Решение от 06.05.2021 по делу № 2-1665/2021 от 18.11.2020

54RS0006-01-2020-013960-71

Дело № 2-1665/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 мая 2021 года                              город Новосибирск

Ленинский районный суд города Новосибирска в составе:

судьи     Буровой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Калашниковой Я.А.,

с участием представителя ответчика ФИО2 – ФИО11, действующего по доверенности,

представителя ответчика ФИО4 – ФИО12 действующего по ордеру,

ответчика ФИО5 и её представителя по устному ходатайству ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 Маариф оглы к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

у с т а н о в и л:

ФИО7 оглы обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование исковых требований указал, что являлся собственником квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, ул. большая, <адрес>. Весной 2019 года истец принял решение сдать квартиру в аренду, а сам уехал в Азербайджан, для чего оформил нотариальную доверенность на ФИО2 Весной 2020 года, вернувшись в <адрес>, принял решение продать квартиру, однако из выписки из реестра недвижимости следовало, что собственником квартиры является ФИО3 Согласно полученной из Росреестра копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, действуя от имени истца на основании доверенности, продала, принадлежащую ФИО7 оглы квартиру за 1300000 рублей своей матери ФИО3, которая впоследствии переоформила её на ФИО4

Однако истец никогда не выражал своего согласия на продажу квартиры. Денежные средства не получал. Более того, на момент совершения сделки истец состоял в зарегистрированном браке с ФИО18 ФИО8 с 2009 г., которая никогда не обращалась к нотариусу для оформления согласия на продажу квартиры.

Полагая, что следка купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес> является ничтожной, поскольку совершена с нарушением требований закона в отсутствие согласия истца и без согласия его супруги, просил, с учетом уточнения требований, признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО4 на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, признать право собственности ФИО7 оглы на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, истребовать квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> из чужого незаконного владения ФИО5

Истец ФИО7 оглы и его представитель адвокат по ордеру ФИО10 в судебное заседание не явились, извещены.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель ФИО2 – по доверенности ФИО11 исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель ФИО4 – по ордеру ФИО12 иск не признал, просил отказать в удовлетворении требований.

Ответчик ФИО5 и её представитель по устному ходатайству ФИО13, возражая против доводов исковых требований, ссылались на то, что ФИО5 является добросовестным приобретателем по договору. Просили в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новосибирской области участие в судебном заседании не принимал, в заявлении просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса, на которых также лежит обязанность добросовестно пользоваться своими правами.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле. Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Часть 1 ст. 420 ГК РФ определяет договор, как соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 4 ст. 420 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ч. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона ( продавец ) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положения о договоре купли-продажи недвижимости регламентированы § 7 Главы 30 раздела IV части 2 Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 549-556).

Так, из указанных норм следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, что является существенным условием договора. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В п. 1 ст. 432 ГК РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его существенным условиям.

Предметом рассматриваемого иска являются требования о признании сделки купли-продажи квартиры и применении последствий ее недействительности.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка ) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

В судебном заседании достоверно установлено следующее:

ФИО7 оглы в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время состоит в зарегистрированном браке с ФИО6 Ильяс кызы, которой после регистрации брака присвоена фамилия ФИО18.

В период брака с ФИО14 кызы по договору участия в долевом строительстве № НМ-II-2-1 от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 оглы приобрел в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрация права собственности на данный объект недвижимости за ФИО7 оглы.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 оглы выдал ФИО2 в нотариальной форме доверенность на регистрацию права собственности, сдачу в найм и продажу отчуждение в любой форме на ее условиях и по ее усмотрению указанной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующей на основании доверенности, выданной ДД.ММ.ГГГГ №, за ФИО7 оглы., с одной стороны и ФИО3, с другой стороны заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения. Стороны установили стоимость квартиры в 1 300 000 рублей, которая передана полностью покупателем продавцу до подписания настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> подано заявление о государственной регистрации права собственности в отношении спорной квартиры за ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3 и ФИО4 в регистрирующий орган поступило заявление об осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО15 с одной стороны и ФИО5 с другой стороны, последняя приобрела право собственности в отношении спорного объекта недвижимости, которое зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 5 части 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении", заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.

Истец ФИО7 оглы, обращаясь с требованиями о признании сделки недействительной, как на одно из оснований признания сделки недействительной указывал на совершение данной сделки неуполномоченным лицом, в силу того, что он не давал ФИО2 своего согласия на продажу спорной квартиры.

С указанными доводами истца, поддержанными ранее в судебном заседании его представителем ФИО10, суд не находит оснований согласиться, исходя из следующего.

Нормы действующего законодательства предусматривают возможность участников гражданских правоотношений по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им гражданские права, в том числе заключать договоры, реализовывая их лично либо через представителей (п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Полномочие представителя может быть основано на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.) (п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Доверенность может быть выдана несколькими лицами одному или нескольким лицам в том случае, если передаваемые полномочия одинаковы и касаются однородных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ч. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, которой ФИО7 оглы наделил ФИО2, в том числе правом на распоряжение его имуществом, подписана и удостоверена в нотариальном порядке. Выданной доверенностью ФИО7 оглы наделил ФИО2 полномочиями на распоряжение принадлежащим ему имуществом, в том числе: на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащей ему квартирой по адресу: <адрес>. Данных о том, что указанная доверенность была отозвана либо признавалась недействительной, в материалах дела не содержится, судом такие обстоятельства установлены не были.

Таким образом, вопреки доводам истца, ФИО2, заключая сделку, действовала в пределах, наделенных доверенностью полномочий, в связи с чем, согласиться с утверждением, что у ФИО7 оглы отсутствовали намерения на отчуждение квартиры, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что по данному основанию сделка не может быть признана судом недействительной, а требования истца удовлетворены.

Суд также не находит оснований согласиться с доводами истца ФИО7 оглы о том, что договор является недействительным по причине отсутствия согласия супруги, поскольку допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО2 знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия ФИО14 кызы на совершение ФИО7 оглы сделки по продаже спорной квартиры стороной истца представлено не было.

Пунктом 3 ст. 35 СК РФ установлен особый порядок совершения одним из супругов сделок с недвижимостью, предполагающий обязательное получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга. В силу абз. второго п. 3 ст. 35 СК РФ несоблюдение этого порядка дает другому супругу право требовать признания сделки по распоряжению недвижимым имуществом недействительной. Вместе с тем законом не установлено, что отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом означает отсутствие согласия этого супруга на совершение сделки. Поэтому несоблюдение одним из супругов установленного п. 3 ст. 35 СК РФ порядка совершения сделки с недвижимостью само по себе не доказывает отсутствие согласия другого супруга на ее совершение.

Бремя доказывания данных обстоятельств лежит на стороне истца.

Как установлено судом, ФИО7 оглы, являясь титульным владельцем спорной квартиры, имел полномочия на заключение указанного договора купли-продажи, в том числе, действуя через своего представителя.

В качестве доказательств осведомленности ФИО2 о наличии у ФИО7 оглы супруги, представитель истца – ФИО10 ссылалась на копию свидетельства о заключении брака между ФИО7 оглы и ФИО14 кызы ДД.ММ.ГГГГ, о чем в книге регистрации актов заключения брака ДД.ММ.ГГГГ произведена запись за № Домом бракосочетания <адрес> республики.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие нахождение спорной квартиры в совместной собственности супругов.

Заявление о государственной регистрации права на квартиру по адресу: <адрес> на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № НМ-II-2-1, дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ № и акта приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ подал ДД.ММ.ГГГГ лично ФИО7 оглы, а не представитель ФИО2 С учетом буквального толкования фразы «не в браке» за подписью ФИО7 оглы, данное доказательство нельзя признать подтверждающим тот факт, что истец проинформировал сторону ответчика о наличии у него супруги и её возражений относительно отчуждения спорной квартиры.

Из объяснений представителя ФИО2 – по доверенности ФИО11 следует, что ФИО2 и ФИО7 сожительствовали длительное время, ФИО7 имеет гражданство Российской Федерации, паспорт гражданина РФ на имя ФИО7 оглы не имеет сведений о том, что он состоит в браке, ФИО7 оглы об этом ФИО2 не информировал.

Материалы дела не содержат доказательств того, что ФИО2 знала или должна была знать о наличии у ФИО7 оглы супруги и наличие возражений со стороны ФИО14 кызы на отчуждение квартиры.

Таким образом, сторона истца в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ не представила суду достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных ФИО7 оглы в данной части требований.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, проявил разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Абзацем первым пункта 39 указанного постановления разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Из содержания указанных норм и акта их разъяснения следует, что одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является выбытие имущества из владения собственника по воле либо помимо его воли.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

По смыслу, придаваемому ч. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной практикой, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015 N 25).

Суд приходит к мнению о том, что поскольку добросовестность действий субъекта является опровержимой правовой презумпцией, постольку с учетом общих начал частно-правового регулирования, бремя доказывания недобросовестности и неразумности действий субъекта гражданских правоотношений лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности и неразумности этих действий.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи между ФИО7 оглы в лице своего представителя по доверенности ФИО2 с одной стороны и ФИО3 При этом в судебном заседании ФИО7 оглы не доказал, что, несмотря на наличие у истца супруги, ФИО2 могла знать о данных обстоятельствах.

Ответчик ФИО5 приобрела спорную квартиру у ФИО16, право собственности которой, было зарегистрировано в установленном законом порядке, которая приобрела спорную недвижимость у ФИО3

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя ФИО5 и определяя круг обстоятельств, суд учитывает, что ФИО7 не доказал отсутствие у ФИО2 полномочий по распоряжению от его имени квартирой и осведомленности ответчика о наличии притязаний третьих лиц в отношении приобретаемого имущества.

Таким образом, суд считает, что признание права собственности за ФИО7 оглы на вышеуказанную квартиру невозможно, так как все вышеперечисленные сделки были совершены сторонами в соответствии с законом, значатся зарегистрированными в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В связи с этими обстоятельствами у ФИО7 отсутствуют законные основания о признании права собственности и истребовании из чужого незаконного владения спорной квартиры. Покупатель ФИО5 отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, поскольку спорную недвижимость она приобрела возмездно. Более того, у добросовестного приобретателя не может быть истребовано имущество, выбывшее из владения собственника по его воле.

Обстоятельства совершенных сделок по спорной квартире не вызывают у суда сомнения, поскольку они совершены по воле собственников, с уплатой стоимости отчуждаемого имущества, все сделки прошли соответствующую государственную регистрацию и являются законными.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░7 ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░2, ░░░3, ░░░4, ░░░5 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.░░.░░░░.

░░░░░                                                        ░░░░░░ ░.░.