Решение по делу № 2-980/2019 от 15.01.2019

                                    Дело №2-980/19

Р Е Ш Е Н И Е

                            именем Российской Федерации

25 марта 2019 года                        город Казань

Ново-Савиновский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи          Нуруллиной Л.М.,

при секретаре судебного заседания     Садыковой Г.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кочетковой И.А. к Исламгуловой К.С. о взыскании задолженности по договору аренды, расходов по оплате электроэнергии и пени,

У С Т А Н О В И Л:

Кочеткова И.А. обратилась в суд с иском к Исламгуловой К.С. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по договору аренды.

В обоснование иска указано, что между Кочетковой И.А. и ИП Исламгуловой К.С. был заключен договор аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года (в редакции дополнительного соглашения от 10 мая 2018 года о правопреемстве арендатора). Договор был заключен сроком на 5 лет, в установленной форме прошел государственную регистрацию.

Согласно пункту 3.1 договора сумма арендных платежей ежемесячно составила 48000 рублей. В размер арендной платы не вошла стоимость услуг, предоставляемых арендатору поставщиком электроэнергии, в соответствии с п. 2.2.12 договора.

В адрес истца от ответчика 27 ноября 2018 года поступило уведомление о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года. Однако 27 ноября 2018 года при осмотре помещения было установлено, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии, не соответствует состоянию, в котором было передано арендатору, и подлежит ремонту.

Вышеуказанное зафиксировано в передаточном акте №3 к договору аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года, который был вручен ответчику 27 ноября 2018 года вместе с дополнительным соглашением о расторжении договора аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года. Однако при осмотре помещения от подписания акта и соглашения о расторжении договора ответчик отказался, более на связь не выходит, корреспонденцию не получает.

На сегодняшний день ответчица помещение надлежащим образом истице не вернула, договор не расторгнут, в том числе и потому, что для его расторжения необходима явка обоих сторон договора в регистрационный орган. Кроме того, в п. 4.4 договора приведен исчерпывающий перечень для досрочного прекращения договора по инициативе арендатора. Ни одно из условий данного пункта не было указано арендатором в уведомлении об освобождении помещения от 27 ноября 2018 года, соответственно, правовых оснований для досрочного прекращения договора со стороны арендатора нет.

До настоящего времени передаточный акт и дополнительное соглашение о расторжении договора аренды ответчицей не подписаны и не переданы в адрес истицы. Арендодатель не может привести помещение в первоначальное состояние и использовать его для цели, с которой оно приобреталось, а именно сдавать в аренду.

Ответчица по сей день не передала помещение по акту истцу, а договор не расторгнут, арендная плата продолжает начисляться, равно как и коммунальные платежи. Ответчиком остались неоплаченные счета за электроэнергию: за октябрь 2018 года в размере 9087,42 рублей, ноябрь 2018 года в размере 7471,75 рублей, а также арендная плата за ноябрь и декабрь 2018 года в размере 96000 рублей.

Согласно пункту 3.8 договора, за каждый день просрочки передачи арендной платы начисляется пеня в размере 0,5% от суммы задолженности. Таким образом, на сумму задолженности истицы по оплате арендной платы подлежат начислению пени.

На дату подачи иска размер пени за просрочку внесения арендной платы, согласно п. 3.8 договора, составил 21600 рублей.

Для целей расторжения договора аренды и регистрации такого факта истица направила в адрес ответчицы уведомление о необходимости 21 декабря 2018 года явиться в ФГБУ «Росреестр по РТ» по адресу: РТ, г. Казань, ул. Авангардная, дом 74, 1 подъезд. Также данным уведомлением истица предупредила ответчицу о том, что пока помещение не будет надлежащим образом передано по акту приема-передачи и расторжение договора соответственно не будет зарегистрировано, арендатору будет начислена арендная плата.

Однако в назначенную дату и время ответчица в регистрационный орган не явилась, договор по настоящее время не расторгнут и без участия ответчицы расторгнутым быть не может.

На основании изложенного истица просила расторгнуть договор аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года, произвести в установленном порядке государственную регистрацию расторжения договора аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года в размере 96000 рублей, компенсацию расходов по оплате электроэнергии в размере 16559,17 рублей, пени за просрочку внесения арендной платы в размере 21600 рублей по состоянию на 15 января 2019 года и далее, начисленные по дату фактического исполнения обязательства по договору аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года.

В ходе рассмотрения дела представитель истца Тумак Д.Ю. в части исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года и государственной регистрации данного факта отказался. В остальной части исковые требования уточнил, просил взыскать с ответчицы задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года за январь и февраль 2019 года в размере 96000 рублей, компенсацию расходов по оплате электроэнергии в размере 16559,17 рублей, пени за просрочку внесения арендной платы в соответствии с п. 3.8 договора аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года за период с 02 декабря 2018 года по 25 февраля 2019 года в размере 40800 рублей и далее, начисленные по дату фактического исполнения обязательства по договору аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года.

    Также пояснил, что ответчицей была внесена арендная плата за ноябрь 2018 года, а за декабрь частичная оплата в размере 45000 рублей была зачтена за счет обеспечительного платежа за последний месяц аренды, внесенного еще предыдущим арендатором Вергизовой С.А. Просит взыскать арендные платежи за январь и февраль 2019 года, поскольку объект аренды до настоящего времени не возвращен.

Определением Ново-Савиновского районного суда города Казани от 25 февраля 2019 года в части исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года и государственной регистрации данного факта производство по делу прекращено.

Представитель истца Тумак Д.Ю.в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Ответчица Исламгулова К.С. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать.

В обоснование своих возражений пояснила, что договор аренды нежилого помещения от 17 апреля 2017 года уже расторгнут, что подтверждается соглашением о расторжении договора от 22 ноября 2018 года и передаточным актом №3 от 27 ноября 2018 года, подписанными между ней и истицей. 27 ноября 2018 года соглашение ею сдано на регистрацию. Данное соглашение зарегистрировано в ГУ ФРС по РТ надлежащим образом.

В настоящее время истицей ей не возвращен гарантийный платеж (платеж за последний месяц аренды), оплаченный первоначальным арендатором Вергизовой С.А., в размере 45000 рублей 29 апреля 2017 года, что также подтверждается историей операций по дебетовой карте.

В период, когда помещение находилось у нее в аренде, она никаких действий с ним не производила, использовала помещение по назначению и сдала его истице в том же виде, в котором приняла от истицы.

Действительно, перед истицей у нее имеется задолженность по оплате электроэнергии в сумме 16559,17 рублей, а истица имеет задолженность перед ней в размере 49800 рублей (4800 рублей за арендную плату и обеспечительный платеж в размере 45000 рублей).

Поскольку договор расторгнут, помещение передано, истица сама имеет перед ней задолженность, просит в иске отказать. В случае удовлетворения иска просит применить положения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, рассмотрев дел в пределах заявленных требований, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Судом установлено, что 17 апреля 2017 года между Кочетковой И.А. и Вергизовой С.А. заключен договор аренды нежилого помещения без права субаренды, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг общественного питания общей площадью 39,5 кв.м., расположенное по адресу: ... ....

В соответствии с пунктом 3.1 Договора, арендатор своевременно производит арендные платежи за пользование указанным в предмете настоящего договора помещением в общей сумме равной 45000 рублей в месяц. В размер арендной платы не входит стоимость услуг, предоставляемых арендатору поставщиком электроэнергии в соответствии с п. 2.2.12 настоящего договора.

В силу п. 3.2 Договора первый платеж арендатор производит с 1 мая 2017 года в сумме 45000 рублей за первый (период с 1 мая 2017 года по 31 мая 2017 года) и последний (период с 1 мая 2017 года по 31 мая 2017 года) месяцы аренды. Второй платеж до 10 мая 2017 года. Все последующие платежи арендатор производит до первого числа следующего месяца, за исключением последнего месяца аренды (пункт 3.2 договора)(л.д.7-8).

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года следует, что Кочеткова И.А., Вергизова С.А. и индивидуальный предприниматель Исламгулова К.С. (арендатор-правопреемник) заключили трехстороннее дополнительное соглашение к договору аренды от 17 апреля 2017 года о том, что все права и обязанности арендатора по договору переходят к арендатору-правопреемнику с 10 мая 2018 года. Срок текущей аренды определяется с 01 мая 2017 года по 01 мая 2023 года. Арендатор своевременно производит арендные платежи в сумме 48000 рублей в месяц 9 (л.д.10).

Согласно передаточному акту от 10 мая 2018 года Исламгулова К.С. приняла по дополнительному соглашению к договору аренды от 17 апреля 2017 года нежилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг общественного питания общей площадью 39,5 кв.м., расположенное по адресу: ... ... (л.д.12).

27 ноября 2018 года ответчицей в адрес истицы направлено уведомление об освобождении арендованного помещения в связи с прекращением предпринимательской деятельности и подписании акта приема передачи помещения до --.--.---- г. включительно (л.д.17).

14 декабря 2018 года Кочетковой И.А. было направлено Исламгуловой К.С. уведомление, в котором Кочеткова И.А. указывает, что 27 ноября 2018 года при осмотре помещения было установлено неудовлетворительное состояние объекта договора аренды. В данном уведомлении также указывается, что Исламгуловой К.С. не подписаны и не переданы в адрес Кочетковой И.А. передаточный акт и дополнительное соглашение о расторжении договора аренды. В этом же уведомлении содержится просьба Кочетковой И.А. о явке на 21 декабря 2018 года в ФГБУ «Росреестр по РТ» для государственной регистрации расторжения договора аренды (л.д.13)..

В судебном заседании представитель истца обосновал свои требования на вышеуказанных доказательствах.

Ответчица Исламгулова К.С. в судебное заседание представила дополнительное соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения без права субаренды от 22 ноября 2018 года, в соответствии с которым стороны расторгают договор аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года с 27 ноября 2018 года. Арендатор обязался передать арендодателю помещение по передаточному акту в срок до 27 ноября 2018 года. Дополнительное соглашение подписано сторонами и зарегистрировано в Управлении Росреестра по РТ 07 декабря 2018 года.

Передаточным актом №3 к договору аренды нежилого помещения без права субаренды от 17 апреля 2017 года, датированным 27 ноября 2018 года, арендатор передал, а арендодатель принял нежилое помещение, общей площадью 39,5 кв.м., этаж 1 номера по этажном плане 2, кадастровый №--, расположенное по адресу: РТ, ... ....

Данные документы ответчицей Исламгуловой К.С. представлены в подлинниках, подписи Кочетковой И.А. в этих документах представитель истца не оспаривал.

Таким образом установлено, что объект договора аренды передан арендодателю 27 ноября 2018 года. Иного истцовой стороной в судебное заседание не представлено.

Учитывая данное обстоятельство, суд считает, что оснований для взыскания с ответчицы арендной платы за январь и февраль 2019 года не имеется.

Поскольку требования о взыскании пени в связи с просрочкой внесения арендных платежей производны от требований о взыскании арендной платы, в удовлетворении которых истице отказано, то данные требования удовлетворению также не подлежат.

Истицей заявлены требования о взыскании расходов за электроэнергию в размере 16559,17 рублей.

В судебном заседании ответчица признала данные требования, однако суду пояснила, что, поскольку у истицы перед ней имеется задолженность по оплаченной арендной плате и гарантийному платежу, перешедшему к ней от Вергизовой С.А., то сумма за электроэнергию должна быть зачтена в сумму задолженности истицы перед ней.

Представитель истицы в судебном заседании также подтвердил факт перехода обеспечительного платежа за последний месяц аренды в размере 45000 рублей от Вергизовой С.А. к Исламгуловой К.С. Данное обстоятельство не оспаривалось.

Представитель истицы указал, что сумма обеспечительного платежа за последний месяц аренды в размере 45000 рублей была зачтена в сумму аренды за декабрь месяц 2018 года. В связи с этим просил взыскать арендные платежи за январь и февраль 2019 года.

Поскольку в судебном заседании установлено, что объект договора аренды передан истице 27 ноября 2018 года, у ответчицы отсутствует задолженность по оплате арендных платежей, то задолженность за потребление электроэнергии в размере 16559,17 рублей судом засчитывается за счет обеспечительного платежа, и, соответственно, признается отсутствующей.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

Доводы представителя истицы о том, что по сегодняшний день объект аренды не возвращен по акту приема - передачи от ответчицы к истице и у ответчицы имеется задолженность по арендной плате суд считает не состоятельными ввиду вышеизложенного.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Кочетковой И.А. к Исламгуловой К.С. взыскании задолженности по договору аренды, расходов по оплате электроэнергии и пени отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ново-Савиновский районный суд города Казани Республики Татарстан.

Судья                           Л.М. Нуруллина