Решение по делу № 2а-712/2019 от 28.01.2019

Дело № 2а-712/2019 г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 апреля 2019 года г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда В СОСТАВЕ:

председательствующего судьи Левченко Н.В.

при секретаре Салтыковой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Бокучава Тамары Роиновны к судебным приставам-исполнителям ОСП Московского района г. Калининграда Светлакову Алексею Ивановичу, Хананову Роману Михайловичу, ОСП Московского района г. Калининграда, УФССП России по Калининградской области об оспаривании постановления о принятии результатов оценки квартиры по исполнительному производству № 18120/16/39004-СД,

УСТАНОВИЛ:

Бокучава Т.Р. обратилась в суд с вышеназванным административным иском, указав, что она является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Сособственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности является Федосеева Людмила Георгиевна. На основании решения суда судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов Московского района города Калининграда Светлаковым А.И. было возбуждено исполнительное производство № 18120/39004-ИП (27041043139449), № 185119/16/39004-и/п (27041047986964), которым обращено взыскание на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

По решению суда 03.10.2018 года судебным приставом-исполнителем Светлаковым А.И. административному истцу было выдано уведомление о том, что 13.06.2018 года было вынесено постановление о назначении оценки <данные изъяты> доли квартиры и согласно отчету ООО «Аира Торрес» № 132/135 рыночная стоимость <данные изъяты> доли квартиры составила 1 <данные изъяты> рублей. Однако, ввиду того обстоятельства, что выдел доли в натуре невозможен либо против этого возражают остальные участники общей собственности, заинтересованный сособственник в силу статьи 255 Гражданского кодекса РФ вправе приобрести долю должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли.

03 октября 2018 года административный истец обратился в отдел судебных приставов Московского района города Калининграда с заявлением о приостановлении исполнительного производства и реализации с торгов <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности указанной квартиры, ввиду несогласия с результатами проведенной ООО «Айра Торрес» оценки реализуемого имущества на основании отчета № 132/135. Также 05 октября 2018 года административный истец обращался в отдел судебных приставов Московского района города Калининграда с заявлением о выдаче копии листов 41-46 Отчета о рыночной стоимости квартиры № 132/135. выполненного ООО «Айра Торрес», так как текст отчета на указанных листах не подлежит прочтению. Также 05 октября 2018 года Бокучава Т.Р. обращалась в отдел судебных приставов Московского района гор. Калининграда с заявлением о месте и времени проведения независимой оценки реализуемого имущества компанией «Стандарт оценка». 26 октября 2018 года Бокучава Т.Р. обратилась в отдел судебных приставов Московского района гор. Калининграда с заявлением о снижении стоимости реализуемого имущества согласно отчету об оценке № 150-10/2018 от 12.11.2018 года, однако ответа до настоящего времени она не получила.

С результатами оценки рыночной стоимости доли квартиры, проведенной ООО «Айра Торрес» административный истец категорически не согласна, ввиду чего истцом была проведена независимая оценка, подлежащего реализации имущества, о чем Группой компаний «Стандарт Оценка» был составлен отчет об оценке рыночной стоимости квартиры № 150-10/2018 от 12.10.2018, в соответствии с которым рыночная стоимость доли объекта недвижимого имущества составила <данные изъяты> рублей, что несоразмерно стоимости доли, определенной оценочной компанией службы судебных приставов. ООО «Айра-Торрес» расположено в гор. Тюмени, филиала в гор. Калининграде не имеет, осмотр однокомнатной квартиры – <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности не проводился, сравнительный анализ стоимости однокомнатной квартиры проведен с самыми дорогостоящими двухкомнатными квартирами, оборудованными мебелью, сантехникой, с шикарным ремонтом, расположенными в домах, в которых проведен ремонт в ганзейском стиле, без учета фактического состояния оцениваемой квартиры, без учета того, что в однокомнатной квартире выдел <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности невозможен, без применения понижающего коэффициента, т.к. вся квартира не продается и рассчитывать стоимость <данные изъяты> доли как половину от рыночной стоимости целой квартиры нельзя.

Ссылаясь на ч. 1 ст. 85, ч. 1. 2, 4 ст. 61 Федерального закона «Об исполнительном производстве», ст. 1 и 2, п. 1 ст. 12, 13, ч. 4 ст. 69 Федерального закона №118-ФЗ «О судебных приставах», ст. ст. 11,12 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», п. 3,5, п.п. «ж» п. 8 Федерального стандарта оценки «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требование к отчету об оценке (ФСО № 3), ст. 255 Гражданского кодекса РФ просит признать незаконным постановление судебного пристава - исполнителя ОСП Московского района города Калининграда Светлакова А.И. о принятии результатов оценки рыночной стоимости <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, определенной на основании отчета рыночной стоимости квартиры № 132/135, выполненного ООО «Айра Торрес» по исполнительному производству № 18120/39004-ИП (27041043139449), № 185119/16/39004-ИП (27041047986964), установить рыночную оценку стоимости <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в размере <данные изъяты> рублей, определенной на основании отчета рыночной стоимости квартиры, выполненного ГК «Стандарт Оценка» № 150-10/2018 от 12.10.2018.

Административный истец Бокучава Т.Р. и ее представитель адвокат по ордеру Иванова Т.В. в судебном заседании поддержали административные исковые требования по изложенным в иске основаниям.

Бокучава Т.Р. пояснила, что с 2012 года она обращалась в ОСП, считает, что в Калининграде можно купить квартиру по стоимости ниже <данные изъяты> доли. Федосеева никогда не обращалась к ней с предложением выкупа доли.

Также представила письменные пояснения по иску и возражения по результатам оценки <данные изъяты> доля квартиры <адрес>, представленных в Отчете об оценке объектов ООО «Айра Торрес» № 132/135 от 20.07.2018 года, где в обосновании своей позиции указала, что определение рыночной стоимости <данные изъяты> доли квартиры произведено без осмотра квартиры, соответственно не учтены индивидуальные особенности квартиры, состояние внутренней отделки квартиры и коммуникаций. Для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом использованы аналоги квартиры расположенные в домах с лучшим месторасположением, (непосредственно на Ленинском проспекте) или в домах, которые были капитально отремонтированы, кардинально изменен фасад дома, полностью произведена замена кровли. В том числе в качестве образца использована квартира в реновированном к чемпионату мира по футболу доме, фасад которого выходит непосредственно на Ленинский пр-т, а квартиры в дома имеют нестандартно высокие потолки. Стоимость квартир расположенных в подобных капитально отремонтированных домах расположенных на первой линии от Ленинского проспекта отличается от подобных квартир расположенных в близлежащих домах на 15-30%. Корректировка на месторасположение и на состояние дома, в котором расположена квартира, в отчете не произведена. Аналог №1, 2-х комнатная квартира, расположенная по адресу <адрес> в отреставрированном в 2018 году доме с обновленным фасадом и полностью замененной кровлей. Корректировка на количество комнат не применена, корректировка на состояние дома, в котором расположена квартира, не применена. Аналог №2- 2-х комнатная квартира, расположен по адресу <адрес>, состояние отделки хорошее, произведен евроремонт, квартира полностью готова к вселению и комфортному проживанию собственников. Корректировка на количество комнат не применена, корректировка на состояние отделки квартиры применена в размере <данные изъяты> руб. на 1 кв.м., что не соответствует разнице в состоянии аналога и объекта оценки. Аналог №3, 2-х комнатная квартира, расположен по адресу <адрес>, состояние отделки хорошее, произведен евроремонт, квартира полностью готова к вселению и комфортному проживанию собственников. Корректировка на количество комнат не применена, корректировка на состояние отделки квартиры применена в размере <данные изъяты> руб. на 1 кв.м., что не соответствует разнице в состоянии аналога и объекта оценки. Все приведенные в отчете так называемые аналоги для сравнения являются двухкомнатными квартирами, в которых пусть и с отклонением от идеальных долей можно определить право пользования с выделением отдельных комнат для каждого из сособственников. В оцениваемой же квартире определить право пользования с выделением отдельных комнат для каждого из сособственников невозможно, так как она является однокомнатной. В настоящее время проживание в квартире затруднительно, в виду того, что в ней необходимо провести ремонтные работы. То, что квартира для нормального достойного проживания в ней требует производства значительного объема ремонт работ, видно из фотографий в отчете, представленном истицей. В оспариваемом отчете ООО «Айра Торрес» № 132/135 эти обстоятельства не учтены, так как оценщиком осмотр квартиры не производился. Произведен расчет рыночной стоимости <данные изъяты> доли квартиры без учета понижающего коэффициента, что не соответствуют реальному рыночному принципу определения цены на доли в квартирах. Учитывая также тот факт, что квартира является однокомнатной, выделить жилое помещение, фактически не нарушая права остальных владельцев не представляется возможным. Не учитывать данный факт при определении рыночной стоимости доли не корректно и приводит к искажению результата. Представленный истицей Отчет об оценке об определении рыночной стоимости <данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, выполнен ООО «Стандарт оценка» с осмотром объекта оценки и с более корректным подборов аналогов расчета стоимости сравнительным подходом, по этой причине является более точным и правильным и вышеуказанных недостатков, неточностей и погрешностей не содержит (2 том л.д. 123).

Иванова Т.В. пояснила, что сумма оценки квартиры необоснованно завышена, эксперт не имел возможности произвести объективную оценку квартиры, она требует ремонта. В данном случае речь идет об оценке ? доли квартиры, данная квартира не пригодна для проживания. В отчете Айра Торрес в представленных аналоговых квартирах имеется ремонт, они пригодны для проживания. Оценка производилась в преддверии Чемпионата мира2 018, когда стоимость жилья была выше. Просят установить объективную цену имущества, определенную представленным ими отчетом Стандарт Оценка. Также обращает внимание на фотографии дома, на которых видно, в каком состоянии находится дом, фасад не отремонтирован. Дом 1985 года постройки, ремонт в спорной квартире не производился достаточно давно, вся сантехника установлена еще при строительстве дома. Бокучава купила в квартиру газовую плиту, заменила балконные рамы на пластиковые, пол, потолок и стены требуют ремонта. Однако Айра Торрес не были учтены данные обстоятельства при оценке спорной квартиры. Сама Бокучава заинтересована в выкупе <данные изъяты> доли квартиры по объективной оценке. Отчет Айра Торрес не может считаться достоверным, так как из него следует, что оценка производилась визуально по фотографиям, как аналоги принимались двухкомнатные квартиры. Оценку Айра Торрес считает не объективной и не правильной, в данном отчете не применены понижающие коэффициенты, то есть расчет сделан как выделение доли в натуре, что невозможно ввиду того, что эта однокомнатная квартира, а также не было учтено состояние самого помещения – не сделан ремонт. Объекты для сравнения выбраны не корректно. Также не понятно, почему Айра Торрес произведена повторная оценка, без отзыва первой. Считает, что необходимо руководствоваться оценкой ООО «Стандарт Оценка», как более объективной. В дальнейшем истица собирается проживать в данной квартире. Бокучава неоднократно сообщала ОСП о своем желании выкупить <данные изъяты> долю квартиры. Федосеева не принимала участия в проведении оценки объекта недвижимости.

Административный ответчик СПИ ОСП Московского района г. Калининграда Хананов Р.М. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что постановление об оценке считает законным. Оценка квартиры была произведена аккредитованной организацией. Требования истца об изменении результатов оценки и снижении стоимости квартиры оставляет на усмотрение суда. Новый отчет Айра Торрес не принят. Отчет об оценке поступил из УФССП. До настоящего времени отчет Айра Торрес не отозван, и действует постановление о принятии оценки от 17.12.2018 года. Первоначальная оценка Айра Торрес не отозвана. В части принятия результатов оценки считает действия СПИ законными.

Представитель заинтересованного лица Федосеевой Л.Г. адвокат по ордеру Щербаков Э.В. в судебном заседании пояснил, что процедура оценки СПИ произведена законно. СПИ не является заинтересованным лицом по оценке, выбирает рекомендованную организацию для оценки. Считает не объективным довод Бокучавы о том, что в Калининграде можно купить квартиру по стоимости ниже <данные изъяты> доли, так как на стоимость влияет место расположения имущества. Бокучава была уведомлена о выставлении доли квартиры на продажу, и могла приобрести данное имущество еще до проведения торгов. Считает, что проведение оценки экспертами, которых наняла Бокучава, не является объективным. Должник исправно уплачивала долг по исполнительному производству со своей зарплаты, но по состоянию здоровья она больше работать не может, поэтому удержания идут с пенсии. Оценка Айра Торрес произведена в соответствии с госстандартом. Данная организация является независимой и сомневаться в ее объективности оснований не имеется. Основополагающим критерием для стоимости квартиры является ее местоположение. Считает, что понижение коэффициента не допустимо, так как из пояснений специалиста видно, что квартиры без ремонта продаются гораздо быстрее, нежели с ремонтом. Об обращении истца за выкупом <данные изъяты> доли квартиры ему неизвестно.

Представитель заинтересованного лица Сметаниной Е.Н. адвокат по ордеру Коновалова О.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании пояснила, что считает действия СПИ законными, а требование истца об установлении иной стоимости квартиры не корректным. Они не заказывали проведение экспертизы в связи с тяжелым материальным положением.

Представители административных ответчиков ОСП Московского района г. Калининграда, УФССП России по Калининградской области, административный ответчик СПИ ОСП Московского района г. Калининграда Светлаков А.И., заинтересованные лица Сметанина Е.Н., Федосеева Л.Г., Динкелакер А.А., представители заинтересованных лиц ООО «Айра Торрес», ООО «Стандарт Оценка» в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседании извещены надлежащим образом в порядке ст. 99,100 КАС РФ.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Статьей 218 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии с. п. 8 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление.

Согласно статье 2 Федерального закона "Об исполнительном производстве" задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

В силу статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 118-ФЗ "О судебных приставах" судебным приставом-исполнителем должны быть приняты все меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

Судом установлено, что 14.12.2012 года СПИ ОСП Московского района г. Калининграда ФИО22 на основании исполнительного листа от 16.10.2012 года, выданного Ленинградским районным судом г. Калининграда по делу № 2-118/2012 было возбуждено исполнительное производство № 35003/12/04/39 в отношении Федосеевой Л.Г., взыскатель Динкелакер А.А., предмет исполнения: материальный ущерб в размере <данные изъяты> рублей (2 том л.д. 146).

14.12.2012 года СПИ ОСП Московского района г. Калининграда ФИО23 на основании исполнительного листа от 16.10.2012 года, выданного Ленинградским районным судом г. Калининграда по делу № 2-118/2012 было возбуждено исполнительное производство № 35002/12/04/39 в отношении Федосеевой Л.Г., взыскатель Сметанина Е.Н., предмет исполнения: материальный ущерб в размере <данные изъяты> рублей (2 том л.д. 147).

Постановлением СПИ ОСП Московского района г. Калининграда ФИО24 от 17.12.2012 года указанные исполнительные производства были объединены в сводное с присвоением № 35002/12/04/39 (2 том л.д. 145).

Также, 30.11.2011 года СПИ ОСП Московского района г. Калининграда Светлаковым А.И. на основании исполнительного листа от 14.11.2011 года, выданного Центральным районным судом г. Калининграда по делу № 2-1229/2011 было возбуждено исполнительное производство № 18120/12/04/39 в отношении Федосеевой Л.Г., взыскатель Сметанина Е.Н., предмет исполнения: материальный ущерб в размере <данные изъяты> рублей (2 том л.д. 173-174). Постановлением СПИ ФИО25 наложен запрет должнику Федосеевой Л.Г. на совершение любых сделок по передаче, отчуждению, дарению и регистрировать право собственности на принадлежащее ей имущество квартиры <данные изъяты>, расположенной по <данные изъяты> (2 том л.д. 136).

Согласно ч. 1 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Частью 2 указанной статьи на судебного пристава-исполнителя возложена обязанность в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки, в том числе для оценки недвижимого имущества; вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества (часть 3 статьи 85).

19.04.2018 года СПИ ФИО28 вынесла постановление о производстве ареста имущества, принадлежащего должнику Федосеевой Л.Г., предварительной стоимостью <данные изъяты> рублей (2 том л.д. 166).

Согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от 19.04.2018 года, судебный пристав-исполнитель описала и арестовала имущество должника: <данные изъяты> доля в праве собственности на квартиру 12, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРП от 01.03.2018, Бокучава Т.Р. и Федосеева Л.Г. являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по <данные изъяты> доли в праве (2 том л.д. 129-130).

В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения недвижимого имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

13.06.2018 года СПИ ФИО27 вынесла постановление о привлечении специалиста ООО «Айра Торрес» для оценки арестованного имущества – <данные изъяты> доли квартиры (л.д. 180-181).

Согласно Отчету ООО «Айра Торрес» № 132/135 от 20.07.2018 года, была установлена рыночная стоимость объекта оценки - <данные изъяты> доля квартиры <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. - <данные изъяты> рублей (1 том л.д. 17-62).

17.12.2018 года СПИ Светлаков А.И. по сводному ИП 18120/16/39004-СД, в который входят исполнительные производства № 35003/12/04/39, № 18120/16/39004-ИП и № 32012/16/39004-ИП, вынес постановление о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом оценщика № 132/135 от 20.07.2018 года об оценке арестованного имущества: <данные изъяты> доля квартиры <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. стоимостью <данные изъяты> рублей (л.д. 178-179).

В силу пункта 3 части 4 статьи 85 названного Федерального закона в случае, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.

Таким образом, стоимость объектов оценки, указанная оценщиком в отчете ООО «Айра Торрес» № 132/135 от 20.07.2018 года, являлась обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении оспариваемого постановления от 17.12.2018 года.

Оспаривая результаты оценки объектов, указанных в отчете ООО «Айра Торрес» № 132/135 от 20.07.2018 года, Бокучава Т.Р. указала, что указанная в нем оценка арестованного имущества не соответствует его рыночной стоимости и значительно превышает ее.

Порядок проведения оценки, установления рыночной стоимости объектов и общие требования к содержанию отчета об оценке установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки.

Согласно ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При осуществлении оценочной деятельности является обязательным к применению федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Так, в Отчете ООО «Айра Торрес» № 132/135 от 20.07.2018 года, определение рыночной стоимости <данные изъяты> доли квартиры произведено без осмотра квартиры, с некорректным подбором аналогов расчета стоимости сравнительным подходом. При расчете рыночной стоимости сравнительным подходом использованы аналоги квартир, расположенных в домах с лучшим месторасположением, или в домах, которые были капитально отремонтированы, изменен фасад дома и произведена замена кровли. В Отчете не произведена корректировка на месторасположение и на состояние дома, в котором расположена квартира, приведенные в Отчете аналоги для сравнения являются двухкомнатными квартирами при том, что оцениваемая квартира является однокомнатной, в связи с чем определить право пользования с выделением отдельных комнат для каждого из сособственников невозможно. Поскольку квартира является однокомнатной, выделить жилое помещение, фактически не нарушая права остальных владельцев, не представляется возможным. В оспариваемом отчете ООО «Айра Торрес» № 132/135 не учтен тот факт, что квартира требует значительного объема ремонтных работ, так как оценщиком осмотр квартиры не производился.

В подтверждение своих доводов истица представила суду Отчет ООО «Стандарт Оценка» № 150-10/2018 от 12.10.2018 года «Об оценке рыночной стоимости квартиры по адресу: Калининградская область, <адрес>. По результатам оценки, рыночная стоимость объекта оценки – однокомнатной квартиры <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. – <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость <данные изъяты> доли общего долевого права собственности на квартиру составляет <данные изъяты> рублей (1 том л.д. 63-144).

При этом из вышеназванного отчета следует, он составлен с проведением визуального осмотра объекта, в ходе которого установлено, что многоквартирный жилой дом 1989 года постройки, физический износ здания на основании визуального осмотра около 35%, объект оценки - квартира - требует проведения ремонта, имеются видимые дефекты внутренней отделки, устаревание и изношенность отделочных материалов, отсутствие отделки отдельных помещений стены (обои, окраска) - без отделки, полы (плитка, ламинат) - без отделки. Данные выводы специалиста подтверждаются фотографиями объекта. Для расчета рыночной стоимости квартиры были использованы аналоги объектов, расположенных в непосредственной близости от оцениваемого объекта - Московский проспект, <адрес>. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки.

При оценке объекта, специалистом также учитывался тот факт, что стоимость доли полного права собственности на квартиру отличается от соответствующей части стоимости квартиры в единоличном пользовании, например стоимость <данные изъяты> доли полного права собственности квартиры на открытом рынке будет меньше, чем половина рыночной стоимости единоличного права собственности на квартиру.

Опрошенный в судебном заседании специалист ООО «Стандарт Оценка» ФИО26 пояснил, что он проводил оценку квартиры по <адрес>. Осмотр объекта влияет на рыночную стоимость, так как они могут учесть ее оценку по состоянию дома, месторасположению, этажности и другие особенности. Некорректно сравнивать квартиру с ремонтом и без него, для оценки они берут аналоги. Ремонт - это комплексные затраты, отделка полностью, замена сантехнического оборудования, а не только косметический ремонт, все зависит от состояния оценки. На фотографии на странице 37 видно, что ремонт удовлетворительный, на втором аналоге ремонт хорошего качества, третья фотография – ванная комната в очень хорошем состоянии, по сравнению со спорной квартирой. Плитка в спорной квартире подлежит демонтажу. Расположение квартиры, находящейся на первой линии «Ленинский проспект» влияет на оценку, цена отличается на 15-20%. Также на оценку влияет то, что оценивается доля в праве, так как право пользования будет ограничено. Дом не проходил реновацию, и не находится на первой линии. Они оценивают объект в целом для определения рыночной стоимости. Повышающих коэффициентов в отчете нет. Для оценки они берут аналогичные дома.

Учитывая вышеизложенное, суд признает доводы Бокучава Т.Р. в отношении некорректности представленного административным ответчиком Отчета ООО «Айра Торрес» № 132/135 от 20.07.2018 года обоснованными и заслуживающими внимания, а результаты отчета недостоверными и соответственно повлекшими существенное завышение рыночной стоимости спорного объекта.

Соответственно, учитывая индивидуальные особенности спорного объекта, надлежащим образом исследованные ООО «Стандарт Оценка», суд признает результаты этой оценки достоверными, а определенную оценщиком рыночную стоимость спорного объекта разумной и обоснованной. Нарушений требований законодательства об оценочной деятельности оценщиком допущено не было.

Суд не принимает в качестве допустимого доказательства по делу Отчет № 132/135/01, выполненный ООО «Айра Торрес» 15.03.2019 года об определении рыночной стоимости <данные изъяты> доли квартиры <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., стоимость которой была определена в <данные изъяты> рублей (4 том л.д. 21-63), поскольку судебным приставом-исполнителем повторная оценка имущества не назначалась, ранее направленный в ОСП Московского района г. Калининграда Отчет ООО «Айра Торрес» № 132/135 от 20.07.2018 года как недостоверный не отзывался. На момент рассмотрения дела в суде постановлением судебного пристава-исполнителя данные результаты оценки не приняты, а кроме того, данный отчет в отличие от отчета ООО «Стандарт Оценка», опять составлен без проведения визуального осмотра объекта, и используемые в нем аналоги не расположены в непосредственной близости от обследуемого объекта, что также позволяет поставить под сомнение его достоверность.

Таким образом, ненадлежащее проведение оценки спорного имущества повлекло вынесение незаконного постановления СПИ Светлаковым А.И. о принятии результатов оценки от 17.12.2018 года.

При этом суд отмечает, что в силу вышеприведенной нормы ст. 85 Федерального закона стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, являлась обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении оспариваемого постановления, в связи с чем незаконных действий СПИ Светлакова А.И. в рамках исполнительного производства произведено не было.

Согласно абзацам седьмому и восьмому пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

В том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом.

На основании изложенного, суд признает незаконным и подлежащим отмене постановление судебного пристава-исполнителя ОСП Московского района г. Калининграда Светлакова А.И. от 17 декабря 2018 года о принятии результатов оценки по исполнительному производству № 18120/16/39004-СД, и считает необходимым установить следующую цену (включая НДС) арестованного имущества должника - <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру <адрес> в размере <данные изъяты> рублей.

Также, поскольку в настоящее время исполнительное производство № 18120/16/39004-СД находится на исполнении у СПИ Хананова Р.М., суд обязывает судебного пристава-исполнителя ОСП Московского района г. Калининграда Хананова Р.М. вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника Федосеевой Л.Г., установленной судом.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 218, 227-228 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Бокучава Тамары Роиновны удовлетворить.

Признать незаконным и отменить постановление судебного пристава-исполнителя ОСП Московского района г. Калининграда Светлакова Алексея Ивановича от 17 декабря 2018 года о принятии результатов оценки по исполнительному производству № 18120/16/39004-СД.

Установить цену арестованного имущества 1/2 доли в праве собственности на квартиру <адрес> в размере 612000 (шестьсот двенадцать тысяч) рублей.

Обязать судебного пристава-исполнителя ОСП Московского района г. Калининграда Хананова Романа Михайловича вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника Федосеевой Людмилы Георгиевны, установленной судом.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд в апелляционном порядке через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 29 апреля 2019 года.

Судья: подпись .

Согласовано:

Судья Н.В. Левченко .

.