Решение по делу № 2-1327/2018 от 15.12.2017

Дело №

З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

<адрес>

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Васильевой Ю.О.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», третьи лица – публичное акционерное общество Банк ВТБ, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о расторжении договора купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», третьи лица – ПАО Банк ВТБ, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о расторжении договора купли-продажи квартиры.

В обоснование иска указано, что ФИО1 являлся собственником жилого помещения в виде отдельной однокомнатной квартиры, общей площадью 39,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, д. Аристово, <адрес>.

Между истцом и ответчиком ФИО2, в лице представителя покупателя по доверенности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, цена которого составила 3 500 000 рублей.

По условиям договора оплата стоимости квартиры должна быть произведена за счет денежных средств в размере 2 220 000 рублей, предоставляемых покупателю в кредит сроком на 170 месяцев под 10,9% годовых ПАО Банк ВТБ по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Оставшиеся денежные средства в размере 1 280 000 руб. предоставлялись покупателю по договору целевого жилищного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Российской Федерацией в лице ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (далее - ФГКУ «Росвоенипотека»).

Расчет между покупателем и продавцом должен быть произведен путем перечисления денежных средств в безналичном порядке на банковский счет продавца в ПАО Банк ВТБ 24 в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества к покупателю и ипотеки в пользу банка и ФГКУ «Росвоенипотека».

Истец свои обязательства по договору купли-продажи выполнил полностью. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ФИО2 на приобретаемое им недвижимое имущество и ипотеки в силу закона.

По истечении установленного срока на перечисление денежных средств, ДД.ММ.ГГГГ истец явился в банк, однако ему стало известно, что денежные средства за проданную квартиру ему не перечислены, поскольку ДД.ММ.ГГГГ в банк поступили сведения об аресте имущества и денежных средств ФИО2 на основании распоряжения судебного пристава-исполнителя. Во исполнение распоряжения пристава были арестованы и 1 280 000 рублей, поступившие на счет ответчика в рамках исполнения договора целевого жилищного займа.

В тот же день истцу было вручено заявление ПАО Банк ВТБ 24 в регистрирующий орган о погашении записи об ипотеке квартиры, что свидетельствует об отказе банка от дальнейшего исполнения договора кредитования с ФИО2

Истец ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика требование о расторжении договора. Срок для добровольного исполнения требования о расторжении договора истек ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного, ФИО1 просит суд расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств и средств целевого жилищного займа, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ФИО2, в отношении квартиры по адресу: <адрес>, д. Аристово, <адрес>, с кадастровым номером 50:11:0020218:1933.

ФИО1 и его представитель ФИО1 Д.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 12-13), в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить. Против рассмотрения дела в порядке заочного судопроизводства истец и его представитель не возражали, что следует из их письменного заявления (т. 2 л.д. 137).

ФИО2 Р.М., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания по адресу его регистрации по местожительства: <адрес>, подтвержденному сведениями, полученными по запросу суда из ОАСР УВМ МВД по РБ, в суд не явился, явку уполномоченного представителя не обеспечил, о рассмотрении дела в свое отсутствие суд не просил (т. 2 л.д. 16, 114-115).

    ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку уполномоченного представителя в суд не обеспечило, вопрос об удовлетворении требований оставило на усмотрение суда по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т. 2 л.д. 32-35). В частности, в отзыве указано, что возврат денежных средств в размере 1 280 000 рублей, предоставленных военнослужащему ФИО2 по договору целевого жилищного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечивается залогом спорной квартиры. Соответствующее обременение зарегистрировано в установленном порядке.

Представитель третьего лица – ПАО Банк ВТБ ФИО5, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 80-81), в судебном заседании вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т. 2 л.д. 133-134). Одновременно представитель третьего лица пояснила, что денежные средства в размере 2 220 000 рублей, предоставляемые покупателю в кредит сроком на 170 месяцев под 10,9% годовых ПАО Банк ВТБ 24 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, перечислены не были. ПАО Банк ВТБ 24 ДД.ММ.ГГГГ было реорганизовано в форме присоединения к ПАО Банк ВТБ (т. 2 л.д. 40-81).

    Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку уполномоченного представителя в суд не обеспечило, в поступившем в суд содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (т. 2 л.д. 29-30).

    При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке в порядке заочного судопроизводства.

    Выслушав объяснения истца, его представителя, а также представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

    В соответствии со ст.ст. 432-433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ч. 1 ст. 549 ГК РФ).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

    Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что ФИО1 являлся собственником жилого помещения в виде отдельной однокомнатной квартиры общей площадью 39,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, д. Аристово, <адрес>.

Право собственности истца было приобретено на основании договора паенакопения №АМ-6/1-3-4-458 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 (пайщиком) и ЖСК «Новое Аристово» с дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ, договора соинвестирования №АМ-СО-6/1-3-4-458 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЖСК «Новое Аристово» и ООО «РАСТ» (застройщиком) с дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ, справки о полной выплате паевого взноса от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи квартиры пайщику от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 76-218).

ФИО1 и ФИО2 Р.М., в лице его представителя ФИО4, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ заключили договор купли-продажи принадлежащей истцу квартиры (т. 1 л.д. 14-19).

Согласно п.1.4 договора, стоимость имущества составляет 3 500 000 рублей.

В соответствии с п.п. 1.1.2, 1.1.3, 2.1.1 договора оплата стоимости квартиры должна быть произведена за счет денежных средств в размере 2 220 000 рублей, предоставляемых покупателю в кредит сроком на 170 месяцев под 10,9% годовых ПАО Банк ВТБ 24 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Оставшиеся денежные средства в размере 1 280 000 рублей предоставляются покупателю по договору целевого жилищного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Российской Федерацией в лице ФГКУ «Росвоенипотека» (т. 2 л.д. 36-38). Кредитные денежные средства перечисляются на ссудный счет, открытый на имя ФИО2 в банке.

Расчет между покупателем и продавцом должен быть произведен путем перечисления денежных средств в безналичном порядке на банковский счет продавца № в ПАО Банк ВТБ 24 в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества к покупателю и ипотеки в пользу банка и ФГКУ «Росвоенипотека» (п.2.1.1 договора).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ФИО2 на приобретаемое им недвижимое имущество и ипотека в силу закона, что подтверждается отметками на договоре.

На момент рассмотрения спора денежные средства за квартиру продавцом получены не были.

Как следует из ответа ПАО Банк ВТБ на судебный запрос, денежные средства по кредитному договору на открытый на имя ФИО2 счет № не перечислялись ввиду наложения ареста на имущество и денежные средства заемщика.

Банком по запросу суда также представлены выписки со счетов № на имя ФИО2, и № на имя ФИО1 Из этих выписок следует, что кредитные денежные средства на сумму 2 220 000 рублей заемщику не перечислялись, денежные средства за квартиру на счет продавца не поступали. Кредитный договор не заключен в силу положений статьи 807 ГК РФ (т. 2 л.д. 82-109).

Таким образом, доводы ФИО1 о том, что денежные средства за проданную им квартиру получены не были, нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. Акт приема-передачи недвижимого имущества не оформлялся.

Нарушение договора, допущенное по вине ответчика, не поставившего в известность о наличии у него просроченной задолженности, ввиду которой судебным приставом-исполнителем был наложен арест на его имущество, является существенным, поскольку влечет для продавца квартиры такой ущерб, что он полностью лишается тех денежных средств, на получение которых был вправе рассчитывать при заключении договора.

В настоящее время спорная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, д. Аристово, <адрес>, с кадастровым номером 50:11:0020218:1933, зарегистрирована на имя ФИО2, что существенно нарушает права и законные интересы истца.

Перед обращением в суд ФИО1 направлял ответчику телеграмму с предложением в пятидневный срок расторгнуть договор купли-продажи квартиры (т. 1 л.д. 21-22). В расторжении договора во внесудебном порядке истцу регистрирующим органом было отказано (т. 1 л.д. 173, т. 2 л.д. 129-132).

Изложенное является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В этой связи, имеются основания для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о ФИО2, как собственнике спорной квартиры.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании ст. 144 ГПК РФ суд по заявлению представителя истца при принятии решения отменяет меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> регистрировать права (переход прав) в отношении спорной квартиры, принятые определением судьи Красногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 9-10). В соответствии с п. 3 указанной статьи Кодекса при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

    Руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств и средств целевого жилищного займа, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, в отношении квартиры по адресу: <адрес>, д. Аристово, <адрес>, с кадастровым номером 50:11:0020218:1933.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО2 на спорную квартиру.

Отменить меры по обеспечению иска, наложенные на основании определения судьи Красногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, выразившиеся в запрете Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> регистрировать права (переход прав) в отношении квартиры с кадастровым номером 50:11:0020218:1933, расположенной по адресу: <адрес>, д. Аристово, <адрес>.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения суда.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд, в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья         подпись Васильева Ю.О.