Решение по делу № 2-2424/2014 от 17.11.2014

К делу №2-2424/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2014 года                            г.Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

Председательствующего судьи            Клименко И.Г.,

при секретаре                    Скрипко С.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галинского Д.А. к Евкарпиди К.Ф. о признании права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

    Галинский Д.А. действуя через своего представителя Феоктистову Н.Г. обратился в суд с иском к Евкарпиди К.Ф. о признании права общей долевой собственности.

    Исковые требования мотивированны тем, что ответчику на праве собственности принадлежит шестиэтажный жилой дом, расположенный по <адрес>. Истец 14 августа 2012 года заключил с ответчиком предварительные договоры купли-продажи конкретных помещений в данном доме, уплатив ответчику все требуемые денежные средства. В настоящее время между ними заключен и основной договор купли-продажи. Однако он не может зарегистрировать переход права собственности, поскольку ответчик от явки в регистрационное учреждение уклоняется, несмотря на то, что им был произведен раздел жилого дома на помещения.

    В связи с указанными обстоятельствами истец и обратился в суд с настоящим иском.

    В судебном заседании истец действовал через своего представителя И.Г. Феоктистову.

    В судебном заседании представитель истца на доводах иска настаивал.

    Ответчик Евкарпиди К.Ф. в судебное заседание не явился, был надлежаще извещен, что подтверждено материалами дела, поэтому в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие, признав его неявку неуважительной.

    Третьи лица: Пекшева С.В, Бабушкина Н.А., Бестаева З.И., Власов А.Ю, Герасимов А.Б., Захарова А.В., Ковшарова М.С., Кочнев Д.С., Кочнева С.С., Мартышков Е.А.,Мирошников П.А., Мельниченко Н.Я, Мишаков В.Г., Нетеса А.А., Пампура С.М., Антипов Д.А., Петренко О.В., Скоморохов А.Е., Ханипова Л. И., Шмонов А.Е., Гащкова М.Н., Марченко А.В. и Кафизина С.С. в судебное заседание не явились, предоставив письменные ходатайства о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие. С исковыми требованиями согласны.

    Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, будучи извещенными.

    Заслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

    Судом установлено, что согласно апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29.11.12 года, за Евкарпиди К.Ф. было признано право собственности на самовольно реконструированный жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 500 кв.м. с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство в <адрес>.

    На основании указанного решения суда от 12.02.13г. Евкарпиди К.Ф. было выдано свидетельство о государственной регистрации его права на вышеуказанный жилой дом (л.д.16).

    Установлено, что жилой дом расположен на правомерном земельном участке, находящемся по договору аренды в пользование ответчика, что и подтверждено кадастровым паспортом на земельный участок (л.д. 17,18), а так же выводами судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, отраженным в вышеуказанном апелляционном определении от 29 ноября 2011 года.

    А именно: согласно заключению эксперта от 13 июля 2012 года, возведенный Евкарпиди К.Ф. спорный жилой дом, состоящий из пяти этажей и мансарды, расположенный на земельном участке, площадью 500 кв.м., построен в соответствии со строительными нормами и правилами, возведенный объект не создает опасности жизни и здоровью граждан, не препятствует соседним домовладельцам в пользовании своими строениями и земельными участками, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, а демонтаж части здания (4,5 и мансардного этажа) для проведения спорного строения в состояние соответствующее параметрам, указанным в разрешении на строительство, без ущерба целостности остального строения и разрушения всего здания невозможен.

Кроме того, в соответствии с ч.1 ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков (в том числе арендаторы), за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ.

    Согласно п.2 ч.1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

    В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным - законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.

    На основании ст. 2 Жилищного кодекса РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: стимулируют жилищное строительство.

    Согласно договору аренды земельного участка и договору о передаче прав и обязанностей о предоставлении земельного участка для строительства от 15.06.11 г. ответчику Евкарпиди К.Ф. на условиях аренды предоставлен указанный земельный участок сроком до 01.06.2055 года (л.д.26).

    Департаментом Архитектуры, градостроительства и благоустройства г.Сочи 21.03.13г. до присвоения наименований улицам в новом квартале застройки, жилому дому был присвоен почтовый адрес, как дом <адрес> (л.д.23).

    Из материалов дела установлено, что на стадии строительства вышеуказанного жилого дома между Ответчиком Евкарпиди К.Ф. и Истцом Галинским Д.А. был заключен Предварительный договор купли-продажи доли жилого дома в соответствии с условиями которого, стороны приняли на себя обязательства заключить между собой основной договор купли-продажи доли жилого дома, по адресу: <адрес>.

    По условиям данные договоры согласно п.3 ст. 555 ГК РФ «Цена в договоре продажи недвижимости» общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Истец принял на себя обязательство и произвел полную оплату общей стоимости доли жилого дома. Платежные обязательства Истцом перед Ответчиком были выполнены в полном объеме. Следовательно, строительство дома <адрес> производилось за счет средств истца (покупателя), который проинвестировал строительство дома, и, соответственно, договор подписанный между сторонами по своей природе считаются смешанными.

    В соответствии с п. 1, п. 5 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В случае, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условие определяются обычаями делового оборота применимыми к отношениям сторон.

    Будучи собственником всего жилого дома, Евкарпиди К.Ф. в земельно-кадастровой палате Федерального Управления Росреестра произвел реальный раздел принадлежащего ему на праве собственности спорного жилого дома на отдельные жилые помещения, о чем были оформлены ФГУ «Росреестр» кадастровые паспорта помещений, всего 40 паспортов.

    Выделенное ответчиком каждое помещение имеет отдельный учетный кадастровый номер с указанием общей площади и этажности. Обе стороны кадастрового паспорта каждого помещения подписаны должностным лицом и удостоверены печатью ФГУ «Росреестр».

    Судом установлено, что при выдаче кадастрового паспорта и принятии решения о разделе жилого дома, на помещения дома, доли составляющие эти помещения от всего дома в целом не указывались. Установлено из представленных суду материалов дела, что кадастровые паспорта оформлялись в июне 2013 года.

    3 июля 2013 года между сторонами по делу было заключено соглашение об определении долей в жилом доме и определении порядка пользования помещениями, с указанием не только доли каждого, но и номера, и площади помещений, приходящихся на эту долю (л.д. (л.д.30-35).

    Поэтому, согласно представленных договоров, в июле 2014 года между сторонами были заключены основные договоры купли – продажи недвижимого имущества, в которых предметом сделки являлись жилые помещения, согласно их кадастровых номеров.

    Факт заключения сделок подтвержден не только представленными письменными договорами, но и расписками об уплате денежных средств по сделкам (л.д.29).

    Кроме того сделка подтверждена и обстоятельствами фактического акта передачи стороне по сделке ее предмета, что нашло свое отражение в п.9 соглашения, о том, что Евкарпиди К.Ф. передал, а истцы приняли помещения согласно долям в праве общей долевой собственности на жилой дом и ключи от жилого дома. Кроме того, установлено, что указанный пункт соглашения имеет силу акта приема-передачи без подписания об этом дополнительных документов.

    Указанное соглашение лично подписано с расшифровкой подписей истцом и ответчиком, пронумеровано и прошито, потому не вызывает сомнений у суда, как свидетельство волеизъявления каждого лица и стороны по сделке.

    Из представленных истцом суду сведений ФГУ «Росреестр» установлено, что истцу было отказано в июле 2014 года в государственной регистрации его права собственности на спорные помещения.

    Причиной тому явилось отсутствие заявления Евкарпиди К.Ф. о переходе права собственности в части от него к истцу, по заключенному договору.

    При этом судом установлено, что Евкарпиди К.Ф. уклоняется от регистрации своего права, не являясь не только в ФГУ «Росреестр», но и в судебные заседания.

    В связи с чем, суд находит обоснованным обращение истца с настоящим заявлением, направленным в качестве судебной защиты своих прав и законных интересов, предусмотренных ст.11ГПК РФ.

    Как следует из договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между истцом и ответчиком, согласно п.13 (… во исполнение ст. 156 ГК РФ передача, указанного в предмете договора п.1 (предмет договора) недвижимого имущества Продавцом Покупателю осуществляется на основании настоящего пункта договора, который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов). Следовательно, имущество было передано от ответчика (продавца) к истцу (покупателю).

    Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

    Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

    После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

    Из смысла п. 60-61 Постановления Пленум Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22" О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

    Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.     Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

    Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

    Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 мая 1989 г. "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве личной собственности", выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного значения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений. В случае дальнейшего отчуждения собственником части объекта, переставшего быть общей собственностью, соблюдения преимущественного права покупки не требуется. Если в Едином государственном реестре было ранее зарегистрировано право долевой собственности на целый объект - жилой дом, то после реального раздела сформированный для жилого дома раздел реестра закрывается и открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятельные объекты прав, в которые вносятся записи о праве собственности каждого владельца части.

           В случае реального раздела или выдела доли жилой дом, оставаясь целым объектом недвижимости, перестает быть единым объектом гражданских прав. Однако в силу физической и эксплуатационной целостности объекта недвижимости сохраняется общая собственность владельцев частей на общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения, коммуникации и пр.). Отношения могут быть урегулированы применением по аналогии статьи 290 ГК РФ "Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме" и статьи 8 "Права собственности на общее имущество в кондоминиуме", статьи 9 "Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме" Закона "О товариществах собственников жилья". Данные нормы устанавливают законный режим долевой собственности собственников квартир или иных помещений на общие помещения и несущие конструкции дома, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся в помещениях и за их пределами, элементы благоустройства и озеленения, а также неотделимость доли от права собственности на жилое помещение. Поэтому в соглашении о реальном разделе могут быть определены доли в праве на общее имущество, как правило, пропорциональные площади реальной части дома, и порядок пользования, сохранения и ремонта общего имущества. Особенность доли в праве на общее имущество дома заключается в том, что она:

не отчуждается отдельно от права собственности на квартиру или конкретную часть дома;

не подлежит отдельной государственной регистрации и переходит автоматически вместе с правом собственности на отдельное помещение;

3) на нее не распространяется право преимущественной покупки. Содержание данного права долевой собственности заключается в пользовании и владении общим имуществом, в участии в соразмерных доле расходах на его содержание.

    В связи со сложившейся ситуацией истец не имеет возможности реализовать свое право на помещения, образовавшиеся в результате раздела жилого дома ответчиком, в связи с отсутствием их регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

    В силу ст. 15-16 Жилищного Кодекса РФ за истцами может быть признано право на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, (Гражданский кодекс РФ статьи 121, 130, и 128). Объекты строительства по закону являются недвижимостью. А недвижимость - это объект гражданских прав. Из всего сказанного признание права собственности на объекты строительства возможно, в том числе и через решение суда. По Гражданскому кодексу односторонний отказ от выполнения обязательств не допускается, если не считать случаев, особо оговоренных законом. Договор таким исключением не является. По тому истец свои обязательства перед ответчиком выполнил, а ответчик перед истцом - нет. Следовательно, истец вправе требовать защиты своих прав, в том числе и предъявляя требование о признании прав.

    Истцом неоднократно по средствам телефонной связи, в устной и письменной форме были предложены требования оформления права в соответствии с российским законодательством. (Уведомления и требования л.д.12,13).

    В соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

    При обращении в суд с настоящим иском истец оплатил государственную пошлину в сумме 32200 руб., которая также подлежит возмещению им за счет ответчика.

    Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).

    Удовлетворяя исковые требования суд учитывает, что участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Признать право общей долевой собственности за Галинским Д.А., соразмерно выделенным помещениям, согласно кадастровых паспортов, в жилом доме, <адрес>, а именно: 4/40 доли Галинскому Д.А., соразмерно помещениям: №, назначение: нежилое, этаж: 1, общей площадью 33.2 кв.м., кадастровый номер: №. Адрес (местоположение): <адрес>;

    помещения: №, назначение: жилое, этаж: 2, общей площадью 22.3 кв.м., кадастровый номер: №. Адрес (местоположение): <адрес>;

    помещения: №, назначение: жилое, этаж: 4, общей площадью 27.4 кв.м., кадастровый номер: №. Адрес (местоположение): <адрес>;

    помещения: №, назначение: жилое, этаж: 6, общей площадью 27.3 кв.м., кадастровый номер: №. Адрес (местоположение): <адрес>.

    Аннулировать (погасить) запись в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в ЕГРП на объект недвижимого имущества и сделок с ним 12.02.2013 г. запись регистрации № на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью: 1291,2 кв.м. Этажность: 6, кадастровый номер: №. И зарегистрировать право общей долевой собственности за Галинским Д.А.

    Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

    Взыскать с Евкарпиди К.Ф. в пользу Галинского Д.А., оплаченную государственную пошлину в сумме 32 200 (тридцать две тысячи двести) рублей.

    Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г. Сочи в течении месяца.

    Решение отпечатано в совещательной комнате.

Председательствующий:                                                                       И.Г. Клименко

На момент публикации не вступило в законную силу.