Решение по делу № 2-2432/2019 от 14.05.2019

        Дело № 2-2432/2019

        З А О Ч Н О Е        Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Жидковой М.Л., при секретаре Керимовой Л.А., с участием истца Судаковой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске

                                                                                             01 июля 2019 года

гражданское дело по иску Судаковой Татьяны Алексеевны к ООО «ССК «Металлургмаркет» о признании договора паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Судакова Т.А. обратилась в суд с названным иском, указав, что 21.01.2011 между Гоненко С.Ю. (пайщик), ЖСК «Центральный-1» (кооператив) и Судаковой Т.А. (приобретатель) был заключен договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», согласно которого пайщик передает на основании договора паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 188/23-ЖК от 08.12.2010 пай в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», а приобретатель принимает пай и уплачивает пайщику за пай денежные средства в размере 1500000 рублей. Договор гарантирует по окончании строительства предоставление пайщику жилого помещения –двухкомнатной квартиры (далее - объект), а приобретателю передачу пая в размере 1500000 рублей. Объектом названного договора является двухкомнатная <адрес> (строительный), общей площадью 84 кв.м., расположенная во 5 подъезде на 5 этаже жилого дома в строительных осях Е-Б/5-6 со строительным номером №, строящегося на участке в границах улиц <адрес>. По условиям договора права и обязанности по договору приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 188/23-ЖК от 08.12.2010 переходят от пайщика к приобретателю с момента подписания. В соответствии с п.4 договора на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный -1» приобретатель признается членом жилищно-строительного кооператива в соответствии с Уставом ЖСК «Центральный-1». Согласно договору № 188/23-ЖК от 08.12.2010 ЖСК «Центральный-1» передает Пайщику объект паевого взноса в течение четырнадцати дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Условия указанного договора не выполнены. ЖСК «Центральный-1» свои цели практически не выполнял, застройщиком дома фактически являлось ООО «ССК «Металлургмаркет», что подтверждается договором об инвестиционной деятельности, заключенным между ООО «ССК «Металлургмаркет» и ЖСК «Центральный-1» от 26.12.2006. Несмотря на то, что договор, заключенный между Гоненко С.Ю. и ЖСК «Центральный-1» поименован как договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, фактически его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, соответствует содержанию договора участия в долевом строительстве, который действительно имелся ввиду. Участники строительства участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемом ООО «ССК «Металлургмаркет» через конструкцию инвестиционного договора. Просит суд, признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 188/23-ЖК от 08.12.2010, заключенный между ЖСК «Центральный-1» и Гоненко С.Ю., договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» от 21.01.2011, заключенный между Гоненко С.Ю., ЖСК «Центральный-1» и Судаковой Т.А. договором участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенным между Судаковой Т.А. и ООО ССК «Металлургмаркет». Указать, что данное решение является основанием для регистрации договора долевого участия в Управлении Росреестра по Омской области.

Истец Судакова Т.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «ССК «Металлургмаркет» в лице конкурсного управляющего Юрова С.В. в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил суду письменный отзыв, в котором не возражал против удовлетворения исковых требований (л.д. 61).

ЖСК «Центральный-1» в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, о причине неявки суд не известили.

Представители третьих лиц ГУ Государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, Министерства строительства и ЖКХ Омской области, Администрация г. Омска, Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимали, о дне и времени слушания дела извещены надлежаще, сведений о причине неявки суду не представили.

В соответствии со ст.ст. 167, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке в порядке заочного судопроизводства, против чего представитель истца не возражала.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы настоящего гражданского дела, имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 121 Жилищного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

На основании ст. 124 Жилищного кодекса РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Судом установлено, что 08.12.2010 между Гоненко С.Ю. и ЖСК «Центральный-1» заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 188/23-ЖК. Предметом договора является обеспечение помещением и внесение денежного пая. Объектом паевого взноса является двухкомнатная квартира со строительным номером №, общей площадью 84 кв.м., расположенная в 5 подъезде на 5 этаже в осях Е-Б/5-6 девятиэтажного кирпичного дома со строительным номером №, строящегося на участке в границах улиц <адрес> (л.д. 28-30).

21.01.2011 между ООО Гоненко С.Ю. (пайщик), ЖСК «Центральный-1» (кооператив) и Судаковой Т.А. (приобретатель) был заключен договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1».

Согласно данному договору пайщик передает на основании договора паевого взноса и обеспечения жилым помещением №-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ, пай в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», стоимость которого по соглашению сторон составляет 1500000 рублей, который гарантирует по окончанию строительства предоставление пайщику жилого помещения –двухкомнатной квартиры (л.д. 32-34).

В силу п. 4 договора приобретатель признается членом ЖСК в соответствии с Уставом ЖСК «Центральный-1». Объектом названного договора является двухкомнатная <адрес> (предварительно) общей площадью (предварительно определенной) 84 кв.м., расположенная в 5 подъезде на 5 этаже жилого дома со строительным номером №, строящегося на участке в границах улиц <адрес>

Пунктом 3 договора на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» определен общий объем пая –1 500 000 рублей. По условиям Договора права и обязанности по договору приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 188/23-ЖК от 08.12.2010 переходят от пайщика к приобретателю с момента подписания. Гоненко С.Ю. по данному договору были получены денежные средства в размере 1 500 000 рублей (л.д.33).

Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Решением Арбитражного суда Омской области по делу №А46 – 13473/2014, установлено, что между ООО «ССК «Металлургмаркет» (заказчик) и ЖСК «Центральный-1» (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности от 26.12.2006, по которому инвестор обязался передать заказчику денежные средства для осуществления строительства жилых домов, строящихся на участке в границах улиц <адрес> в Октябрьском административном округе города Омска, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений (л.д.23-29).

Также материалами дела подтверждается, что ЖСК «Центральный-1» были заключены с пайщиками (физическими лицами) самостоятельные договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, объектом паевого взноса по которым выступили квартиры, расположенные на разных этажах кирпичного дома со строительным номером №, строящимся в границах <адрес>.

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.05.2015 ООО «ССК «Металлургмаркет» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.12.2016 по делу №А46-13473/2014 о банкротстве ООО «ССК «Металлургмаркет» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы 9 «Особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц» Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Омской области в рамках вышеуказанного дела №А46-13473/2014 постановлено включение требований истца Судаковой Т.А. о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов ООО «ССК «Металлургмаркет». Данное определение вступило в законную силу (л.д. 22-27).

16.05.2019 определением Арбитражного суда Омской области по делу № А46-13473/2014 продлен срок конкурсного производства в отношении ООО «ССК Металлургмаркет» до 12.11.2019.

Арбитражный суд Омской области счел доказанным наличие у Судаковой Т.А. прав участников строительства заявлять требование о передаче жилого помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ССК «Металлургмаркет».

Применительно к приведенному положению гражданского процессуального законодательства (ч.3 ст.61) обстоятельства заключения истцами рассматриваемых договоров приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, а также факт полного расчета по ним считаются установленными.

В настоящее время строительство многоквартирного жилого <адрес>, находящегося на участке в границах улиц <адрес> не завершено.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд, истец преследует цель приобретения статуса участника долевого строительства, а не пайщика ЖСК, коим она является в настоящее время, заключив договор с ЖСК «Центральный-1» приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением. Приобретение статуса участников долевого строительства в сложившейся ситуации позволит отнести ее к числу пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Согласно положениям ч. 3 ст. 110 Жилищного кодекса РФ члены ЖСК своими средствами (а иногда и личным трудовым участием, транспортом, строительными материалами, оборудованием, механизмами и т.п.) участвуют в строительстве многоквартирного дома.

В соответствии со ст.ст. 1, 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме предусмотренного ч. 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (п. 3 ч.2 ст. 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

Из п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года следует, что суду независимо от наименования договора необходимо установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона.

Согласно п. 1 приведенных выше договоров приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Из условий договора между ООО «ССК «Металлургмаркет» и ЖСК прямо не следует, что переданные обществу денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществляло ООО «ССК «Металлургмаркет». Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства ООО «ССК «Металлургмаркет», которое использовало их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. При таких обстоятельствах участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого ООО «ССК «Металлургмаркет», через конструкцию инвестиционного договора, кооператив фактически выполнял функции агента.

Из изложенного следует, что ЖСК «Центральный-1» нарушались права истца в части строительства, предоставления жилого помещения или оформления его в собственность, что повлекло для последней в настоящее время невозможность рассчитывать на способы защиты нарушенных прав, применяемые в рамках договора участия в долевом строительстве или договора купли – продажи.

Этими же критериями руководствовался и Арбитражный суд Омской области при решении вопроса о применении параграфа 7 главы 9 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» к банкротству ООО «ССК «Металлургмаркет», поскольку только при применении положений указанной главы нормативно – правового акта существует более высокая вероятность эффективной защиты прав участников строительства.

Критерии отнесения граждан к числу пострадавших первоначально были определены Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В настоящее время данный приказ утратил силу в связи с принятием приказа Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан».

Во исполнение распоряжения Правительства РФ от 26.05.2017г. № 1063-р субъектами РФ утверждены планы-графики («дорожные карты») по осуществлению мер по решению проблем пострадавших граждан, включенных в реестр. Поскольку финансирование таких мер осуществляется за счет средств бюджета субъекта РФ, субъект РФ вправе самостоятельно определить категорию граждан, на которую распространяется действие дополнительных мер. В настоящее время спорный многоквартирный дом включен в дорожную карту Омской области, установлен срок реализации мероприятий на 2018 – 2019 г.г.

Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.07.2017 г. в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внесены изменения, согласно которым наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, и Фонд в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, признание в судебном порядке заключенного истцом договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором участия в долевом строительстве также будет способствовать более эффективной защите ее прав именно как участника долевого строительства многоквартирного жилого дома, а также повлечет необходимость урегулирования статуса земельных участков, на которых находится возводимый жилой дом, так как, как указывалось выше, в настоящее время некоторые земельные участки находятся в собственности ООО ССК «Металлургмаркет», на них постановлением Куйбышевского районного суда г. Омска от 15.04.2016 наложен арест, от 21.06.2018 срок ареста продлен.

Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду прийти к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о признании договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 188/23-ЖК от 08.12.2010, договора на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» от 21.01.2011, договором участия в долевом строительстве жилого помещения между Судаковой Т.А. и ООО ССК «Металлургмаркет».

Относительно требования истца об указании в решении на то, что оно является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве жилого помещения в Управлении Росреестра по Омской области, суд считает необходимым отметить, что оно не обладает признаками самостоятельного искового требования, подлежащего разрешению в резолютивной части решения суда.

При этом необходимо учитывать следующее.

С 01.01.2017 государственная регистрация и кадастровый учет недвижимого имущества осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

Статья 48 Закона о регистрации предусматривает ряд особенностей осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства, являющихся императивными нормами права. В частности, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется только на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства), для государственной регистрации данного договора необходимо предоставление ряда документов, как то - разрешение на строительство, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ...; для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства также необходимо предоставлять разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Кроме того, как разъяснено в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса РФ, вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Своим указанием в решении суда на то, что данное решение является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого помещения в Управлении Росреестра по Омской области, суд не может подменять административную процедуру, в которой реализуются полномочия государственного регистрирующего органа, а также устранять необходимость прохождения всей заявительной процедуры, предусмотренной Законом о регистрации, для осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №188/23-ЖК от 08.12.2010 заключенным между ЖСК «Центральный-1» и Гоненко Светланой Юрьевной и договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» от 21.01.2011 между ЖСК «Центральный -1», Гоненко Светланой Юрьевной и Судаковой Татьяной Алексеевной договором долевого участия заключенным между ООО «ССК Металлургмаркет» и Судаковой Татьяной Александровной.

Ответчики вправе подать в Куйбышевский районный суд г. Омска заявление об отмене заочного решения в течение 7-ми дней, со дня вручения копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения или со дня принятия судом определения об отказе в отмене заочного решения.

     Судья                                                подпись                               М.Л. Жидкова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

<данные изъяты>