Решение от 04.06.2014 по делу № 2-777/2014 от 13.12.2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Москва 04 июня 2014 года

Бутырский районный суд города Москвы

в составе председательствующего судьи Данилиной Е.А.,

при секретаре Космовской В.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-777/14 по иску Булгаковой-Тарасенко А. В. к Бобрышевой Ю. В. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения и по встречному иску Бобрышевой Ю. В. к Булгаковой-Тарасенко А. В. о признании договора найма жилого помещения незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

Булгакова-Тарасенко А.В. обратилась в суд с иском к Бобрышевой Ю.В. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, <адрес>, заключенному в письменной форме между истцом - собственником указанной квартиры, и ответчиком - нанимателем квартиры, 14 июля 2009 года, по условиям которого арендная плата составила <данные изъяты>, кроме того, ответчик обязалась регулярно оплачивать расходы по оплате электроэнергии. Поскольку с сентября 2012 года Бобрышева Ю.В., проживавшая с членами своей семьи в вышеуказанном жилом помещении до октября 2013 года включительно, перестала уплачивать арендную плату, истец, с учетом уточнений, просит суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по внесению платы за наем жилого помещения за период с сентября 2012 года по октябрь 2013 года в размере <данные изъяты> 00 копеек (из расчета: <данные изъяты>), задолженность по внесению платы за электроэнергию в размере <данные изъяты> 88 копеек, а также расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере <данные изъяты> 43 копеек.

Бобрышева Ю.В. исковые требования не признала, предъявила к Булгаковой-Тарасенко А.В. встречные исковые требования о признании договора найма жилого помещения незаключенным, как не соответствующего требованиям закона, поскольку, во-первых, содержание договора не позволяет определить предмет договора - квартира или комната; во-вторых, на момент его заключения Булгакова-Тарасенко А.В. не имела права распоряжаться жилым помещением, так как не являлась его собственником; в-третьих, в нарушение ст. 609 ГК РФ договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке; в-четвертых, акт приема-передачи объекта аренды не составлялся и сторонами не подписывался. Принимая во внимание, что вышеизложенные обстоятельства указывают на отсутствие согласования сторонами существенных условий договора, необходимых для его заключения наряду с государственной регистрацией (п. 2 ст. 651 ГК РФ), Бобрышева Ю.В. просит суд признать договор найма жилого помещения, на условия которого ссылается Булгакова-Тарасенко А.В. в обоснование своих требований, подписанный сторонами по настоящему делу 14 июля 2009 года, незаключенным и взыскать с последней судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя, в размере <данные изъяты> 00 копеек, а также расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере <данные изъяты> 00 копеек.

Булгакова-Тарасенко А.В. и ее представитель Якушева О.В. в судебное заседание явились, первоначальные исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении, встречные исковые требования не признали, просили суд отказать в их удовлетворении за незаконностью и необоснованностью, указав, что предмет договора был четко определен; право Булгаковой-Тарасенко А.В. на спорную квартиру возникло на основании инвестиционного договора, заключенного с ЗАО «Объединенная риэлторская компания»; спорный договор найма жилого помещения, в отличие от договора аренды недвижимого имущества, в государственной регистрации не нуждается; Бобрышева Ю.В. проживала в спорной квартире, вносила плату за наем денежные средства за потребленную электроэнергию, таким образом, в совокупности изложенные обстоятельства не позволяют считать данный договор незаключенным.

Бобрышева Ю.В. и ее представитель Большагин Л.Г. в судебное заседание явились, встречные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении, первоначальные исковые требования не признали по доводам встречного иска. Добавили, что спорный договор, подписанный сторонами по настоящему делу 14 июля 2009 года, заключен не был, аванс по нему в сумме <данные изъяты> возвращен наймодателю, поскольку в квартире расположенной по адресу: г. Москва, <адрес>, проживал другой наниматель. При этом Бобрышева Ю.В. действительно проживала в квартире по указанном адресу, но в иной период - с сентября 2009 года по сентябрь 2013 года, ежемесячно уплачивала Булгаковой-Тарасенко А.В. за пользование квартирой денежные средства в размере <данные изъяты> без составления расписок об их передаче, задолженности по внесению арендной платы не имеет, равно как не имеет задолженности по внесению платы за электроэнергию, при этом указанные обязательства возникли на основании иного договора, который был заключен между ней и Булгаковой-Тарасенко А.В. в устной форме в сентябре 2009 года.

Выслушав стороны и их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд находит первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, а встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Частью 3 статьи 687 ГК РФ установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения... .

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения... . (п. 3 ст. 682 ГК РФ)

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено в судебном заседании и следует из письменных материалов дела, 14 июля 2009 года между Булгаковой-Тарасенко А.В. (наймодатель) и Бобрышевой Ю.В. (наниматель) было подписано соглашение (типовой бланк) - договор № коммерческого найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель предоставляет, а наниматель принимает во временное пользование (найм) однокомнатную квартиру (комнату в однокомнатной квартире), расположенную по адресу: г. Москва, <адрес>, принадлежащую Булгаковой-Тарасенко А.В. на праве собственности на основании договора № от 01 марта 2004 года (л.д. 12).

Названным договором предусмотрены, помимо указанного, следующие условия.

Наниматель обязуется, помимо прочего, арендную плату вносить ежемесячно (без указания конкретной даты), регулярно оплачивать используемую электроэнергию, междугородние и международные телефонные переговоры (п. 6).

За аренду квартиры устанавливается плата в размере <данные изъяты> 00 копеек (п. 7).

Срок действия договора (п. 1) определен не был.

Договор расторжению в одностороннем порядке не подлежит за исключением систематического нарушения условий настоящего договора и своих обязательств одной из сторон (п. 9).

В материалах дела имеется копия заключенного между Булгаковой-Тарасенко А.В.(инвестор) и ЗАО «Объединенная риэлторская компания» (фирма) договора № от 01 марта 2004 года, предметом которого явилась передача фирмой инвестору правомочий (обязательств) по участию в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Москва, <адрес>, вл. 15, в части однокомнатной квартиры, общей площадью 41,9 кв. м, расположенной в доме-новостройке по адресу: г. Москва, <адрес>, вл. 15, в секции 1, на 24 этаже, № пп 3, при этом инвестиционный внос за квартиру в размере <данные изъяты> был оплачен инвестором до подписания указанного договора (л.д. 24-27).

Из дополнительного соглашения к данному договору усматривается, что приобретенной инвестором квартире был присвоен адрес: г. Москва, <адрес>, площадь которой согласно данным обмеров БТИ составила 41,7 кв. м, в связи с чем фирма вернула инвестору в денежном эквиваленте разницу между общей площадью квартиры, указанной в договоре, и реальной площадью жилого помещения, составившую 0,2 кв. м (л.д. 28).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ по общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Анализируя доводы стороны истца по встречному иску, суд оценивает их критически и считает, что между Булгаковой-Тарасенко А.В. с одной стороны, и Бобрышевой Ю.В. с другой, 14 июля 2009 года в предписанной законом простой письменной форме был заключен договор найма жилого помещения, при этом стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, и на основании которого у Бобрышевой Ю.В. возникла обязанность по внесению платы за пользование квартирой и несению расходов за используемую электроэнергию, междугородние и международные телефонные переговоры.

То обстоятельство, что право собственности Булгаковой-Тарасенко А.В. спорным жилым помещением документально не подтверждено, суд считает не имеющим правового значения в рамках рассматриваемого спора, поскольку в соответствии с инвестиционным договором последняя возмездно приобрела указанную квартиру, в регистрации права собственности на которую государственным регистратором ей было отказано в связи с непредставлением акта приема-передачи объекта (л.д. 84), наличия собственника или иного титульного владельца квартиры в ходе судебного разбирательства установлено не было (л.д. 70, 73, 74), следовательно, заключая договор найма, чужим имуществом она не распоряжалась и прав иных лиц не нарушала.

Отсутствие государственной регистрации спорного договора и акта приема-передачи жилого помещения также не позволяют считать его незаключенным, поскольку в силу закона государственная регистрация договора найма жилого помещения не требуется, рано как для его заключения достаточно достижения соглашение сторон по всем существенным условиям договора без непосредственной передачи имущества (консенсуальный договор).

По изложенным обстоятельствам суд приходит к выводу о незаконности и необоснованности встречных исковых требований Бобрышевой Ю.В. и отказывает в их удовлетворении, что влечет за собой отказ в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов.

25 октября 2013 года Булгакова-Тарасенко А.В. направила Бобрышевой Ю.В. претензию с предложением в добровольном порядке выплатить задолженность по уплате арендной платы и расходов на потребленную электроэнергию на общую сумму <данные изъяты> 88 копеек, а также уведомление о расторжении договора найма жилого помещения с момента обнаружения выезда нанимателя из квартиры - 15 октября 2013 года (л.д. 13, 14, 15).

Поскольку Бобрышевой Ю.В. не было представлено достоверных доказательств о заключении с Булгаковой-Тарасенко А.В. иного договора в отношении спорного жилого помещения, на иных, нежели установленные договором от 14 июля 2009 года, условиях, равно как ответчиком по встречному иску не было представлено доказательств уплаты истцу денежных средств за наем жилого помещения за период с сентября 2012 года по октябрь 2013 года, при этом из данных ею в ходе проверки ОМВД России по району Лианозово города Москвы заявления Булгаковой-Тарасенко А.В. по факту пропажи имущества следует, что в квартире последней она проживала до октября 2013 года (л.д. 82-83), суд приходит к выводу об имеющейся у Бобрышевой Ю.В. задолженности по договору найма жилого помещения в части платежей за наем в размере <данные изъяты> 00 копеек (из расчета: <данные изъяты>), которые подлежат взысканию с нее в пользу Булгаковой-Тарасенко А.В.

Согласно имеющимся в материалах дела копиям предупреждения (уведомления) и счета-предупреждения, задолженность по внесению платы за потребленную электроэнергию в отношении жилого помещения по адресу: г. Москва, <адрес>, по состоянию на августа 2013 года составила <данные изъяты> 88 копеек (л.д. 62-63).

Так как Бобрышевой Ю.В. не оспаривалось, что указанная сумма задолженности ею погашена не была, при этом по условиям договора найма жилого помещения от 14 июля 2009 года обязанность по несению расходов за используемую электроэнергию была возложена на нее, как на нанимателя жилья, суд также считает возможным взыскать денежные средства в указанном размере с ответчика по первоначальном иску в пользу истца, на которую, как на будущего собственника, договором № от 28 мая 2005 года, заключенным с АТСЖ «ДЕЗ» (управляющей компанией третьего корпуса <адрес>) возложена обязанность производить оплату за пользование электроэнергией (п. 2.3.2 договора) (л.д. 81).

При этом довод Бобрышевой Ю.В. о недоказанности Булгаковой-Тарасенко А.В. того обстоятельства, что указанная задолженность образовалась после заключения договора найма жилого помещения и должна быть отнесена на нее, суд не принимает во внимание, поскольку из содержания указанного договора не усматривается, что переданное в наем жилое помещение не соответствовало требованиям ст. 676 ГК РФ, либо в отношении него имелись неисполненные наймодателем обязательства, в том числе, по оплате коммунальных услуг.

Таким образом, общая сумма задолженности Бобрышевой Ю.В. по договору найма жилого помещения, подлежащая взысканию в пользу Булгаковой-Тарасенко А.В., составила <данные изъяты> 88 копеек (из расчета: <данные изъяты>).

Кроме того, на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика по первоначальному иску в пользу Булгаковой-Тарасенко А.В. государственную пошлину, уплаченную при подаче искового заявления, в размере <данные изъяты> 43 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> 88 ░░░░░░, ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> 43 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 09.06.2014