Решение по делу № 2-1099/2021 от 19.07.2021

                                Дело № 2-1099/2021

                Р Е Ш Е Н И Е

            Именем Российской Федерации

17 августа 2021 года                    г.Лобня Московской обл.

Лобненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего: судьи Платовой Н.В.

при секретаре: Тепловой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Москалюк Е.Ф. к Бежан Н.Е. о взыскании денежных средств и процентов, по встречному иску Бежан Н.Е. к Москалюк Е.Ф. о расторжении договора,

                                             у с т а н о в и л:

Москалюк Е.Ф. обратилась с иском к Бежан Н.Е. о взыскании денежных средств и процентов, указав, что 28.08.2019 стороны заключили договор купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом, по которому она продала ответчице земельный участок площадью 1530 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, а также размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: ................. Стороны оценили земельный участок в 3000 руб., жилой дом в 270 000 руб., общая сумма продаваемого имущества составляет 273 000 руб. Согласно п. 2.6 договора Бежан Н.Е. обязалась оплатить 3 000 руб. за счет собственных средств до подписания договора, сумма в размере 270 000 руб. должна быть перечислена Пенсионным Фондом РФ за счет средств материнского (семейного) капитала в срок до 28.11.2019 на счет, открытый на имя представителя продавца Котос Е.И. в ПАО Сбербанк г. Москва. В соответствии с п. 2.7 договора Бежан Н.Е. обязалась обратиться с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в течение 5 рабочих дней после регистрации права в ЕГРН. Право собственности Бежан Н.Е. на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 17.09.2019. До настоящего времени стоимость приобретенного имущества ею не уплачена. Просит взыскать с ответчика 273 000 руб. и проценты по п. 3 ст. 486 ГК Ф за период с 29.11.2019 по 12.03.2021 в сумме 22 849 руб. 72 коп.

Ответчик Бежан Н.Е. заявила встречный иск к Москалюк Е.Ф. о расторжении договора, указав, что жилой дом и земельный участок по передаточному акту продавцом ей не передан. После государственной регистрации договора при осмотре жилого дома она обнаружила, что он не пригоден для проживания, так как в нем отсутствует отопление и электричество. При обращении в Пенсионный фонд Орловской области ей разъяснили, что одобрение на оплату сделки с использованием средств материнского (семейного) капитала она не получит из-за ветхости жилого дома и непригодности его для проживания. Ее требование о расторжении договора оставлено Москалюк Е.Ф. без удовлетворения, в связи с чем просит расторгнуть договор купли-продажи от 28.08.2019.

В судебном заседании представитель истца Москалюк Е.Ф. (по доверенности Королев И.В. л.д. 23-25) иск поддержал, встречный иск полагает не подлежащим удовлетворению, так как договор купли-продажи от 28.08.2019 исполнен продавцом, за ответчицей произведена государственная регистрация права собственности 17.09.2019, с указанной даты ответчица осуществляет правомочия собственника. При таких обстоятельствах отсутствие между сторонами передаточного акта правового значения не имеет. Доводы ответчика о том, что дом не пригоден к проживанию, являются несостоятельными, так как каких-либо препятствий для осмотра приобретаемого имущества до заключения договора купли-продажи она не имела, договор купли-продажи заключен ею добровольно.

Представитель ответчика Бежан Н.Е. (по доверенности Чистяков К.В.                л.д. 131) пояснил, что жилой дом и земельный участок покупателю по передаточному акту не переданы, то есть договор не был исполнен продавцом. Факт государственной регистрации права собственности покупателя на имущество значение не имеет, так как жилой дом не пригоден для проживания, в нем отсутствует отопление и электричество, дом находится в ветхом состоянии и не соответствует понятию «жилой дом», содержащемуся в законе. Просит расторгнуть договор купли-продажи и отказать в удовлетворении первоначального иска.

Представитель третьего лица Пенсионного фонда РФ в лице ГУ УПФР № 5 по г. Москве и Московской области (по доверенности Мирянина М.П. л.д. 121) разрешение спора оставила на усмотрение суда. Пояснила, что каких-либо препятствий для оплаты цены договора за счет средств материнского (семейного) капитала у Бежан Н.Е. не имеется, с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в пенсионный орган она не обращалась.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, полагает исковые требования Москалюк Е.Ф. подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать по следующим основаниям.

28.08.2019 между Котос Е.И., действующей от имени Москалюк Е. на основании доверенности от 22.05.2018, и Бежан Н.Е. заключен договор купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом, по которому Москалюк Е. продала Бежан Н.Е. земельный участок площадью 1530 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером № по адресу: ................. Стороны оценили земельный участок в 3000 руб., жилой дом в 270 000 руб., общая сумма продаваемого имущества составляет 273 000 руб.

Согласно п. 2.6 договора Бежан Н.Е. обязалась оплатить 3 000 руб. за счет собственных средств до подписания договора в счет оплаты земельного участка, сумма в размере 270 000 руб. должна быть перечислена Пенсионным Фондом РФ за счет средств материнского (семейного) капитала в срок до 28.11.2019 на счет, открытый на имя представителя продавца Котос Е.И. в ПАО Сбербанк г. Москва. В соответствии с п. 2.7 договора Бежан Н.Е. обязалась обратиться с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в течение 5 рабочих дней после регистрации права по договору в ЕГРН (л.д.7, 22).

Право собственности Бежан Н.Е. на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 17.09.2019 (л.д.10-21, 83-90).

До настоящего времени цена договора не уплачена, что представитель ответчика подтвердил в судебном заседании.

Согласно п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Как указано в п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

При этом в силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

При этом, в силу п. 4 указанной статьи, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статья 314 ГК РФ устанавливает, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Неисполнение ответчиком условий об оплате цены договора является существенным нарушением условий договора, что влечет взыскание с Бежан Н.Е. цены договора на общую сумму 273 000 руб.

Каких-либо доказательств, что оплата не произведена по объективным препятствиям, в материалах дела не имеется. При этом суд учитывает, что пенсионным органом ответчику не было отказано в распоряжении средствами материнского (семейного) капитала.

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Таким образом, с ответчика взыскиваются проценты за период с 29.11.2019 по 12.03.2021, что составляет 17 623 руб. 08 коп. (период 29.11.2019 – 15.12.2019 х 6.5% х 17 дней = 826,48 руб., период 16.12.2019 – 31.12.2019 х 6.25% х 16 дней = 747,95 руб., период 1.01.2020 – 9.02.2020 х 6.25% х 40 дней = 1864,75 руб., период 10.02.2020 – 26.04.2020 х 6% х 77 дней = 3446,07 руб., период С 27.04.2020 – 21.06.2020 х 5.5% х 56 дней = 2297,38 руб., период 22.06.2020 – 26.07.2020 х 4.5% х 35 дней = 1174,80 руб., период 27.07.2020 – 31.12.2020 х 4.25% х 158 = 5008,73 руб., период 1.01.2021 по 12.03.2021 х 4.25% х 71 дне1 = 2256,92 руб.).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обоснование встречного иска Бежан Н.Е. указывает, что предмет договора не был ей передан по передаточному акту, жилой дом не пригоден для проживания ввиду отсутствия в нем электроснабжения и отопления.

По общему правилу, указанному в п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Однако требований об обязании Москалюк Е.Ф. передать Бежан Н.Е. объект договора не заявлено. При этом суд учитывает, что фактически объект договора передан покупателю, так как с 17.09.2019, т.е. с момента государственной регистрации права собственности Бежан Н.Е. на дом и земельный участок, указанное имущество в силу ст. 209 ГК РФ находится во владении, пользовании и распоряжении ответчика. Договор купли-продажи не содержит указание на передачу имущества с составлением передаточного акта, договор реально исполнен продавцом. При таких обстоятельствах отсутствие акта приема-передачи имущества само по себе прав ответчика не нарушает и не свидетельствует, что имущество не передано продавцом покупателю, каких-либо препятствий в осуществлении правомочий собственника у Бежан Н.Е. не имеется.

Доводы встречного иска о том, что жилой дом не пригоден для проживания, являются несостоятельными и правового значения не имеют. При приобретении земельного участка с жилым домом Бежан Н.Е. должна была проявить определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, то есть осмотреть земельный участок и жилой дом, а также имела право отказаться от заключения договора.

Согласно ч.2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Одновременно п.1 данной статьи относит жилой дом к жилым помещениям.

Статьей 15 ЖК РФ установлено, что жилым помещением признается изолированное помещение, являющиеся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Проданный ей объект является жилым домом, так как поставлен в качестве такового на кадастровый учет, является объектом права, в гражданском обороте не ограничен. Техническое состояние жилого дома, а также отсутствие в нем желаемых коммуникаций не свидетельствует о том, что Бежан Н.Е. продан негодный объект.

По указанным основаниям в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика взыскиваются понесенные истцом расходы по госпошлине.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                    Р е ш и л:

Исковые требования Москалюк Е.Ф. удовлетворить частично.

Взыскать с Бежан Н.Е. в пользу Москалюк Е.Ф. задолженность по договору купли-продажи в сумме 273 000 руб., проценты в сумме 17 623 руб. 08 коп., расходы по госпошлине 6 106 руб. 23 коп., всего взыскать 296 729 руб. 31 коп.

В удовлетворении остальной части иска о взыскании процентов Москалюк Е.Ф. отказать.

В удовлетворении встречного иска о расторжении договора Бежан Н.Е. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд в течение месяца.

Судья-                                        Н.В. Платова

          Мотивированное решение составлено 24 августа 2021 года