Решение по делу № 2-175/2015 (2-3840/2014;) от 05.05.2014

Дело № 2-175/2015                        13 января 2015 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красносельский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи В.В. Овчарова, при секретаре С.Г. Ибеевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КУГИ Санкт-Петербурга к Короляк Е. Е. о взыскании штрафа и неустойки, а также встречное исковое заявление Короляк Е. Е. к КУГИ Санкт-Петербурга о признании недействительными отдельных пунктов договора,

УСТАНОВИЛ:

Истец КУГИ Санкт-Петербурга обратился в суд с иском к Короляк Е.Е. о взыскании штрафа и неустойки.

В обоснование исковых требований истец указал, что между Комитетом по управлению городским имуществом, в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Короляк Е.Е. <дата> заключен Договор <№> купли - продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием по адресу: <адрес>, кадастровый номер многоквартирного жилого дома <№>, совместно именуемые Объект.

В соответствии с п. 2.1 Договора цена продажи Объекта составляет <...> 000 рублей.

В соответствии с п. 3.2.6 Договора Ответчик обязуется ежеквартально до двадцатого числа первого месяца следующего квартала представлять Истцу сведения по установленной форме (Приложение 3 к Договору) об объемах выполненных работ.

В соответствии с п. <дата> Договора Ответчик обязуется установить с соблюдением предусмотренного законом порядка временное ограждение строительной площадки в течение одного месяца с момента осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Здание и Участок к Ответчику в целях осуществления безопасности на Объекте.

В соответствии с п. <дата> Договора Ответчик обязан обеспечить предотвращение несанкционированного доступа на Объект третьих лиц в период с момента передачи Объекта по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном п. 3.3 Договора, и до момента исполнения в полном объеме обязательств, указанных в п. 3.2.3 Договора.

В соответствии с п. <дата> Договора Ответчик обязан использовать Объект в период с момента передачи объекта по акту-приема-передачи в порядке, предусмотренном п. 3.3 Договора, и до момента исполнения в полном объеме обязательств, указанных в п. 3.2.3 Договора исключительно для исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 Договора.

По сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация перехода права собственности на Участок была произведена <дата> <№>, на Здание <дата> <№>. Срок установления ограждения - <дата>.

В результате проверок, проведенных <дата> и <дата>, о чем составлены Акт проверки выполнения условий Договора от <дата> регистрационный <№>, направленный ответчику письмом от <дата> <№>, и Акт проверки выполнения условий Договора <дата> регистрационный <№>, установлено:

в нарушение п. 3.2.6 Договора Ответчиком не представлены сведения об объемах выполненных работ за III и IV кварталы 2013 года, I квартал 2014 года;

в нарушение п. 3.2.10 Договора на объекте отсутствует временное ограждение строительной площадки;

в нарушение п. 3.2.11 Договора не обеспечено предотвращение несанкционированного доступа на Объект третьих лиц, поскольку представители Ответчика на Объекте отсутствуют, а временное ограждение Объекта не установлено;

в нарушение п. 3.2.12 Договора на Объекте не ведутся работы по исполнению обязательства, предусмотренного п. 3.2.3 Договора.

До настоящего времени нарушения указанных условий Договора Ответчиком не устранены.

Разделом 5 Договора предусмотрена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащие исполнение условий Договора.

Согласно п. 5.7 Договора в случае неисполнения Ответчиком обязательств, предусмотренных п. 3.2.6 Договора в установленный срок, Ответчик выплачивает Истцу штраф в размере 50 (пятидесяти) минимальных размеров оплаты труда за каждый просроченный отчетный квартал.

Согласно п. 5.11 Договора в случае неисполнения Ответчиком обязательства, предусмотренного п. 3.2.10 Договора, в срок более 2-х месяцев по отношению к установленному п. 3.2.10 Договора Ответчик уплачивает Истцу неустойку (пени) в размере 0,15 % от цены продажи Объекта за каждый день просрочки срока, предусмотренного п. 3.2.10 Договора.

Согласно п. 5.12 Договора в случае неисполнения Ответчиком обязательств, предусмотренных п.п. 3.2.11, 3.2.12 Договора, ответчик уплачивает Истцу штраф в размере 5 (пяти) процентов от цены продажи Объекта, установленной п. 2.1 Договора.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежат следующие денежные средства:

- <...> руб. - штраф за нарушение условий Договора согласно п. 5.7 Договора;

- <...> руб. - неустойка (пеня) за нарушения условий Договора, согласно п. 5.11 Договора за период с <дата> по <дата> с учетом положений ст. 193 ГК РФ;

- <...> 000 руб. - штрафные санкции согласно п. 5.12 Договора. Итого: <...> рублей.

В целях урегулирования вопроса по погашению задолженности, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по Договору, во внесудебном порядке ответчику была направлена претензия от <дата> <№>.

В ответ на указанную претензию от ответчика поступило письмо от <дата> б/н, согласно которому ответчик поясняет причины нарушения условий Договора, предусмотренных п.п. 3.2.6, 3.2.10.

В письме ответчик подтверждает, что работы по реконструкции Здания, обязательство по которым установлено п. 3.2.3 Договора, начнутся с <дата>. Следовательно, ответчик подтверждает не исполнение условия Договора, предусмотренного п. 3.2.12, по использованию Объекта в период с момента передачи объекта по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном п. 3.3 Договора, и до момента исполнения в полном объеме обязательств, указанных в п. 3.2.3 Договора исключительно для исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 Договора.

Так же в письме ответчик указывает на криминогенную обстановку вблизи Объекта, нанесение повреждений ранее установленному ограждению Объекта, в результате чего ограждение было демонтировано. Следовательно, Ответчик нарушил обязательство, предусмотренное п. 3.2.11 Договора, по обеспечению предотвращения несанкционированного доступа на Объект третьих лиц в период с момента передачи объекта по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном п. 3.3 Договора, и до момента исполнения в полном объеме обязательств, указанных в п. 3.2.3 Договора.

В ответ на указанное письмо ответчика истцом было направлено письмо от <дата> <№>, согласно которому доводы ответчика об отсутствии оснований для начисления штрафных санкций по Договору истцом не приняты.

В ходе рассмотрения дела от представителя КУГИ Санкт-Петербурга поступило ходатайство об изменении исковых требований (л.д. 73-74), в котором представитель указал, что просит взыскать с Короляк Е.Е. в пользу КУГИ Санкт-Петербурга штраф за не предоставление ежеквартально согласно п. 3.2.6 Договора сведений об объемах выполненных работ <...> 000 рублей, взыскать с Короляк Е.Е. в пользу КУГИ Санкт-Петербурга неустойку за нарушение обязательства, установленного п. 3.2.10 Договора - не установление временного ограждения Объекта в размере <...> 000 рублей, взыскать с Короляк Е.Е. в пользу КУГИ Санкт-Петербурга штраф за нарушение обязательств, предусмотренных п.п. 3.2.11 и 3.2.12, по обеспечению предотвращения несанкционированного доступа на Объект третьих лиц и по использованию Объекта в период с момента передачи объекта по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном п. жора, и до момента исполнения в полном объеме обязательств, указанных в п. 3.2.3 Договора исключительно для исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 Договора в <...> 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела от представителя КУГИ Санкт-Петербурга поступила правовая позиция (л.д. 82-84), согласно которой какие-либо промежуточные периоды для демонтажа и установления временного ограждения Договором не предусмотрены.

Неустойка, установленная п. 5.11 Договора за нарушение указанного пункта Договора, является договорной в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ и п. 1 ст. 330 ГК РФ.

Таким образом, Ответчик при заключении Договора принял на себя обязательство по установлению временного ограждения в установленный Договором период и согласился нести ответственность за нарушение данного условия, следовательно, правовые основания утверждать, что временное ограждение Объекта может быть установлено в ином порядке у Ответчика отсутствуют.

При этом обязанность Ответчика по установке временного ограждения строительной площадке в порядке и сроки, предусмотренные Договором, не противоречит СНиП.

Согласно п. 5.1 «СНиП 12-01-2004. Организация строительства», одобренным Постановлением Госстроя РФ от <дата> N 70, до начала любых работ строительную площадку и опасные зоны работ за ее пределами ограждают в соответствии с требованиями нормативных документов.

Согласно п. 6.2.2 Постановления Госстроя РФ от <дата> N 80 «О принятии строительных норм и правил Российской Федерации «Безопасность труда в строительстве. ЕВ. 1. Общие требования. СНиП 12-03-2001» производственные территории и участки работ в населенных пунктах или на территории организации во избежание доступа посторонних лиц должны быть ограждены.

Таким образом, кроме Договора указанными нормами СНиП установлено, что при производстве любых работ на строительной площадке необходима установка защитного ограждения до начала таких работ.

Учитывая, что условиями п. 3.2.3 Договора предусмотрена обязанность Ответчика осуществить разборку Здания, являющегося историческим зданием в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от <дата> <№>. и признанного аварийным и подлежащего сносу, в течение 6 (шести) месяцев с момента заключения Договора на освобожденном участке объект недвижимости при условии восстановления внешнего Здания, если оно формирует уличный фронт застройки, необходимость установки "ого ограждения в установленный в п. 3.2.10 Договора срок - в течение 1-го m с момента осуществления регистрации перехода права собственности на е и Участок к Покупателю - обусловлена началом работ по разборке Здания в е 6 (шести) месяцев с момента заключения Договора <дата>. (согласно п. 4.1.5 и п. 4.2.8 Постановления Госстроя России от <дата> N 123 «О строительных норм и правил Российской Федерации «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство. СНиП 12-04-2002» при разборке строений доступ к ним посторонних лиц, не участвующих в производстве работ, запрещен.

Участки работ по разборке зданий необходимо оградить согласно СНиП 12-03.

Опасные зоны в этих местах необходимо ограждать. Размеры опасной зоны устанавливаются согласно СНиП 12-03.

Кроме того, аргументы Ответчика, представленные им в ответе от <дата> на позицию истца от <дата> <№>, что «поскольку в осенний, зимний и весенний оды проведение работ не планировалось, на объекте отсутствовали опасные зоны, и 1ение участка не производилось», противоречат фактическим обстоятельствам.

Согласно акту проверки выполнения условий Договора от <дата> <№> и вставленным в нем фотоматериалам на строительной площадке в зимний период располагались строительные материалы после разборки Здания - балки и иные элементы конструкции, - что представляло опасность для жизни и здоровья третьих лиц, следовательно, временное ограждение требовалось на тот период.

Те же выводы следуют из акта проверки выполнения условий Договора от <дата> <№>. Учитывая, что Ответчик не предоставлял сведения о выполненных работах с III квартала 2013 года в нарушение п. 3.2.6 Договора, подтверждение того, что ограждение Объекта было установлено в период выполнения работ по демонтажу (разборке) Здания и в «следствии демонтировано, а также что на Объекте отсутствовали опасные зоны, являющиеся прямым основанием для установки ограждения в осенний, зимний и весенний периоды, и вплоть до <дата>, Ответчиком также не представлено. Следовательно, отсутствуют правовые основания полагать, что временное oограждение Объекта Ответчиком не было установлено правомерно в период с <дата> по <дата>.

В результате проверки, проведенной специалистами ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», представляющего интересы Истца, <дата>, о чем составлен Акт проверки выполнения условий Договора от <дата> регистрационный <№>, установлено: отсутствует временное ограждение земельного участка, Здание разобрано, выполнена планировка земельного участка, на земельном участке находится строительный мусор и складированы строительные материалы (песок, щебень), какие либо работы на объекте не ведутся (в нарушение п. 3.2.12 Договора), какие-либо работы на Объекте не ведутся, представители собственника на Объекте отсутствуют.

По причине отсутствия временного ограждения не предотвращен несанкционированный доступ третьих лиц на Объект в нарушение п. 3.2.11 Договора.

Учитывая, что в ответе от <дата> на претензию Истца от <дата> <№> ответчик указывал, что начало строительных работ планируется осуществлять с <дата>, однако до настоящего времени Ответчик осуществил лишь планировку территории и доставку строительных материалов на Объект, учитывая, что ответчик не предоставляет ежеквартально сведения о выполненных работах с III квартала 2013 года, требования Истца о взыскании неустойки за неисполнение Ответчиком обязанностей по предоставлению ежеквартально согласно п. 3.2.6 Договора сведений об объемах выполненных работ в размере <...> 000 руб., и штрафа за не установление временного ограждения в период с <дата> по <дата> в нарушение п. 3.2.10 Договора в размере <...> 000 руб., и за не обеспечение предотвращения несанкционированного доступа на Объект третьих лиц в нарушение п. 3.2.11 Договора, в размере <...> 000 руб. - обоснованы.

В ходе рассмотрения дела от Короляк Е.Е. поступило встречное исковое заявление к КУГИ Санкт-Петербурга о признании недействительными отдельных пунктов договора (л.д. 93-96), в котором она указала, что здание и Земельный участок, указанные в Договоре <№> от <дата>, были проданы по результатам торгов на аукционе по продаже государственного имущества.

Объект был выставлен на торги в соответствии с распоряжением КУГИ <№> от <дата> г., в котором в качестве обременении указано нахождение Объекта в зонах Т1Ж2-2 и ЗРЗ 1-1. В качестве существенных условий указано требование о сносе руинированного здания в течение 6 месяцев и возведении на земельном участке нового строения в течении 42 месяцев. Иных ограничений или обременении распоряжением не установлено.

Указанные торги проводятся в соответствии с «правилами участия в торгах», опубликованных, в том числе, и на сайте Фонда Имущества Санкт-Петербург.

Согласно Правилам, к участию в аукционе допускаются лица, заполнившие Договор о задатке (Договор присоединения) и оплатившие этот задаток.

В описании лотов, выставленных в интернете и публикуемых в периодическом издании «Вестник Фонда Имущества», имеются как характеристики выставляемых на продажу объектов, так и Договора, заключаемые по результатам торгов.

В данном случае речь идет о Вестнике Фонда Имущества <№> (466) от 01-04-2013, где Объект фигурирует на стр. 22, условия участия в аукционе на стр. 24-26 и сам Договор на стр. 26-31.

Таким образом, можно сделать вывод, что установленные Истцом дополнительные ограничения, по ограждению участка в течение 1 месяца с момента перехода права собственности (п.3.2.10) и доступу на него третьих лиц (п.3.2.7 Договора), являются не типовыми, т.е. не общепринятыми в данном виде договоров.

Это же подтверждает и практика продажи земельных участков с государственных аукционов, в том числе и со зданиями, в других регионах России более того в распоряжении КУГИ <№>-р от 12-12-2007 г. «Об утверждении примерной формы договора купли-продажи земельного участка с расположенным на жилым (нежилым) зданием», указанная норма (пункты договора) отсутствует. Аналогичная сложившаяся деловая и юридическая практика не подразумевает какой-либо отчетности о выполненных работах на земельном участке между продавцом и покупателем. Требуемые же, в соответствии с п.3.2.6 Договора акты выполненных работ, приняты в строительстве при возникновении правоотношений Заказчик - Подрядчик (Исполнитель).

Для оформления подобных актов выполненных работ применяются типовые формы первичных документов, утвержденные постановлением Росстатагентства России от <дата> N 100 утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ", а именно "Акт по приемке работ" (форма № КС-2) и "Справка о стоимости выполненных работ и затрат" (форма № КС-3).

Право истца на контроль исполнения п. 3.2.3 ответчиком не оспаривается.

Помимо выше описанного, истцом в п. 3.2.7. Договора, устанавливается требование о предоставлении Продавцу разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию.

Просила признать недействительными следующие пункты договора:

- 3.2.6 о предоставлении ежеквартальных отчетов;

- 3.2.7 о предоставлении продавцу разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства;

- 3.2.10 об установлении защитного ограждения в течение месяца;

- 3.2.11 об обеспечении предотвращения несанкционированного доступа на объект третьих лиц;

- 5.7 штрафные санкции к п. 3.2.6;

- 5.10-5.12 штрафные санкции к п. 3.2.10-3.2.11.

В ходе рассмотрения дела от КУГИ Санкт-Петербурга поступил отзыв на встречное исковое заявление (л.д. 165-169), в котором представитель указал, что исходя из вышеуказанных требований, истец просит признать недействительной часть сделки, совершаемой по Договору.

Предъявляя требования о признании вышеуказанных пунктов Договора недействительными, истец не указывает, какие последствия признания недействительности данных пунктов следует применить.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Оспаривая действительность п. 3.2.6, п. 3.2.10 и п. 3.2.11, п. 5.7, п. 5.10-5.12 Договора, истец не приводит какие-либо нормы закона, которым данные условия Договора противоречат. В силу положений ст. 166, 168 ГК РФ Истец должен доказать, что указанные пункты Договора нарушают его права или охраняемые законом интересы, в том числе вовлекли неблагоприятные для него последствия, нарушают требования закона или иного правового акта. При этом таких доказательств Истец в обоснование своего требования не приводит.

Истец в качестве основания своего требования приводит сложившуюся, по его мнению, деловую практику заключения аналогичных договоров, где отсутствуют «алогичные обязательства покупателей объектов недвижимости на инвестиционных условиях.

Однако, приведенные истцом распечатки сайтов, содержащие формы иных договоров купли-продажи объектов с условием об устранении аварийности, не могут служить основанием для признания вышеназванных пунктов Договора недействительными.

Кроме того, указание истца на постановление Росстатагентства России от 11.11.1999 № 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ» при оспаривании п. 3.2.6 Договора об обязанности истца предоставлять ответчику ежеквартально сведения о выполненных работах не имеет отношения к рассматриваемому спору. Указанное постановление применяется к специальному институту гражданских правоотношений, предусмотренных главой 37 ГК РФ - подряду, в частности строительному подряду. Следует отметить, что оспариваемый Договор не является договором подряда, следовательно, положения ГК РФ, ГрК РФ и иных нормативно-правовых актов, регулирующих строительную деятельность, к настоящему Договору не применимы.

Представленные Истцом распечатки сайтов, содержащие формы аналогичных договоров, не отражают, каких прав лишается истец при подписании оспариваемого договора в отличие от обычно заключаемых договоров такого вида. Также отсутствует обоснование Истца, в чем Договор исключает или ограничивает ответственность Ответчика за нарушение своих обязательств.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, оспариваемые условия Договора не могут быть признаны явно обременительными для истца, поскольку истец не приводит доказательств, в чем заключается обременительность с его стороны:

- в предоставлении ежеквартальных отчетов о выполнении своих обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 Договора;

- в установлении временного ограждения строительной площадки, когда такое требование прямо предусмотрено СНиП 12-01-2044, одобренными постановлением Госстроя РФ от <дата> <№> и СНиП 12-03-2011, одобренными постановлением Госстроя РФ от <дата> <№>;

- в предоставлении Ответчику разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию, поскольку в силу положений ст. 55 ГрК РФ для ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию Истцу необходимо будет получить такое разрешение независимо от наличия или отсутствия соответствующего условия в Договоре, в свою очередь Ответчику такой документ необходим для удостоверения выполнения Истцом перед Ответчиком обязательств по п. 3.2.3 Договора надлежащим образом;

- в предотвращении несанкционированного доступа третьих лиц на объект в период производства работ, тогда как такое требование также установлено СНиП 12-04-2002, установленными постановлением Госстроя России от <дата> <№>.

Представитель КУГИ Санкт-Петербурга в суд явился, первоначальные исковые требования поддержал, просил отказать в удовлетворении встречных исковых требований.

Короляк Е.Е. в суд явилась, встречные исковые требования поддержала, в удовлетворении первоначальных исковых требований просила отказать.

Представитель Короляк Е.Е. – Короляк С.В. в суд явился, встречные исковые требования поддержал, в удовлетворении первоначальных исковых требований просил отказать.

Представитель ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в суд явилась, просила первоначальные исковые требования удовлетворить, отказать в удовлетворении встречных исковых требований.

Материалами дела подтверждается, что между Комитетом по управлению городским имуществом, в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Короляк Е.Е. 20.05.2013 заключен Договор № 11185-АЗ купли - продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием по адресу: г<адрес>, кадастровый номер земельного участка <№>, кадастровый номер многоквартирного жилого дома <№>, совместно именуемые Объект.

В соответствии с п. 2.1 Договора цена продажи Объекта составляет <...> 000 рублей.

В соответствии с п. 3.2.6 Договора Ответчик обязуется ежеквартально до двадцатого числа первого месяца следующего квартала представлять Истцу сведения по установленной форме (Приложение 3 к Договору) об объемах выполненных работ.

В соответствии с п. 3.2.10 Договора Ответчик обязуется установить с соблюдением предусмотренного законом порядка временное ограждение строительной площадки в течение одного месяца с момента осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Здание и Участок к Ответчику в целях осуществления безопасности на Объекте.

В соответствии с п. 3.2.11 Договора Ответчик обязан обеспечить предотвращение несанкционированного доступа на Объект третьих лиц в период с момента передачи Объекта по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном п. 3.3 Договора, и до момента исполнения в полном объеме обязательств, указанных в п. 3.2.3 Договора.

В соответствии с п. 3.2.12 Договора Ответчик обязан использовать Объект в период с момента передачи объекта по акту-приема-передачи в порядке, предусмотренном п. 3.3 Договора, и до момента исполнения в полном объеме обязательств, указанных в п. 3.2.3 Договора исключительно для исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 Договора.

По сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация перехода права собственности на Участок была произведена <дата> <№>, на Здание <дата> <№>. Срок установления ограждения - <дата>.

В результате проверок, проведенных <дата> и <дата>, о чем составлены Акт проверки выполнения условий Договора от <дата> регистрационный <№>, направленный ответчику письмом от <дата> <№>, и Акт проверки выполнения условий Договора <дата> регистрационный <№>, установлено:

в нарушение п. 3.2.6 Договора Ответчиком не представлены сведения об объемах выполненных работ за III и IV кварталы 2013 года, I квартал 2014 года;

в нарушение п. 3.2.10 Договора на объекте отсутствует временное ограждение строительной площадки;

в нарушение п. 3.2.11 Договора не обеспечено предотвращение несанкционированного доступа на Объект третьих лиц, поскольку представители Ответчика на Объекте отсутствуют, а временное ограждение Объекта не установлено;

в нарушение п. 3.2.12 Договора на Объекте не ведутся работы по исполнению обязательства, предусмотренного п. 3.2.3 Договора.

Разделом 5 Договора предусмотрена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащие исполнение условий Договора.

Согласно п. 5.7 Договора в случае неисполнения Ответчиком обязательств, предусмотренных п. 3.2.6 Договора в установленный срок, Ответчик выплачивает Истцу штраф в размере 50 (пятидесяти) минимальных размеров оплаты труда за каждый просроченный отчетный квартал.

Согласно п. 5.11 Договора в случае неисполнения Ответчиком обязательства, предусмотренного п. 3.2.10 Договора, в срок более 2-х месяцев по отношению к установленному п. 3.2.10 Договора Ответчик уплачивает Истцу неустойку (пени) в размере 0,15 % от цены продажи Объекта за каждый день просрочки срока, предусмотренного п. 3.2.10 Договора.

Согласно п. 5.12 Договора в случае неисполнения Ответчиком обязательств, предусмотренных п.п. 3.2.11, 3.2.12 Договора, ответчик уплачивает Истцу штраф в размере 5 (пяти) процентов от цены продажи Объекта, установленной п. 2.1 Договора.

В целях урегулирования вопроса по погашению задолженности, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по Договору, во внесудебном порядке ответчику была направлена претензия от <дата> <№>.

В ответ на указанную претензию от ответчика поступило письмо от <дата> б/н, согласно которому ответчик поясняет причины нарушения условий Договора, предусмотренных п.п. 3.2.6, 3.2.10.

В письме ответчик подтверждает, что работы по реконструкции Здания, обязательство по которым установлено п. 3.2.3 Договора, начнутся с 15.05.2014. Следовательно, ответчик подтверждает не исполнение условия Договора, предусмотренного п. 3.2.12, по использованию Объекта в период с момента передачи объекта по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном п. 3.3 Договора, и до момента исполнения в полном объеме обязательств, указанных в п. 3.2.3 Договора исключительно для исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 Договора.

Так же в письме ответчик указывает на криминогенную обстановку вблизи Объекта, нанесение повреждений ранее установленному ограждению Объекта, в результате чего ограждение было демонтировано. Следовательно, Ответчик нарушил обязательство, предусмотренное п. 3.2.11 Договора, по обеспечению предотвращения несанкционированного доступа на Объект третьих лиц в период с момента передачи объекта по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном п. 3.3 Договора, и до момента исполнения в полном объеме обязательств, указанных в п. 3.2.3 Договора.

В ответ на указанное письмо ответчика истцом было направлено письмо от <дата> <№>, согласно которому доводы ответчика об отсутствии оснований для начисления штрафных санкций по Договору истцом не приняты.

Истцом представлен расчет штрафных санкций по Договору:

- <...> 000 руб. - штраф за нарушение условий Договора согласно п. 5.7 Договора;

- <...> руб. - неустойка (пеня) за нарушения условий Договора, согласно п. 5.11 Договора за период с <дата> по <дата> с учетом положений ст. 193 ГК РФ;

- <...> 000 руб. - штрафные санкции согласно п. 5.12 Договора. Итого: <...> рублей.

Суд полагает, что расчет штрафных санкций произведен правильно.

В силу ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (ч. 3 ст. 154 ГК РФ).

Согласно ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Как предусмотрено статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Применительно к положениям ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима.

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Оценка доказательств производится судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Договор <№> от <дата> купли - продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием является сделкой по купли-продажи здания и земельного участка, содержащей условие об устранении аварийности здания либо о сносе здания с последующим возведением объекта недвижимости на освобожденном земельном участке. КУГИ не является заказчиком на строительство объекта или проведение реконструкции (ремонта) объекта, но является с одной стороны продавцом объектов, с другой - кредитором Короляк Е.Е. (должника) по Договору в части исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 Договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ, В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Таким образом в силу закона и договора КУГИ имеет право на контроль исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 Договора. Обязательства, установленные п. 3.2.6 Договора по предоставлению ежеквартально сведений о выполненных работах является формой осуществления такого контроля, утвержденной в рамках конкретного Договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Таким образом, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при этом стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

На момент размещения информационного сообщения о проведении торгов земельного участка с расположенным на нем жилым зданием по адресу: <адрес> в Официальном бюллетене «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга» от <дата> <№> (446), стр. 22, действовала редакция Распоряжения с изменениями, внесенными Распоряжением КУГИ от <дата> <№>-р, содержащая в форме договора купли-продажи земельного участка с расположенным нем жилым (нежилым) зданием все оспариваемые истцом пункты: п. 3.2.6, п. 3.2.7, 32.10, п. 3.2.11, п. 5.7, п. 5.10-5.12.

Кроме этого следует отметить что п. 3.2.7 Договора не противоречит Федеральному закону от <дата> № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 191-ФЗ), согласно п. 4 ст. 8 которого до <дата> не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Данное положение относится только к объектам индивидуального жилищного строительства, тогда как Договор заключен в отношении жилого многоквартирного двухэтажного здания, не являющегося объектом индивидуального жилищного строительства.

Кроме того в случае сноса здания с условием возведения на освобожденном участке нового объекта недвижимости, согласно п. 3.2.3 договора должен быть восстановлен внешний облик снесенного здания, что соответствует Закону Санкт-Петербурга от <дата> <№> «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» (далее - Закон Санкт-Петербурга от <дата> <№>) порядке.

Таким образом, на Короляк Е.Е. Законом Санкт-Петербурга от <дата> <№> возлагается обязанность по восстановлению внешнего облика снесенного здания.

В отношении оспаривания п.п. 5.7, 5.10-5.12 Договора, содержащих в качестве мер ответственности условия о взыскании штрафных санкций (неустойки, пени) с Короляк Е.Е., суд полагает, что данные положения с учетом ст. 421 ГК РФ, предоставляющие свободу в определении условий договора, не противоречат законодательству РФ,

Короляк Е.Е. была ознакомлена с условиями Договора еще до его подписания, поскольку данный Договор был опубликован в информационном сообщении, размещенном в Официальном бюллетене «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга» от <дата> <№> (446). При подписании Договора Короляк Е.Е. согласилась со всеми условиями Договора, не представила каких-либо разногласий, не оспорила условия Договора в судебном порядке.

Подписав Договор, Короляк Е.Е. приняла на себя все обязательства по нему.

Согласно абз. 4 ч. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Короляк Е.Е. произвела оплату цены продажи здания и земельного участка в соответствии с п. 2.4 и п. 3.2.1 Договора в полном объеме, а также принял данные объекты по акту приема-передачи от <дата> в соответствии с п. 3.3 Договора. Была произведена государственная регистрация права собственности на здание и земельный участок в соответствии с п. 3.2.2 Договора, о чем свидетельствуют документы о государственной регистрации прав собственности на указанные объекты от <дата>.

Согласно пункту 1 статьи 428 ГК Российской Федерации договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

В силу пункта 2 статьи 428 ГК Российской Федерации присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Однако допустимых доказательств свидетельствующих о наличии явно обременительных условий со стороны Короляк Е.Е. в нарушение ст. 57 ГПК РФ суду представлено не было.

Таким образом, проанализировав вышеперечисленные нормы права и собранные по делу доказательства можно прийти к выводу об отсутствии оснований для признания пунктов договора <№>-АЗ от <дата> недействительными.

Пунктами 6.2.1. и 6.2.2. Постановления Госстроя Российской Федерации от <дата> <№> "О принятии строительных норм и правил Российской Федерации "Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования СНиП 12-03-20014" установлено, что устройство производственных территорий, их техническая эксплуатация должны соответствовать требованиям строительных норм и правил, государственных стандартов, санитарных, противопожарных, экологических и других действующих нормативных документов.

Производственные территории и участки работ в населенных пунктах или на территории организации во избежание доступа посторонних лиц должны быть ограждены.

В ходе судебного разбирательства представителем Короляк Е.Е. представлены фотодокументы, свидетельствующие о том, что в период проведение работ было выставлено ограждение для ограничения доступа посторонних лиц на объект.

В ходе рассмотрения дела был допрошен свидетель.

Свидетель Бойцов В. Е., <дата> г.р., пояснил суду, что ни с кем из участников процесса в родственных отношениях не находится. На тот момент он в ООО «Проф Сервис» работал в качестве прораба. У него было задание реанимировать сооружения, то есть разборка здания вручную. Так как заказчик просил отделить кирпич от дерева аккуратно. Работа продлилась около 2-3 дней. В связи с тем, что работа делалась вручную, это затянулось на продолжительное время. После чего трактором собрали мусор, установили ограждение, посредством перекрытия от дороги. Границы участка не требует забора, возможно ограждение лентой, но они дополнительно перекрывали пластиковыми сооружениями. Договора он не заключал, он был прорабом, то есть занимался только выполнением работ. Во вовремя разборки здания вручную установили ограждение только маркерной летной, а когда начал работу трактор, установили ограждение, то есть порядка трех дней.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетеля.

Из показаний свидетеля и представленных фотодокументов можно сделать вывод о том, что в период производства работ на участке имелось ограждение во избежание доступа посторонних лиц.

Представителем КУГИ доказательств обратного в нарушение требований ст. 57 ГПК РФ суду представлено не было.

В соответствии с п. 3.2.10 Договора Ответчик обязуется установить с соблюдением предусмотренного законом порядка временное ограждение строительной площадки в течение одного месяца с момента осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Здание и Участок к Ответчику в целях осуществления безопасности на Объекте.

Согласно п. 5.11 Договора в случае неисполнения покумателем обязательства, предусмотренного п. 3.2.10 Договора, в срок более 2-х месяцев по отношению к установленному п. 3.2.10 Договора Ответчик уплачивает продавцу неустойку (пени) в размере 0,15 % от цены продажи Объекта за каждый день просрочки срока, предусмотренного п. 3.2.10 Договора.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

При осуществлении гражданских прав не должны нарушаться права и охраняемые законом интересы других лиц; обладатели гражданских прав должны действовать разумно и добросовестно; гражданские права должны осуществляться в соответствии с их назначением.

С учетом того, что при проведении работ имелось ограждение, предусмотренное п. 3.2.10 договора, суд полагает, что права и законные интересы, Санкт-Петербурга, в лице уполномоченных органов, так и третьих лиц, отсутствием ограждения в иное время когда работы не проводились, нарушены не были и не усматривает оснований для имущественной ответственности Короляк Е.Е., предусмотренной п. 5.11 Договора.

Суд, оценив все представленные доказательства, полагает исковые требования К. С.-Петербурга подлежащими удовлетворению в части, встречные исковые требования Короляк Е.Е. не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования К. С.-Петербурга удовлетворить частично.

1. Взыскать с Короляк Е. Е., <дата> г.р., уроженки <адрес> в пользу К. С.-Петербурга штраф за не предоставление ежеквартально согласно п. 3.2.6 Договора сведений об объемах выполненных работ в размере <...> рублей.

2. Взыскать с Короляк Е. Е., <дата> г.р., уроженки <адрес> в пользу К. С.-Петербурга штраф за нарушение обязательств предусмотренных п.п. 3.2.11 и 3.2.12, по обеспечению предотвращения несанкционированного доступа на объект третьих лиц и по использованию объекта в период с момента передачи объекта по акту-приема-передачи в порядке, предусмотренном п. 3.3 Договора, и до момента исполнения в полном объеме обязательств, указанных в п. 3.2.3 Договора исключительно для исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 Договора в размере <...> рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца через Красносельский районный суд.

Председательствующий судья:                    В.В. Овчаров

Мотивированное решение изготовлено <дата>.