Решение по делу № 2-2168/2013 от 08.08.2013

Дело № 2- 2168/13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2013 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд города Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Н.М.,

при секретаре Щербина В.А.,

с участием: истца Плотниковой Л.Н. и ее представителя по ордеру-адвоката Калюгиной Н.С.,

истца Рублевой Т.В.,

представителя ответчика ООО «Стройград» по доверенности Подтуркиной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Мазур Е. П., Гусева А. Н., Москвитина М. Н., Плотниковой Л. Н., Априамова Э. В., Нельго Е. А., Сенькевич Е. Н., Гунько Т. П., Дарма А. В., Косторнова А. Е., Косторновой С. В.,, Костронова Е. Н., Мелешко Е. П., Синельниковой Т. А., Мандровской Г. Н., Бариевой М. Б., Чеховой О. А., Чехова А. Т., Тулум Н. А., Тепловодской М. В., Рублевой Т. В., Шагровой М. Д., Усанова А. Н., Глушко Е. Н., Глушко А. В., Сердюк Г. В., Априамова Э. В. к Вальчук А. П., Бабинец С. В., ООО «СтройГрад» о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения отсутствующим,

У С Т А Н О В И Л:

Мазур Е.П., Гусев А.Н., Москвитин М.Н., Плотникова Л.Н. и другие жильцы многоквартирного жилого дома указанные в иске, обратились в суд с исковым заявлением к Вальчук А. П., Бабинец С. В., ООО «СтройГрад» о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения отсутствующим. В последующем подан уточненный иск, в части принадлежности нежилого помещения №.., другому заявленному ответчику. В обоснование иска, указано, что истцы являются собственниками жилых помещений - квартир, расположенных в многоэтажном жилом доме, находящемся по адресу. ., позиция 2. Право собственности на квартиры у каждого из них возникло на основании гражданско-правовых договоров ( купли-продажи, долевого участия и т.д.), и зарегистрировано в установленном законом порядке. Строительство дома осуществлено ООО «СтройГрад», на основании разрешения на строительство №.. от. ., выданного Комитетом градостроительства администрации г.Ставрополя. В эксплуатацию дом введен. . года. По факту, жилой дом представляет собой: надземная часть -шестиэтажное здание, общеполезной площадью 3759,3 кв.м., количество квартир - 65, в том числе однокомнатных - 46, двухкомнатных- 19; и подземная часть - подвал, площадью 558,2 кв.м.. После ввода дома в эксплуатацию, его обслуживание осуществляло ООО «Управляющая компания». В апреле 2013 года собственниками квартир было принято решение об изменении способа управления, расторжении договора с вышеназванной организацией и заключении договоров по управлению и обслуживанию с ООО УК «Лидер». Фактически, ООО УК «Лидер» приступило к управлению и обслуживанию нашего дома с. . года, приняв на себя, в том числе, обязательства по обслуживанию и управлению общим имуществом дома N. . позиция 2 по ул.. ., что отражено в п.п.1.4, 1.6 Договоров управления и содержания общего имущества многоквартирного жилого дома. . позиция 2. Приступив к выполнению договорных обязательств, ООО УК «Лидер» произвело, совместно с представителями собственников квартир, обследование общего имущества многоквартирного жилого дома, а также, с их помощью, осуществило действия, направленные на сбор и получение документов, необходимых для обслуживания и управления домом, поскольку при изменении способа управления домом ООО «Управляющая компания» и ООО «СтройГрад» от передачи документации уклонились. В ходе обследования помещений подвала было установлено, что помещение №.. является электрощитовой, где расположен электрический шкаф для разветвления кабелей электроосвещения, в помещении №13 установлен тепловой узел, в помещении №.. находится насосная, то есть в указанных помещениях расположены центральные узлы коммуникаций здания. В помещениях №.. под потолком проходят трубы системы водопровода, с кранами сброса воды, а так же трубы канализации с окнами для прочистки, ревизии и сброса. Водопроводные и канализационные трубы являются инженерными коммуникациями, требующими постоянного доступа. В помещении №.. проходят все коммуникации дома. Ни в одном из подвальных помещений не оборудовано собственной системы отопления, водоснабжения, канализации (обслуживающих эти помещения), то есть они конструктивно и функционально не предусматривают самостоятельного использования. Осуществляя сбор документов, необходимых для управления домом и его обслуживания, стало известно, что застройщиком - ООО «СтройГрад» было произведено отчуждение всех подвальных помещений дома третьим лицам. Как следует из выписок из Единого государственного реестра прав,. . года на помещения подвала №.. было зарегистрировано право собственности за Вальчук А. П.,. . года на помещения подвала №.. зарегистрировано право собственности за Бабинец С. В..

В соответствии со ст.ст. 209 289, п.1 ст.290 ГК Р,Ф п. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, подвальные помещения жилого дома №. позиция 2 по. . должны принадлежат собственникам многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности, поскольку являются техническими помещениями, предназначенными для обслуживания более одной квартиры (в частности, обеспечения всего здания электроэнергией, теплоэнергией, водой за счет работы электрощитовой, насосов, теплового узла; обеспечения возможности прочистки канализации, посредством нахождения канализационных стояков с окнами для прочистки и сброса и т.п.).

Согласно ст.247 ГК РФ и п.1 ст.246 ГК РФ они, как собственники, своего разрешения на отчуждение подвальных помещений третьим лицам не давали. В соответствии со ст. 167,168 ГК РФ, сделки, в результате которых Вальчук А.П. и Бабинец СВ. стали собственниками помещений подвала, являются ничтожными с момента совершения и не влекут за собой возникновение у указанных лиц права собственности на помещения подвала.

Просили признать право собственности Вальчук А. П. на подвальные помещения №1, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 41 кв.м., назначение -нежилое, №2, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 41,2 кв.м., назначение -нежилое, №4, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 41,2 кв.м., назначение -нежилое, №6, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 40,8 кв.м., назначение -нежилое, №7, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 40,9 кв.м., назначение -нежилое, №8, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 36,4 кв.м., назначение -нежилое, №11, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 10,6 кв.м., назначение -нежилое, №12, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 9,1 кв.м., назначение -нежилое, №13, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 13.8 кв.м., назначение -нежилое, №14, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 13,2 кв.м., назначение -нежилое, №15, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 16,1 кв.м., №16, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 39,9 кв.м., назначение -нежилое, расположенные по адресу Ставропольский край, город. ., позиция 2, отсутствующим.

Признать право собственности Бабинец С. В. на подвальные помещения №3, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 41,2 кв.м., назначение -нежилое, №5, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 41,2 кв.м., назначение -нежилое, №9, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 37 кв.м., назначение -нежилое, №10, кадастровый (или условный) номер. ., площадью 36,8 кв.м., назначение -нежилое, расположенные по адресу. ., позиция 2, отсутствующим. Указать в резолютивной части решения суда, что данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав записей о регистрации права собственности на помещения подвала. ., расположенные по адресу г.., позиция 2, за Вальчук А. П.; на помещения подвала. ., расположенные по адресу. ., позиция 2 за Бабинец С. В..

Представитель истца Плотниковой Л.Н. –адвокат Калюгина Н.С. поддержала иск, просила удовлетворить. В дополнение указала на то, что помещения подвала являются техническими и предназначены для эксплуатации всего дома. В них должен быть постоянный беспрепятственный доступ. В силу специфики устройства системы коммуникаций дома, спорные помещения не могут иметь самостоятельного назначения, а предназначены для обслуживания иных помещений, и соответственно являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, следовательно не могут принадлежать на праве собственности третьим лицам. Бремя содержания помещений подвала несут собственники квартир, что подтверждается актами № 2 от. . года, актом выполненных работ к 7ему от. . года, № 3 от. . года и актом выполненных работ к нему от. . года, № 6 от. . года и актом выполненных работ к нему от. . года, № 2 от. . года и актом выполненных работ к нему от. . года, № 7 от. . года и актом выполненных работ к нему от. . года, № 11 от. . года и актом выполненных работ к нему. . года Откачка воды производится за счет средств собственников квартир, целью является обеспечение эксплуатации жилого дома, защита металлических коммунальных сетей и агрегатов от коррозии и разрешения.Сделки- договоры долевого участия, переуступки прав, в результате которых Вальчук А.П. и Бабинец С.В. стали собственниками помещений подвала являются ничтожными, с момента совершения и не влекут за собой возникновение у указанных лиц права собственности на помещения подвала. Кроме того, сами по себе договоры долевого участия, на основании которых у ответчиков возникло право собственности носят недостоверный характер, фактически помещения составляющие их предмет не имеют самостоятельной разводки коммуникаций (воды, света), в них не установлены приборы учета, нет дверей, более того помещения № 16,10,9,8 вообще отделены от коридора и не имеют разделительной стены. Согласно представленных в материалы дела свидетельств о госрегистрации права, право собственности истицы Плотниковой Л.Н. на квартиру № 10 было зарегистрировано. . года, остальных истцов преимущественно в период с. . года. Таким образом,. . года на общее имущество многоквартирного жилого дома № 235 по. . в том числе на подвальные помещения, предназначенные для обслуживания и эксплуатации всего дома в целом, возникло право общей долевой собственности. Полагает, что более поздняя регистрация в апреле- мае 2013 года права собственности на помещения подвала за ответчиками Вальчук и Бабинец, произведена с нарушением норм ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Фактически на настоящий момент возникла ситуация, при которой право собственности на одни и те же объекты недвижимости зарегистрировано за разными лицами. Как разъясняет п. 52 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует признать право собственности отсутствующим у ответчиков.

Считает ссылку ответчиков, на такой способ защиты как признание добросовестными приобретателями спорных подвальных помещений, не может быть принят судом и в силу ст. 302 ГК РФ, не имеет правового значения, поскольку в данном случае подвальные помещения выбыли из владения собственников помимо их воли. Кроме того, ссылка о том, что ответчику не будут препятствовать проходу, не может быть принята судом, поскольку собственника никто не ограничивает в совершении распорядительных действий ( в частности Бабинец уже осуществляется действия по реализации принадлежащих ему помещений подвала) соответственно, жильцы дома постоянно будут находится в ситуации, при которой с каждым новым собственником, либо при изменении настроения существующего собственникам, необходимо будет разрешать вопрос о доступе к коммуникациям, устранять разнообразные препятствия через суд, что недопустимо для обеспечения нормальной эксплуатации жилого дома, и нарушает права истцов на беспрепятственное владение, пользование общим имуществом.

В судебном заседании истица Плотникова Л.Н. и Рублева Т.В. каждая в отдельности поддержали заявленные требования, просили удовлетворить. В дополнение указали на то, что бремя содержания всего подвального помещения дома лежит на собственниках квартир многоквартирного жилого дома. Не отрицают, тот факт, что препятствий в доступе в спорные помещения им ответчики не создают, ключи находятся у Плотниковой, которая является старшей дома. При этом ответчик Бабинец предпринимает меры к отчуждению принадлежащих ему помещений в данном доме.

Истцы Мазур Е.П., Гусев А.Н., Москвитин М.Н., Априамов Э.В., НельгоЕ.А., Сенькевич Е.Н., Гунько Т.П., Дарма А.В., Косторнов А.Е., Косторнова С.В., Костронов Е.Н., МелешкоЕ.П., Синельникова Т.А., Мандровская Г.Н., Бариева М.Б., Чехова О.А., Чехов А.Т, Тулум Н.А., Тепловодская М.В., Шагрова М.Д., Усанов А.Н., Глушко Е.Н., Глушко А.В., Сердюк Г.В. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Представитель ответчика ООО «Стройград» действующая по доверенности Подтуркина Т.В. возражала против удовлетворения требований, просила отказать. В обоснование своих возражений указала на то, что ответчики Вальчук А.П. и Бабинец С.В. заключили с ООО «Стройград» на законных основаниях договора долевого строительства, на нежилые помещения и стали собственниками на спорные помещения. Ими в установленном законом порядке осуществлена госрегистрация права собственности на недвижимое имущество нежилые помещения по адресу. ., поз 2. В данных нежилых помещениях изначально проектом дома заложена отдельная вентиляция, отопление и энергоснабжение, сделана разводка для установления приборов коммерческого-учета энергоресурсов. Функционально данные помещения предназначались для размещения в них тренажерных залов для жителей микрорайона и др. необходимых для микрорайона занятий молодежи по интересам. Наличие в подвальном помещении дома инженерных коммуникаций и оборудования, не является достаточным основанием для признания права собственности на подвальные помещения отсутствующим. Многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию уже со встроенными нежилыми помещениями в подвальной части жилого дома, и это обстоятельство указывает на то, что подвальное помещение на момент передачи Вальчук А.П. и Бабинец С.В. являлись объектами недвижимости не относящимися к общему имуществу. Технические характеристики спорного помещения позволяют использовать его как самостоятельный объект права. В нежилых помещениях № 11;13;14 находится санитарно-техническое оборудование, обслуживающее многоквартирный жилой дом, а Вальчук А.П. Управляющей компании и старшей по дому предоставлен постоянный доступ к данным помещениям и предоставлены ключи. Нежилые помещения имеют самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием жилых помещений в доме. Ответчики Вальчук А.П. и Бабинец С.В. являются добросовестными приобретателями спорных помещений по возмездным сделкам, являющимися договорами долевого участия в строительстве. Просила исковые требования оставить без удовлетворения.

Ответчик Вальчук А.П. и Бабинец С.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причина неявки не известна.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю не явился, потупило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, а также поступил письменный отзыв относительно рассматриваемого спора, в котором полагают, что истцами избран неверный способ защиты гражданских прав.

В силу ст. 167 ГПК РФ, а также с учетом мнения, явившихся участников процесса, полагавших возможным разрешить дело по существу в отсутствие иных участников процесса, считает причину неявки остальных истцов и ответчиков не уважительной, и возможным разрешить дело по существу.

Представитель третьего лица Управления государственной жилищной инспекции по доверенности Осинний А.П. в судебном заседании в своем заключении указал на обоснованность иска, просил принять решение в соответствии с требованиями закона.

Допрошенный в судебном заседании специалист ГБУ Архитектуры и градостроительства Ставропольского края Горюн В.В. показал, что являлся автором проекта многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: г.. . поз.2. В процессе строительства дома им осуществлялся авторский надзор, с самого начала и до передачи проекта. Данный многоквартирный жилой дом был спроектирован со встроенными подвальными помещениями общественного назначения, то есть изначально эти помещения планировались и предназначались для продажи. В сфере строительства была подготовлена декларация о намерениях, и сделан план создаваемого объекта, который прошел госрегистрацию. В пространстве подвала выделены помещения № 11,13,14 в которых расположены насосная, тепловые узлы, в них расположены общедомовые сети с отключающимися устройствами и инженерное оборудование. Во встроенных помещениям общественного назначения №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,12,15,16 расположенных в подвале указанного жилого дома общедомовые сети инженерного обеспечения с отключающими устройствами отсутствуют и они могут эксплуатироваться как независимые, без обременения. Сети водопровода, канализации и теплоснабжения, расположенные в подвале дома запроектированы в пространстве коридора, который не является общедомовой собственностью. Обслуживание общедомовых сетей инженерного обеспечения производится инженерными службами в пространстве коридора. Помещения имеют изолированные входы от жилого дома и никак не сообщаются со входом в дом, то есть вход в подвал имеется снаружи, это обособленное помещение и может эксплуатироваться независимо от жилого дома. Наличие сетей общего пользования не является основанием для обременения помещений. Самостоятельно вмешиваться или что-то менять в сетях, без разрешения соответствующего органа не допустимо. В данных помещениях нет инженерного оборудования, которое нужно обслуживать, то есть приборы и механизмы, которые ремонтируются или заменяются. На стояках канализации, имеются ревизии, они также расположены и в каждой квартире, на этажах и на местах поворота сети. Обслуживание канализации возможно без спуска в подвальное помещение. Система канализации в подвале проходит под потолком.

Допрошенный в судебном заседании специалист- ведущий инженер отдела по работе с заказчиками ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация» Скрипник А.Г. пояснил, что в начале 2013 года поступили обращения жильцов многоквартирного жилого дома по ул. Пригородная, 235, поз2. Им был осуществлен выход и осмотрено подвальное помещение указанного дома. Было установлено, что помещения № 11,13 и 14 имеют в наличие инженерное оборудование. Ознакомившись с материалами инвентарного дела, сформированного в 2010 году, наименование помещений, таких как тепловой узел, электрощитовая отсутствовали. В материалах дела имелись планы и схема этажей, подвального помещения не было. Самостоятельно ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация» не определяет места общего пользования. В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ при производстве технической инвентаризации в техническом описании здания отражается наличие внутреннего сантехнического и электротехнического оборудования (п.3,9). Инженерные коммуникации- трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, газа и т.п. на поэтажных планах не показываются (п.3.16), их расположение не определяется. Согласно п.7 ст. 21 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ « Об участии в строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию о составе общего имущества в многоквартирном доме.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Власенко В.Е. показал, что работает в должности энергетика УК «Лидер» на протяжении 3 лет. Приблизительно с мая- июня 2012 года, осуществляет осмотр и обслуживание всех главных сетей многоквартирного жилого дома, то есть с момента передачи дома на обслуживание УК «Лидер». Осмотр производится ежемесячно, а в зимний период еженедельно. В подвальном помещении имеются резервы, стояки, которые идут из квартир. При забое канализации, чистится снизу из подвала, в помещения где расположены резервы, должен быть постоянный доступ. Забои канализации в доме за указанный период были 4 раза. Препятствий в доступе в подвальное помещение дома нет. У старшей по дому- Плотниковой, имеются ключи от подвального помещения.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Власенко Е.В. показала, что работает руководителем Управляющей компании «Лидер», с. . года многоквартирный дом по. . поз.2 передан им в управление. При осмотре дома обнаружено, что в подвальном помещении вода стояла по щиколотку. Им известно, что подвал принадлежит третьим лицам. Договоры на обслуживание между УК «Лидер» и Бабинец, Вальчук не заключались. Разговор состоялся только с Бабинец по телефону о необходимости предоставления право подтверждающих документов на принадлежащие ему помещения. В подвальном помещении расположены: электрощитовая, насосная, водопровод, препятствий в доступе не имелось. За счет собственников многоквартирного жилого дома осуществлялась откачка воды из подвального помещения, и было потрачено больше 25000 рублей. В управляющую компанию переданы не все технические документы, в частности необходим технический паспорт, проект по электроснабжению, проекты по благоустройству и все, что связано с земельным участком.

Суд, заслушав участников процесса, показания свидетелей, обозрев материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, находит исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Как усматривается, из материалов дела истцы являются сособственниками многоквартирного жилого дома по. . (позиция 2) г. Ставрополя, в частности Косторнов А.Е., Касторнова С.В. Косторнов Е.Н. кв.24 по 1/3 доли свидетельство госрегистрации. .,. .,. . от. . года на основании договора купли-продажи и доп соглашения); Бариева М.Б. кв. 29 свидетельство госрегистрации. . от. . (договор долевого участия); Чехов А.Т. и Чехова О.А. общая совместная собственность кВ. № 34, свидетельство госрегистрации. . от. . года (на основании договора купли-продажи); Мазур Е.П. кв. 1 свидетельство госрегистрации. . от. . года (договор купли-продажи); Гусев А.Н. кв. 2 свидетельство госрегистрации. . от. . года (договор купли-продажи); Москвитин М.Н. кв.9 свидетельство госрегистрации. . от. . года ( договор участия в долевом строительстве объекта); Плотникова Л.Н. кв.10 свидетельство госрегистрации. . от. . года ( договор долевого участия в строительстве объекта); Нельго Е.А. кв. 13 свидетельство госрегистрации. . от. . года (договор купли-продажи); Сенькевич Е.Н. кв. 15 свидетельство госрегистрации. . от. .года (договор купли-продажи с условием о рассрочке платежа); Гунько Т.П. кв. 19 свидетельство госрегистрации. . от. . года ( договор участия в долевом строительстве); Дарма А.В. кв. 22 свидетельство госрегистрации. . от. . года ( договор купли-продажи); Мелешко Е.П. кВ. 25 свидетельство госрегистрации. . от. . года ( договор купли-продажи); Синельникова Т.А. кв. 27 свидетельство госрегистрации. . от. . года ( договор купли-продажи); Мандровская Г.Н. кв. 28 свидетельство госрегистрации. . от. . года ( договор купли-продажи); Тулум Н.А. кВ. 35 свидетельство госрегистрации. . от. . года ( договор купли-продажи); Тепловодская М.В. кв. 53 свидетельство госрегистрации. . от. . ( договор купли-продажи) и кв. 39 свидетельство госрегистрации. . от. . года (договор купли-продажи); Рублева Т.В. кв. 44 свидетельство госрегистрации. . от. . года (договор купли-продажи); Шагрова М.Д. кв. 45 свидетельство госрегистрации. . от. . года (договор участи в долевом строительстве); Усанов А.Н. кв. 52 свидетельство госрегистрации. . от. . года ( договор купли-продажи); Глушко Е.Н., Глушко А.В. по 1/2 доли кв. 62 свидетельство госрегистрации. .,. . от. . года( договор купли-продажи); Сердюк Г.В. кВ. 63 свидетельство госрегистрации. . от. .; Априамов Э.В. кв. 12 выписка из ЕГРП собственность от. . года (ипотека).

Ответчику Вальчук А. П. принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по ул.. . (позиция 2) г. Ставрополя: № 4 свидетельство госрегистрации. . от. . года; № 6 свидетельство госрегистрации. . от. . года; № 2 свидетельство госрегистрации. . от. . года; № 1 свидетельство госрегистрации. . от. . года; № 7 свидетельство госрегистрации. . от. . года; № 8 свидетельство госрегистрации. . от. . года; № 16 свидетельство госрегистрации. . от. . года; № 15 свидетельство госрегистрации. . от. . года; № 14 свидетельство госрегистрации. . от. . года; № 13 свидетельство госрегистрации. . от. . года; № 11 свидетельство госрегистрации. . от. . года; № 12 свидетельство госрегистрации. . от. . года ( на основании договоров участия в долевом строительстве, договор уступки требования).

Ответчику Бабинец С.В. принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по. . (позиция 2) г. Ставрополя: №9 свидетельство госрегистрации. . от. . года; № 3 свидетельство госрегистрации. . от. . года; № 5 свидетельство госрегистрации. . от. . года; № 10 свидетельство госрегистрации. . от. . года ( на основании договоров участия в долевом строительстве, договор уступки требования).

Как следует из представленных суду договоров участия в долевом строительстве - № 31 от. . года заключенного между ООО « Стройград» (Застройщик) и Москвитиным М.Н. (участник долевого строительства) п. 1.1 застройщик обязуется в предусмотренный договором срок -1 квартал 2011 года построить многоэтажные жилые дома со встроенными помещениями и отдельно стоящими гаражами – поз.1 по ГП, поз. 2 по ГП адрес СК, г. Ставрополь,. . и передать участнику долевого строительства п. 5.2 - объект долевого строительства однокомнатную квартиру; п.4.1 Договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект –квартиру, качество которого соответствует настоящему договору, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламента. По акту приема- передачи объекта долевого строительства от. . года Москвитин М.Н. принял у застройщика квартиру № 9, уточненной площадью в соответствии с планом объекта недвижимости ГУП СК «Крайтехинвентаризация» -33,9 кв. м.

Аналогичные положения содержит договор №. . от. . года, заключенный между ООО «Стройград» и Гунько Т.П.. Акт приема передачи объекта – квартиры № 19, площадью 33,9 кв. м., а также договор №. . от. . года, заключенный между ООО «Стройград» и Бариевой М.Б.. Акт приема- передачи объекта- квартиры № 29, площадью 33,8 кв. м.. Согласно договора долевого участия в строительстве жилья от 29.11.2010 года, заключенного между ООО «Стройград (Застройщик) гр.Плотниковой Л.Н. (участник долевого строительства) и Министерством строительства и архитектуры СК (Плательщик), п.п.1.1., 1.2 предметом которого является объект строительства двухкомнатная квартира № 10, позиция 2 по ГП на 1 этаже в многоэтажном жилом доме со встроенными помещениями и отдельно строящими гаражами №. ., в г. Ставрополе. п.3.1 Договора Застройщик обязуется осуществить строительство жилого дома в соответствии с проектно- сметной документацией, градостроительными и т.д. Акт приема –передачи от. . года объекта – квартиры № 10, площадью 53,4 кв. м..

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, то есть часть комплекса недвижимого имущества, которая предназначена для обслуживания, использования помещений и доступа к ним, тесно связана с ними назначением и следующая их судьбе.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. П.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и Подпунктом "а" п. 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Так, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности собственников помещений в данном доме.

Согласно указанным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации в случае назначения спорного помещения именно для целей размещения и обслуживания общего оборудования дома спорное помещение также является общим имуществом дома. Законом регламентирован порядок решения вопросов, касающихся распоряжения общим имуществом, изменения его статуса и режима собственности.

Судом установлено, что спорный объект – нежилые помещения в подвальном этаже многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и отдельно стоящими гаражами по ул.. . в квартале 425 г. Ставрополя изначально был запроектирован со встроенными помещениями общественного назначения в подвальном этаже и получил положительное заключение экспертизы, что подтверждается ответом главного инженера проекта ГБУ архитектуры и градостроительства СК Горюнова В.В. от 25.11.2013 года, который также дал пояснения в судебном заседании. До окончания строительства объекта, осуществлялся авторский надзор. Дом сдан в эксплуатацию в 2011 году.

В пространстве подвала выделены помещения № 11,13,14 в которых расположены насосная, тепловые узлы, в них расположены общедомовые сети с отключающимися устройствами и инженерное оборудование.

Во встроенных помещениям общественного назначения №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,12,15,16 расположенных в подвале указанного жилого дома общедомовые сети инженерного обеспечения с отключающими устройствами отсутствуют и они могут эксплуатироваться как независимые, без обременения. Сети водопровода, канализации и теплоснабжения, расположенные в подвале дома запроектированы в пространстве коридора. Обслуживание общедомовых сетей инженерного обеспечения производится инженерными службами в пространстве коридора. Помещения имеют изолированные входы от жилого дома и никак не сообщаются со входом в дом, то есть вход в подвал имеется снаружи, это обособленное помещение и может эксплуатироваться независимо от жилого дома. Система канализации в подвале проходит под потолком.

Исходя из представленного суду технического заключения № … АНО бюро независимых экспертиз «Ритм» от. . года, то характеристика объекта нежилые помещения №. . представляют собой подвальные помещения в многоквартирном многоэтажном жилом доме, вход в помещения с торговых фасадов дома. Согласно выводов специалиста –эксперта Душина В.В. при проведении личного обследования, то указанные помещения являются техническими помещениями, не имеющими самостоятельного назначения и предназначены для эксплуатации и обслуживания более одного помещения дома, собственникам жилых помещений необходимо иметь беспрепятственный доступ в нежилые помещения подвального этажа с целью надлежащего технического обслуживания инженерных коммуникаций и предупреждения аварийных ситуаций инженерного оборудования многоквартирного жилого дома. При личном обследовании экспертом также принят во внимание ответ ГУП СК «Крайтехинвентаризации» об отсутствии проектной документации помещения подвального этажа, с обозначением устройств теплового узла, насосной, электрощитовой, в виду чего указанные помещения были отнесены к прочим нежилым помещениям.

На исследование эксперту были представлены копия технического паспорта многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями от. . года, выполненный ГУП СК «Крайтехинвентаризация», копия справки от. . года №. .. Личный осмотр экспертом был осуществлен только подвального помещения, без учета проектной документации.

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Наличие в заявленном объекте стояков, таких как холодного водоснабжения, отопления, канализации не дает оснований автоматически считать помещение общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ.

Следовательно, подвальный этаж был спроектирован как самостоятельный объект, состоящий из множества нежилых помещений, не связанных с техническим обслуживанием всего здания, утвержден органом местного самоуправления, т.е. спорные подвальные помещения запроектированные как помещения общественного назначения №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,12,15,16 не были отнесены к общему имуществу, поскольку не обладали признаками, характерными для технического подвала. Сам по себе факт наличия в спорных помещениях коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, не свидетельствует об автоматическом отнесении данных помещений к общему долевому имуществу собственников квартир, поскольку наличие коммуникаций в частности канализационной сети, в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения, и подлежит доказыванию. Более того, в спорных помещениях имеются отдельные входы, все помещение разделено на несколько обособленных помещений, которые являются объектами самостоятельного назначения, не связанных с обслуживанием жилого дома. Ссылка на необходимость обеспечения постоянного доступа к инженерному оборудованию дома, в данном случае не имеет существенного значения, поскольку собственники не создают препятствий в доступе к узлам управления и к инженерным коммуникациям, что не отрицалось стороной истца, а предполагается на будущее, и обязанность по обслуживанию имущества жильцов многоквартирного дома возложена на управляющую организацию. Напротив имеются ключи, и беспрепятственный доступ как старшей по дому, так и управляющей компании во все подвальные помещения. Доказательств подтверждающих невозможность использования указанных спорных нежилых помещений в качестве самостоятельных, суду не представлено.

Помещения № 11,13,14, расположенные в подвальном помещении многоквартирного дома, в которых расположены насосная, тепловые узлы, то есть общедомовые сети с отключающимися устройствами и инженерное оборудование, то данные помещения предназначены непосредственно для обслуживания всего многоквартирного жилого дома.

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона, не зависит от его регистрации, а зарегистрированное право собственности любых других лиц, может быть оспорено и признано недействительным при доказанности того, что спорное помещение, в силу закона являющееся объектом права общей долевой собственности собственников помещением в многоквартирном доме, незаконно передано в собственность отдельного лица (лиц).

Согласно Постановления Пленума ВАС РФ N 22 и Пленума ВС РФ N 10 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом (п.1).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, и суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (п.35).

Частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно п. 52 (абзац 4) вышеуказанного совместного постановления Пленума Верховного суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Исковые требования истцов обоснованы ссылкой на пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Однако, пункт 52 постановления Пленума предусматривает в качестве способа защиты право требования о признании права другого лица отсутствующим, при этом определяя условия его использования: "в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу п. 52 Постановления Пленума является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что истцами избран неверный способ защиты, поскольку право собственности у ответчиков Вальчук А.П. и Бабинец С.В. на подвальные помещения № 4, № 6, № 2, № 1, № 7, № 8, № 16, № 15, № 14, № 13, № 11, № 12, №9, № 3, № 5, № 10 возникло на основании гражданско-правовых сделок, заключенных между ООО «Стройград», в частности договоров участия в долевом строительстве, и договоров уступки требования, не признанными недействительными в установленном законом порядке, следовательно в ЕГРП содержится запись о собственниках спорных нежилых помещений, которая произведена уполномоченным на совершение регистрационных действий органом Росреестра. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости носит правоподтверждающий характер, в то время как основанием возникновения права в рассматриваемой ситуации являются совершенные сделки между ответчиками, предусматривающие приобретение в собственность спорных помещений, которые в установленном законом порядке не оспорены, недействительными (ничтожными) не признаны.

Требования о праве истцов в отношении спорного недвижимого имущества, признании сделок недействительными (ничтожными) в рамках рассматриваемого дела истцами не заявлялись.

Суд принимает решение на основании представленных доказательств и в рамках заявленных исковых требований.

Требование истцов признать отсутствующим право собственности за ответчиками на подвальные помещения, с указанием исключения из реестра прав записи о регистрации права собственности и разрешение этого требования по существу не влияет на возникновение, изменение или прекращение прав на указанный объект недвижимости и не способно повлечь реальное восстановление прав. При этом следует отметить, что если истцы считают, что их права и законные интересы нарушены, то не лишены права использовать другие способы защиты своего права, основанного на нормах действующего гражданского законодательства.

Таким образом, суд делает вывод о том, что истцами избран не надлежащий способ защиты права, предусмотренных ст. 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации, что само по себе является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования Мазур Е. П., Гусева А. Н., Москвитина М. Н., Плотниковой Л. Н., Априамова Э. В., Нельго Е. А., Сенькевич Е. Н., Гунько Т. П., Дарма А. В., Косторнова А. Е., Косторновой С. В.,, Костронова Е. Н., Мелешко Е. П., Синельниковой Т. А., Мандровской Г. Н., Бариевой М. Б., Чеховой О. А., Чехова А. Т., Тулум Н. А., Тепловодской М. В., Рублевой Т. В., Шагровой М. Д., Усанова А. Н., Глушко Е. Н., Глушко А. В., Сердюк Г. В., Априамова Э. В. к Вальчук А. П., Бабинец С. В., ООО «СтройГрад» о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения отсутствующим- оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы, через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца, с момента изготовления его в мотивированное форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 декабря 2013 года

Судья Н.М. Кузнецова