Решение по делу № 8Г-20485/2021 [88-23384/2021] от 26.07.2021

Дело № 88-23384/2021

                                                          № дела суда 1-й инстанции 2-3434/2020

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    г. Краснодар                                                                 19 октября 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Фрид Е.К.,

судей Грибанова Ю.Ю., Косарева И.Э.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» к Черновой Наталье Григорьевне, Абрамян Анюту Григорьевичу, Абрамян Григорию Александровичу, Булгаковой Тамаре Васильевне, Бурлай Валентине Ивановне, Владимировой Ольге Васильевне, Дульцеву Ивану Васильевичу, Заболотней Нине Иосифовне, Ивлеву Владимиру Петровичу, Ивлевой Любовь Николаевне, Клитному Владимиру Владиславовичу, Ковалеву Алексею Андреевичу, Коваленко Нине Николаевне, Комличенко Николаю Анатольевичу, Коновал Марии Семеновне, Конопелько Лидии Григорьевне, Костыря Олегу Григорьевичу, Костюк Петру Прокофьевичу, Котову Виктору Васильевичу, Литвиновой Надежде Николаевне, Литовченко Евдокии Корнеевне, Лысенко Любовь Алексеевне, Никитину Александру Николаевичу, Никитиной Нине Семеновне, Олех Алексею Николаевичу, Петрий Ирине Ильиничне, Петрий Юрию Григорьевичу, Покутней Клавдии Макаровне, Скляр Светлане Владимировне, Слабоспицкой Вере Тимофеевне, Убогой Вере Ивановне, Стариенко Николаю Николаевичу, Хименко Виктору Александровичу, Хрипковой Любовь Ивановне, Шелуха Виктору Петровичу, Шелуха Любовь Евстафьевне о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных долей по кассационной жалобе представителя Черновой Натальи Григорьевны по доверенности Евтягина Н.Н. на решение Динского районного суда Краснодарского края от 15 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э., выслушав объяснения Черновой Н.Г. и ее представителя по доверенности Евтягина Н.Н., судебная коллегия

                                                установила:

ООО «Агрохолдинг Васюринский» обратилось в суд с иском к Черновой Н.Г. и другим о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных долей.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сособственниками земельных долей и ООО «Васюринский МПК» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № с множественностью лиц на стороне арендодателя. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюринский» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по данному договору аренды.

На основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Чернова Н.Г., являвшаяся сособственником данного участка, приобрела у ряда других участников общей долевой собственности принадлежащие им доли на земельный участок.

Однако, по мнению истца, данные сделки по продаже земельных долей совершены с нарушением преимущественного права арендатора ООО «Агрохолдинг Васюринский», на их приобретение, установленного договором аренды земельного участка.

Ответчик Чернова Н.Г. против иска возражала, ссылаясь в том числе и на пропуск срока исковой давности.

Решением Динского районного суда Краснодарского края от 15 декабря 2020 года иск ООО «Агрохолдинг Васюринский» был удовлетворен.

Судом погашены в ЕГРН регистрационные записи о государственной регистрации за Черновой Н.Г. прав на доли в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, в <данные изъяты><данные изъяты> км по направлению на северо-запад, северо-восток, юго-восток от ориентира <адрес>.

Также судом переведены права и обязанности покупателя по договорам (перечисленным в резолютивной части решения суда) купли-продажи земельных долей земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в <данные изъяты> км по направлению на северо- запад, северо-восток, юго-восток от ориентира ст. Пластуновская.

За ООО «Агрохолдинг Васюринский» признано право собственности на № земельных долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

В решении указано, что оно является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения соответствующих сведений в ЕГРН по заявлению уполномоченного лица от ООО «Агрокомплекс Васюринский» без истребования иных документов. Решение обращено к немедленному исполнению.

                    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 апреля 2021 года решение Динского районного суда Краснодарского края от 15 декабря 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Черновой Н.Г. отклонена.

    В кассационной жалобе представитель Черновой Н.Г. по доверенности ФИО52 ставит вопрос об отмене вступивших в законную силу судебных постановлений со ссылкой на нарушение судами норм материального и процессуального права, игнорирование судами обстоятельств, имеющих значение для дела. Указывает на то, что судами первой и апелляционной инстанций неправильно истолкован договор аренды, в соответствии с условиями которого арендатор земельного участка не имел право на преимущественное приобретение земельных долей. Суды при рассмотрении настоящего гражданского дела допустили нарушение норм процессуального права, рассмотрев вопрос в т.ч. о правах умерших лиц. Нарушены нормы материального права применительно к тому, что положения договора аренды о преимущественном праве приобретения долей не отвечают положениям пункта 3 статьи 308 ГК РФ. Также заявитель обращает внимание суда кассационной инстанции на тот факт, что необоснованно не был применен срок исковой давности, заявление о пропуске которого было сделано ответчиком, так как арендатору было известно о заключенных сделках не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

До начала судебного заседания в Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции поступило заявление ООО «Агрохолдинг Васюринский» об отложении судебного заседания, мотивированное невозможностью явки его представителя по причине издания приказа о работе предприятия в условиях ограничительных мер из-за распространения COVID-19, согласно которому в связи с установленным контактом с носителем инфекции сотрудники ответчика переведены на удаленный режим работы.

Разрешая ходатайство об отложении судебного заседания, суд кассационной инстанции, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), учитывая, что неявка сторон и их представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы, полагает ходатайство об отложении судебного заседания не подлежащим удовлетворению, и, руководствуясь ст. 379.5 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, надлежащим образом извещенных о дате и времени рассмотрения дела в кассационном порядке.

Проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы и поступившее возражение относительно жалобы, выслушав ответчика и его представителя, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ оснований для отмены обжалованных судебных постановлений и удовлетворения жалобы.

В силу статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального права допущены нижестоящими судами при рассмотрении данного дела.

Согласно части 5 статьи 79 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), пункта 4 части 3 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В силу части 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению, вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Кроме того, Постановлением Конституционного Суда РФ от 30 января 2009 года № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» разъяснено, что Гражданский кодекс РФ, признающий в качестве основных начал гражданского законодательства, имеющих конституционное значение, равенство участников регулируемых им имущественных и личных неимущественных отношений, неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1 статьи 1), в отношении прав на имущество, находящееся в долевой собственности, предусматривает, что распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников; участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса правил о преимущественном праве покупки (статья 246); имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункты 1 и 2 статьи 252).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Конопелько Л.Г., Стариенко Н.Н., Дульцевой И.В., Коновал М.С., Бурлай В.И., Шелуха Л.Е., Хрипковой Л.И., Камличенко Н.А., Костюк П.П., Булгаковой Т.В. и Черновой Н.Г. заключен договор купли-продажи № земельной доли. ДД.ММ.ГГГГ между Владимировой О.В., Шелуха В.П., Костыря О.Г., Никитиным А.Н., Котовым В.В., Ковалевым А.А., Убогой В.И., Хименко В.А., Клитным В.В., Петрий Ю.Г. и Черновой Н.Г. заключен договор купли-продажи <данные изъяты> земельной доли. ДД.ММ.ГГГГ между Петрий И.И., Никитиной Н.С., Абрамян А.Г., Абрамян Г.А., Коваленко Н.Н., Покутней К.М., Ивлевой Л.Н., Литвиновой Н.Н., Олех А.Н., Литовченко Е.К., и Черновой Н.Г. заключен договор купли-продажи <данные изъяты> земельной доли. ДД.ММ.ГГГГ между Лысенко Л.А., Скляр С.В., Слабоспицкой В.Т., Ивлевым В.П., Заболотней Н.И. и Черновой Н.Г. заключен договор купли-продажи <данные изъяты> земельной доли.

По данным договорам купли-продажи земельных долей ответчиком - Черновой Н.Г. приобретено и зарегистрировано право собственности на <данные изъяты> земельных долей в земельном участке с кадастровым номером №.

При этом общая сумма выплаченных денежных средств ответчиком Черновой Н.Г. в пользу ответчиков-продавцов земельных долей составила 930 000 рублей.

Ссылаясь на нарушение вышеуказанными сделками предусмотренного положениями договора от ДД.ММ.ГГГГ преимущественного права арендатора на выкуп соответствующих долей в праве на земельный участок с кадастровым номером №, ООО «Агрохолдинг Васюринский» обратилось в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и принимая обжалуемые судебные постановления об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что сторонами сделок нарушены положения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о преимущественном праве арендатора, права которого перешли к ООО «Агрохолдинг Васюринский», на приобретение долей в земельном участке с кадастровым номером №.

Кассационный суд общей юрисдикции находит, что выводы судов нижестоящих инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ними не представляется возможным по следующим основаниям.

В силу статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 23 «О судебном решении» от 19 декабря 2003 года решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям постановленные по делу судебные постановления не соответствуют.

Пункт 1 статьи 250 ГК РФ действительно устанавливает преимущественное право покупки для участников долевой собственности. Положения пункта 2 статьи 250 ГК РФ обязывают продавца уведомить иных участников долевой собственности о намерении продать долю, при этом в качестве последствия нарушения права преимущественной покупки доли, пункт 3 статьи 250 ГК РФ устанавливает возможность потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на лицо, чье преимущественное право нарушено.

В свою очередь в приведенных выше положениях части 1 статьи 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ (далее - Закона об обороте земель сельхозназначения) установлен запрет на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли.

Вместе с тем, положения Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливают специальное правовое регулирование в регулируемой этим законом сфере по сравнению с общими нормами ГК РФ и имеют над ними приоритет.

Таким образом, установленное статьей 250 ГК РФ право преимущественной покупки не действует в отношении продажи земельных долей из земельных участков, поскольку продажа земельных долей без выдела земельного участка в счет земельной доли в любом случае возможна только лицу, являющемуся участником долевой собственности (или непосредственно обрабатывающему земельный участок), а нарушение установленного запрета влечет отличное от предусмотренного в пункте 3 статьи 250 ГК РФ последствие в виде ничтожности договора.

Положения пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельхозназначения не устанавливают какого-либо преимущественного права покупки земельной доли у участников долевой собственности либо у непосредственно использующего земельный участок лица. Более того, положения пункта 2 статьи 12 Закона об обороте земель сельхозназначения вообще освобождают продавца от обязанности уведомления других участников долевой собственности о намерении продать земельную долю кому-либо из участников. Соответственно, в Законе об обороте земель сельхозназначения отсутствует механизм соблюдения права преимущественной покупки и механизм защиты этого права, а имеющееся правовое регулирование делает невозможным применение аналогичных положений, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Из изложенного следует, что при наличии на то законных оснований, исковые требования могли быть удовлетворены в случае, если они заявлены о признании недействительными оспариваемых договоров и применения последствий их недействительности в виде возвращения сторон в состояние до их заключения, но никак не перевода прав и обязанностей покупателя по ним на истца. При этом, в отношении истца в этом случае действуют ограничения, установленные в пункте 3 статьи 167 ГК РФ, поскольку стороной оспариваемых договоров он не является.

Как разъяснено в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Вывод суда о том, что преимущественное право покупки истца установлено положениями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не основан на законе.

Так, положениями пункта 5 статьи 9 Закона об обороте земель сельхозназначения предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, что согласуется с требованиями пункта 1 статьи 621 ГК РФ, также предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Однако действующее в настоящее время правовое регулирование не предусматривает преимущественного права арендатора на приобретение в собственность доли в арендуемом имуществе.

Равным образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность установления в договоре преимущественного права покупки доли для лица, не являющегося участником долевой собственности. Напротив, действующее законодательство связывает наличие преимущественного права покупки доли именно с участием в долевой собственности.

При этом в пункте 4 статьи 250 ГК РФ уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Соответственно, поскольку первоначальным арендатором земельного участка был не истец, а иное лицо - ООО «Васюринский Мясоперерабатывающий Комбинат», то истец не мог получить преимущественного права покупки доли по договору от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в силу прямого запрета в пункте 4 статьи 250 ГК РФ. Поэтому требование истца о переводе прав и обязанностей покупателя по оспариваемым договорам не могло быть удовлетворено на основании статьи 250 ГК РФ.

Также из буквального содержания договора аренды, на которые сослался суд, не следует, что стороны договора при его заключении имели в виду предоставление арендатору преимущественного права покупки земельных долей.

Заслуживают внимания и доводы подателя жалобы о пропуске истцом установленного законом трехгодичного срока обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Удовлетворяя заявленные ООО «Агрохолдинг Васюринский» требования, суд не указал конкретной даты, и не привел соответствующих доказательств, подтверждающих отсутствие осведомленности истца о заключенных сделках.

Вместе с тем, нижестоящими судами не дано правовой оценки обстоятельствам исполнения договора аренды с участием нового кредитора – Черновой Н.Г., наличии записи государственной регистрации права собственности указанного лица на спорные доли, внесенных в ЕГРН не позднее <данные изъяты> года, а также возможности получения истцом сведений о смене собственника долей при ознакомлении в <данные изъяты> года с проектами межевания спорного участка в рамках рассмотрения гражданского дела №.

Данные обстоятельства безусловно указывали на осведомленность истца о смене сособственника земельного участка с кадастровым номером №, и начале течения срока исковой давности для обращения в суд в порядке части 3 статьи 250 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции также учитывает, что договоры купли-продажи долей были заключены более чем за три года до обращения в суд, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Сведения ЕГРН об объекте недвижимости, включая сведения о правообладателях, носят открытый характер.

При таких обстоятельствах, истец должен был узнать о нарушении своего права не <данные изъяты> года, в связи с чем указанный срок им пропущен, что являлось самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Учитывая изложенное и принимая во внимание отсутствие необходимости исследования иных обстоятельств дела, разрешенного с неправильным применением судами норм материального права, имеются основания для отмены принятых судебных постановлений и принятия нового решения по спору об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Агрохолдинг Васюринский».

Руководствуясь статьями 379.7, п. 5 ч. 1 ст. 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

                                               определила:

решение Динского районного суда Краснодарского края от 15 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 апреля 2021 года отменить, принять по делу новое решение об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» в удовлетворении заявленных исковых требований.

Председательствующий:

          Судьи: