Решение по делу № 2-1518/2022 от 05.03.2022

Дело № 2-1518/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2022 года город Уфа

Уфимский районный суд РБ в составе

председательствующего судьи Моисеевой Г.Л.

при секретаре Мухтаровой Э.Ф.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Гирфановой И.Р. к Министерству земельных и имущественных отношений РБ об обязании заключить договор аренды земельного участка,

                        установил:

Гирфанова И.Р. обратилась в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об обязании заключить договор долгосрочной аренды земельного участка, мотивируя тем, что истец приобрела по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства на арендуемом земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ в собственность объект незавершённого строительства, проектируемое назначение: жилой дом, степень готовности: 10 %, проектируемое значение: площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, адрес: РФ, <адрес>.

Также заявитель Гирфанова И.Р. приняла права и обязанности по договору аренды № <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося в государственной собственности земельного участка, заключённого между Продавцом и Администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером: №, находящийся по адресу: <адрес>

Земельный участок был предоставлен в аренду для завершения строительства объекта сроком до ДД.ММ.ГГГГ арендатору Ялалову В.З.                        Заявитель Гирфанова И.Р. обратилась в Министерство земельных и имущественных отношений РБ с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ № о продлении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. №, после принятия прав и обязанностей по договору аренды.                        Заявителем был получен отказ из Министерство земельных и имущественных отношений РБ № № от ДД.ММ.ГГГГ, со ссылкой на п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.                                            Истец, приобретая объект незавершенного строительства, предполагала, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по истечении его срока будет продлен. Завершить строительство объекта в течение года оказалось для истца невозможным.                                    На основании изложенного истец просил понудить ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: РБ, <адрес>, сроком на 49 лет, направив проект договора в адрес истца.                                                        В дальнейшем истец уточнил свои требования, просит: понудить ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, сроком на срок в соответствии с действующим законодательством, необходимым для завершения строительства объекта незавершенного строительства, направив проект договора в адрес истца, на срок 3 года.                                     

В судебном заседании истец Гирфанова И.Р. и ее представители по доверенности Герасимов В.В., Рылькова З.И., действующие по доверенности, исковые требования поддержали, просили удовлетворить, по изложенным в иске доводам.

Представитель третьего лица Администрации МР Уфимский район РБ – Самтенко М.Г., действующая по доверенности. в судебное заседание просила вынести решение на усмотрение суда.

Третьи лица Ялалов В.З., Ялалов И.З., извещенные о судебном заседании надлежащим образом, не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Представитель третьего лица Ялалова В.З. - Гадельшина Л.Р., действующая по доверенности, в судебном заседании против удовлетворения иска не возражала.

Представитель третьего лица Ялалова И.З. - Шаймарданова Э.С., действующая по доверенности, в судебном заседании против удовлетворения иска не возражала.

Представитель третьего лица Администрации СП Кирилловский сельсовет МР Уфимский район РБ в судебное заседании не явился, извещался надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений РБ, извещенный о судебном заседании надлежащим образом, не явился, ходатайств об отложении судебного заседания не представил.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, пришел к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно п. 1, 2 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства на арендуемом земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Ялаловым В,З. и истцом Гирфановой И.Р., приобретен объект незавершённого строительства, проектируемое назначение: жилой дом, степень готовности: 10 %, проектируемое значение: площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес> (п.1 Договора), стоимостью 790 000 руб. (п. 4 Договора). Указанный договор зарегистрирован надлежащим образом в Управление Росреестра по РБ, дата регистрации – ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, что также подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Договором № находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером 02:47:140702:1408, расположенный по адресу: РФ, <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, предоставлен в аренду для завершения строительства объекта сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Заявитель Гирфанова И.Р. обратилась в Министерство земельных и имущественных отношений РБ с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ № о продлении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. №, после принятия прав и обязанностей по договору аренды от предыдущего арендодателя Ялалова В.З.        

Письмом № № от ДД.ММ.ГГГГ Министерство земельных и имущественных отношений РБ отказало в продлении договора аренды, со ссылкой на п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, с указанием, что основания для продления договора аренды отсутствуют.

На данном участке возведен объект незавершенного строительства, степень готовности 10%.

Кроме того, истец добросовестно пользуется земельным участком, оплачивает налоги, что подтверждается квитанциями об уплате земельного налога.        

По настоящее время истец продолжает открыто и добросовестно владеть и пользоваться арендованным земельным участком.

Оснований, исключающих возможность заключения договора аренды, не установлено.                                    

Таким образом, судом установлено, а доказательств обратного ответчиком не представлено, что после истечения срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Гирфанова И.Р. продолжал использовать предоставленным земельным участком по целевому назначению, а ответчик, не возражал против его использования истцом, требований об освобождении земельного участка не заявлял.

С ДД.ММ.ГГГГ вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с п. 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Гирфановой И.Р., и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у Гирфановой И.Р. имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Следовательно, исковые требования Гирфановой И.Р. к Министерству земельных и имущественных отношений РБ об обязании заключить договор аренды подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:    

Исковые требования Гирфановой И.Р. к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с Гирфановой И.Р. договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, на срок 3 года, для завершения строительства, направив проект договора аренды в адрес Гирфановой И.Р.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РБ через Уфимский районный суд РБ в течение месяца со дня составления в окончательной форме.

Судья                   Г.Л. Моисеева