Решение от 16.07.2015 по делу № 3-91/2015 от 29.12.2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июля 2015 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ткачук М.А.,

при секретаре Зуевой А.Н.,

с участием представителей истца Леонова Е.А. – Сергеева Е.П. и Балкунова А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 3-91-15 по иску Леонова Евгения Анатольевича к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, третье лицо Администрация города Тулуна, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Леонов Е.А. является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты" кв.м., местоположение "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство шиномонтажного комплекса.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, и составляет "данные изъяты".

Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Б.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года, то есть на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости, составляет "данные изъяты"

Положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства «С.» от "дата изъята" "номер изъят" подтверждено, что отчет об оценке ООО «Б.» от "дата изъята" "номер изъят" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Исходя из кадастровой стоимости, исчисляется размер земельного налога, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы заявителя как собственника земельного участка и плательщика необоснованно завышенного земельного налога.

Леонов Е.А. 03 декабря 2014 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, решением которой от "дата изъята" "номер изъят" заявление отклонено "данные изъяты"

Истец Леонов Е.А. просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство шиномонтажного комплекса, разрешенное использование: для эксплуатации существующего здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 года, в размере "данные изъяты"; возложить на орган кадастрового учета обязанность внести в государственный кадастр недвижимости указанные сведения.

Исковое заявление подано истцом в Иркутский областной суд 29 декабря 2014 года "данные изъяты"

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 12 января 2015 года к участию в деле в качестве ответчика привлечено Правительство Иркутской области "данные изъяты"

Определением судьи Иркутского областного суда от 13 февраля 2015 года к участию в деле в качестве ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области ("данные изъяты"

По ходатайству представителя истца Леонова Е.А. – Сергеева Е.П. определением Иркутского областного суда от 13 марта 2015 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы, производство по делу приостановлено "данные изъяты"

01 апреля 2015 года дело возвращено в Иркутский областной суд экспертной организацией с ходатайством о привлечении в качестве эксперта дополнительной кандидатуры, которая не является работником бюджетного учреждения "данные изъяты"

Определением судьи Иркутского областного суда от 09 апреля 2015 года производство по делу возобновлено "данные изъяты"

Определением Иркутского областного суда от 10 апреля 2015 года в удовлетворении ходатайства ФГБУ Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации отказано. По ходатайству представителя истца Леонова Е.А. – Сергеева Е.П. определением Иркутского областного суда от 10 апреля 2015 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено, с учетом мнения представителя Правительства Иркутской области Сокольниковой Е.А., эксперту Иркутского регионального отделения Российского общества оценщиков Зыкову А.В., производство по делу приостановлено "данные изъяты"

В связи с поступлением в Иркутский областной суд экспертного заключения, производство по делу возобновлено 01 июля 2015 года.

Определением Иркутского областного суда от 16 июля 2015 года к производству суда принято заявление представителя истца Леонова Е.А. – Сергеева Е.П. об уточнении заявленных требований от 06 июля 2015 года, в котором поставлен вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты".

В судебном заседании 16 июля 2015 года представитель истца Леонова Е.А. – Сергеев Е.П. требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2012 года.

В судебное заседание представители Правительства Иркутской области Сокольникова Е.А., Нечаева Т.В. и Богданова Н.Н. не явились, получив копию заключения судебного эксперта и заявление об уточнении заявленных требований, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области в судебное заседание не явились, получили копию заключения судебного эксперта и заявление об уточнении заявленных требований 06 и 13 июля 2015 года, что подтверждается почтовыми уведомлениями.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание не явились, получили копию заключения судебного эксперта и заявление об уточнении заявленных требований 03 и 08 июля 2015 года, что подтверждается почтовыми уведомлениями.

Представитель Администрации города Тулуна в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, получил копию заключения судебного эксперта и заявления об уточнении заявленных требований 08 и 14 июля 2015 года, что подтверждается почтовыми уведомлениями, в представленном отзыве на заявленные требования от 25 февраля 2015 года "данные изъяты" просил в удовлетворении исковых требований отказать и рассмотреть дело без участия представителя.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного и не просивших об отложении разбирательства дела.

Выслушав пояснения представителей истца Леонова Е.А. – Сергеева Е.П. и Балкунова А.Г., поддержавших заявленные требования с учетом уточнений от 06 июля 2015 года, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство шиномонтажного комплекса.

Данный спор возник не потому, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации неправильно определил кадастровую стоимость земельных участков, а ввиду необходимости для заявителя в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости. Поэтому данный спор не может рассматриваться в порядке искового производства, так как он по своей сути является не частно-правовым, а публично-правовым спором.

В связи с этим, суд при рассмотрении дела применяет положения глав 23 и 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений), несмотря на наименование искового заявления, поскольку изменилась редакция Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), внесены изменения в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (пункт 8 части 1 статьи 26).

Исходя из содержания глав 23 и 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проверке подлежат обстоятельства наличия у государственного органа полномочий на принятие решения, соблюдения порядка принятия решения, соответствия содержания решения требованиям закона.

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, от 08 июня 2015 года № 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года № 216-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу статей 24.15 и 24.16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, по результатам проведения которой саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.

Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.

В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.

Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости и по своей сути кадастровая стоимость является рыночной стоимостью объектов недвижимости.

Леонов Е.А. является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят" площадью "данные изъяты"., местоположение "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство шиномонтажного комплекса, что подтверждается договором купли-продажи от "дата изъята", свидетельством о государственной регистрации права от "дата изъята" "номер изъят", выданным взамен свидетельства от "дата изъята" "номер изъят", а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним "данные изъяты"

Таким образом, Леонов Е.А. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор.

Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята", вид разрешенного использования: под строительство шиномонтажного комплекса, что подтверждается разделами 6 и 10 кадастрового паспорта "данные изъяты"

Вид разрешенного использования земельного участка был изменен "дата изъята", что повлекло пересчет его кадастровой стоимости в соответствии с ранее действовавшими нормативными актами, что подтверждается актом об определении кадастровой стоимости от "дата изъята". По состоянию на 01 января 2012 года и после указанной даты количественные и качественные характеристики земельного участка не изменялись.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп.

Земельный участок с кадастровым "номер изъят" содержится в Перечне объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, который был сформирован по состоянию на 01 января 2012 года, и содержится в Приложении № 1 к указанному постановлению Правительства Иркутской области, для него определен удельный показатель кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2012 года, что подтверждается выпиской из указанного постановления "данные изъяты"

Земельный участок отнесен к пятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), для него определен удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере "данные изъяты"

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2012 года и составляет "данные изъяты", что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от "дата изъята"

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельных участков Леонов Е.А. заключил договор на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка с Обществом с ограниченной ответственностью «Б.».

Согласно отчету об оценке ООО «Б.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года, то есть на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости, составляет "данные изъяты".

В подтверждение соответствия отчета об оценке ООО «Б.» от "дата изъята" "номер изъят" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности представлено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства «С.» от "дата изъята" "номер изъят".

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной – ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

В целях подтверждения правильности и достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ООО «Бизнес-эксперт», судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, производство которой поручено по заявлению представителя Правительства Иркутской области Сокольниковой Е.А. эксперту Иркутского регионального отделения Российского общества оценщиков Зыкову А.В., поскольку указанный отчет не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценщиком нарушен пункт 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке № 3», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254 в части принципов однозначности и проверяемости:

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

На странице "данные изъяты" отчета в таблице "данные изъяты" отчета указаны различные данные об используемых оценщиком объектах-аналогах "данные изъяты"

В таблице "данные изъяты" на страницах "данные изъяты" отчета в графе вид разрешенного использования по всем объектам-аналогам указано: под коммерческое использование, что не соответствует информации, приведенной в описании всех объектов-аналогов ("данные изъяты"

Оценщиком в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, отнесенные к девятой группе видов разрешенного использования (под производственные нужды), тогда как оцениваемый объект отнесет к пятой группе видов разрешенного использования (торговля, оказание услуг), корректировка на вид разрешенного использования отсутствует.

Информация, представленная заказчиком, должна быть подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном законом порядке. Документы, определяющие количественные и качественные характеристики земельного участка, приложенные отчету, никем не заверены.

В представленном положительном экспертном заключении указанные нарушения федерального законодательства об оценочной деятельности не отражены, следовательно, оно не может рассматриваться в качестве положительного экспертного заключения.

В соответствии с положениями статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по применению законодательства, регулирующего назначение и проведение экспертизы по гражданским делам, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 декабря 2011 года, производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.

На основании определения суда от 10 апреля 2015 года производство экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка было поручено по заявлению Правительства Иркутской области эксперту Иркутского регионального отделения общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» З. на основании статьи 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Согласно заключению судебного эксперта от "дата изъята" "номер изъят", стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01 января 2012 года, судебным экспертом не подтверждается. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты".

Эксперт Иркутского регионального отделения Российского общества оценщиков Зыков А.В. в соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является субъектом оценочной деятельности, имеет соответствующее образование в области оценочной деятельности, что подтверждается дипломом о высшем образовании от "дата изъята"; дипломом о профессиональной переподготовке "номер изъят" от "дата изъята" «Оценка стоимости недвижимости»; дипломом о профессиональной подготовке "номер изъят" от "дата изъята" «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; сертификатом соответствия от "дата изъята" "номер изъят", подтверждающим компетентность и соответствие требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов, выданным Некоммерческим партнерством «Палата судебных экспертов г.Москва», период действия с "дата изъята" по "дата изъята"; квалификационным аттестатом о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемых Федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков от "дата изъята", выданным Негосударственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Международная академия оценки и консалтинга»; свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» от "дата изъята", подтверждающим включение в реестр членов РОО и право на осуществление оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в период по "дата изъята". Гражданская ответственность эксперта застрахована Открытым акционерным обществом Страховая компания «А.», что подтверждается полисом страхования ответственности оценщика, действующим в период с "дата изъята" по "дата изъята".

Таким образом, эксперт Зыков А.В. является субъектом оценочной деятельности в Российской Федерации.

Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статей 67 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, определен судом по заявлению Правительства Иркутской области, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509.

Согласно пункту 19 названного Федерального стандарта оценки (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а

также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

В соответствии с подпунктом ж пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Из содержания пункта 2 исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (01 января 2012 года) невозможен, однако, осмотр объекта исследования проводился на текущую дату с целью определения его существования, нахождения по указанному в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах адресу, а также для выявления и анализа характеристик района его местоположения.

Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06 марта 2002 года № 568-р (в редакции распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 года № 2314-р), рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.

Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.

В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что он расположен в городе Тулуне Иркутской области

Положительными характеристиками местоположения оцениваемого земельного участка являются: освоенность района, объект исследования имеет хорошую транспортную и коммуникационную доступность, расположен в районе смешанной застройки (объекты жилого, коммерческого и производственно-складского назначения.

Физические характеристики участка не накладывают никаких ограничений на его использование, земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. На земельном участке расположен объект недвижимости коммерческого назначения (шиномонтаж, СТО). К земельному участку подведены централизованные сети электроснабжения.

Экспертом исследован рынок недвижимости Иркутской области и города Тулуна, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, сделан анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, приведена методология оценки с учетом возможности использования трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Приведено обоснование применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж, а также отказ от использования иных подходов и методов. Применение экспертом сравнительного подхода является предпочтительным и оправданным, ввиду слаборазвитости рынка недвижимости в Иркутской области, учитывая также то обстоятельство, что затратный подход не может применяться для незастроенного земельного участка, так как он основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков, а доходный подход при отсутствии сегмента рынка аренды земельных участков будет содержать больше допущений, нежели сравнительный, что в итоге приведет к искажению результата рыночной стоимости земельного участка. В рамках метода сравнения продаж допускается отказ от корректировок в случае их обоснования.

В заключении эксперта объекты-аналоги выбраны с максимальной точностью, все они расположены в городе Тулуне, имеют сопоставимые характеристики, виды разрешенного использования для коммерческого использования, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.

Эксперт также обосновал невозможность корректировки на состав передаваемых прав, так как оцениваемые объекты и объекты-аналоги находятся в собственности.

Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг в размере 13%, поскольку рыночная цена определяется посредством торга между продавцом и покупателем.

Экспертом обоснована необходимость применения поправки на дату продажи, поскольку объекты-аналоги были предложены к продаже в марте, июне октябре и ноябре 2011 года.

Фактор местоположения является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке земельных участков. Поскольку оцениваемые объекты и сопоставимые объекты-аналоги расположены в одной ценовой зоне с сопоставимыми характеристиками местоположения, эксперт обоснованно не применил корректировку на местоположение.

Поскольку все объекты-аналоги и объект оценки относятся к одной категории земель (земли населенных пунктов), поправка на категорию земель обоснованно не применялась.

Поскольку оцениваемые объекты и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на масштаб, произведен обоснованный расчет, сомневаться в котором оснований не имеется, так как он не опровергается никакими доказательствами.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице "данные изъяты", описана степень надежности полученных результатов, которая является высокой.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка определены экспертом в размере "данные изъяты" по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельного участка 01 января 2012 года.

При таких обстоятельствах, установленную в заключении эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объекта недвижимости.

Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральном стандарте оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке, требования к проведению оценки», утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые, содержатся в газете «Б.» и в интернет-издании Д.

Участвующие в деле лица согласились с выводами экспертного заключения, о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не просили. Доказательств того, что на 01 января 2012 года – дату определения кадастровой стоимости принадлежащего заявителю земельного участка – рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2012 года, земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство шиномонтажного комплекса, равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты"

Заявитель обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 03 декабря 2014 года, в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка заявитель обратился 29 декабря 2014 года, поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Требования заявителя о возложении обязанности на орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, суд считает излишне заявленными, поскольку в силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 08 июня и 13 июля 2015 года), части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является органом, непосредственно осуществляющим полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, который принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом, суд учитывает, что какая-либо материально-правовая заинтересованность в данном деле у органа кадастрового учета отсутствует, поэтому на него не может быть возложена обязанность, так как внесение в государственный кадастр недвижимости сведений является следствием принятия судом решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 194-199, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ "░░░░░░ ░░░░░░"., ░░░░░░░░░░░ "░░░░░ ░░░░░", ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: "░░░░░ ░░░░░", ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2012 ░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ "░░░░░░ ░░░░░░"

░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 03 ░░░░░░░ 2014 ░░░░, ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░ 29 ░░░░░░░ 2014 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2012 ░░░░, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ "░░░░░░ ░░░░░░".

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░.░. ░░░░░░