Решение по делу № 2-883/2022 от 11.04.2022

Производство №2- 883/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Смоленск 18.08.2022

Смоленский районный суд Смоленской области

в составе: председательствующего, судьи Моисеевой О.В.,

при секретаре Гришиной Ю.В.,

с участием представителя истца 5 - 2,     ответчика - 6, ее представителя - 3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 5, 4 к 6 о признании договоров купли-продажи незаключёнными,

УСТАНОВИЛ:

Андреев И.Е., Эсальнек С.Е., уточнив исковые требования, обратились в суд с иском к Лыковой В.С. о признании договоров купли-продажи незаключёнными. В обоснование иска указано, что истцы, являясь, собственниками земельных участков с кадастровыми номерами № <номер> (далее спорные участки), заключили с ответчиком в 2012 году предварительные договора купли-продажи и основные договора купли - продажи в отношении указанных земельных участков. В предварительных договорах стоимость каждого из участков определена в сумме 200 000 руб., в основном договоре стоимость объекта недвижимости указана как 10 000 руб. Ответчиком внесены денежные средства в сумме определенной предварительными договорами купли - продажи, всего 400000 руб. За ответчиком зарегистрировано право собственности на спорные объекты на основании договоров купли-продажи, земельные участки переданы ответчику. Ответчик в 2020 году обратился с заявлением в правоохранительные органы по фактам данных сделок, указав, что разница, уплаченных денежных средств по предварительным договорам купли-продажи и основным, это оплата за инженерные коммуникации, которые продавцы обязались провести на земельные участки. Однако до настоящего времени, последние эту обязанность не исполнили. Истцы полагают, что предмет по спорным договорам купли-продажи это только земельные участки, никаких сделок в отношении каких–либо инженерных коммуникации, продавцы не заключали. Поскольку у сторон по названным договорам сложились разные представления относительно их предмета, т.е. имело место не достижения соглашения по существенному условию договора – его предмету, на основании ст.ст. 30,154,432,454 просят признать незаключенными предварительные и основные договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № <номер> (л.д. 5-8, 182-186).

Истцы в судебное заседание не явились, извещены, представитель истца 5 - 2 исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в иске, указала, что об ошибочном представлении покупателя 6 о предмете договора сторона продавца узнала, когда ответчица обратилась в правоохранительные органы. Пояснила, что указание в основном договоре сведений о стоимости земельных участков - 10000 руб., вместо 200000 руб., как было отражено в предварительном договоре, обусловлено желанием продавцов избежать уплаты налогов с доходов от продажи земельных участков.

Ответчица 6 и ее представитель 3 в судебном заседании исковые требования не признали, возражали против удовлетворения иска. Ответчица пояснила, что действительно заключила с истцами спорные предварительные и основные договора купли-продажи. Земельные участки переданы ей в 2012 году, и она не желает их возвращать стороне продавца. Указала, что со стороны истцов имели место обещания и заверения по каждому договору о том, что за 400000 руб. она приобрела и оплатила не только земельные участки, стоимость которых составляет 10000 руб. каждого, но и инженерные коммуникации на земельном участке, которые будут проведены продавцом. Сторона ответчика просила применить срок исковой давности к заявленным требованиям.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим убеждениям.

Как установлено су<адрес>.06.2012 между 5, 4 (продавцы, за которых по доверенности действовала 10) и 6 (покупатель) заключены предварительные договора купли-продажи продажи в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № <номер>. В договорах отражено, что стороны обязуются заключить в будущем договора купли-продажи (основной договор), в соответствии с условиями которых продавцы передают в индивидуальную собственность покупателя земельные участи, каждый площадью 1000 кв.м., с кадастровыми номерами № <номер> и № <номер>, указано, что по взаимному согласию сторон общая стоимость каждого вышеуказанного земельного участка составляет 200000 руб. (л.д.16-19).

<дата> также между сторонами были заключены договора купли-продажи в отношении этих участков. Согласно п. 3.1 договора стоимость земельного участка составляет 10000 руб. (л.д.9-10, 12-14).

В этот же день - <дата> сторонами были подписаны передаточные акты (л.д.163,167).

До заключения основных договоров (в период с июня по август 2012 года) покупателем было оплачено продавцам 400000 руб. (л.д.15,20,21,157-159).

С 2012 года за 6 зарегистрировано право собственности в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № <номер> (л.д.116-121).

Свидетель 11 в судебном заседании пояснила, что по договорам заключенным с ответчиком по делу предметом выступали только земельные участки, никаких обещаний провести коммуникации сторона продавца не давала.

Согласно отчетам о стоимости, предоставленным стороной истца, по состоянию на <дата> рыночная стоимость каждого из земельных участков с кадастровыми номерами № <номер> составляла 208 000 руб. (л.д.187-225).

<дата> ответчик и иные граждане обратилась в УМВД России по <адрес> с заявлением о том, что продавцами 5 и 4 не исполняются обязательства по прокладке коммуникаций к земельным участкам, однако денежные средства за осуществление этих работ были оплачены еще при заключении договоров купли-продажи объектов недвижимости. Сумма оплаты за коммуникации составляет разницу между стоимостью земельного участка указанной в предварительном договоре купли-продажи за минусом его стоимости отраженной в основном договоре (л.д.22-27).

По указанному заявлению правоохранительными органами <дата> возбуждено уголовное дело. 6 <дата> признана потерпевшей (л.д.147-148).

Как следует из текста искового заявления и пояснений представителя истца в судебном заседании, наличие указанного обращения ответчицы и ее ошибочное толкование договоров купли-продажи, послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском продавцов - 5 и 4

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления от <дата> N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки являются объектами земельных отношений.

В силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Сведения о характеристиках земельного участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В отсутствие государственного кадастрового учета земельный участок не может являться объектом гражданско-правовых отношений и участвовать в гражданском обороте.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как усматривается из материалов дела, на дату заключения, как предварительных договоров купли-продажи, так и основных истцы уже были собственниками земельных участков с кадастровыми номерами № <номер> (л.д.61-62,96-97).

Предварительные и основные договора купли-продажи содержат данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество – земельные участки с кадастровыми номерами № <номер>

Объекты купли-продажи, которые подлежат передаче при заключении договоров, определены сторонами в договорах настолько подробно, насколько это было возможно.

Вышеизложенные факты свидетельствуют о том, что предметы сделок были согласованы сторонами.

То обстоятельство, что сторона ответчика в заявлении, поданном в правоохранительные органы, отмечает, что 190000 руб. по каждому из представительных договоров купли-продажи ею передано в счет договоренности с продавцами об осуществлении ими действий по прокладке коммуникаций, само по себе не свидетельствует о незаключенности спорных договоров.

В силу части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Разрешая заявленные по настоящему делу требования, анализируя имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что договора составлены продавцами, при этом они полностью исполнены со стороны покупателя, нарушение прав истцов со стороны ответчика, которое подлежит защите избранным способом защиты судом не установлено.

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что истцами пропущен срок исковой давности по требованиям о признании договоров незаключёнными, о применении которого заявлено ответчиком.

Согласно ст. 199 ГПК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ по общему правилу течение срока исковой давности начинается не со дня нарушения права, а с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из решения участников собрания, собственников земельных участков ИЖС, расположенных по адресу: <адрес>, с.<адрес>, д. Талашкинское Сельпо от <дата> следует, что на собрании присутствовали ответчица, а также 7 И.Е. и 4 и последним было рекомендовано в с вязи с неисполнением обязательств по прокладке коммуникаций (газ, вода, канализация, автомобильные дороги), после включения собственников земельных участков в Программу развитие села, в месячный срок вернуть покупателям деньги за вычетом стоимости земельных участков (л.д.168).

Допрошенные в судебном заседании свидетели 12 и 13 подтвердили обстоятельства изложенные в решении, 12 пояснил, что действительно на собрании присутствовали 7 И.Е. и 4 и покупатели участков озвучивали, что они ожидают от продавцов ( 5 и 4) исполнение данных ими обещаний по выполнению работ по прокладке коммуникаций, которые были оплачены по договорам при покупке земельных участков.

Таким образом, доводы стороны истца о том, что продавцы не знали до 2020 года о том, что покупатель 6 имеет иное представление о предмете спорных договоров купли-продажи, чем продавцы, опровергаются материалами дела и не свидетельствуют о наличии объективных и непреодолимых препятствий для своевременной подачи иска в течение 9 лет, прошедших со дня заключения сделок.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения иска по заявленному истцами основанию и предмету иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования 5, 4 к 6 о признании договоров купли-продажи незаключёнными, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд.

Председательствующий               О.В. Моисеева

Мотивированное решение изготовлено 31.08.2022.