Решение по делу № 11-6465/2023 от 19.04.2023

УИД 74RS0001-01-2022-001858-90

Судья Андреев И.С.

Дело № 2-10/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 11-6465/2023

19 декабря 2023 года    город Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Мицкевич А.Э.

судей      Беломестновой Ж.Н., Алферова И.А.,

с участием прокурора Соколовой Н.Ф.

при помощниках Вершининой Н.А., Томареве Р.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, администрации города Челябинска и Носиковой Эльвиры Закиевны на решение Советского районного суда г. Челябинска от 27 января 2023 года по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, администрация города Челябинска к Носиковой Эльвире Закиевне об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности.

Заслушав доклад судьи Алферова И.А. об обстоятельствах дела и доводах апелляционных жалоб, пояснения Носиковой Э.З., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, пояснения представителя администрации г. Челябинска и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска Субботиной И.Н., заключение прокурора Соколовой Н.Ф., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация города Челябинска, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее по тексту – Комитет) обратились в суд с иском к Носиковой Эльвире Закиевне об изъятии для муниципальных нужд принадлежащее на праве собственности Носиковой Эльвире Закиевне жилого помещения - одной комнаты в четырехкомнатной квартире общей площадью № кв. м, расположенной по адресу: <адрес> путем выплаты возмещения в размере 623 200 руб., прекращении права собственности Носиковой Э.З. на указанную комнату, после выплаты Комитетом возмещения в размере 623 200 руб., о признании права собственности города Челябинска на жилое помещение - одну комнату в четырехкомнатной квартире общей площадью 22,3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, после выплаты Комитетом возмещения в размере 623 200 руб., о признании Носиковой Э.З. утратившей право пользования названной комнатой.

В обоснование иска указано, что Носикова Э.З. является собственником жилого помещения - одной комнаты в четырехкомнатной квартире общей площадью 22,3 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с распоряжением заместителя Главы города по городскому хозяйству администрации города Челябинска от 09 апреля 2019 года №-к многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с тем, что собственник не произвел снос, администрация г. Челябинска издала распоряжение от 09 сентября 2020 г. № «Об изъятии долей земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд», которое направлено 18 сентября 2020 г. в адрес ответчика. Согласно отчету об оценке определения рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 марта 2021 г. №, подготовленного ФИО17., рыночная стоимость жилого помещения, предлагаемого в счет размере возмещения за изымаемое спорное жилое помещение, составляет 623 200 руб. 30 апреля 2021 г. Комитет направил Носиковой Э.З. проекты соглашений об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, которое последней не подписано, в связи с чем истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истцов Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, администрации города Челябинска Шкилонцева Д.Е. просила удовлетворить исковые требования.

Носикова Э.З. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований. С суммой, определенной экспертом, не согласилась, указала на нарушение процедура, предусмотренной ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Суд постановил решение, которым требования Комитета и администрации города Челябинска к Носиковой Э.З. удовлетворил частично. Изъял для муниципальных нужд принадлежащее на праве собственности Носиковой Э.З. жилое помещение - одну комнату в четырехкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, путем выплаты возмещения в размере 918 202 руб., прекратил право собственности Носиковой Э.З. на указанное жилое помещение после произведения выплаты Комитетом возмещения в размере 918 202 руб., признал право собственности г. Челябинска на указанное жилое помещение после произведения выплаты Носиковой Э.З. возмещения Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в размере 918 202 руб., а также признал Носикову Э.З. утратившей право пользования комнатой. В остальной части в удовлетворении требований истцов отказал.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Заявитель жалобы указывает, что судом первой инстанции не приняты во внимание доводы истцов об отсутствии правовых оснований для включения в состав размера возмещения за изымаемое жилое помещение компенсации за не произведенный капитальный ремонт, убытков в связи с изменением места проживания и временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения. Расчет компенсации за не произведенный капитальный ремонт, убытков в связи с изменением места проживания и временным пользованием иным жилым помещением, произведенный в ходе судебной экспертизы однозначно не устанавливает обязанность органов местного самоуправления по возмещению указанных сумм, носит технический характер. Носикова Э.З. на основании договора дарения от 26 мая 2005 года стала участником общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: г Челябинск, ул. Блюхера, д. 7 и приняла на себя обязательства участвовать в расходах на проведение капитального ремонта дома. Исходя из фактических обстоятельств дела, положений ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» данные суммы не подлежат возмещению. Объективные данные, свидетельствующие о фактическом пользовании Носиковой Э.З. иным жилым помещением на возмездной основе, отсутствуют. Размер возмещения за изымаемое жилое помещение определен судом на основании основной и дополнительных судебных экспертиз, содержащих противоречивые выводы. Эксперт рассчитал рыночную стоимость жилого помещения на основании аналогов, расположенных в домах, пригодных для проживания, с проведенным капитальным ремонтом. Судебный эксперт излишне отдельно рассчитал компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, что привело к завышению размера компенсации за изымаемое жилое помещение на сумму 305 675 руб. Также экспертом при определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт спорного многоквартирного дома ошибочно принят во внимание период с 1992 года по 2022 год, поскольку для расчета необходимо использовать период с 26 ноября 1992 года по 25 марта 1994 года.

В своей апелляционной жалобе Носикова Э.З. просит решение суда первой инстанции изменить в части выплаты возмещения. В апелляционной жалобе Носикова Э.З. указывает на то, что администрацией г. Челябинска нарушена процедура изъятия жилого помещения и земельного участка, предусмотренная ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Требование о сносе аварийного дома, решение об изъятии земельного участка, проект соглашения с собственником об изъятии направлялись ей только по адресу аварийного жилого помещения при наличии у истцов сведений о фактическом адресе проживания ответчика по адресу: <адрес>. При оценке судебных экспертиз судом не учтены возражения на заключение эксперта № от 17 октября 2022 и № от 22 декабря 2022 года, а также заключение специалиста № от 26 января 2023 года. В решении суда не содержится мотивированное мнение о заявленном ответчиком ходатайстве о назначении окончательной экспертизы. Заявитель апелляционной жалобы выражает несогласие с выводами судебного эксперта о том, что рыночная стоимость жилого помещения включает в себя стоимость приходящегося на его долю земельного участка. Неверно определена площадь комнаты ответчика как части коммунальной квартиры. Судебным экспертом не определена стоимость земельного участка, площадь которого указана в распоряжении администрации г. Челябинска от 09 сентября 2020 года № 8761, а также не определена доля и её стоимость в земельном участке, принадлежащая ответчику на праве общей долевой собственности.

В возражениях на апелляционные жалобы прокурор, ссылаясь на законность и обоснованность судебного акта, надлежащую оценку экспертного исследования, просит решение суда оставить без изменения, жалобы – без удовлетворения.

Заявитель апелляционной жалобы Нисикова Э.З. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы своей апелляционной жалобы, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы истцов.

Представитель Администрации г. Челябинска и Комитета Субботина И.Н. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы своей апелляционной жалобы, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы Носиковой Э.З.

Прокурором Соколовой Н.Ф. дано заключение о наличии оснований для изменения решения суда в части размера выкупной стоимости с учетом проведенной экспертизы, имеющихся в деле документов. В остальной части решение суда является законным и обоснованным.

Остальные лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно, надлежащим образом. Судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав пояснения стороны а, заслушав заключение прокурора, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.).

Таким образом, в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в абзацах первом и втором подпункта «и» пункта 20 постановления от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Кроме того, изъятие у собственников жилых помещений в рамках реализация мероприятий по расселению аварийного жилого фонда, носит исключительно компенсационный характер, не является по своей сути формой улучшения жилищных условий собственника, а следовательно не лишает права ответчиков на получение жилого помещения, в рамках участия в подпрограммах по улучшению жилищных условий.

Реализация мероприятий по расселению аварийного жилищного фонда обусловлена прежде всего тем, что существует опасность его разрушения, а следовательно угроза жизни и здоровья как проживающих в нем граждан, так и третьих лиц.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что по адресу: <адрес>, расположен многоквартирный <адрес> года постройки и ввода в эксплуатацию.

Квартира № в данном доме, является, коммунальной, состоит из четырех жилых комнат, двух коридоров, туалета, ванной комнаты, кухни, имеет общую площадь № кв.м.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждено, что комната, жилой площадью 22,3 кв.и, имеет кадастровый № и принадлежит на праве собственности ответчику Носиковой Э.З. с 23 июня 2005 года.

Также из материалов дела следует, что распоряжением заместителя Главы города Челябинска по городскому хозяйству администрации города Челябинска от 9 апреля 2019 года №-к <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

28 февраля 2020 года Носиковой Э.З. по адресу: <адрес>, направлено требование о сносе дома (т. 1 л.д. 13-15).

Ввиду того, что в разумный срок дом не снесен, распоряжением администрации города Челябинска от 09 сентября 2020 года № у собственников для муниципальных нужд изъяты земельный участок площадью № кв.м, предназначенный для эксплуатации <адрес> и жилые помещения в данном доме с выплатой собственникам жилых помещений денежного возмещения (т.1 л.д.23).

Указанное распоряжение об изъятии земельного участка и жилых помещений, 18 сентября 2020 года направлено Носиковой Э.З. по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 24-30).

30 апреля 2021 года Носиковой Э.З. по адресу: <адрес>, направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд с возмещением за изымаемый объект стоимости жилого помещения в размере 623 200 руб., определенной на основании отчета об оценке № от 18 марта 2021 года (т.1 л.д. 43-71).

Сторонами не оспаривался тот факт, что соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд во внесудебном порядке не заключено.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования в части изъятия спорной комнаты, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, обоснованно исходил из наличия оснований для изъятия для муниципальных нужд комнаты Носиковой Э.З. с выплатой Комитетом ответчику возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решение суда в указанной части сторонами не оспаривается.

В связи с возникшим спором о размере возмещения за изымаемое жилое помещение, принадлежащее ответчику Носиковой Э.З., судом на основании определения от 15 июня 2022 года по делу была назначена судебная экспертиза по вопросу: Какова рыночная стоимость жилого помещения - комнаты в четырехкомнатной квартире, общей площадью ФИО16 кв. м, общей площадью 29,9 кв.м. в четырёхкомнатной коммунальной квартире площадью 91,4 кв.м. расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно заключению эксперта № от 02 августа 2022 года, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - комната в четырехкомнатной квартире, общей площадью 91,4 кв.м., назначение: жилое. Площадь: 22,3 кв.м. Этаж:1, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, по состоянию на 02 августа 2022 года, составляет 494 000 рублей.

Определением суда от 14 сентября 2022 года назначена дополнительная экспертиза по делу, поставлен перед экспертом вопрос: Каков размер возмещения за изымаемое жилое помещение – комнаты площадью № кв. м. в четырехкомнатной квартире, общей площадью 91,4 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ?

Согласно дополнительному заключению эксперта № от 17 октября 2022 года, рыночная стоимость изымаемого жилого помещения - одна комната, площадью № кв.м. назначение: жилое помещение, площадь: № кв.м, этаж: 1, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, с учетом стоимости общего имущества в многоквартирном доме, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, в том числе: убытки в связи с изменением места проживания и временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 31 110 руб., убытки в связи с переездом – 19 212 руб.; убытки связанные с поиском другого жилого помещения и оформлением права собственности на него – 31 205 руб.; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода – 0 руб., компенсация за непроизведенный многоквартирного жилого дома – 305 675 руб. Рыночная стоимость размера возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ составляет 918 202 руб.

Определением суда от 21 ноября 2022 года назначена дополнительная экспертиза по делу, перед экспертом поставлены следующие вопросы: каков размер возмещения за изымаемое жилое помещение – комнаты площадью № кв. м. в четырехкомнатной квартире, общей площадью 91,4 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ? Какова рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес> учетом его доли в праве общей долевой собственности на такое имущество?

Согласно дополнительному заключению эксперта № от 22 декабря 2022 года, рыночная стоимость изымаемого жилого помещения - одна комната, площадью 91,4 кв.м, назначение: жилое помещение, площадь: 22,3 кв.м, этаж: 1, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, с учетом стоимости общего имущества в многоквартирном доме и стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, в том числе: рыночная стоимость изымаемого жилого помещения 467 280 руб., рыночная стоимость земельного участка на котором расположен многоквартирный дом 63 720 руб.; убытки в связи с изменением места проживания и временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 31 110 руб., убытки в связи с переездом – 19 212 руб.; убытки связанные с поиском другого жилого помещения и оформлением права собственности на него – 31 205 руб.; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода – 0 руб., компенсация за непроизведенный многоквартирного жилого дома – 305 675 руб. Итого рыночная стоимость размера возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ составляет 918 202 руб.

Стороны в апелляционных жалобах выражают несогласие с размером возмещения, определенным судебными экспертами, ссылаются не значительные нарушения и противоречивость выводов экспертов при проведении экспертиз.

Сторонами спора заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Судебная коллегия полагает, что правильность заключений эксперта вызывает сомнения ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире).

Как указано выше, жилая площадь комнаты, принадлежащей ответчику Носиковой Э.З., составляет 22,3 кв.м, жилая площадь коммунальной квартиры 68,2 кв.м, площадь мест общего пользования квартиры - 23,2 кв.м.

Общая площадь жилого помещения, принадлежащего Носиковой Э.З., составляет 29,9 кв.м, что подтвердили стороны в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Между тем, из заключений эксперта не следует, что при определении рыночной стоимости жилого помещения Носиковой Э.З. учитывалась общая площадь данного помещения и (или) принимались аналоги с сопоставимой площадью мест общего пользования в коммунальных квартирах. При проведении дополнительного исследования расчет рыночной стоимости жилого помещения ответчика не приводился, что не позволяет сделать вывод о правильности выводов эксперта относительно рыночной стоимости комнаты Носиковой Э.З.

Согласно распоряжению администрации города Челябинска от 09 сентября 2020 года № площадь земельного участка, предназначенного для эксплуатации <адрес>, составляет № кв.м.

Между тем, из заключения эксперта, дополнительного заключения эксперта, не следует, что при определении рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода к оценке, принимались объекты аналоги с сопоставимыми характеристиками общего имущества дома и земельного участка, что не позволяет сделать вывод о правильности выводов эксперта относительно рыночной стоимости общедомового имущества и земельного участка, приходящего на долю ФИО2

Кроме того, доля Носиковой Э.З. в праве общей долевой собственности на общее имущество дома и земельный участок определена исходя из жилой площади принадлежащего ей объекта (№ кв.м), что не соответствует части 1 статьи 37, части 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (часть 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу приведенных норм права, доля в праве на общедомовое имущество и земельный участок, предназначенный для эксплуатации многоквартирного дома, приходящаяся на собственника комнаты в коммунальной квартире, определяется исходя из общей площади объекта принадлежащего ответчику, которая, как указано выше, составляет № кв.м.

Поскольку доля в праве на общедомовое имущество и земельный участок, предназначенный для эксплуатации многоквартирного дома, приходящаяся на комнату Носиковой Э.З. определена экспертом с нарушением требований указанных норм права, выводы эксперта относительно рыночной стоимости общедомового имущества и земельного участка, подлежащей возмещению, нельзя признать правильными.

Кроме того, статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 года № 10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 года № 577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Исходя из этого Федеральным законом от 20 декабря 2017 года № 399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно пункту 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, т.е. перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, суду следовало установить нуждаемость относящегося к муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем.

После приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Согласно материалам дела, первая приватизация жилого помещения в указанном доме состоялась 25 марта 1994 года.

Из заключения эксперта не следует, что эксперт определял, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации квартиры в указанном доме – 25 марта 1994 года, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта на указанную дату, а также объемы работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на 25 марта 1994 года.

В части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Частью 5 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

Объем работ с учетом данных норм права на 25 марта 1994 года экспертом не определялся, из дополнительных заключений не следует, что расчет стоимости не проведенного капитального ремонта осуществлен по работам, необходимым на 25 марта 1994 года. Ссылка эксперта на то, что поскольку капитальный ремонт здания так не был произведен, расчет стоимости определяется за период с 1992 года по 2022 года, не свидетельствует о расчете по работам, требуемым на 25 марта 1994 года.

При таких обстоятельствах, в части размера убытков за непроизведенный капитальный ремонт, заключение эксперта так же вызывает сомнения.

По вышеприведенным основаниям доводы апелляционной жалобы Администрации г. Челябинска и Комитета об отсутствии правовых оснований для включения в состав размера возмещения за изымаемое жилое помещение компенсации за не произведенный капитальный ремонт судебной коллегией отклоняются как несостоятельные.

С учетом изложенного определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 15 июня 2023 года по делу назначена повторная судебная товароведческая, строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость жилого помещения – комнаты в коммунальной квартире, жилой площадью 22, 3 кв.м общей площадью 29,9 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>,     с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом; размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая: убытки, которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду?

2. Определить нуждался ли многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации квартиры в указанном доме, то есть на 25 марта 1994 года, произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта? С учетом ответа на данный вопрос, определить размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт пропорционально общей площади жилого помещения 29,9 кв.м, по адресу: <адрес>, с момента ввода дома в эксплуатацию по 25 марта 1994 года?

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» ФИО1.

Согласно заключению эксперта № от 15 ноября 2023 года рыночная стоимость жилого помещения – комнаты в коммунальной квартире, жилой площадью 22, 3 кв.м общей площадью 29,9 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес> составляет: рыночная стоимость комнаты, в том числе стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве собственности на такое имущество 205 902 руб., рыночная стоимость права на долю земельного участка под многоквартирным домом 603 002 руб., компенсация за убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого 12 296 руб., компенсация за убытки, связанные с переездом и поиском нового жилья 72 349 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома 326 199 руб., а всего 1 221 748 руб.

Также судебным экспертом сделан вывод о том, что на дату первой приватизации квартиры в доме, 25 марта 1994 года, многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта. Снижение уровня надежности здания произошло вследствие невыполнения обязанности по производству капитального ремонта.

Судебная коллегия считает, что заключение эксперта ФИО18 № от 15 ноября 2023 года содержит необходимые исследования, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Квалификация эксперта подтверждена имеющимися в заключении свидетельством и дипломами. Заключение эксперта является полным, содержит четкие мотивированные выводы и обоснование приведенных выводов, сомнений в достоверности не вызывает.

Вопреки утверждениям ответчика Носиковой Э.З. экспертом проведено полное исследование предоставленного ему объекта в соответствии с требованиями ст. ст. 16, 25 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Экспертом исследованы все материалы дела.

В силу изложенного заключение эксперта ФИО19 № от 15 ноября 2023 года принимается судом апелляционной инстанции в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

Приведенные в письменных возражениях доводы Носиковой Э.З. о том, что судебным экспертом произведен расчет рыночной стоимости жилого помещения исходя из площади комнаты № кв.м, а не общей площади № кв.м, судебной коллегией отклоняются.

Из содержания заключения № от 15 ноября 2023 года и письменных пояснений эксперта ФИО20 следует, что при определении рыночной стоимости комнаты были подобраны объекты-аналоги – жилые комнаты, которые продавались с местами общего пользования (кухнями, туалетами, коридорами и т.п.). То есть в состав объектов-аналогов, как и в состав оцениваемой комнаты, входит непосредственно жилое помещение, а также права на использование мест общего пользования в коммунальной квартире. За единицу сравнения принят № кв.м жилой площади объекта (стр. 56 заключения эксперта).

Места общего пользования квартиры, в которой находится оцениваемая комната, не находятся на праве полной, единоличной собственности ответчика, в связи с чем нельзя считать, что исследуемая комната является квартирой и нельзя в качестве объектов-аналогов подбирать квартиры, которые продаются на праве полной собственности на все помещения внутри их.

При определении доли Носиковой Э.З. в стоимости общего имущества учитывалась площадь жилой комнаты с учетом мест общего пользования № кв.м.

Указание Носиковой Э.З. на неправильное определение стоимости комнаты со ссылками на объявления о продаже комнат, размещенные на сайте Авито, сайте ЦИАН и на Интернет сайте ДОМ.РФ не опровергают правильность выводов проведенной по делу повторной экспертизы, поскольку для правильного определения стоимости аналогов необходимо применять корректировку цен на площадь жилого помещения, на место расположения, на этаж, на состояние жилья, на торг, чего ответчиком Носиковой Э.З. сделано не было.

Кроме того, как следует из письменных пояснений судебного эксперта ФИО21 указанные в письменных возражениях три предложения о продаже комнат отсутствовали в период проведения экспертизы, опубликованы после предоставления заключения в суд.

Представленные ответчиком Носиковой Э.З. примерный расчет стоимости капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>, основанный на положениях ст. 190.1 Жилищного кодекса РФ и Постановлении Правительства Челябинской области № 679-П от 30 ноября 2022 года "Об определении размера предельной стоимости по каждому виду услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на территории Челябинской области, на 2023 год" и сведения о средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилья, рассчитанные на основании Приказа Минстроя России от 29.08.2023 N 619/пр "О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2023 года" и постановления Администрации г. Челябинска № 592-п от 17 октября 2023 года не свидетельствуют о неверном определении судебным экспертом стоимости конкретного жилого помещения, являющегося предметом настоящего спора, в соответствии с примененными экспертом методиками расчета.

Ссылки в обоснование возражений Носиковой Э.З. на заключение повторной судебной экспертизы на отчет об оценке № судебной коллегией отклоняются, поскольку данный отчет составлен в отношении иного объекта оценки: <адрес>

Указания Носиковой Э.З. в письменных возражениях на судебную экспертизу на неправильное определение стоимости общего имущества дома, земельного участка, неправильного применения корректировок к ценам объектов-аналогов, неправильное определение размера компенсации за непроведенный капитальный ремонт опровергаются письменными пояснениями эксперта ФИО22 ФИО23., которые вопреки доводам ответчика являются допустимыми доказательствами, отвечают требованиям, установленным процессуальным законом для письменных доказательств, поскольку даны экспертом, проводившим экспертизу по делу, подписаны экспертом, подпись заверена печатью экспертной организации. Пояснения даны по всем претензиям ответчика к экспертному заключению, при этом, они не содержат новых исследований, расчетов, выводов, которые бы отсутствовали в экспертном заключении. Пояснения не являются дополнением к заключению эксперта, а лишь содержат более подробную информацию о ходе проведенных исследований и мотивах полученных выводов с учетом возражений ответчика. Эксперт в определении о назначении экспертизы была предупреждена об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, что распространяется и на письменные пояснения эксперта в отношении этого заключения.

Доводы апелляционной жалобы Администрации г. Челябинска и Комитета о завышенном размере возмещения, определенным судебным экспертом, судебной коллегией отклоняются, поскольку не подтверждены совокупности допустимых и достоверных доказательств по делу.

Указания в апелляционной жалобе Администрации г. Челябинска и Комитата на то, что при рассмотрении дела не установлены обстоятельства не проведения своевременного капитального ремонта, причины аварийности МКД не опровергают правильность выводов судебного эксперта относительно размера возмещения. Исходя из бремени доказывания орган местного самоуправления с учетом вышеприведенных норм права обязан предоставлять доказательства, исключающих его ответственность за не надлежащее содержание и не проведение капитального ремонта в многоквартирном доме.

Таким образом, заключение повторной судебной экспертизы, вопреки доводам ответчика Носиковой Э.З., отвечает требованиям ч.2 ст.86 Гражданского процессуального кодекса РФ, является ясным, полным, объективным, мотивированным, последовательным, определенным, не имеющими противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования и основанные на нем выводы. Экспертом даны дополнительно письменные пояснения, об уголовной ответственности за заведомо ложные пояснения эксперт также предупрежден.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции в части определения размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, определения выплаты возмещения Носиковой Э.З. в размере 1 221 748 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Решение суда первой инстанции в части прекращения права собственности Носиковой Э.З. на спорную комнату, признания ответчика утратившим право пользования жилыми помещением сторонами спора не обжалуется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Челябинска от 27 января 2023 года в части определения размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение изменить.

Изъять для муниципальных нужд жилое помещение - комнату, площадью № кв.м, расположенную в четырехкомнатной квартире по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащую на праве собственности Носиковой Эльвире Закиевне, путем выплаты возмещения в размере 1 221 748 руб.

Прекратить право собственности Носиковой Эльвиры Закиевны на жилое помещение, комнату, площадью 22,3 кв.м, расположенную в четырехкомнатной квартире по адресу: <адрес>, кадастровый № после выплаты Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям <адрес> суммы возмещения Носиковой Эльвире Закиевне в размере 1 221 748 руб.

Признать право собственности г. Челябинска на жилое помещение - комнату, площадью №.м, расположенную в четырехкомнатной квартире по адресу: <адрес>, кадастровый № после произведения выплаты Носиковой Эльвире Закиевне возмещения Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в размере 1 221 748 руб.

В остальной части решение Советского районного суда г. Челябинска от 27 января 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации города Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Носиковой Эльвиры Закиевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

мотивированное апелляционное определение составлено 26 декабря 2023 года