Решение по делу № 2-212/2020 от 30.12.2019

Дело № 2-212/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2020 г.                                              г. Тверь

Пролетарский районный суд города Твери в составе:

председательствующего судьи Комаровой Е.С.,

при секретаре Кочубей А.О.,

с участием представителя истца Салтыковой А.И.,

представителя ответчика Мишиной Г.Н. – Секачёва В.В.,

представителя третьих лиц администрации города Твери, Департамента финансов администрации города Твери – Аваева Д.В.,

прокурора Степенковой О.В., Рысёвой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования город Тверь в лице Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери к Мишиной Галине Николаевне, Широкову Алексею Евгеньевичу об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности ответчика и признании права собственности истца на недвижимое имущество, выселении из жилого помещения, признании утратившими право пользования жилым помещением,

установил:

Муниципальное образование город Тверь в лице Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери обратилось в суд с исковыми требованиями к Мишиной Г.Н., Широкову А.Е. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности ответчика и признании права собственности истца на недвижимое имущество, выселении из жилого помещения.

В обоснование иска указано, что 08.05.2013 Администрацией города Твери было издано постановление № 524 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу». В соответствии с пунктом 1 данного постановления многоквартирный <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу в связи с утратой прочности и устойчивости здания в целом. В адрес Мишиной Г.Н. - собственника однокомнатной <адрес>, общей площадью № кв.м, кадастровый № <адрес> <адрес> было направлено требование № 01/3221-и от 07.06.2013 о сносе аварийного дома в срок до 01.12.2013. В требовании было указано, что при его неисполнении земельный участок, на котором расположен аварийный жилой дом, и жилые помещения в указанном доме будут изъяты для муниципальных нужд. Поскольку снос аварийного дома собственниками осуществлен не был, Администрация города Твери, руководствуясь ст. 32 ЖК РФ, приняла решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в том числе <адрес> (постановление администрации города Твери № 491 от 18.04.2014). Письмом от 19.06.2014 № 30/2077-и Мишина Г.Н. уведомлена о предстоящем изъятии принадлежащего ей имущества и доли земельного участка, а также о государственной регистрации обременений (ограничений) права собственности в отношении принадлежащей ей <адрес> в <адрес> и в отношении земельного участка, на котором расположен данный жилой дом. В соответствии с муниципальной программой «Обеспечение доступным жильем населения города Твери на 2015-2020 годы», утвержденной Постановлением Администрации города Твери от 30.10.2014 № 1397, исполнителем мероприятий по предоставлению размера возмещения за земельные участки, изымаемые для муниципальных нужд, включая стоимость жилого помещения и размер убытков, причиняемых изъятием имущества для муниципальных нужд, за счет средств бюджета города Твери, а также по заключению соглашений с целью предоставления возмещения за жилое помещение граждан (из числа собственников жилых помещений) из аварийного жилищного фонда является департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери. Департаментом был подготовлен и подписан проект соглашения об изъятии имущества для муниципальных нужд, в соответствии с которым Департамент изымает для муниципальных нужд вышеуказанную однокомнатную квартиру, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в котором расположено данное жилое помещение, в том числе на земельный участок, площадью 2286 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный дом, кадастровый №, на котором расположен указанный дом. В соответствии с условиями проекта соглашения Департамент обязуется выплатить ответчикам возмещение за изымаемое имущество, в размер которого включаются: рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли ответчика в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Общий размер возмещения составляет 1 232 000 руб., в том числе рыночная стоимость изымаемого имущества - 1 085 500 руб. и убытки, связанные с изъятием имущества для муниципальных нужд - 146 500 руб. на основании отчета № 19-196н от 28.05.2019, выполненного независимым оценщиком ООО «Андреев Капиталъ». 02.07.2019 Департаментом в адрес Мишиной Г.Н. был направлен проект соглашения об изъятии имущества для муниципальных нужд с предложением подписать его и вернуть в Департамент, либо направить в Департамент уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения (исх. № 30/3356-и от 28.06.2019). Письмом от 24.09.2019 Мишина Г.Н. отказалась от подписания соглашения об изъятии имущества для муниципальных нужд в предложенной Департаментом редакции ввиду несогласия с размером возмещения и просила изменить условия соглашения о размере возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущество.

На основании изложенного, с учетом последующих изменений исковых требований, в окончательной редакции истец просил суд:

1. Изъять для муниципальных нужд однокомнатную квартиру, общей площадью 36,9 кв.м., в том числе жилой 23,1 кв.м., кадастровый №, расположенную на первом этаже двухэтажного бревенчатого многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в котором расположено данное жилое помещение, в том числе на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный дом, кадастровый №, на котором расположен указанный дом, путем выкупа у Мишиной Г.Н. по цене 981 243 руб. (в том числе 851 232 руб. - рыночная стоимость квартиры с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, 130 011 руб. - убытки, связанные с изъятием имущества);

2. Прекратить право собственности Мишиной Г.Н. на указанную квартиру, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в котором расположено данное жилое помещение, в том числе на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный дом, кадастровый №, на котором расположен указанный дом;

3. Признать право собственности муниципального образования город Тверь на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в котором расположено данное жилое помещение, в том числе на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., на котором расположен указанный дом;

4. Признать Мишину Г.Н., Широкова А.Е. утратившими право пользования квартирой по адресу: <адрес>;

5. Выселить Мишину Г.Н., Широкова А.Е. из указанной квартиры.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Салтыкова А.И. исковые требования с учетом их уточнения поддержала по изложенным в иске основаниям, просила их удовлетворить. Пояснила, что размер выкупной цены уточнен истцом в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы. В выкупную цену истцом не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, т.к. Мишина Г.Н. не платила взносы на капитальный ремонт, данная компенсация ответчику не положена.

          Ответчики Мишина Г.Н., Широков А.Е., извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика Мишиной Г.Н. по доверенности Секачёв В.В. возражал против заявленных требований, пояснил, что удовлетворение требований истца, изложенных в пунктах 2-5 просительной части иска, возможно только после выплаты выкупной цены. Выселение ответчиков невозможно, поскольку они не проживают в спорном помещении. Полагал, что при определении выкупной цены следует исходить из стоимости, определенной экспертом ФИО8, полагая данное экспертное заключение наиболее обоснованным. Указал, что экспертом ФИО6 земельный участок оценен гораздо в меньшую стоимость по сравнению с оценкой других экспертов, кроме того эксперт ФИО6 не суммировала стоимость земельного участка со стоимостью квартиры. Полагал, что выкупную цену следует определять по выводам эксперта ФИО8, однако из 1 918 000 руб. следует вычесть 284 000 руб. – стоимость доли в общем имуществе дома, т.к. она уже включена в стоимость квартиры, и прибавить стоимость убытков 149 880 руб. и сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 283 000 руб. Также пояснил, что Широков А.Е. бывший собственник квартиры, Мишина Г.Н. не снимала его с регистрационного учета, т.к. ей это было не нужно. Указал, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт должна быть включена в выкупную стоимость, т.к. капитальный ремонт не производился, обязанность по проведению капитального ремонта возникла на момент приватизации квартиры, т.к. износ составлял 59%. В данном многоквартирном доме никто не проживает после произошедшего пожара, дом был отключен от коммуникаций, затем данный дом стал разрушаться.

Представитель третьих лиц администрации города Твери, Департамента финансов администрации города Твери Аваев Д.В. в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержал. Пояснил, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт ответчику не положена, т.к. квартира не являлась объектом муниципальной собственности. Кроме того, согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, компенсация включается в выкупную цену если дом признан аварийным и подлежащим сносу в связи с не проведением капитального ремонта. В данном случае вины муниципального образования в признании дома аварийным нет.

Представитель третьего лица Департамента жилищно-коммунального хозяйства, жилищной политики и строительства администрации города Твери, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил в суд заявление, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Управления по вопросам миграции УМВД России по Тверской области, надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились, возражений не представили.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, заключение прокурора Рысёвой О.С., полагавшей требования о выселении ответчиков не подлежащими удовлетворению в связи с тем, что ответчики в спорном помещении не проживают, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Общий порядок изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд предусмотрен ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Анализ положений указанной статьи свидетельствует о нескольких случаях изъятия жилого помещения. Одним из таких случаев является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Как следует из материалов дела, настоящий иск заявлен со ссылкой на изъятие жилых помещений, находящихся в доме, признанном аварийным и непригодным для постоянного проживания и подлежащим сносу.

Порядок изъятия жилых помещений из дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, установлен ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, в соответствии с которой признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию аварийного жилого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

В силу ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принуди-тельное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что, в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является по общему правилу основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Судом установлено, что постановлением администрации города Твери от 08 мая 2013 г. № 524 многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Мишина Г.Н. является собственником <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ В ее адрес было направлено требование № 01/3221-и от 07 июня 2013 г. о сносе аварийного дома в срок до 01 декабря 2013 г., которое не исполнено.

Постановлением администрации города Твери от 18 апреля 2014 г. № 491 земельный участок, на котором расположен вышеуказанный многоквартирный дом, и жилые помещения в нем изъяты для муниципальных нужд.

Письмом от 19 июня 2014 г. № 30/2077-и Мишина Г.Н. была уведомлена о предстоящем изъятии принадлежащего ей имущества и доли земельного участка, а также о государственной регистрации обременений (ограничений) права собственности в отношении принадлежащей ей <адрес> и земельного участка, на котором расположен данный жилой дом.

Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери был подготовлен и подписан проект соглашения об изъятии имущества для муниципальных нужд, в соответствии с которым Департамент изымает для муниципальных нужд у Мишиной Г.Н. принадлежащую ей на праве собственности квартиру, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в котором расположено данное жилое помещение, в том числе на земельный участок, на котором расположен жилой дом и обязуется выплатить возмещение за изымаемое имущество в общем размере 1 232 000 руб., в том числе 1 085 500 руб. - рыночная стоимость изымаемого имущества и 146 500 руб. – убытки, связанные с изъятием имущества.

В адрес Мишиной Г.Н. был направлен проект соглашения об изъятии имущества для муниципальных нужд с предложением подписать его и вернуть в департамент, либо направить в департамент уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения (исх. № 30/3359-и от 28 июня 2019 г.).

Письмом от 24 сентября 2019 г. Мишина Г.Н. отказалась от подписания соглашения об изъятии имущества для муниципальных нужд в предложенной редакции ввиду несогласия с размером возмещения и просила изменить условия соглашения о размере возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущество, увеличив размер возмещения до 2 211 960 руб., в том числе стоимость изымаемого имущества – 1 734 955 руб., убытки в виде доли стоимости невыполненного капитального ремонта, приходящегося на квартиру – 330 505 руб., убытки в виде расходов, связанных с переездом – 146 500 руб.

Ссылаясь на отчет об оценке размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущества и размера убытков, причиняемых изъятием принадлежащей ответчику квартиры, от 28 мая 2019 г. № 19-196н, составленный ООО «Андреев Капиталъ», истец изначально просил суд изъять для муниципальных нужд <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> выплатой возмещения за квартиру в общем размере 1 232 000 руб.; прекратить право собственности ответчика на вышеуказанную квартиру в связи с изъятием имущества, признать право муниципального образования город Тверь на вышеуказанную квартиру.

Представитель ответчика Мишиной Г.Н. Секачёв В.В. не согласился с выкупной ценой, определенной истцом на основании отчета № 19-196н об определении размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущество и размера убытков, причиняемых изъятием имущества, составленного ООО «Андреев Капиталъ», указав на не включение в выкупную цену компенсации за невыполненный капитальный ремонт, а также применение неверной методики определения стоимости квартиры.

Определением суда от 12 февраля 2020 г. была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО Региональное агентство оценки «Консультирование, экспертиза собственности» ФИО8

Согласно заключению эксперта ООО Региональное агентство оценки «Консультирование, экспертиза собственности» ФИО8 № 12/20оц, рыночная стоимость изымаемой квартиры, включая рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300283:14, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли Мишиной Г.Н. в праве общей долевой собственности составляет 1 918 000 руб.; величина убытков, связанных с изъятием <адрес> по адресу: <адрес> составляет 149 880 руб.; сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, причитающаяся собственнику квартиры Мишиной Г.Н. в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд составляет 283 000 руб.

В ходе рассмотрения дела эксперт ФИО8 поддержала подготовленное ею заключение, пояснила, что стоимость имущества определена сравнительным подходом. Согласно сложившейся практике моделируется ситуация при которой оцениваемый объект находится в удовлетворительном состоянии, объекты аналоги подбираются с учетом всех характеристик, в этом состоит специфика оценки имущества при его изъятии для муниципальных нужд. Характеристики объекта были взяты из материалов дела и открытых источников. Указала, что согласно действующим нормам эксперт не должен обосновывать отказ от применения иных подходов. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт рассчитана за период с момента постройки дома до настоящего времени с учетом срока службы разных элементов. Квартиры как таковой в настоящее время нет, дом находится в таком состоянии, что проживать в ней невозможно. Примененный при проведении экспертизы подход подлежит применению в любом случае, исходя из поставленного вопроса.

В связи с мотивированными возражениями представителя истца относительно заключения эксперта ФИО8, значительной разницей в стоимости спорного объекта недвижимости, указанного в отчете об оценке ООО «Андреев Капиталъ» и в заключении эксперта ФИО8, наличием противоречий в примененных подходах при проведении оценки и экспертизы, возникшими сомнениями в правильности и обоснованности заключения эксперта ФИО8 определением суда от 20 мая 2020 г. была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» ФИО6

Согласно заключению эксперта ООО «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» ФИО6 от 15 июня 2020 г. № 245, рыночная стоимость изымаемой квартиры, включая рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка кадастровый №, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли Мишиной Г.Н. в праве общей собственности на такое имущество составляет 851 232 руб.; величина убытков, связанных с изъятием объекта недвижимого имущества - <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> – 130 011 руб.; сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, причитающаяся собственнику изымаемой квартиры Мишиной Г.Н. в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд составляет 247 968 руб. Итого выкупная рыночная стоимость <адрес> расположенной по адресу: <адрес> составляет – 1 229 211 руб.

Согласно сообщению эксперта ООО «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» ФИО6 от 18 июня 2020 г., на странице 27 вышеуказанного заключения эксперта в выводе к п. 2.6.2 допущена техническая опечатка. Следует читать: «Таким образом, рыночная стоимость <адрес> учетом доли в общем имуществе, включая земельный участок, рассчитанная сравнительным подходом, составляет 23 068,61 руб./кв.м. ? 36,9 кв.м. = 851 232,00 руб. (с округл. до целых)». Также экспертом, со ссылкой на судебную практику указано, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт полагается лицам, приватизирующим квартиру, т.к. на момент приватизации передаваемое имущество должно быть капитально отремонтировано, собственники, приобретшие квартиру в собственность на основании договора купли-продажи на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт рассчитывать не могут, т.к. покупатель квартиры в доме без капитального ремонта приобретает жилье с учетом технического состояния за меньшую цену.

Оценив представленный истцом отчет об оценке, заключения экспертов по результатам судебной оценочной экспертизы и по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующим выводам.

Представленный истцом отчет об оценке суд не принимает для определения выкупной цены изымаемого имущества, учитывая, что с момента его составления прошло более года. Кроме того, суд не соглашается с примененным оценщиком подходом при оценке стоимости квартиры, которая оценивалась исходя из восстановительной стоимости многоквартирного дома, учитывая значительную разницу полученной стоимости квартиры по сравнению с заключениями судебной оценочной экспертизы и повторной судебной оценочной экспертизы.

Определяя выкупную цену спорного жилого помещения, суд отклоняет также заключение эксперта ООО Региональное агентство оценки «Консультирование, экспертиза собственности» ФИО8, и полагает необходимым руководствоваться заключением эксперта ООО «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» ФИО6, составленным по результатам повторной судебной оценочной экспертизы. При этом суд исходит из того, что оно является полным, наиболее точно отражающим рыночную стоимость изымаемого недвижимого имущества, содержит объективные данные при определении соразмерной стоимости изымаемого имущества.

Заключение эксперта ООО «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» ФИО6 в полной мере отвечает положениям ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», является мотивированным, представляет собой полные и последовательные ответы на поставленные перед экспертом вопросы, неясностей и противоречий не содержит, выполнено экспертом, имеющим соответствующие стаж работы и образование, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, вследствие чего оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, данное заключение принимается судом в качестве доказательства.

Кроме того, экспертное заключение, выполненное ООО Региональное агентство оценки «Консультирование, экспертиза собственности» ФИО8, также, как и представленный истцом отчет об оценке, в части определения выкупной стоимости не соответствуют законодательству, поскольку общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, не могут быть оценены самостоятельно и отдельно от жилого помещения и другого общего имущества многоквартирного дома по следующим основаниям.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение. Пунктом 2 ст. 290 ГК РФ установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Тем самым приведенными нормами установлена неразрывная связь жилого помещения в многоквартирном доме и общего имущества данного дома, в том числе земельного участка, на котором он расположен.

Учитывая назначение общего имущества многоквартирного дома, призванного обеспечить возможность пользования жилым помещением, отдельно стоимость общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, при выкупе жилого помещения не подлежит определению, стоимость доли в праве собственности на такое имущество включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

    С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что процедура изъятия жилого помещения для муниципальных нужд, предусмотренная ст. 32 ЖК РФ, истцом соблюдена.

    Поскольку соглашение между истцом и ответчиком Мишиной Г.Н. – собственником жилого помещения, о выкупе жилого помещения, подлежащего сносу, достигнуто не было, суд приходит к выводу о необходимости принудительного выкупа однокомнатной <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> доли земельного участка.

    При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитываются в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

    Представитель ответчика Мишиной Г.Н. полагал, что в выкупную цену подлежит включению также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

    Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

    Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

    Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.

    Как следует из материалов дела, <адрес> была передана по договору передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ гражданину ФИО9

    Из характеристики дома, приведенной в расчете общей стоимости квартиры от 10 января 1994 г. следует, что данный многоквартирный дом 1928 года постройки имел износ 59%.

    Согласно техническому паспорту на жилой дом по адресу <адрес>, составленному по состоянию на 25 декабря 1997 г., данный многоквартирный дом 1926 года постройки имел износ 60%.

    Указанный многоквартирный дом, за исключением приватизированных квартир в нем, был принят в муниципальную собственность от Московской дистанции гражданских сооружений Октябрьской железной дороги МПС РФ на основании постановления главы города Твери от 21 декабря 1998 г. № 2804. Сведения об износе дома на момент передачи в муниципальную собственность в представленных документах отсутствуют.

    Сведения о проведении капитального ремонта данного многоквартирного дома в материалах дела отсутствуют.

    Вместе с тем, в материалы дела не представлено доказательств того, что именно невыполнение наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта, а не иные причины, вызвали снижение уровня надежности здания. Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу само по себе не свидетельствует о том, что отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным.

Указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу постановлением администрации города Твери от 08 мая 2013 г. № 524.

Как следует из сообщения ПЧ-2 ГПС МЧС от 19 апреля 2004 г., 15 апреля 2004 г. в вышеуказанном многоквартирном доме произошел пожар.

В акте о пожаре от 15 апреля 2004 г. № 25 указано, что к моменту прибытия пожарных подразделений имело место открытое горение комнаты № на втором этаже, лестничной клетки, а также чердачного перекрытия с кровлей. В результате пожара выгорели комнаты № и №, сгорела крыша, а также одна лестничная клетка. Причиной пожара явилось неосторожное обращение с огнем при курении в нетрезвом виде.

    При этом из заключения о техническом состоянии строительных конструкций жилого дома по адресу: <адрес>, составленному в декабре 2012 года ООО Производственно-строительная компания «Рубас», усматривается, что прочность и устойчивость здания в целом утрачены, уровень надежности имеющихся на момент обследования несущих конструкций снижен до недопустимого уровня, степень повреждения всех конструкций – аварийная и свидетельствует об исчерпании их несущей способности, все конструкции и системы здания непригодны к эксплуатации, дальнейшая эксплуатация здания невозможна, восстановление конструкций нецелесообразно.

    Из указанного заключения следует, что практически все описанные дефекты и повреждения сводятся к повреждениям, образовавшимся в результате выгорания, воздействия высоких температур, обугливания, вследствие произошедшего в доме пожара.

    При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств обратного, суд приходит к выводу о том, что признание дома аварийным и подлежащим сносу явилось следствием произошедшего в многоквартирном доме пожара, который произошел в результате неосторожного обращения с огнем, а не следствием снижения уровня надежности здания в результате невыполнения наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта.

    В связи с изложенным суд полагает, что компенсация за непроизведенный капитальный не подлежит включению в выкупную цену изымаемого имущества.

    Таким образом, суд приходит к выводу о том, что <адрес>, принадлежащая Мишиной Г.Н. подлежит изъятию путем выкупа для муниципальных нужд по выкупной цене, определенной в заключении эксперта ООО «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» ФИО6 от 15 июня 2020 г. № 245, в размере 981 243 руб., в том числе 851 232 руб. - рыночная стоимость квартиры с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, 130 011 руб. - убытки, связанные с изъятием имущества, а право собственности ответчика на спорную квартиру подлежит прекращению.

    Согласно ч. 2, 3 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

    Поскольку истцом было заявлено требование о прекращении права собственности ответчика на <адрес>, то подлежит прекращению и доля ответчика в праве на общее имущество в многоквартирном <адрес>, включая земельный участок, с последующим признанием права собственности на указанное недвижимое имущество за муниципальным образованием город Тверь.

    При этом дополнительное указание в резолютивной части решения на прекращение права собственности ответчика и признание права собственности муниципального образования на долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, не требуется, поскольку это прямо следует из положений ст. 37 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

    В соответствии с п. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

    В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими Федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

На основании установленных по делу обстоятельств, руководствуясь вышеизложенными нормами права, суд приходит к выводу, что требования истца о признании ответчиков утратившим право пользования жилым помещением являются законными и подлежат удовлетворению, в связи с прекращением права собственности Мишиной Г.Н. на спорное жилое помещение. Доказательств, свидетельствующих о праве ответчиков на сохранение за ними права пользования спорным жилым помещением, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.

            В соответствии с ч. 2 ст. 107 Федерального закона от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнение требования о выселении или об освобождении нежилого помещения включает в себя освобождение указанного в исполнительном документе помещения, от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобожденным помещением.

            Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что данный многоквартирный жилой дом находится в полуразрушенном состоянии, ни Мишина Г.Н., ни бывший собственник спорной квартиры Широков А.Е. в квартире не проживают, каких-либо вещей в квартире не хранят, что подтверждено представителем ответчика Мишиной Г.Н. в ходе рассмотрения дела. Доказательств обратного истцом не представлено.

            На основании изложенного, учитывая, что факт проживания ответчиков в спорной квартире и наличие в ней принадлежащего им имущества материалами дела не подтвержден, суд полагает необходимым в удовлетворении требований истца о выселении ответчиков из спорной квартиры отказать.

            В силу ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, Конституциями и законами республик в составе Российской Федерации.

            Согласно ст. 7 указанного Закона и на основании пп. «е» п. 31 «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713, вступившее в законную силу решение суда о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением или выселении является основанием снятия с регистрационного учета по данному адресу органами, осуществляющими регистрационный учет.

            При формулировании резолютивной части решения суд учитывает, что в силу ст. 32 ЖК РФ, которой предусмотрены последствия изъятия жилого помещения и процедура такого изъятия, прекращение права собственности на жилое помещение возможно после получения его выкупной стоимости. Соответственно, возникновение права муниципальной собственности, прекращение права пользования жилым помещением бывшего собственника и членов его семьи возможно только после получения им выкупной цены.

            В связи с этим суд полагает необходимым указать в резолютивной части решения суда на прекращение права собственности Мишиной Г.Н., признание права собственности муниципального образования город Тверь на спорное недвижимое имущество, признание ответчиков утратившими право пользования жилым помещением со снятием их с регистрационного учета с момента выплаты Мишиной Г.Н. выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

От эксперта ООО «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» ФИО6 23 июня 2020 г. поступил счет на оплату повторной судебной оценочной экспертизы.

Стоимость расходов по производству повторно судебной оценочной экспертизы составляет 35 000 руб., оплата экспертизы была возложена на истца.

Доказательства оплаты расходов на проведение повторной судебной оценочной экспертизы истцом не представлены.

В связи с изложенным, учитывая, что уточнение истцом заявленных требований в части выкупной цены изымаемого имущества было сделано после получения заключения повторной судебной оценочной экспертизы, с истца Муниципального образования город Тверь в лице Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери и ответчика Мишиной Г.Н. подлежат взысканию в пользу ООО «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» судебные расходы на проведение повторной судебной оценочной экспертизы в равных долях.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С учетом изложенного с ответчиков Мишиной Г.Н. и Широкова А.Е. подлежит взысканию в бюджет городского округа город Тверь государственная пошлина в размере 6000 руб. в равных долях.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Муниципального образования город Тверь в лице Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери к Мишиной Галине Николаевне, Широкову Алексею Евгеньевичу удовлетворить частично.

Изъять для муниципальных нужд однокомнатную квартиру, общей площадью 36,9 кв.м., в том числе жилой 23,1 кв.м., кадастровый №, расположенную на первом этаже двухэтажного бревенчатого многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в котором расположено данное жилое помещение, в том числе на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный дом, кадастровый №, на котором расположен указанный дом, путем выкупа у Мишиной Галины Николаевны по цене 981 243 (девятьсот восемьдесят одна тысяча двести сорок три) рубля.

С момента выплаты Мишиной Галине Николаевне выкупной цены за изымаемое жилое помещение в полном объеме прекратить право собственности Мишиной Галины Николаевны на однокомнатную квартиру, общей площадью 36,9 кв.м., в том числе жилой 23,1 кв.м., кадастровый №, расположенную на первом этаже двухэтажного бревенчатого многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>.

С момента выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение в полном объеме признать право собственности муниципального образования город Тверь на однокомнатную квартиру, общей площадью 36,9 кв.м., в том числе жилой 23,1 кв.м., кадастровый №, расположенную на первом этаже двухэтажного бревенчатого многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>.

Признать Мишину Галину Николаевну, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Широкова Алексея Евгеньевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, с момента выплаты Мишиной Галине Николаевне выкупной цены за изымаемое жилое помещение в полном объеме.

Данное решение является основанием для снятия Мишиной Галины Николаевны, Широкова Алексея Евгеньевича с регистрационного учета по адресу: <адрес> после выплаты Мишиной Галине Николаевне выкупной цены за изымаемое жилое помещение в полном объеме.

В удовлетворении исковых требований о выселении Мишиной Галины Николаевны, Широкова Алексея Евгеньевича из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, отказать.

Взыскать с Мишиной Галины Николаевны, Широкова Алексея Евгеньевича в доход бюджета муниципального образования Тверской области - городской округ город Тверь государственную пошлину в размере по 3 000 (три тысячи) рублей с каждого.

Взыскать с Муниципального образования город Тверь в лице Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери и Мишиной Галины Николаевны в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере по 17 500 (семнадцать тысяч пятьсот) рублей с каждого.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                            Е.С. Комарова

Решение в окончательной форме принято 20 июля 2020 г.

Судья                                                                  Е.С. Комарова