Решение по делу № 02-7831/2024 от 29.05.2024

УИД 77RS0022-02-2024-008923-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2024 года адрес

Преображенский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Львовой Ю.И., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-7831/2024 по иску Трухачевой Ирины Игоревны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СТРОЙВОС» о взыскании излишне уплаченных денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

фио обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «СТРОЙВОС» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве в размере сумма, штрафа за неисполнение требований потребителя, мотивировав требования тем, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве от 18.05.2021 № 173. Объектом долевого строительства по данному договору являлась квартира №173 по адресу: адрес, общей проектной площадью 54,1 кв.м., проектная площадь комнаты 46,41 кв.м., проектная площадь помещений вспомогательного назначения: с/у в количестве 1 шт. – 4,36 кв.м., лоджия в количестве 1 шт. – 3,33 кв.м. В соответствии с п. 4.1 договора цена договора составляет сумма, что соответствует долевому участию в строительстве 54,1 кв.м. общей проектной площади объекта долевого строительства из расчета сумма за 1 кв.м. общей проектной площади объекта долевого строительства. Стоимость объекта долевого строительства может измениться лишь в случаях, указанных в п.п. 4.5 и 4.6 договора. Истцом обязательства по оплате стоимости договора исполнены в полном объеме. Согласно акту приема передачи объекта долевого строительства от 01.02.2024, площадь квартиры составила 50,50 кв.адрес переплаты по договору участия в долевом строительстве составила сумма Истец обратился с претензией к ответчику о возврате переплаты, которая оставлена ответчиком без ответа. Излишне уплаченные денежные средства по договору истцу до настоящего времени не возвращены, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Истец фио в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, который требования иска поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «СЗ «СТРОЙВОС» по доверенности фио в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска по доводам письменных возражений, заявив также о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав и изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом…

Судом установлено, что 18.05.2021 между Трухачевой И.И. и ООО СЗ «СТРОЙВОС» заключен договор участия в долевом строительстве № 173.

Согласно договору истец приобрела права (требования) на получение в собственность объекта долевого строительства - жилого помещения, условный 173 62, назначение: квартира, этаж расположения: 4, номер подъезда (секции): 5, общая проектная площадь: 54,1 кв.м., количество комнат: 1; проектная площадь комнаты: 46,41 кв.м., проектная площадь помещений вспомогательного назначения: с/у в количестве 1 шт.: 4,36 кв.м., лоджия в количестве 1 (один) шт.: 3,33 кв.м. по адресу: адрес.

Цена договора согласно п. 4.1 составила сумма, что соответствует долевому участию в строительстве 54,10 кв.м. общей проектной площади объекта из расчета сумма за один квадратный метр общей проектной площади объекта.

Оплата по договору произведена истцом в полном объеме, что не оспаривается ответчиком.

Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи 01.02.2024.

В соответствии с выпиской ЕГРН от 05.02.2024 и актом приема-передачи от 01.02.2024 общая площадь квартиры по результатам проведенных кадастровых работ составляет 53,8 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства – 50,5 кв.м.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия о возврате излишне уплаченных денежных средств в сумме сумма, поскольку фактическая площадь квартиры составила 50,5 кв.м., которая осталась без удовлетворения.

В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 8 Закона).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (ч. 2 ст. 8 Закона).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 9 ч. 4 ст. 8 Закона).

Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п. 1 ч. 5 ст. 8 Закона) и определяется с учетом площади объекта недвижимости.

Из приведенных норм права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 4.1 договора долевого участия стороны пришли к соглашению о том, что стоимость объекта долевого строительства является твердой и может измениться лишь в случаях, указанных в пунктах 4.5 и 4.6 договора.

В соответствии с п. 4.4 договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей площади объекта долевого строительства по отношению к общей проектной площади объекта долевого строительства.

В случае изменения общей площади объекта долевого строительства по отношению к общей проектной площади стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1 настоящего договора. адрес объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Согласно п. 4.5 договора если общая площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше общей проектной площади объекта долевого строительства, то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 7 рабочих дней после надлежащего уведомления его застройщиком.

Если общая площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше общей проектной площади, то цена договора подлежит уменьшению на сумму, составляющую разницу между ценой, указанной в п. 4.1 настоящего договора и рассчитанной исходя из общей площади объекта долевого строительства согласно данным экспликации технического плана здания.

Исходя из анализа вышеуказанных условий договора, суд приходит к выводу, что стороны предусмотрели в договоре условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения с указанием его параметров и допустимых изменениях цены, с учетом возможного изменения площади передаваемого объекта.

Согласно приложению № 1 к договору долевого участия (план помещения) в жилом помещении предусмотрено устройство лоджии площадью 3,33 кв.м.

Площадь лоджий, балконов и прочих не отапливаемых помещений, в общую площадь квартиры не входят, а потому не отражаются в ЕГРН.

Вместе с тем суд учитывает, что по результатам кадастровых работ общая проектная площадь квартиры составляет 53,8 кв.м., то есть на 0,3 кв.м

При этом договор участия в долевом строительстве, не содержит ссылок на то, что при определении цены квартиры стороны при расчете цены договора применяли положения об общей площади жилого помещения без учета лоджий и балконов.

Экспликация жилого помещения сторонами в материалы дела не представлена. Вместе с тем стороной истца факт наличия в жилом помещении лоджии не оспаривался.

Сведений о том, что стороны при заключении договора определили его цену, исходя из проектной площади объекта долевого строительства, без учета площади лоджии, материалы дела не содержат, также отсутствуют сведения о внесении сторонами изменений в условия договора относительно их цены.

Вопреки доводам истца со ссылкой на п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, указанный закон не содержит обязательных требований к порядку определения цены договора, в частности к обязательному применению понижающего коэффициента в случае наличия у объекта долевого строительства лоджии и др.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 N 4-П, из смысла статей 8 (часть 1) и 34 (часть 2) Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Отраженный в п. 1 ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Таким образом, данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2013 года N 1961-О, от 27 октября 2015 года N 2461-О и др.).

Наряду с этим, Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определении от 26.04.2016 N 811-О также указал, что ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве. Часть 1 ст. 4 названного Федерального закона закрепляет понятие договора участия в долевом строительстве и предполагает, что встречным предоставлением за выполнение застройщиком обязанности создать объект недвижимости и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства является обусловленная договором цена.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания заключенного между сторонами договора следует, что цена квартиры определена по обоюдному согласию сторон в размере сумма, договором предусмотрены все параметры объекта: общая проектная площадь квартиры с учетом лоджии, помещений вспомогательного назначения – 54,1 кв.м.

При этом, из договора не следует, что стороны при определении характеристик объекта договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади объекта с учетом лоджии.

Подписывая договор долевого участия, истец согласился с его условиями, в том числе и с порядком определения цены договора, ее изменения, оплаты, а впоследствии оплатил обусловленную договором цену и принял объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Условия заключенного между сторонами договора об определении цены договора не нарушают положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Закона РФ «О защите прав потребителей», а также иные положения гражданского законодательства.

Таким образом, правовых оснований для перерасчета цены договора с учетом понижающего коэффициента после передачи ответчиком истцу объекта долевого строительства не имеется, в связи с чем обязанность по возврату излишне уплаченных денежных средств за несоответствие площади переданной квартиры и неверного расчета цены договора у ответчика не возникла.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Трухачевой И.И. к ООО СЗ «СТРОЙВОС» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору.

Также отсутствуют у суда основания и для удовлетворения производных требований о взыскании штрафа.

Кроме того, возражая против иска, ответчиком заявлено ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, разрешая которое, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

На основании ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

О содержащихся в разделе 4 условиях договора о цене договора истцу стало известно на момент заключения договора, то есть 18.05.2021. Денежные средства во исполнение условий договора участия в долевом строительстве были уплачены истцом ответчику в тот же день. Таким образом, срок исковой давности подлежит исчислению с указанной даты и истек 18.05.2024.

Истец с настоящим иском в суд обратился 29.05.2024, в связи с чем с учетом положения ст. ст. 196, 199, 200 ГК РФ суд полагает, что настоящие исковые требования предъявлены по истечении трехлетнего срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Ходатайство о восстановления пропущенного срока исковой давности в связи с наличием уважительных причин пропуска срока истцом в ходе рассмотрения дела на заявлено.

При таких обстоятельствах материалами дела не подтверждается факт нарушения ответчиком каких-либо прав истца, а соответственно, оснований для удовлетворения иска у суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 25 октября 2024 года.

Судья: Ю.И. Львова