Решение по делу № 2-652/2024 от 29.01.2024

УИД 1 11RS0008-01-2024-000203-83 № 2-652/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Сосногорск, Республика Коми 16 октября 2024 года

Судья Сосногорского городского суда Республики Коми Попкова Е.Н.

при секретаре Ксендзовой О.Б.,

с участием представителя истца ФИО2 – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации муниципального района «Троицко-Печорский» о взыскании выкупной стоимости жилого помещения, прекращении права собственности истца, признании права собственности ответчика на жилое помещение, сохранении права пользования жилым помещением, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации муниципального района «Троицко-Печорский» (далее - администрация МР «Троицко-Печорский») о взыскании выкупной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Троицко-Печорск, <адрес>, в размере 2 138 182,00 руб., прекращении права собственности истца и признании права собственности ответчика на указанное жилое помещение, сохранении за истцом права пользования жилым помещением в течение шести месяцев после выплаты выкупной стоимости, взыскании расходов по оплате услуг ООО «Финансовый Консультант» в размере 12 000,00 руб.

В обоснование иска указано, что истец является собственником указанного жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком принято постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по указанному адресу и на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем у собственников также подлежат изъятию жилые помещения. Ответчиком истцу предложено заключить соглашение на выкуп доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилое помещение (<адрес> указанном доме). Стоимость определена на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО5 в размере 1 078 000,00 руб. и значительна занижена. Истец с целью определения выкупной стоимости обратился к независимому оценщику ООО «Финансовый Консультант». На основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ итоговая выкупная стоимость определена 2 138 182,00 руб., в т.ч. стоимость квартиры – 723 646,00 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 1 287 488,00 руб., за долю земельного участка – 18 248,00 руб., расходы на аренду временного жилого помещения - 52 000,00 руб., услуги риэлтора 50 000,00 руб., расходы на переезд – 4 800,00 руб., государственная пошлина за регистрацию права собственности – 2 000,00 руб. Истец полагает, что указанная сумма - 2 138 182,00 руб., а также расходы по проведению оценки в размере 12 000,00 руб. подлежат взысканию в его пользу с ответчика.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, мотивированных возражений против выводов проведенной по делу судебной экспертизы не выразила. Настаивая на определении выкупной цены исходя из предоставленного истцом отчета ООО «Финансовый Консультант» указала, что размер выкупной стоимости определенный в судебной экспертизе недостаточен для приобретения жилья взамен аварийного.

Ответчик в судебное заседание представителя не направил. Ранее при рассмотрении дела представитель с требованиями истца не согласился, выражая несогласие с представленным истцом отчетом о выкупной стоимости квартиры. В письменном отзыве от ДД.ММ.ГГГГ против выводов проведенной по делу судебной экспертизы не выразили, указав, что разница между ранее предлагаемой ответчиком и определенной судебной экспертизой суммой выкупной стоимости спорного жилого помещения, составляет 15 000,00 руб.

Прокурор в судебном заседании указала на право истца получения денежной компенсации за изымаемое помещение и сохранения права пользования жилым помещением на шесть месяцев.

Учитывая надлежащее извещение, в соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при сложившейся явке.

Заслушав представителя истца, заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, и оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Троицко-Печорск, <адрес>, площадью 40,7 кв.м.

Право собственности истца возникло на основании постановления администрации МР «Троицко-Печорский» от 18.06.2012 № 06/586 «О приватизации квартир» и договора передачи квартир в собственность № 809 от 18.06.2012.

Принадлежащая истцу квартира расположена в доме 1978 года постройки, капитальный ремонт не производился.

Согласно сведениям, представленным администрацией, приватизация квартир в данном доме началась с приватизации <адрес> состоялась ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации МР «Троицко-Печорский» от 12.09.2017 № 09/934 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с постановлением администрации МР «Троицко-Печорский» от 27.07.2023 № 7/829 земельный участок и жилые помещения дома <адрес> ул. Мичурина пгт. Троицко-Печорск, расположенные на нем, определены к изъятию.

На основании отчета № ИП ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, заключения №, выполненного по заданию органа местного самоуправления, выкупная стоимость жилого помещения истца составила 1 078 000,00 руб., в т.ч. рыночная стоимость <адрес> 000,00 руб., включая стоимость доли в праве на общее имущество МКД и земельный участок (138 250,00 руб.), компенсация за произведенный капитальный ремонт, приходящаяся на <адрес> – 495 000,00 руб., убытки – 30 000,00 руб. (стоимость услуг риэлтора).

Проект Соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с выкупной ценой жилья, принадлежащего истцу, в размере 1 078 000,00 руб. для ознакомления и подписания ДД.ММ.ГГГГ направлен в адрес последнего, с которым он не согласился, обратившись в суд с настоящим иском.

В обоснование выкупной цены изымаемой квартиры истцом представлен отчет ООО «Финансовый Консультант» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому размер возмещения составляет 2 138 182,00 руб., в т.ч. стоимость квартиры – 723 646,00 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 1 287 488,00 руб., за долю земельного участка – 18 248,00 руб., расходы на аренду временного жилого помещения - 52 000,00 руб., услуги риэлтора 50 000,00 руб., расходы на переезд – 4 800,00 руб., государственная пошлина за регистрацию права собственности – 2 000,00 руб.

Согласно частям 1, 2, 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в соответствии с которой в выкупную цену включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Таким образом, с момента приватизации первого жилого помещения в МКД относящимся к государственному или муниципальному жилищному фонду, муниципалитет перестает единолично нести бремя содержания такого МКД в целом – последующие расходы на содержание общего имущества в доме ложится на него лишь соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, наряду с собственниками (гражданами) приватизировавшими жилье, аналогично обязанными участвовать в данных расходах пропорционально размеру общей площади принадлежащих им жилых помещений.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, следует, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Проанализировав представленные сторонами отчеты ИП ФИО5 и ООО «Финансовый Консультант», принимая во внимание существенные расхождения в рыночной стоимости квартиры, стоимости доли в праве на общее имущество МКД и земельный участок, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, взаимные возражения сторон, судом была назначена по делу судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Константа».

Согласно заключению эксперта ООО «Константа» № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на дату оценки выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Троицко-Печорск, <адрес>, определена в сумме 1 093 000,00 руб., из которой рыночная стоимость жилого помещения, общего имущества в МКД, земельного участка, на котором расположен дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество составляет 381 000,00 руб. (в т.ч. доля в праве на земельный участок для обслуживания <адрес> 000,00 руб.). Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД в части <адрес> – 604 000,00 руб. Размер убытков истца, причиненных изъятием составляет 108 000,00 руб., включая убытки в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого помещения – 41 160,00 руб., затраты на переезд – 14 792,00 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием в связи с поиском другого жилого помещения для приобретения прав собственности на него – 50 000,00 руб. (риэлтерские услуги), в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение (пошлина за государственную регистрацию прав) - 2 000,00 руб.

Данное заключение соответствует положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Размер выкупной цены жилого помещения установлен по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Исследование объекта недвижимого имущества проводилось экспертом на основании представленных письменных доказательств и осмотра путем применения фотосъемки, заключение содержит точное описание объекта оценки, обоснование использованных методов, анализа рынка недвижимости пгт. Троицко-Печорск, структура выкупной цены содержит все составляющие, определенные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Заключение является подробным, полным, научно обоснованным, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы. Эксперт имеет необходимую квалификацию и опыт работы, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Недостатков заключения, свидетельствующих о его недостоверности, не установлено.

Поскольку истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, оно подлежит изъятию с определением выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимости согласно заключению эксперта ООО «Константа».

Мотивированных возражений по данной выкупной стоимости и заключению сторонами не заявлено.

Довод представителя истца о том, что денежной компенсации за изымаемое жилье, рассчитанной экспертом ООО «Константа», недостаточно для приобретения пригодного для проживания жилья, не может быть принят во внимание, поскольку согласно действующему законодательству в случае изъятия принадлежащего имущества собственнику должна быть компенсирована именно стоимость его имущества. При этом выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Истцом также заявлены требования о сохранении за ним права пользования жилым помещением в течение шести месяцев после выплаты выкупной стоимости.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования о сохранении за истцом права пользования жилым помещением в течение шести месяцев поддержала. Ответчик против удовлетворения требований истца в указанной части возражений не представил.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Принимая во внимание отсутствие возражений ответчика, суд приходит к выводу о возможности сохранить за истцом право пользования жилым помещением сроком на шесть месяцев, учитывая, что согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН у ФИО2 в собственности иного жилого помещения на территории пгт. Троицко-Печорск не имеется.

Вместе с тем, как следует из заключения эксперта ООО «Константа» № от ДД.ММ.ГГГГ, при определении размера убытков причиненных собственнику изъятием жилого помещения, экспертом учтены расходы, связанные с временным пользованием (арендой) иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения за три месяца в размере 41 160,00 руб.

Поскольку за истцом сохранено право пользования жилым помещением сроком на шесть месяцев, необходимость несения данных расходов отсутствует, в связи с чем, приведенные убытки в размере 41 160,00 руб. подлежат исключению из установленной экспертом общей выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

В таком случае размер подлежащей взысканию в пользу истца выкупной цены жилого помещения составит 1 051 840,00 руб. (1 093 000 – 41 160 = 3 031 457).

Как разъяснено в подп. «л» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Учитывая, что выплата администрацией МР «Троицко-Печорский» истцу возмещения за изымаемое жилье будет свидетельствовать об исполнении обязательств органа местного самоуправления перед собственником по выкупу жилого помещения, подлежит прекращению право собственности ФИО2 и признанию права муниципальной собственности на жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, пгт. Троицко-Печорск, <адрес>, после выплаты истцу денежных средств в размере 1 051 840,00 руб.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика расходов на проведении оценки ООО «Финансовый консультант», суд руководствуется принципом пропорциональности, закреплённым в ст. 98 ГПК РФ. Так, требование о взыскании выкупной стоимости было заявлено в размере 2 138 182,00 руб., а удовлетворено на сумму 1 051 840,00 руб. или 49,2 % от заявленных. Тогда расходы на проведение оценки составят – 5 904,00 руб. (12 000 руб. х 49,2 %).

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к администрации муниципального района «Троицко-Печорский» удовлетворить частично.

Установить возмещение за жилое помещение - находящуюся в собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., квартиру по адресу: <адрес>, пгт. Троицко-Печорск, <адрес>, - в размере 1 051 840,00 руб.

Взыскать с администрации муниципального района «Троицко-Печорский» в пользу ФИО2 в счет возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пгт. Троицко-Печорск, <адрес>, выкупную стоимость в размере 1 051 840,00 руб.

После выплаты выкупной стоимости: прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение - квартиру <адрес>, пгт. Троицко-Печорск, <адрес>.

Признать за муниципальным образованием муниципального района «Троицко-Печорский» право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, пгт. Троицко-Печорск, <адрес>.

Сохранить право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, пгт. Троицко-Печорск, <адрес>, за ФИО2 сроком на шесть месяцев после предоставления возмещения.

Взыскать администрации муниципального района «Троицко-Печорский» в пользу ФИО2 расходы по оплате услуг оценщика в размере 5 904,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РК через Сосногорский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий                     Е.Н. Попкова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ