Решение по делу № 2-739/2017 от 10.01.2017

Дело № 2-739/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2017 года г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Скворцовой Ю.А.

при секретаре Никодон А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макаревич Тамары Михайловны к ООО «Инвестиционная Консалтинговая Группа» о расторжении договора аренды квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Макаревич Т.М. обратилась в суд с указанным иском к ООО «Инвестиционная Консалтинговая Группа», мотивируя свои требования тем, что между ней и ответчиком 19 февраля 2016 года был заключен договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, сроком на одиннадцать месяцев. Квартира передавалась в пользование ответчику вместе с мебелью и бытовой техникой, находящейся в ней. В соответствии с заключённым договором аренды за пользование квартирой установлена плата в размере <данные изъяты> руб. ежемесячно, которые ответчик обязан был перечислять ей на указанный в договоре счёт в Сбербанке. 19 февраля 2016 года она с представителем ответчика ФИО2 подписали акт приёма-передачи квартиры и она вручила ФИО2 ключи от своей квартиры. С этого момента ответчик начал реально пользоваться ее квартирой. В дальнейшем, несмотря на выполнение ею условий заключённого договора, ответчик отказался выполнять со своей стороны обязательства по указанному договору. Так, с момента заключения договора аренды, то есть с 19 февраля 2016 года до настоящего времени ответчик не перечислил ей на счёт никакой оплаты за пользование квартирой. При этом Макаревич Т.М. стало известно, что ответчик сдаёт квартиру внаём и получает от этого доход. Истец указывает, что пыталась встретиться с ответчиком с целью разрешения вопроса по оплате аренды квартиры, в том числе с целью досрочного расторжения заключённого между ними договора аренды квартиры по соглашению сторон, однако ответчик стал ее избегать, изменил свой адрес расположения. При разговоре по телефону, ответчик всякий раз настойчиво предупреждает ее о негативных для нее последствиях, если она будет вмешиваться в его отношения с нанимателями квартиры. Ответчик не допускает ее в квартиру с целью проверки технического состояния квартиры и сохранности находящегося в ней имущества. С целью установления местонахождения директора ООО «Инвестиционная Консалтинговая Группа», она неоднократно обращалась в органы полиции. Согласно выписке из ЕГРЮЛ/ЕГРИП общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Консалтинговая Группа» находится по адресу: <адрес> В мае 2016 года она направила генеральному директору общества – ФИО5 - по почте и на адрес его электронной почты соглашение от 18 мая 2016 года о расторжении договора аренды ее квартиры с 24 июня 2016 года. Ее обращения к ответчику были им оставлены без ответа. Несмотря на все ее претензии, ответчик продолжает не вносить арендную плату за пользование ее квартирой. 08 сентября 2016 года она вновь направила заказным письмом ответчику претензию и соглашение о расторжении договора аренды квартиры, которая так же была оставлена им без ответа. Соглашение о расторжении договора аренды квартиры, направленное на указанный в договоре электронный адрес ответчика, также оставлено ответчиком без ответа. В связи с тем, что ответчик отказывается оплачивать ей аренду ее квартиры, не оплачивает коммунальные платежи за пользование квартирой и не желает в добровольном порядке расторгать с ней договор аренды квартиры, она вынуждена требовать досрочного расторжения с ответчиком договора аренды в судебном порядке. Все действия и поведение ответчика после заключения с ней договора аренды свидетельствуют о том, что с самого начала их договорных отношений ответчик не намеревался вносить ей арендную плату и имел своей целью лишь незаконное извлечение прибыли от использования в личных целях чужого имущества. В настоящее время истец не может попасть в свою квартиру для проверки её техническое состояния и наличия находящегося в ней имущества, поскольку замки входной двери заменены. Ей неизвестно, проживает ли кто-либо в квартире в настоящий момент. С улицы она наблюдает, что дверь лоджии ее квартиры постоянно открыта, что может привести с наступлением холодов к замерзанию отопительной системы в квартире. Ввиду сложившейся ситуации Макаревич Т.М. опасается за сохранность своего имущества и не желает продолжать договорные отношения с ответчиком. На основании вышеизложенного, просит расторгнуть договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключённый 19 февраля 2016 года между мной и ООО «Инвестиционная Консалтинговая Группа».

Истец Макаревич Т.М. в судебном заседании заявленные требования полностью поддержала по изложенным в иске основаниям.

Представитель истца Макаревич Т.М. – Лисеенко П.Г., действующий на основании ордера № 969 от 07 ноября 2016 года, в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным основаниям, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик ООО «Инвестиционная Консалтинговая Группа» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В ст. 421 ГК РФ указано, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как установлено судом, Макаревич Т.М. на праве собственности принадлежит <адрес>, общей площадью 43,4 кв.м. (л.д. 5).

В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 671 ГК РФ предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

19 февраля 2016 года между Макаревич Т.М. (Арендодатель) и ООО «Инвестиционная Консалтинговая Группа» (Арендатор) заключен договор аренды квартиры, согласно п. 1.1 которого Арендодатель передает Арендатору за плату во временное пользование для проживания граждан на срок, установленный настоящим договором квартиру по адресу: Калининград, <адрес>, принадлежащую на праве собственности, а также находящееся в ней движимое имущество согласно Перечня утвержденного в Акте приема-передачи неотъемлемой части настоящего Договора (Приложение № 1) (л.д. 12-14).

Согласно п. 2.2.6 Договора, Арендатор в том числе обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение, указанную в п. 4.1. Плата за пользование квартирой составляет 17 000 рублей в месяц без учета коммунальных услуг (п. 4.1 Договора). Указанная в п. 4.1 сумма подлежит уплате Арендатором Арендодателю ежемесячно не позднее 24-го числа месяца каждого последующего месяца, за который вносится плата (п. 4.2 Договора).

В соответствии с п. 4.3 Договора аренды квартиры, стороны допускают, что не чаще одного раза за период действия настоящего договора при наличии объективных (форс-мажорных) обстоятельств расчет по обязательствам предусмотренных п. 4.1 настоящего Договора может быть произведен с опозданием, но не более чем на 10-ть рабочих дней. При этом сторона, допустившая просрочку, обязана оплатить штраф в размере <данные изъяты> рублей.

В силу п. 4.4 Договора, оплата по настоящему Договору осуществляется на сберегательную книжку №. Факт внесения оплаты подтверждается расчетным чеком терминала соответствующего Банка либо выпиской с банковского счета Арендатора.

Как указано в п. 6 Договора, срок действия договора определен сторонами в течение 11 месяцев, с 19 февраля 2016 года по 18 января 2017 года.

19 февраля 2016 года между сторонами подписан Акт приема-передачи квартиры, являющийся приложением № 1 к Договору аренды квартиры от 19 февраля 2016 года (л.д. 10-11). Указано, что представитель ООО «Инвестиционная Консалтинговая Группа» приняла два дубликата ключей с чипом от входной двери квартиры.

Таким образом, исходя из совокупности вышеназванных условий и приведенных положений закона, на основании ч. 1 ст. 433 ГК РФ, договор аренды квартиры от 19 февраля 2016 года между сторонами считается заключенным с 19 февраля 2016 года.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из пояснений истца, ответчик обязанности по оплате аренды жилого помещения не исполняет, арендную плату по договору аренды от 19 февраля 2016 года в размере <данные изъяты> рублей в месяц не вносит.

Истцом представлена выписка по счету № ПАО «Сбербанк России». Согласно п. 4.4 Договора аренды квартиры от 19 февраля 2016 года, на указанный счет Арендатор (ООО «Инвестиционная Консалтинговая группа») должен перечислять Арендодателю (Макаревич Т.М.) арендную плату в размере <данные изъяты> рублей ежемесячно в срок не позднее 24-го числа (п. 4.1).

Как следует из указанной выписки, ответчиком платежи в счет арендной платы по договору аренды квартиры от 19 февраля 2016 года Макаревич Т.М. не вносились. Доказательств обратного, в нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика не представлено, и судом не добыто. Согласно представленным платежным поручениям, на указанный счет истца поступали денежные перечисления из УФК по Калининградской области (ОГКУ «Центр социальной поддержки населения»). Иных денежных поступлений на указанный счет истца не поступало.

Следовательно, с момента заключения договора – с 19 февраля 2016 года - ответчиком арендных платежей в размере <данные изъяты> рублей ежемесячно истцу не вносилось. Доказательств обратного стороной ответчика не представлено.

Согласно пп. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из ч. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, помимо указанных в данной норме, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из п. 2.3.4 договора аренды квартиры от 19 февраля 2016 года, в случае повторного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы Арендодатель имеет право потребовать достаточного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок либо досрочного расторжения настоящего договора.

18 мая 2016 года Макаревич Т.М. в адрес ООО «Инвестиционная Консалтинговая группа» направлено электронное письмо – соглашение о расторжении договора аренды квартиры с 24 июня 2016 года.

08 сентября 2016 года Макаревич Т.М. направила ответчику письменную претензию и соглашение о расторжении договора аренды квартиры. А также направлено соглашение о расторжении договора аренды на указанный в договоре электронный адрес ответчика.

На указанную претензию ответчик не отреагировал, заказные письма вернулись отправителю по истечению срока хранения.

В связи с изложенным, принимая во внимание длительное (более двух месяцев) неисполнение ответчиком ООО «Инвестиционная Консалтинговая группа» обязанности по внесению истцу ежемесячных арендных платежей по договору аренды квартиры от 19 февраля 2016 года в размере <данные изъяты> рублей, в отсутствие со стороны ответчика доказательств надлежащего исполнения обязательств по указанному договору, что является существенным нарушением условий указанного Договора, повлекшим для Арендодателя Макаревич Т.М. ущерб в виде неполученных в установленный договором срок платежей от Арендатора, с учетом положений ст. 619, 450 ГК РФ, п. 2.3.4 договора аренды квартиры, требование истца о расторжении договора аренды квартиры от 19 февраля 2016 года обоснованно и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Макаревич Тамары Михайловны удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 19 февраля 2016 года между Макаревич Тамарой Михайловной и ООО «Инвестиционная консалтинговая группа».

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2017 года.

Судья Скворцова Ю.А.