Решение по делу № 2-48/2024 (2-4261/2023;) от 24.07.2023

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2024 г.                                г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе судьи Цыденовой Н.М.,

при секретаре судебного заседания Аримпиловой В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Николаевой Т.А. к Николаеву А.А. о признании преимущественного права покупки, определении существенного условия договора,

УСТАНОВИЛ:

Николаева А.Т., обращаясь в суд с иском к Николаеву А.А., с учетом уточнений просит признать преимущественное право покупки 1/9 доли Николаева А.А. в праве собственности на земельный участок, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> за Николаевой Т.А., определить стоимость ? доли Николаева А.А. в праве собственности на жилой дом, кадастровый № №, общей площадью 79,3 кв.м. и 1/9 доли в праве собственности на земельный участок, кадастровый номер №, общей площадью 745 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> в сумме 1648241 руб., прекратить право собственности Николаева А.А. на ? долю в праве собственности на жилой дом, кадастровый №, общей площадью 79,3 кв.м. и 1/9 долю в праве собственности на земельный участок, кадастровый №, общей площадью 745 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> с выплатой компенсации стоимости долей, признать право собственности Николаевой Т.А. на ? доли в праве собственности на жилой дом, кадастровый №, общей площадью 79,3 кв.м. и 1/9 долю в праве собственности на земельный участок, кадастровый №, общей площадью 745 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что в общей долевой собственности у Николаевой Т.А. и Николаева А.А. находится жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> общей площадью 79,3 кв.м. по техническому плану, 50,9 кв.м. по данным Росреестра. В жилом доме проживает истец со своей семьей. В данном доме ответчик Николаев А.А. никогда не проживал, получил его и 1/9 доли в праве на земельный участок по наследству, после смерти отца. Апелляционным определением Верховного Суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ г. Николаеву А.А. отказано во вселении в данный жилой дом на том основании, что проживание в одном доме в неизолированных комнатах с лицом противоположного пола, т.е. с истицей, не являющимся для Николаевой Т.А. членом семьи невозможно. Иными собственниками долей в праве на земельный участок являются Николаева А.В. (доля 4/9) и истец Николаева Т.А. – 4/9 доли. От представителя Николаева А.А. ДД.ММ.ГГГГ г. получено уведомление о намерении продажи ? доли в праве собственности на жилой дом, кадастровый номер № за цену 3000000 руб. В случае отказа ответчик указывает на заключение договора купли-продажи ? доли с иным лицом. Цена, определенная ответчиком явно завышена. На основании отчета № Т04-07/23 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненного ООО «Паллада-Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ г. рыночная стоимость ? доли жилого дома при условии соблюдения преимущественного права других собственников на приобретение этой доли составляет 1618500 руб., рыночная стоимость 1/9 доли в праве собственности на земельный участок при условии соблюдения преимущественного права других собственников на приобретение этой доли составляет 78356 руб.

В судебное заседание от представителя истца Сысоевой А.Т. поступило заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Истец Николаева Т.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, направила заявление о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель ответчика Томитова С.В. в судебном заседании исковые требования не признала, возражала против удовлетворения требований, пояснила, что Николаев А.А. в настоящее время не намерен продавать свои доли, также не намерен выкупать.

В письменном отзыве на иск указывает, что удовлетворение требований о выплате компенсации допускается только в том случае, если участник долевой собственности согласен на выплату компенсации либо если при отсутствии такого согласия доля участника незначительная и он не имеет существенного интереса в пользовании имуществом. Проживание Николаева А.А. в жилом доме невозможно в связи с тем, что между истцом и ответчиком сложились неприязненные отношения, и они являются лицами противоположного пола. В данном случае доля ответчика на спорное жилое помещение составляет ? часть, что представляет собой 36,65 кв.м., что составляет площадь большую, чем площадь одной из комнат спорной квартиры. Ответчик имеет реальную возможность реализации своего права пользования указанной квартирой – отказ во вселении ответчика в спорное жилое помещение не означает утрату его интереса к эксплуатации спорного объекта недвижимости, поскольку реализация правомочий собственника возможна не только путем фактического проживания в помещении, но и путем передачи доли в праве по наследству, закону, передачи в аренду. Полагает, что обстоятельств, свидетельствующих об исключительности возникшего случая, в рамках которого соблюдение баланса интересов сторон требовало бы принудительного лишения права собственности ответчика не имеется. Лишение ответчика права собственности на спорное имущество помимо его воли путем выплаты ему компенсации противоречит принципу неприкосновенности права собственности. Просит отказать в удовлетворении иска.

Ответчик Николаев А.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Третье лицо Николаева А.В. в судебном заседании поддержала позицию представителя истца, пояснила, что Николаев А.А. неоднократно предлагал выкупить свою долю за наличные денежные средства, тем самым избежать ответственности перед долгами.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1, 2, 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них, суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Применение указанных выше правил возможно при одновременном наличии следующих условий: доля выделяющегося собственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Замена выдела в натуре компенсацией допускается, когда иной способ разрешения спора между участниками долевой собственности отсутствует, в частности, отсутствует возможность пользования жилым помещением всеми сособственниками по его назначению (для проживания).

Установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 745+/-10 кв.м., кадастровый номер № находится в общей долевой собственности Николаевой А.В. (4/9 доли) на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ г., Николаевой Т.А. (4/9 доли) на основании на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ г., Николаевым А.А. (1/9 доли) на основании свидетельства о праве на наследство по закону.

На указанном земельном участке расположен индивидуальный жилой дом, площадью 50,9 кв.м., кадастровый номер №, ? доли которого принадлежит Николаевой Т.А. на основании договора дарения доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г. и Николаеву А.А. в виде ? доли на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ г.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ г. в удовлетворении исковых требований Николаева А.А. к Николаевой Т.А. о вселении и определении порядка пользования жилым помещением отказано.

Из пояснений стороны истца известно, что от представителя Николаева А.А. ДД.ММ.ГГГГ г. получено уведомление о намерении продажи ? доли в праве собственности на жилой дом за цену 3000000 руб., однако истец считает указанную цену завышенной.

По ходатайству стороны ответчика судом назначена оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости 1/9 доли земельного участка и ? доли жилого дома по адресу: <адрес>

Из заключения эксперта ООО «Оценка имущества Республики Бурятия» от ДД.ММ.ГГГГ г. следует, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере ? доли жилого дома общей площадью 50,9 кв.м. (фактически 79,3 кв.м. по техническому плану), кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. составляет: при условии соблюдения преимущественного права других сособственников на приобретение этой доли (с соблюдением установленного порядка письменного извещения) 1502088 руб.; при условии совместной продажи по согласию всех сособственников сторонним лицам: 1809745 руб.

Итоговая величина рыночной стоимости 1/9 доли земельного участка, площадью 745 кв.м., кадастровый номер: №, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. составляет: при условии соблюдения преимущественного права других сособственников на приобретение этой доли (с соблюдением установленного порядка письменного извещения) 146153 руб.; при условии совместной продажи по согласию всех сособственников сторонним лицам: 182691 руб.

Как следует из пояснений сторон, в указанном доме проживает Николаева Т.А. с рождения, ответчик Николаев А.А. в доме никогда не проживал и не проживает, членом семьи не является, по решению Верховного Суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ г. не может быть вселен в данный дом.

Истец не согласна со стоимостью ? доли спорного жилого дома, заявленной ответчиком, вместе с тем выражает согласие на приобретение долей спорного жилого дома и земельного участка Николаева А.А. в размере стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.

Таким образом, доли сторон являются равными по ? доли в праве общей долевой собственности жилого помещения, также принимая во внимание наличие конфликтной ситуации с ответчиком, в связи, с чем проживание сособственников в одном помещении не представляется возможным,

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Николаевой Т.А. к Николаеву А.А. о признании преимущественного права покупки, определении существенного условия договора удовлетворить.

Признать преимущественное право покупки 1/9 доли Николаева А.А. в праве собственности на земельный участок, кадастровый номер №, расположенный по адресу: г. <адрес> за Николаевой Т.А..

Определить стоимость ? доли Николаева А.А. в праве собственности на жилой дом, кадастровый №, общей площадью 79,3 кв.м. и 1/9 доли в праве собственности на земельный участок, кадастровый номер №, общей площадью 745 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> в общей сумме 1648241 руб.

Взыскать с Николаевой Т.А. в пользу Николаева А.А. денежные средства в размере 1 648 241 руб.

Прекратить право собственности Николаева А.А. на ? долю в праве собственности на жилой дом, кадастровый №, общей площадью 79,3 кв.м. и 1/9 долю в праве собственности на земельный участок, кадастровый №, общей площадью 745 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> с выплатой компенсации стоимости долей.

Признать право собственности Николаевой Т.А. на ? доли в праве собственности на жилой дом, кадастровый №, общей площадью 79,3 кв.м. и 1/9 долю в праве собственности на земельный участок, кадастровый №, общей площадью 745 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Бурятия в установленном законом порядке, т.е. путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                           Н.М.Цыденова