Решение по делу № 2-175/2015 от 15.01.2015

                                        Гр. дело №

                           Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Бородинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи     Лисейкина С.В.,

с участием представителя истца    ФИО2

ответчика ФИО1

при секретаре ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску    Отдела по управлению муниципальным имуществом <адрес> к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности и взыскания задолженности по арендной плате,

              У С Т А Н О В И Л:

       ОУМИ <адрес> обратилось в суд по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ. с ФИО1 на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № был заключен договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности № №, на основании которого ФИО1 был предоставлен земельный участок из категории земель «Земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, общей площадью 769 кв.м. для строительства нежилого здания торгового назначения, расположенный по адресу: Россия, <адрес>. В соответствии с п.2.1. договора срок аренды составляет 3 года с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ФИО1 было направлено уведомление о расторжении договора аренды и соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ. для подписания, которые ДД.ММ.ГГГГ. были возвращены в ОУМИ <адрес> в связи с истечением срока хранения. Поскольку ответчик уклоняется от получения уведомления о расторжении договора аренды, истец был вынужден обратиться в суд. В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае не использования земельного участка, предназначенного в том числе для строительства в течении трех лет. В соответствии с п. 4.1.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае не использования земельного участка для жилищного или иного строительства в течении трех лет, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течении которых земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Согласно акту осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. строительство на земельном участке по адресу: Россия, <адрес>, не проводится более трех лет, что является основанием для расторжения договора аренды. Кроме того, ответчик, продолжая пользоваться земельным участком, должен был до ДД.ММ.ГГГГ. оплатить арендную плату в размере 9797,43 рубля, однако оплату не произвел. С учетом уточненных исковых требований просит расторгнуть договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ОУМИ <адрес> и ФИО1

Представитель истца ФИО4 исковые требования поддержала, суду пояснила, что согласно договору аренды земельный участок выделялся ответчику для целевого использования – строительства. К концу срока аренды, на данном участке должно было стоять здание, либо ответчик должен был предоставить документы, подтверждающие определенную сложность ландшафта. Такие документы предоставлены не были, препятствий для освоения участка не имелось. Застройщик, прежде чем приступить к работам должен получить соответствующую архитектурно изыскательную документацию. Данная документация была получена только в ДД.ММ.ГГГГ году. На момент обследования земельного участка и окончания действия договора аренды данная документация не поступала. После проведения архитектурно изыскательных    работ должно быть получено разрешение на строительство, которое в <адрес> выдается соответствующим отделом администрации. В данный отдел заявлений, документов необходимых для получения разрешения от ФИО1 до настоящего времени не поступало, разрешение на строительство не выдавалось. Строительство ответчиком не начиналось, отсутствует даже нулевой цикл строительства. По всему периметру участок не огорожен, котлован вырыт без разрешения, весной в нем собирается вода, что может привести к несчастным случаям. На участке торчат палки, корни, все заросло травой. Ответчик фактически ухудшил состояние земельного участка. Таким образом, за время аренды ответчиком установлена часть забора и вырыт котлован, что строительством не является. Отсыпанный и выровненный участок, на который при осмотре указывал ответчик, является чужим и к ответчику не имеет отношения, а доводы ФИО1 о необходимости отсыпки этого участка для возможности строительства на полученном земельном участке несостоятельны, так как разрешением на эти работы им не получалось и производить такие работы на соседнем участке ФИО5 не мог.

Нарушения условий договора в части неиспользования земельного участка по назначению и неоднократные нарушения условия внесения арендной платы являются основанием для расторжения договора аренды.

Ответчику направлялось по почте уведомление о расторжении договора аренды, но он уклонялся от его получения, письма возвращались с пометкой «истёк срок хранения». Заявление о продлении договора аренды поступило от ответчика в ДД.ММ.ГГГГ., т.е. уже по истечении срока действия договора аренды. Просит исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО1 с исковыми требованиями не согласен, суду пояснил, что на протяжении всех лет занимался благоустройством земельного участка. В ДД.ММ.ГГГГ у него была готова проектная документация, которую он ранее не мог сделать, так как не подготовил все коммуникации. Он подключил электроэнергию, поставил счётчики. Когда он взял земельный участок в аренду, там была помойка и яма. Он завез грунт, провел изыскательские работы, выкопал котлован, установил забор. Забор на участке установлен с одной стороны, с другой стороны он забор не устанавливал, поскольку там ЛЭП и установлен вагончик, вся граница участка огорожена колышками, участок был отсыпан, но сейчас всю отсыпку смыло дождями и талыми водами, со временем все заросло травой. У него имелось разрешение на планировочные работы, под которыми подразумеваются любые земляные работы, включая постройку забора, подготовку котлована. Котлован не представляет собой какую-то опасность.

Он выполнил все разрешительные работы, которые было возможно выполнить ДД.ММ.ГГГГ. Чтобы получить разрешение на строительство, необходим был проект. Для того чтобы заказать проект, необходимо было получить технические условия. Все разрешения на подключение сетей и коммуникаций были получены. Оформление всех документов требует значительных временных затрат. Кроме того, необходимо было время найти проектировщиков, услуги которых он бы имел возможность оплатить. Проектную документацию он получил в ДД.ММ.ГГГГ года. Сроки строительства он нарушил, но считает, что это не существенное нарушение.

С заявлением о продлении срока договора аренды в период действия договора он обращался, но так как ему сказали приходить после погашения задолженности по арендной плате, заявление он не оставлял. За разрешением на строительство до получения проектной документации он не обращался. В 2014 году он обратился в администрацию <адрес> с заявлением о продлении договора аренды, ему сказали, что отказано, письменного отказа ему не направляли. Уведомление о расторжении договора аренды он не получал. По истечении срока договора аренды с письменным заявлением о его продлении он не обращался, так как считал, что договор автоматически пролонгируется на неопределенный срок. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

    Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч. 1 ст. 610 ГК РФ). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 123-ФЗ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса ( п.2 ст. 46 Земельного кодекса РФ)

Подпунктом п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

До введения в действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 123-ФЗ данное основание расторжения договора аренды по инициативе арендодателя было предусмотрено подпунктом 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В судебном заседании установлено, что постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года N № ФИО1 предоставлен земельный участок площадью 769 кв. м по адресу: Россия, <адрес> с кадастровым номером № для строительства нежилого здания торгового назначения в аренду сроком на 3 года.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием <адрес> в лице ОУМИ <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 4.1.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года N № арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае не использования земельного участка для жилищного или иного строительства в течении трех лет, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течении которых земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ. спорный земельный участок имеет разрешенное использование - под строительство нежилого здания торгового назначения, находится в государственной собственности.

Из акта проверки органом муниципального земельного контроля от ДД.ММ.ГГГГ года, следует, что земельный участок по адресу: <адрес> частично огорожен по периметру, ворота или какие либо начатые строительство объекты отсутствуют. По пояснениям специалиста по рассмотрению вопросов в области архитектуры и строительства ФИО1 каких-либо проектов зданий торгового назначения на данном участке не предоставлял, за разрешением на строительство не обращался. Сделан вывод о не использовании земельного участка предназначенного для строительства в течении трех лет. Из фотоснимков, приложенных к акту, видно, что участок огорожен забором с одной стороны, на участке имеется вырытый котлован, каких либо строений не имеется.

В соответствии со ст. 58 ГПК РФ судом произведен осмотр земельного участка по адресу: <адрес>, в ходе которого установлено, что указанный земельный участок имеет частичное ограждение забором, на участке имеется    котлован, участок зарос травой, стоит вагончик – бытовка, строений на участке не имеется, строительные работы не ведутся.

Согласно представленным документам за истекший с момента заключения договора аренды период ФИО1 были осуществлены действия, направленные на производство землеустроительных работ, а именно выполнение кадастровых работ для оставления межевого плана (договор от ДД.ММ.ГГГГ.), получено разрешение на выполнение бульдозером планировки под строительную площадку от ДД.ММ.ГГГГ., получено разрешение на водоснабжение ДД.ММ.ГГГГ., включение площадки нежилого здания по адресу: <адрес> в договор электроснабжения от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, с момента заключения договора о землеустроительных работах и получения разрешения на выполнение планировки прошло более трех лет, межевые работы до настоящего времени не проведены.

При действующих технических условиях о подключении к энерго- и водоснабжению истцом не были предприняты действия по подготовке проектной документации и получению разрешения на строительство объекта, с заявлением о выдачи разрешения на строительство здания истец не обращался, разрешение на строительство ему не выдавалось, в настоящее время строительство на участке не ведется.

При этом обязанностью арендатора по договору аренды является не только уплата арендных платежей, но и освоение участка в соответствии с целями его предоставления. Соответственно, период, в течение которого ФИО1 обязан был соблюдать нормативные предписания, изложенные в статье 42 Земельного кодекса РФ, равно как и учитывать наступление неблагоприятных последствий вследствие неиспользования земельного участка в целях, определенных договором аренды, составил более трех лет лет.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО1 не начал осваивать земельный участок, предоставленный в аренду с разрешенным использованием для строительства нежилого здания и не приступил к строительству нежилого здания в течение трех лет с 10.11.2010г., что давало арендодателю в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основание для расторжения договора аренды. Кроме того, ответчиком несвоевременно вносилась арендная плата за земельный участок, задолженность по которой погашена им после обращения истца в суд.

Доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствующих или исключающих использование истцом земельного участка по назначению, в том числе того, что истцу чинились препятствия в освоении земельного участка суду не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ ОУМИ <адрес> направило в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды в связи с тем, что участок более трех лет не используется по назначению    и соглашение о расторжении договора аренды для подписания. Уведомление и соглашение ответчиком не получены, возвращены отправителю по истечении срока хранения на почте.

Уведомление истца о прекращении договорных отношений, направленное ответчику по адресу, указанному в договоре аренды, не было тому вручено, а возвращено истцу с отметкой органа почтовой связи "истек срок хранения". Обязанности по вручению данного уведомления на арендодателя законодательством не возложено, неполучение ФИО1 данного уведомления по причинам, не зависящим от арендодателя, не может рассматриваться как не извещение арендатора и ненадлежащее исполнение обязанности со стороны арендодателя, поскольку ответчик имел возможность получить направленную в его адрес корреспонденцию.

Доводы истца о том, что он осваивал участок на протяжении длительного времени, улучшал рельеф местности, отсыпал и планировал участок, суд находит необоснованными поскольку они противоречат материалам дела, представленному акту от ДД.ММ.ГГГГ., фотографиям и результатам осмотра проведенного судом на месте нахождения спорного земельного участка.

    С заявлением о продлении срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. на 5 лет с приложением проектной документации ФИО1 обратился в ОУМИ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, меры направленные на получение разрешения на строительство, т.е. получение проектной документации и продление договора аренды стали    приниматься ФИО1 после прекращения срока    действия договора аренды.

При этом в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. В судебном заседании таких обстоятельств не установлено.

Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются, а истцом, исходя из бремени доказывания,     не представлено доказательств, свидетельствующих об освоении участка в соответствии с условиями договора аренды, ведении строительства.

Договоры об оказании транспортных услуг, счет–фактуры представленные ответчиком в качестве таковых доказательств суд принять не может, поскольку они не соответствуют требованиям относимости, из данных документов не видно где проводились работы и оказывались услуги, а доводы ФИО6 о необходимости проведения этих работ на соседнем участке для освоения предоставленного ему земельного участка, в судебном заседании подтверждения не нашли, кроме того, проведение земельных работ на соседнем земельном участке с собственником этого участка не согласовывалось.

     Доводы ФИО1 о том, что выполнение планировки под строительную площадку и постройка вагончика-бытовки является способом освоения земельного участка, основаны на неправильном понимании пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ.

Ссылки ФИО1 на то, что трехлетнего срока недостаточно для получения необходимой документации для начала осуществления строительства учтены быть не могут, поскольку законодателем установлен именно данный срок, в течение которого арендатор обязан приступить к использованию земельного участка в соответствии с его назначением.

    На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                    РЕШИЛ:

    Исковые требования Отдела по управлению муниципальным имуществом <адрес> удовлетворить.

    Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка находящегося в государственной собственности, категории земель «Земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, общей площадью 769 кв.м., расположенного по адресу: Россия, <адрес> заключенный между муниципальным образованием <адрес> в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом <адрес> и ФИО1.

    Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Бородинский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

       Судья                             Лисейкин С.В.