Решение по делу № 33-17792/2022 от 04.10.2022

Судья Соколова И.А. УИД 61RS0002-01-2021-007266-30

дело №33-17792/2022

№2-2287/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 октября 2022 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Сеник Ж.Ю.,

судей Вялых О.Г., Кулинича А.П.

при секретаре Сукаче И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чернышевой Натальи Олеговны к Роготовской Наталье Ивановне, Роготовскому Алексею Леонидовичу о взыскании суммы задатка в двойном размере, по апелляционной жалобе Роготовской Натальи Ивановны на решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Сеник Ж.Ю., судебная коллегия,

установила:

Чернышева Н.О. обратилась в суд с иском к Роготовской Н.И., Роготовскому А.Л. о взыскании суммы задатка в двойном размере. Истец указала, что между ней и каждым из ответчиков 01.06.2021 были заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с договором, заключенным с Роготовской Н.И. (далее договор №1) стороны договорились о заключении не позднее 16.07.2021 договора купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и находящегося на нем жилого дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно договору, заключенному с Роготовским А.Л. (далее договор №2) стороны договорились о заключении не позднее 16.07.2021 договора купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и находящегося на нем жилого дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Стороны условились, что в качестве гарантии выполнения своих обязательств и в счет оплаты за отчуждаемые объекты недвижимости покупатель уплачивает продавцу в качестве задатка денежную сумму размере 300 000 руб. по договору №1 и денежную сумму в размере 200 000 руб. по договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Поскольку приобретение объектов недвижимости планировалось истцом за счет кредитных средств, после заключения предварительных соглашений с продавцами Чернышева Н.О. направила заявки в кредитные организации на получение ссуды. Однако, в оформлении кредита возникли сложности, связанные с произведенной на приобретаемых объектах недвижимости самовольной реконструкцией. В этой связи в предусмотренную договорами дату – 16.07.2021 истец не была готова заключить основные договоры. Вместе с тем, ввиду одобрения заявки на кредит ООО КБ «РостФинанс», истец была готова заключить основные договоры купли-продажи в помещении указанного банка 23.07.2021, о чем поставила в известность представителя ответчиков. Несмотря на это, на подписание договора ответчики не явились.

Такое поведение ответчиков истец расценивает как недобросовестное, полагает, что ответчики необоснованно уклонились от заключения основного договора купли-продажи.

Уточнив исковые требования на основании ст. 39 ГПК РФ, Чернышева Н.О. просила суд взыскать с Роготовской Н.И. в ее пользу сумму задатка по договору №1 в двойном размере – 600 000 руб., взыскать с Роготовского А.Л. в ее пользу по договору №2 сумму задатка в двойном размере – 400 000 руб.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 августа 2022г. исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с Роготовской Н.И. в пользу Чернышевой Н.О. сумму задатка по предварительному договору купли-продажи от 01.06.2021 в размере 300 000 руб., с Роготовской Н.И. в пользу Чернышевой Н.О. - сумму задатка по предварительному договору купли-продажи от 01.06.2021, заключенному между Роготовским А.Л. в лице Роготовской Н.И. и Чернышевой Н.О., в размере 200 000 руб.

В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

С Роготовской Н.И. в пользу Чернышевой Н.О. взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 8 200 руб.

Не согласившись с решением суда, Роготовская Н.И. подала апелляционную жалобу, в которой просит данное решение отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Апеллянт приводит доводы о несогласии с выводами суда об отсутствии вины Чернышевой Н.О. в не заключении основных договоров купли-продажи и возложении такой вины на банк. Указывает на то, что предварительными договорами сторон не были предусмотрены риски, связанные с неодобрением ипотечного кредита. При этом, как полагает апеллянт, именно покупатель не смог в установленный срок собрать необходимую денежную сумму, чем нарушил договор.

Также апеллянт указывает на то, что не была уведомлена истцом о возможности продления предварительного договора.

На основании изложенного, а также ссылаясь на положения договора, считает, что на законных основаниях удержала задаток.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Рогатовской Н.И. и Рогатовского А.Л. на основании доверенности Зайцева А.С., представителя Чернышевой Н.О. на основании доверенности Аргунову Н.И. судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст.330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 329, 380, 381, 401, 416, 429, 445 ГК РФ и исходил из того, что Чернышева Н.О. предприняла все зависящие от нее меры для надлежащего исполнения обязательства по заключению основных договоров купли-продажи имущества ответчиков, однако, заключить их в установленный срок не смогла, поскольку процесс одобрения банком ипотечного кредита затянулся. Так как истец не является лицом, способным повлиять на решение банка о предоставлении ипотечного кредита, суд не усмотрел вины покупателя в не заключении основных договоров купли-продажи имущества ответчиков.

Не усмотрел суд в неисполнении обязательства и вины ответчиков, которые были готовы к заключению основных договоров купли-продажи в оговоренный срок.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что основные договоры не были заключены сторонами в отсутствии вины, в связи с чем денежные средства, переданные истцом ответчикам в качестве обеспечения обязательств взыскал в одинарном размере.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы на основании ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия с выводами суда соглашается.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

При этом, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Материалами дела подтверждается, что 01.06.2021 между Чернышевой Н.О. и Роготовской Н.И. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и находящегося на нем жилого дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,

Также 01.06.2021 между Чернышевой Н.О. и Роготовским А.Л. в лице Роготовской Н.И. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и находящегося на нем жилого дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

По условиям договоров стороны обязались в срок до 16.07.2021 заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества (п. 2.1).

Согласованная сторонами стоимость отчуждаемых объектов недвижимости составляет 20 000 000 руб. по договору №1 и 5 000 000 руб. по договору №2 ( п. 1.3).

Из п. 3.3 Договора следует, что оплата покупателем объектов недвижимости может быть осуществлена с использованием ипотечного кредита с оплатой кредитными средствами после государственной регистрации перехода права собственности на объекты к покупателю. Такое соотношение личных и кредитных денежных средств будет указано в договоре купли-продажи.

В соответствии с п.3.1 договоров в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств в счет оплаты за отчуждаемые объекты недвижимости покупатель уплатил продавцу денежную сумму в размере 300 000 руб. по договору №1 и 200 000 руб. по договору №2.

Стороны договорились, что указанная сумма является задатком и к ней применяются правила, предусмотренные ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения и неисполнения обязательств, обеспеченных задатком.

В соответствии с п. 4.1 договоров в случае нарушения покупателем условий настоящего договора и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, денежная сумма задатка, указанная в п. 3.1 настоящего договора остается у продавца.

В случае нарушения продавцом условий настоящего договора и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости продавец обязан выплатить покупателю двойную сумму задатка, указанного в п. 3.1 настоящего договора.

В договорах имеются расписки Роготовской Н.И. о том, что суммы задатка в общем размере 500 000 руб. ею получены.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается стороной ответчика, что Чернышевой Н.О. предпринимались действия по получению заемных денежных средств для заключения основных договоров купли-продажи имущества ответчиков. В том числе, из переписки в WhatsApp (Т.1 л.д. 28-33) следует, что истец поручала представлявшему ее интересы агентству недвижимости ИП ФИО12 обращаться в различные кредитные учреждения с заявками на получение денежных средств, в сумме достаточной для оплаты договоров.

Необходимая сумма для предоставления в кредит – 16500000 руб. была согласована Банком РостФинанс 15.07.2021 (л.д. 25, 37).

Вместе с тем, 16.07.2021 основные договоры купли-продажи заключены не были.

Из переписки в WhatsApp между представителем продавца и агентством недвижимости (Т.1 л.д. 35-47) следует, что сторона ответчиков до истечения срока, в который должны быть заключены основные договоры купли-продажи, была поставлена в известность об одобрении банком заявки истца на получение в кредит денежной суммы, необходимой для заключения договора, а также о необходимости проведения оценки объектов недвижимости в связи с требованиями банка, датах заключения договора ипотеки, которые назначал также банк – на 22.07.2021 и 23.07.2021.

Однако, 16.07.2021 представитель Роготовской Н.И. и Роготовского А.Л. направила истцу посредством WhatsApp сообщение об истечении действия предварительных договоров. (Т.1 л.д. 91 оборот)

Несмотря на это до 22.07.2021 представитель Роготовской Н.И. и Роготовского А.Л. выходила на связь с агентством недвижимости, выражая заинтересованность в сделке.

На заключение основных договоров в банк 23.07.2021 ответчики не явились, о чем составлен акт от 23.07.2021 с участием представителя агентства недвижимости ФИО13 и сотрудника банка ФИО14 (Т.1 л.д. 34)

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО12 показал, что является руководителем отдела недвижимости. Им заключены договора на сопровождение сделок между Чернышевой Н.О. и Роготовскими. Приобретение объектов должно было осуществляться с использованием кредитных средств. К дате, обусловленной предварительными договорами не имелось одобрения Банком объектов, не была произведена их оценка. К 23.07.2021 Чернышева Н.О. была готова к сделке, но продавцы перестали отвечать на звонки. 23.07.2021 продавцы на подписание основных договоров не явились. Все необходимые документы, запрашиваемые у продавцов приходили вовремя. Дополнительное соглашение о продлении срока заключения основного договора между сторонами не заключалось.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО15 показала, что работает в агентстве недвижимости. К ним обратилась представитель Чернышевой Н.О. с проблемой по отказу от банка в выдаче ипотеки. Проблему удалось разрешить только к 23.07.2021 г., на указанную дату Чернышева Н.О. была готова к сделке. Она общалась с Роготовской Н.И. по телефону 23.07.2021, однако последняя сказала, что сомневается в намерении приобрести объект и на подписание договора купли-продажи не явилась.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО24 показал, что является оценщиком недвижимости и производил оценку объектов, приобретаемых Черышевой Н.О. для Банка. Объект в целом не проблемный, однако со стороны Банка были вопросы к мансарде, однако заключение было составлено. Договор на оценку был заключен 18.07.2022, в тот же день объект осмотрен, заключение готовится 2-3 дня.

Допрошенные судом свидетели ФИО18, ФИО19, показали, что по просьбе Чернышевой Н.О. оказывали ей дизайнерские и строительные услуги в доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, однако, позже поступила команда работы приостановить.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО20 показала, что является дочерью Роготовской Н.И. Ее мать занималась продажей дома. Чернышова Н.О. собиралась его купить. Речь шла о расчете за наличные денежные средства. В середине мая 2021 г. приходил прораб Чернышевой Н.О., дизайнер, осматривали объект. После заключения предварительного договора, 2-3 июля 2021г. прораб приходил, начали работы. 5-6 июля 2021 г. они выписались из дома. Предварительно назначали заключение основного договора на 05.07.2021, потом на 10.07.2021, но потом все время откладывалось. 16.07.2021 ее мать предупредила, что договор заканчивается, а предложения о сроках заключения основного договора не поступили.

Собранными по делу доказательствами подтверждается, что Чернышева Н.О., действуя в соответствии с взятыми на себя по предварительным договорам купли-продажи обязательствами, осуществляла поиск банка-кредитора, а получив от него предварительное одобрение на сумму, необходимую для приобретения объектов недвижимости ответчиков, поставила их в известность о своей платежеспособности до истечения срока, предусмотренного для заключения основных договоров. Также ответчики были поставлены в известность о том, что заключение кредитной сделки с банком потребует нескольких дней, в том числе, ввиду необходимости проведения оценки объектов недвижимости.

Так же обращает на себя внимание и то, что в продаваемом объекте Роготовской Н.И. была выполнена самовольная реконструкция, построен мансардный этаж, что так же создавало определенные трудности для заключения сделки и оценки имущества для получения ипотечного кредита.

Таким образом, по смыслу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец действовала с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, приняла все меры для надлежащего исполнения обязательства, ввиду чего ее вина в нарушении условий предварительных договоров, заключенных с ответчиками, отсутствует.

Также собранными по делу доказательствами подтверждается готовность и ответчиков заключить основные договоры купли-продажи, их заинтересованность в сделке в течении всего предусмотренного предварительными договорами срока.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности выводов суда, согласно которых основные договоры не были заключены сторонами по объективным причинам, не зависящим от воли и виновных действий сторон.

Данное обстоятельство, в силу приведенных выше норм материального права, свидетельствует об отсутствии оснований для применения ни к одной из сторон договора санкций в виде взыскания задатка в двойном размере в пользу покупателя, либо его удержания в пользу продавца.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия решение суда первой инстанции находит законным и обоснованным.

Доводы жалобы о необоснованности выводов суда об отсутствии вины Чернышевой Н.О. в неисполнении условий предварительных договоров подлежат отклонению, поскольку апеллянтом в ходе судебного разбирательства по делу не было представлено доказательств того, что заключение основных договоров купли-продажи в установленный срок зависело от воли истца, либо истец могла и должна была предусмотреть невозможность заключения договоров в согласованный срок с банком. Напротив, суд первой инстанции установил, что все разумные меры для заключения сделки покупатель произвела, в пределах установленного срока получила одобрение банка на предоставление кредита в значительной сумме, и незначительная задержка во времени заключения договора с использованием ипотечного кредита (7 дней), что не противоречит условиям предварительного договора, была связана только с требованиями банка о представлении дополнительных документов. О необходимости предоставления данного срока покупатель продавцов уведомила.

Собранными по делу доказательствами подтверждено, что согласование сторонами условий предварительных договоров купли-продажи и их заключение происходило при участии профессионального участника рынка недвижимости - ИП ФИО12 на которого истцом была также возложена обязанность по направлению от ее имени в банки заявок для получения необходимой суммы кредита к согласованному сроку. Стороны не оспаривают, что указанная обязанность исполнялась надлежащим образом, однако, одобрение кредита на необходимую денежную суму удалось получить лишь 15.07.2021, то есть до срока заключения основного договора купли-продажи(16.07.2021 года). При этом ответчики знали из условий подписанных ими договоров о том, что Чернышева Н.О. намерена приобрести отчуждаемые ими объекты недвижимости именно с использованием кредитных денежных средств. О своих действиях истец регулярно извещала ответчиков, что подтверждено заверенной перепиской посредством телефона, содержание которой никем из сторон не оспаривалось.

Таким образом, суд обоснованно пришел к выводам о том, что Чернышева Н.О. проявляла необходимую волю для заключения основного договора купли-продажи в тот срок, который был согласован сторонами, действуя при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства, добилась одобрения заявки на кредит на необходимую сумму, что в силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует об отсутствии ее вины в ненадлежащем исполнении обязательства.

В этой связи ссылки апеллянта в поданной жалобе на сам факт нарушения покупателем условий договора, ввиду того, что Чернышева Н.О. не смогла собрать необходимую денежную сумму, не имеют правового значения.

Более того, соответствующие ссылки не соответствуют полученным по делу доказательствам, согласно которым денежные средства в необходимый срок были изысканы истцом. При этом, само перечисление кредитных денежных средств продавцу, в любом случае, должно было происходить после перехода права собственности к покупателю, что следует из п. 3.3 предварительных договоров.

Ссылки апеллянта на то, что она не была уведомлена истцом о возможности продления предварительного договора, исходя из приведенного нормативно-правового регулирования спорных правоотношений, свидетельствуют о нарушении Чернышевой Н.О. договора, однако не о ее виновности в неисполнении обязательств, а следовательно, не позволяют возложить на истца ответственность за такое нарушение в виде санкции, предусмотренной статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем оставления суммы задатка у продавца.

Как указано в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.01.2019 N18-КГ18-232, по смыслу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, а доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о неправильности выводов суда и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения судебного решения.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 августа 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Роготовской Натальи Ивановны – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.10.2022 года.