведённый оценщиком анализ рынка объектов оценки не соответствует предъявляемым требованиям положений федеральных стандартов оценки, а именно:

- не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов; отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы - несоответствие п. 11 ФСО№7;

- не приведена информация но всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов - несоответствие п. 11 ФСО№7.

Сведения по предложениям о продажах земельных участков категории земель заселенных пунктов - земли промышленности стр. 51-52 малоинформативные (7 участков). На участок №7 ссылка на источник информации отсутствует.

На стр. 64, 66, 67 (и далее в расчетах) отчета об оценке рыночной стоимости № от 22.10.2021г., выполненного ФИО9, выбранный объект-аналоги №2 предназначен для строительства овощеперерабатывающего завода, оптово-логического центра (хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции), т.е. для с/х использования. Объект-аналог №3 предназначен для строительства магазина, АЗС, автостояночного комплекса. Данное разрешенное использование относится к сегментам, отличным от сегмента, к которому относится объект оценки (для размещения промышленных объектов - для эксплуатации коридора коммуникаций). Соответствующие поправочные коэффициенты на использование и/или назначение объекта не применены.

На стр. 55, 70 (и далее в расчетах) отчета об оценке рыночной стоимости № от 22.10.2021г., при обосновании корректировки на местоположение необоснованно применен коэффициент к объекту-аналогу №1 (к-0,49), то есть объект, расположенный в Липецком районе, Косыревский сельсовет, д. Кулешовка приравнивается к прочим населенным пунктам (код V). Фактически объект-аналог относиться к населенным пунктам в ближайшей окрестности областного центра (код II), согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2014г. Земельные участки, стр.27.

На стр. 73-75 расчета применена несоответствующая корректировка на наличие коммуникаций. По объекту-аналогу №1 в расчете указано, что на участке заведены электроснабжение, водоснабжение, газ. При этом коэффициент применен без учета водоснабжения на участке. Также следует отметить, что в тексте объявления стр.65 указано, что все коммуникации проходят поблизости от участка (газ, свет, вода) - то есть коммуникации по границе.

Также на стр. 73-75 расчета не применена корректировка на время продажи для аналога №1 (индексы изменения рыночных цен земельных участков рассчитаны на полугодие).

В ходе исследования отчета об оценке № от 22.10.2021г. экспертом выявлены следующие несоответствия:

Проведённый оценщиком анализ рынка объектов оценки не соответствует предъявляемым требованиям положений федеральных стандартов оценки, а именно:

-не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов; отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы - несоответствие п. 11 ФСО№7;

-не приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов - несоответствие п. 11 ФСО№7.

Сведения по предложениям о продажах земельных участков категории населенных пунктов - земли промышленности стр. 54-55 малоинформативные (7 участков). На участок №7 ссылка на источник информации отсутствует.

На стр. 67, 69, 70 (и далее в расчетах) отчета об оценке рыночной стоимости № от 22.10.2021г., выбранный объект-аналог №2 предназначен для строительства овощеперерабатывающего завода, оптово-логического центра (хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции), т.е. для с/х использования. Объект-аналог №3 предназначен для строительства магазина, АЗС, автостояночного комплекса. Данное разрешенное использование относится к сегментам, отличным от сегмента, к которому относится объект оценки (для размещения промышленных объектов - для эксплуатации коридора коммуникаций). Соответствующие поправочные коэффициенты на использование и/или назначение объекта не применены.

На стр. 58, 730 (и далее в расчетах) отчета при обосновании корректировки на местоположение необоснованно применен коэффициент к объекту-аналогу №1 (к-0,49), т.е. объект, расположенный в <адрес>, <адрес> приравнивается к прочим населенным пунктам (код V). Фактически объект-аналог относится к населенным пунктам в ближайшей окрестности областного центра (код II).

На стр. 76-78 расчета применена несоответствующая корректировка на наличие коммуникаций. По объекту-аналогу №1 в расчете указано, что на участке электроснабжение, водоснабжение, газ. При этом коэффициент применен без учета водоснабжения на участке. Также следует отметить, что в тексте объявления стр.68 указано, что все коммуникации проходят по близости от участка (газ, свет, вода) - то есть коммуникации по границе.

Также на стр. 76-78 расчета не применена корректировка на время продажи для аналога №1 (индексы изменения рыночных цен земельных участков рассчитаны на каждое полугодие).

В ходе исследования отчета об оценке № от 22.10.2021г. экспертом выявлены следующие несоответствия.

Проведённый оценщиком анализ рынка объектов оценки не соответствует предъявляемым требованиям положений федеральных стандартов оценки, а именно:

-не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, не оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы - несоответствие п. 11 ФСО№7.

-не приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов - несоответствие п. 11 ФСО№7.

Сведения по предложениям о продажах земельных участков категории земель населенных пунктов - земли промышленности стр. 48-50 малоинформативные.

На стр. 67 объявления указано, что объект-аналог №3 состоит из двух земельных участков КН № пл. 2113 м2 и КН № пл. 412 м2 общей площадью 2525 м2. На стр. 63 и далее в расчете по объекту-аналогу №3 указана некорректная площадь 2500 м2 вместо 2525 м2.

На стр. 55, 70 (и далее в расчетах) отчета об оценке при обосновании корректировки на местоположение необоснованно применен коэффициент к объекту-аналогу № (к-0,49), то есть объект, расположенный в <адрес> приравнивается к прочим населенным пунктам (код V). Фактически объект-аналог относиться к населенным пунктам в ближайшей окрестности областного центра (код II).

На стр. 73 приведена не соответствующая корректировка -16%

Расчет: (1/1,18)-1= -15%.

Оцениваемый земельный участок КН № имеет отдельную железнодорожную ветку, при этом соответствующая корректировка на наличие железнодорожной ветки на участке не применена.

На основании проведенного исследования отчетов об оценке экспертом ФИО10 сделан вывод о том, что отчеты не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, выявлены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, информация, использованная оценщиком, не является достоверной.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванные отчеты об оценке рыночной стоимости №, № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные ООО «НБК-групп», не соответствуют приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых названные отчеты не могут быть приняты в качестве допустимых доказательств по делу.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 26.04.2022г., рыночная стоимость земельных участков составила:

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15.01.2016г. - 10329 868 рублей.

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15.01.2016г. - 6226 624 рубля.

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.03.2021г. 266090215 рублей.

В связи с неполнотой и неясностью заключения судебной экспертизы № от 26.04.2022 г., для исследования доводов сторон определением суда была назначена дополнительная судебная экспертиза.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы № от 8.06.2022 г. рыночная стоимость определена в размере :

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15.01.2016г. - 11526 621 руб.

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15.01.2016г. - 6015 552 руб.

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.03.2021г. 266090215 рублей.

Анализируя вышеприведенные экспертные заключения, суд считает необходимым принять в основу решения заключение судебной экспертизы № от 8.06.2022 г., поскольку в нем устранены неполнота и неясность заключения эксперта № от 26.04.2022г., оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, инвентаризационного дела. При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход, обосновал отказ от доходного и затратного подходов.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Расчет рыночной стоимости нежилого помещения произведен экспертом мотивированно и корректно, с применением сравнительного подхода (методом прямого сравнения продаж).

В рамках сравнительного подхода информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам - аналогам, так и по объектам оценки.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной оценщиком информации в материалы дела не представлено.

Вопреки доводам административного ответчика суд соглашается с выводом эксперта о том, что рынок объектов производственного назначения в <адрес> является не активным, поскольку характеризуется низким уровнем торговой активности, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками, длительным сроком экспозиции предложений, что позволяет отнести рынок к неактивному. Вывод эксперта основан на анализе рынка сопоставимых объектов на дату оценки, доказательств обратного, в том числе из объявлений, представленных административным ответчиком, не установлено. Применение корректировки для неактивного рынка мотивировано в заключении дополнительной экспертизы, эксперт ФИО10 подтвердил правильность выбора объектов-аналогов и примененных корректировок.

Вопрос применения корректировки на расположение объекта аналога № 3 относительно автомагистрали, по доводам административного ответчика исследован экспертом при проведении дополнительной судебной экспертизы. Правильность применения названной корректировки подтверждается информацией о расположении аналога, содержащейся в предложении о продаже, сведениями публичной кадастровой карты, спутниковой съемки, подтверждена в пояснениях эксперта.

Ссылка на отсутствие конкретного адреса расположения земельного участка и кадастровых номеров аналогов № 1 и 2, не свидетельствует о недостоверности использованной информации и итоговых выводов. Из заключения эксперта следует, что местоположение объектов-аналогов установлено с точностью, достаточной для анализа сопоставимости местоположения между объектами-аналогами и объектом оценки. Нормы действующего законодательства и федеральные стандарты оценки не содержат требований об указании в экспертном заключении кадастровых номеров объектов-аналогов либо иных идентификационных сведений.

Экспертом правильно применена корректировка на расположение земельных участков по районам области относительно областного центра, на основании Справочников оценщика недвижимости под ред.Лейфера, 2014 г. и 2016 гг. В заключении приведены копии указанной информации, обоснование отнесения объектов к ценовым зонам, примененных корректирующих коэффициентов. Принимая во внимание изложенное, суд считает доводы представителя административного ответчика в данной части не обоснованными. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Основные ценообразующие факторы для земельных участков под индустриальную застройку определены экспертом верно, сопоставление объекта оценки и объектов-аналогов проведено по местоположению, передаваемым правам, наличию коммуникаций, расположению относительно автомагистралей, наличию железнодорожной ветки на земельном участке. При этом пояснение эксперта относительно предъявляемых требований к основным факторам в исследуемом сегменте каким-либо образом на правильность произведенных им расчетов не повлияло.

Суд не соглашается с замечанием представителя административного ответчика о неприменении корректировки на передаваемые права в отношении аналога № 2, поскольку в объявлении не указано о праве собственности на объект. При этом суд исходит из того, что в названном объявлении отсутствуют сведения о наличии права аренды или об отчуждении права аренды. При таких обстоятельствах эксперт вправе считать, что участок находится у продавца в собственности, поскольку при продаже права аренды земельного участка, как правило, данная информация указывается в объявлениях. Доказательств обратного не имеется. В отсутствие таких сведений применение повышающей корректировки на передаваемые

права по объекту-аналогу N 2 приведет к необъективности результатов исследования. Исходя из изложенного, объект оценки, как и объекты - аналоги, правильно оценивались экспертом в качестве объектов, находящихся в собственности.

Все иные доводы представителя административного ответчика о необходимости использования иных размеров корректировок, ненадлежащем обосновании экспертом используемых методик расчетов рыночной стоимости, являются несостоятельными, какими-либо научными данными не подтверждены и основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности. Выбор методики исследования, в том числе необходимость и обоснованность применения корректировок, исходя из положений ФСО №7, является прерогативой эксперта. Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы, судом по настоящему делу не установлено. Обстоятельства, указанные представителем административного ответчика в ходатайстве о назначении повторной судебной оценочной экспертизы и в ходе судебного разбирательства, исходя из положений статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не могут служить достаточным основанием для назначения по данному делу повторной судебной оценочной экспертизы по установлению рыночной стоимости указанных земельных участков.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости земельных участков подлежит установлению в размере равном рыночной стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 62987+/-88 кв.м., местоположение установлено ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации коридора коммуникаций по состоянию на 15.01.2016г. – 11526 621 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 26384 +/- 57 кв.м., местоположение установлено ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственных целей (пожарное депо) по состоянию на 15.01.2016г. – 6015552 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 702085 +/- 293 кв.м., местоположение установлено ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир контора ООО «Силан». Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для нужд промышленности по состоянию на 01.03.2021г. – 266090215 рублей.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

С учетом разъяснения, содержащегося в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» о том, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости с кадастровыми номерами № равной их рыночной стоимости надлежит отказать.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике по заявленным требованиям в отношении земельного участка с кадастровым номером № суд исходит из следующего.

Согласно ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В соответствии с Приказом Росреестра от 12.05.2015г. № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик», федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пункт 1).

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, в случае осуществления государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости, изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости по правилам статьи 24.21 Закона №135-ФЗ осуществляется ФГБУ «ФКП Росреестра».

Применительно к таким объектам недвижимости именно ФГБУ «ФКП Росреестра» является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, и, как следствие, надлежащим административным ответчиком по административным делам об установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной, на которого при наличии на то оснований может быть возложена обязанность возместить судебные расходы.

С учетом изложенного в удовлетворении иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, администрации Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости надлежит отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» в размере 85 450 рублей, суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельных участков и размером их рыночной стоимости составила:

- с кадастровым номером № – 10%,

- с кадастровым номером № – 40%,

не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В данном случае, административный истец реализовал предусмотренное законом право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости. Решение суда не постановлено против административного ответчика. Судебная оценочная экспертиза в суде проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости.

Поскольку разница между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью указанных выше земельных участков не является чрезмерной и удовлетворение требования административного истца было обусловлено реализацией предоставленного законом права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, - а не наличием спора о праве, как такового, и не фактами нарушения или оспаривания прав административного истца со стороны административного ответчика, - то расходы по оплате судебной оценочной экспертизы должна нести сторона административного истца, как лица, в силу закона обязанного доказывать те обстоятельства, на которые было указано в обоснование заявленного требования.

Расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером № и размером его рыночной стоимости составляет 60%, является существенной (превышает более чем в 2 раза), и не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов оценки диапазон отклонений.

В силу изложенного с АО «Государственный ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт химии и технологии элементоорганических соединений» в пользу ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 56 966 рублей, с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 28484 рублей.

На основании изложенного,руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

Административное исковое заявление АО «Государственный ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт химии и технологии элементоорганических соединений» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № равной рыночной стоимости удовлетворить. В остальной части административного иска к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 62987+/-88 кв.м., местоположение установлено ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации коридора коммуникаций в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016г. – 11 526 621 ( одиннадцать миллионов пятьсот двадцать шесть тысяч шестьсот двадцать один ) рубль.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 26384 +/- 57 кв.м., местоположение установлено ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственных целей (пожарное депо) в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016г. – 6 015 552 (шесть миллионов пятнадцать тысяч пятьсот пятьдесят два) рубля.

Административное исковое заявление АО «Государственный ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт химии и технологии элементоорганических соединений» к ФГБУ «ФКП Росреестра» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости удовлетворить. В удовлетворении остальной части административного иска к ФГБУ «ФКП Росреестра» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 702085 +/- 293 кв.м., местоположение установлено ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир контора ООО «Силан». Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для нужд промышленности в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 01.03.2021г. – 266090215 (двести шестьдесят шесть миллионов девяносто тысяч двести пятнадцать) рублей.

Датой подачи АО «Государственный ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт химии и технологии элементоорганических соединений» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 08.12.2021г., земельного участка с кадастровым номером № - 29.12.2021г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №.

В удовлетворении административного искового заявления АО «Государственный ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт химии и технологии элементоорганических соединений» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, администрации Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости отказать.

Взыскать с АО «Государственный ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт химии и технологии элементоорганических соединений» в пользу ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 56966 (пятьдесят шесть тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» оплату за проведение судебной экспертизы в размере в размере 28484 (двадцать восемь тысяч четыреста восемьдесят четыре) рубля.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 20.06.2022 г.

20