Решение по делу № 2-6832/2023 от 26.07.2023

Дело № 2-6832/2023                                          УИД 65RS0001-01-2023-006929-56

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 декабря 2023 года                         г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд в составе:

председательствующего судьи    Осколковой А.Н.

при секретаре                               Ружанском А.В.,

с участием представителя истца ФИО, ответчика ФИО, представителя ответчика ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к ФИО о взыскании причиненного ущерба, упущенной выгоды, судебных расходов,

Установил:

С учетом уточнений, акционерное общество «Сахалинское ипотечное агентство» (- далее АО «СиА») обратилось в суд с иском ФИО о взыскании неосновательного обогащения, упущенной выгоды, указав в обоснование, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по <адрес>. Ответчик ФИО на основании договора коммерческого найма от 04 июня 2021 года, 01 мая 2022, 01 сентября 2022 года являлась нанимателем указанного жилого помещения. Право на предоставление жилья по договору коммерческого найма по ставке 50 % от среднерыночной цены имеют работники государственных и муниципальных учреждений и предприятий, не имеющие жилья.

27 октября 2022 года истцу стало известно о том, что нанимателем расторгнуты трудовые отношения с образовательной организацией 30 августа 2022 года, о чем наниматель не уведомил наймодателя.

Таким образом, ответчик утратил право на арендное жилье по ставке 50% от среднерыночной цены с 30 августа 2022 года. Поскольку в период с 31 августа 2022 года по 18 января 2023 года ответчик проживал в спорном жилом помещении, не имея права проживания по льготной ставке (50% от среднерыночной цены), ответчику произведено доначисление стоимости арендной платы в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости арендной платы от 16 сентября 2022 года, произведенного <данные изъяты>», в соответствии с которым размер арендной платы составляет 33 500 руб. в месяц. Таким образом, задолженность за период проживания с 31 августа 2022 года по 18 января 2023 года по рыночной стоимости составляет 101 467 руб. 74 коп.

25 января 2023 года в адрес ответчика было направлено письмо с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

Кроме того, 30 декабря 2022 ФИО получено письмо с требованиями в срок до 15 января 2023 года приступить к работам по устранению дефектов, возникших в результате действий ответчика (замена двери в большую комнату, заменив двери в ванную комнату, замена линолеума в прихожей и в кухне, замена напольного плинтуса по всей квартире, замена обоев в кухонной комнате) и т.д.

15 января 2023 года работы по устранению дефектов в квартире не были начаты. Фактически квартира была передана истцу 18 января 2023 года без устранения дефектов силами ответчика, что подтверждается актом приема – передачи.

15 февраля 2023 года ответчик уведомил ФИО о начале ремонтных работ силами третьих лиц. Так, 15 февраля 2023 года на основании дефектной ведомости и ведомости объемов работ с ИП ФИО заключен договор подряда № от 15 февраля 2023 года на ремонтно – отделочные работы в помещении, расположенном по <адрес> на общую сумму 423 258 руб. Работы по устранению дефектов выполнены в полном объеме, подтверждаются актом о сдаче-приемке выполненных работ № от 26 апреля 2023 года, платежным поручением № от 27 апреля 2023 года.

Понесенные расходы истца по устранению дефектов, причиненных действиями ответчика составили 403 345 руб. (денежные средства в размере 19913 руб. – дополнительные затраты истца, которые не предъявляются ко взысканию с ответчика).

По причине невозможности использования спорного жилого помещения в период с 19 января 2023 года по 31 марта 2023 года истцом рассчитана упущенная выгода на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование жилым помещением, расположенным по <адрес>, согласно которого право пользования данной двухкомнатной квартирой составляет 33 500 руб. в мес., упущенная выгода – 110 081 руб. 72 коп.

04 мая 2023 года в адрес ответчика направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность, которая оставлена без удовлетворения.

С учетом уточнений, просит суд взыскать с ФИО в пользу АО «Сахалинское ипотечное агентство» неосновательное обогащение за период с 31 августа 2022 года по 18 января 2023 года в размере 101 467 руб. 74 коп. В случае неудовлетворения судом требования о взыскании упущенной выгоды просит суд взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства за фактическое (бездоговорное проживание) в размере 25 290 руб. 32 коп. в соответствии с ценой, указанной в договоре коммерческого найма жилого помещения от 01 сентября 2022 года за период с 01 декабря 2022 года по 18 января 2023 года из расчета 16 000 руб. в месяц. Также просит взыскать убытки в виде расходов по проведению ремонтных работ квартиры, расположенной по <адрес> размере 403 345 руб., упущенную выгоду в связи с невозможностью сдавать спорное жилое помещение в аренду 38 709 руб. 67 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 9348 руб. 94 коп.

В судебном заседании представитель истца ФИО настаивал удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям предъявления. При этом полагал, что истцом договор коммерческого найма от 01 декабря 2022 года не заключался.

Ответчик ФИО и ее представитель ФИО в судебном заседании исковые требования не признали, просили суд отказать в их удовлетворении по доводам возражений. Не согласны также были с расчетом исковых требований, при этом не считали необходимым проведение судебной оценочной экспертизы.

Представитель третьего лица Министерства образования Сахалинской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, пояснив, что полномочия по предоставлению жилых помещений работникам муниципальных учреждений являются исключительной компетенцией соответствующих органов местного самоуправления.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела суд приходит к следующему.

В силу статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Акционерное общество «Сахалинское ипотечное агентство» (далее АО «СиА») является собственником жилого помещения, расположенного по <адрес>, что следует из выписки ЕГРН.

По ходатайству Министерства образования Сахалинской области 04 июня 2021 года между АО «СиА» (наймодателем) и ФИО, являющейся работником учреждения сферы образования, заключен договор коммерческого найма квартиры, расположенной по <адрес>, на срок до 30 апреля 2022 года.

В соответствии с условиями договора Наймодатель передает нанимателю во временное владение и пользование на срок, установленный настоящим договором, за плату квартиру, находящуюся по <адрес>, принадлежащую Наймодателю на праве собственности, а также движимое имущество, находящееся в квартире.

Совместно с Нанимателем в квартире вправе проживать следующие члены семьи Нанимателя: супруг ФИО, сын ФИО, сын ФИО (пункт 1.6 договора).

Согласно п. 4.2 договора, плата за жилое помещение установлена в размере 16 000 руб., подлежит внесению ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца.

04 июня 2021 года ФИО на основании акта приема – передачи передана квартира, расположенная по <адрес>. В квартире произведен капитальный и текущий ремонт. Комнаты оклеены бумажными обоями, потолки окрашены водоэмульсионной краской, полы – линолеум поливинилхлоридный на теплоизолирующей основе, установлен плинтус по периметру, ванные комнаты и санузлы отделаны керамической плиткой. Оконные блоки – поливинилхлоридные. Со стороны нанимателя претензий по состоянию имущества нет.

04 июня 2021 года ФИО было передано имущество: радиаторы отопления (биметаллические), межкомнатные двери глухие, с ручкой – замком, с обналичкой; в ванной керамическая мойка типа «тюльпан», смеситель, душ – лейка, ванна; водонагреватель (электрический); розетки, выключатели, приборы освещения; кухонная мойка эмалированная, смеситель, плита (электро), унитаз в санузле. Все имущество находится в квартире, расположенной по <адрес>, в исправном состоянии, пригодном для эксплуатации.

01 мая 2022 года между АО «СиА» (наймодателем) и ФИО заключен договор коммерческого найма квартиры, расположенной по <адрес>, на срок до 31 августа 2022 года, включительно.

В соответствии с условиями договора Наймодатель передает нанимателю во временное владение и пользование на срок, установленный настоящим договором, за плату квартиру, находящуюся по <адрес>, принадлежащую Наймодателю на праве собственности, а также движимое имущество, находящееся в квартире.

Совместно с нанимателем в квартире вправе проживать следующие члены семьи Нанимателя: супруг ФИО, сын ФИО, сын ФИО (пункт 1.6 договора).

Плата за жилое помещение установлена в размере 16 000 рублей в месяц (п.4.2 договора). На основании договора наймодатель вправе в одностороннем порядке изменить условия договора в случае стоимостных показателей аренды (найма) в соответствующем районе или изменении индекса потребительских цен в Сахалинской области, изменение места работы нанимателя. (пункт 4.6 договора)

Договором коммерческого найма квартиры, заключенном между сторонами предусмотрено, что договор может быть изменен или расторгнут на основании письменного соглашения сторон в любое время. В таких случаях сторона заинтересованная в изменении или расторжении договора, не позднее чем за 30 календарных дней с предполагаемой даты изменения или расторжении договора должна представить другой стороне проект соглашения об изменении или расторжении договора, составленной в письменной форме. Сторона получившая проект указанного соглашения обязана в течение 10 календарных дней подписать соглашение или представить другой стороне свои письменные возражения. (п.5.2 договора).

01 мая 2022 года ФИО на основании акта приема – передачи передана квартира, расположенная по <адрес>. В квартире произведен капитальный и текущий ремонт. Комнаты оклеены бумажными обоями, потолки окрашены водоэмульсионной краской, полы – линолеум поливинилхлоридный на теплоизолирующей основе, установлен плинтус по периметру, ванные комнаты и санузлы отделаны керамической плиткой. Оконные блоки – поливинилхлоридные. Со стороны нанимателя претензий по состоянию имущества нет.

01 мая 2022 года ФИО было передано имущество: радиаторы отопления (биметаллические), межкомнатные двери глухие, с ручкой – замком, с обналичкой; в ванной керамическая мойка типа «тюльпан», смеситель, душ – лейка, ванна; водонагреватель (электрический); розетки, выключатели, приборы освещения; кухонная мойка эмалированная, смеситель, плита (электро), унитаз в санузле. Все имущество находится в квартире, расположенной по <адрес>, в исправном состоянии, пригодном для эксплуатации.

01 сентября 2022 года между АО «СиА» (наймодателем) и ФИО заключен договор коммерческого найма квартиры, расположенной по <адрес>, на срок до 30 ноября 2022 года, включительно.

В соответствии с условиями договора Наймодатель передает нанимателю во временное владение и пользование на срок, установленный настоящим договором, за плату квартиру, находящуюся по <адрес>, принадлежащую Наймодателю на праве собственности, а также движимое имущество, находящееся в квартире.

Совместно с нанимателем в квартире вправе проживать следующие члены семьи Нанимателя: супруг ФИО, сын ФИО, сын ФИО (пункт 1.6 договора).

Плата за жилое помещение установлена в размере 16 000 рублей в месяц (п.4.2 договора). На основании договора наймодатель вправе в одностороннем порядке изменить условия договора в случае стоимостных показателей аренды (найма) в соответствующем районе или изменении индекса потребительских цен в Сахалинской области, изменение места работы нанимателя. (пункт 4.6 договора)

Договором коммерческого найма квартиры, заключенном между сторонами предусмотрено, что договор может быть изменен или расторгнут на основании письменного соглашения сторон в любое время. В таких случаях сторона заинтересованная в изменении или расторжении договора, не позднее чем за 30 календарных дней с предполагаемой даты изменения или расторжении договора должна представить другой стороне проект соглашения об изменении или расторжении договора, составленной в письменной форме. Сторона получившая проект указанного соглашения обязана в течение 10 календарных дней подписать соглашение или представить другой стороне свои письменные возражения. (п.5.2 договора).

01 сентября 2022 года ФИО на основании акта приема – передачи передана квартира, расположенная по <адрес>. В квартире произведен капитальный и текущий ремонт. Комнаты оклеены бумажными обоями, потолки окрашены водоэмульсионной краской, полы – линолеум поливинилхлоридный на теплоизолирующей основе, установлен плинтус по периметру, ванные комнаты и санузлы отделаны керамической плиткой. Оконные блоки – поливинилхлоридные. Со стороны нанимателя претензий по состоянию имущества нет.

01 сентября 2022 года ФИО было передано имущество: радиаторы отопления (биметаллические), межкомнатные двери глухие, с ручкой – замком, с обналичкой; в ванной керамическая мойка типа «тюльпан», смеситель, душ – лейка, ванна; водонагреватель (электрический); розетки, выключатели, приборы освещения; кухонная мойка эмалированная, смеситель, плита (электро), унитаз в санузле. Все имущество находится в квартире, расположенной по <адрес>, в исправном состоянии, пригодном для эксплуатации.

Письмом от 25 октября 2022 года Министерство образования Сахалинской области уведомило АО «СиА» о том, что в отношении ФИО расторгнуты трудовые отношения с образовательной организацией и наниматель готов освободить арендное жилье по <адрес>.

01 декабря 2022 года между АО «СиА» (наймодателем) и ФИО заключен договор коммерческого найма квартиры, расположенной по <адрес>, на срок до 31 октября 2023 года, включительно.

В соответствии с условиями договора наймодатель передает нанимателю во временное владение и пользование на срок, установленный настоящим договором, за плату квартиру, находящуюся по <адрес>, принадлежащую наймодателю на праве собственности, а также движимое имущество, находящееся в квартире.

Совместно с нанимателем в квартире вправе проживать следующие члены семьи Нанимателя: супруг ФИО, сын ФИО, сын ФИО (пункт 1.6 договора).

Плата за жилое помещение установлена в размере 17 324 рублей в месяц (п.4.2 договора). На основании договора наймодатель вправе в одностороннем порядке изменить условия договора в случае стоимостных показателей аренды (найма) в соответствующем районе или изменении индекса потребительских цен в Сахалинской области, изменение места работы нанимателя. (пункт 4.6 договора).

Договором коммерческого найма квартиры, заключенном между сторонами предусмотрено, что договор может быть изменен или расторгнут на основании письменного соглашения сторон в любое время. В таких случаях сторона заинтересованная в изменении или расторжении договора, не позднее чем за 30 календарных дней с предполагаемой даты изменения или расторжении договора должна представить другой стороне проект соглашения об изменении или расторжении договора, составленной в письменной форме. Сторона получившая проект указанного соглашения обязана в течение 10 календарных дней подписать соглашение или представить другой стороне свои письменные возражения. (п.5.2 договора).

01 декабря 2022 года ФИО на основании акта приема – передачи передана квартира, расположенная по <адрес>. В квартире произведен капитальный ремонт. Комнаты оклеены бумажными обоями, потолки окрашены водоэмульсионной краской, полы – линолеум поливинилхлоридный на теплоизолирующей основе, установлен плинтус по периметру, ванные комнаты и санузлы отделаны керамической плиткой. Оконные блоки – поливинилхлоридные. Со стороны нанимателя претензий по состоянию имущества нет. Данным актом также передано имущество, находящееся в квартире: радиаторы отопления (биметаллические), межкомнатные двери глухие, с ручкой – замком, с обналичкой; в ванной керамическая мойка типа «тюльпан», смеситель, душ – лейка, ванна; розетки, выключатели, приборы освещения в каждом помещении; кухонная мойка эмалированная, смеситель, плита (электро), унитаз в санузле, индивидуальные приборы учета. Все имущество находится в квартире, расположенной по <адрес>, в исправном состоянии, пригодном для эксплуатации.

Письмом 04 мая 2023 года ФИО уведомлена о том, что в связи с тем, что она прекратила трудовые отношения с 31 августа 2022 года и, следовательно, утратила право пользования арендным жильем по льготной цене (по ставке, превышающей 50% от среднерыночной цены), поэтому ей было предложено оплатить арендную плату в размере 101 467 руб. 74 коп. по среднерыночной цене за период с 31 августа 2022 года по 18 января 2023.

С указанным предложением ответчик не согласилась.

Данное письмо предполагает изменение условий договора в части оплаты за жилье. Договором предусмотрено одностороннее изменение условий - п.4.2, 4.6 договора, или с согласия стороны договора п. 5.2 договора. Одностороннее изменение условий не применимо, согласие на изменение условий договора ответчик не высказал.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского Кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 682 Гражданского Кодекса РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В силу ст. 450 Гражданского Кодекса РФ изменение платы в договоре найма жилого помещения может быть осуществлено только путем заключения соглашения об изменении договора или судом.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 Гражданского Кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец с исковым заявлением в суд не обратился, требований об изменений условий договора не заявил.

Приказ Акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» от 12 мая 2020 года № 27/1, которым утвержден регламент распределения жилья, предусмотренного для сдачи в коммерческий найм, постановление Администрации города Южно-Сахалинска от 16 января 2023 года N 61-па "Об утверждении Порядка предоставления арендного жилья на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" не содержат возможности одностороннего изменения договора в части оплаты за жилье.

Не подлежат взысканию с ответчика суммы, указанные истцом как неосновательное обогащение в силу следующего.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса (пункт 1).

Правила, предусмотренные главой 60 данного кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Поскольку иное не установлено данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 названного кодекса, подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица (статья 1103 ГК РФ).

Согласно подпункту 4 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Положениями п. 1 и п. 3 ст. 682 Гражданского Кодекса РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Доказательств того, что на ответчикв была возложена обязанность оплачивать за квартиру в ином размере суду не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ, под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Согласно пункту 4 статьи 393 Гражданского кодекса РФ, при определении упущенной выгоды учитываются меры, предпринятые потерпевшей стороной для ее получения, а также сделанные с этой целью приготовления.

Таким образом, лицо, предъявляющее требование о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, должно доказать факт нарушения своего права, наличие и размер убытков, наличие причинной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально, то есть при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. При этом основанием для возмещения таких убытков является доказанность стороной по делу всей совокупности перечисленных условий.

Вместе с тем, доказательств, отвечающих требованиям ст. ст. 59, 60 Гражданского процессуального кодекса РФ, подтверждающих размер убытков, наличие причинной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально в нарушение требования ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, истцом представлено не было.

Кроме того, согласно договору коммерческого найма от 01 декабря 2022 года, ФИО вправе была проживать в спорном жилом помещении вплоть до 31 октября 2023 года. Данный договор был заключен с ответчиком истцом уже при наличии информации о прекращении трудовых отношений между ФИО и образовательной организацией (истец уведомлен о прекращении трудовых правоотношений с ФИО 25 октября 2022 года).

Также истцом не представлено достоверных и достаточных доказательств, что необходимость в ремонте спорной квартиры явилась единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду в указанном им размере, и все приготовления и действия, необходимые для получения этой выгоды, были им совершены, доказательства реальности убытков, то есть наличия заявок именно на спорную квартиру в указанный истцом период, сведения о количестве квартир, принадлежащих истцу на праве собственности, доказательства непредоставления жилого помещения именно из-за бездействия ответчика.

Таким образом, заявленные истцом в качестве убытков денежные средства в виде неполученного дохода от сдачи квартиры носят вероятностный характер, неизбежность получения заявленных к взысканию денежных средств бесспорными доказательствами не подтверждена.

Совокупностью допустимых доказательств исковые требования в этой части не подтверждены. Договор коммерческого найма от 01 декабря 2022 года никем не оспорен, недействительным не признан.

При таких обстоятельствах основания для взыскания неосновательного обогащения за период с 31 августа 2022 года по 18 января 2023 года в размере 101 467 руб. 74 коп., упущенной выгоды в связи с невозможностью сдавать спорное жилое помещение в аренду в размере 38 709 руб. 67 коп., с ответчика в пользу истца у суда не имеется.

30 декабря 2022 ФИО получено письмо с требованиями в срок до 15 января 2023 года приступить к работам по устранению дефектов, возникших в результате действий ответчика (замена двери в большую комнату, заменив двери в ванную комнату, замена линолеума в прихожей и в кухне, замена напольного плинтуса по всей квартире, замена обоев в кухонной комнате) и т.д.

15 января 2023 года работы по устранению дефектов в квартире не были начаты. Фактически квартира была передана истцу 18 января 2023 года без устранения дефектов силами ответчика, что подтверждается актом приема – передачи.

Как следует из акта приема – передачи от 18 января 2023 года квартира, расположенная по <адрес> была передана ФИО собственнику АО «СиА». При приеме указанного жилого помещения у истца, в помещении выявлены недостатки:

- дверные коробки межкомнатных дверей во всей квартире с повреждениями - требуется замена;

- повреждена дверь в комнату большую (дыра в полотне) – требуется замена;

- повреждена дверь в ванную комнату (дыра в полотне)- требуется замена;

- требуется замена линолеума в прихожей и кухне;

- повреждение напольного плинтуса по всей квартире;

- повреждены обои в кухне;

- наличие трех отверстий в кафеле в ванной (1 плитка);

- вентиляционное отверстие в ванной комнате закупорено;

- входная дверь в квартиру имеет механические повреждения, дверной замок входной двери заедает;

- обои в маленько комнате разной текстуры, не прокрашены после их поклейки.

ФИО вышеуказанный акт подписала с замечаниями: не согласна с тем, что замок на входной двери заедает.

Как следует из акта приема – передачи движимого имущества от 18 января 2023 года со стороны наймодателя установлены следующие претензии по состоянию имущества:

- на кухне раковина неустановленного образца (не предназначена для использования в качестве кухонной), не закреплена (лежит на полу) – требуется замена;

- повреждена крышка унитаза – требуется замена;

- поврежден сливной бочок унитаза – требуется замена;

- лючок в санузле не держится (вываливается);

- в квартире находится посторонняя мебель (диван, стол, обувная полка, тумба с полкой – в прихожей). Акт приема – передачи подписан ФИО без замечаний.

15 февраля 2023 года ответчик уведомил ФИО о начале ремонтных работ силами третьих лиц. Так, 15 февраля 2023 года на основании дефектной ведомости и ведомости объемов работ с ИП ФИО заключен договор подряда № от 15 февраля 2023 года, с учетом дополнительного соглашения № от 28 февраля 2023 года, на осуществление ремонтно – отделочных работ в помещении, расположенном по <адрес> на общую сумму 423 258 руб.

Работы по устранению дефектов выполнены в полном объеме, подтверждаются актом о сдаче-приемке выполненных работ № от 26 апреля 2023 года, платежным поручением № от 27 апреля 2023 года.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ответчиком размер убытков не оспорен, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено. Тогда как данный вопрос на обсуждение судом неоднократно выносился. Иные доводы ответчика не являются основанием к отказу в удовлетворении исковых требований. Акты приема – передачи от 18 января 2023 года подписаны ФИО, что подтверждается ее собственноручной подписью.

Наличие у ответчика актов от 18 января 2023 года с указанием большего числа позиций, по которым она не согласна, судом не принимается во внимание, поскольку данные записи могли быть произведены ею единолично после получения данных актов.

Согласно пункту 2.1.4 указанных договоров коммерческого найма, наниматель обязан поддерживать в исправном состоянии квартиру, санитарно – техническое и иное оборудование, находящееся в ней.

На основании пункта 2.1.9 договоров коммерческого найма, при прекращении договора наниматель обязан освободить квартиру в сроки, установленные договором и сдать по акту сдачи – приемки квартиру и находящееся в ней движимое имущество в исправном состоянии. При этом текущий ремонт, не произведенный нанимателем, оплачивается по смете, составленной юридическим или физическим лицом, уполномоченном наймодателем на выполнение соответствующих работ.

Таким образом, восстановительный ремонт жилого помещения, переданного по договору коммерческого найма, ранее занимаемого ответчиком, является текущим ремонтом квартиры, выполняемым нанимателем за свой счет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 681 ГК РФ наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Согласно пункту 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В судебном заседании допрошены свидетели: ФИО, ФИО

Так, свидетель ФИО суду показала, что в спорном жилом помещении ответчик проживала с 2017 года. Ремонт на момент заселения был у всех одинаков, обои на стенах были недорогие. В декабре 2022 года ответчик съехала, из повреждений в спорном жилом помещении она ничего не запомнила.

Свидетель ФИО суду показала, что ответчика знает с 2017 года, проживала в квартире, расположенной по <адрес>, на основании договора коммерческого найма. С конца ноября 2022 года ответчик в спорном жилом помещении не проживает.

Суд принимает показания свидетелей в качестве доказательства по делу, они последовательны, согласуются с материалами дела.

Таким образом, поскольку ответчик отказался произвести текущий ремонт жилого помещения, переданного по договору коммерческого найма, либо оплатить стоимость его восстановительного ремонта, необходимость в котором возникла в связи с неисполнением им своих обязательств, предусмотренных соответствующим договором найма, то убытки в виде реального ущерба, причиненного наймодателю, подлежат взысканию с ответчика, в размере 403 345 руб.

Доводы ФИО о том, что ею был произведен ремонт достаточными, относимыми и допустимыми доказательствами не подтвержден.

В обоснование своих доводов ответчиком в материалы дела представлены чеки и накладные о приобретении строительных материалов в 2022 году. О том, что данные строительные материалы были приобретены именно для ремонта квартиры истца, доказательств в материалах дела не имеется.

Так, в судебном заседании установлено, что 30 ноября 2022 года ФИО приобрела по договору об ипотечном кредитовании квартиру, расположенную по <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Доказательств того, что строительные материалы не были приобретены для проведения ремонта в квартире ответчика, материалы дела не содержат.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 9348 руб. 94 коп. Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в размере 7 233 руб. 45 коп., пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к ФИО о взыскании причиненного ущерба, упущенной выгоды, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО, №, в пользу Акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство», №, сумму ущерба в размере 403 345,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7 233 рубля.

В остальной части исковых требований Акционерному обществу «Сахалинское ипотечное агентство» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение 1 месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

    Председательствующий    А.Н. Осколкова

    Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

    Председательствующий    А.Н. Осколкова