Решение от 09.10.2020 по делу № 3а-162/2020 от 10.07.2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-162/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 октября 2020 года                                                           город Калининград

    Калининградский областной суд в лице     судьи Шкуратовой А.В., при секретаре Горенко Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «ОСТ-Строй» к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, с участием заинтересованного лица: администрации МО «Светлогорский городской округ»,

УСТАНОВИЛ :

    ООО «Специализированный застройщик «ОСТ-Строй» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2019 года в размере их рыночной стоимости соответственно 6 053 000 рублей, 5 181 000 рублей, 4 976 000 рублей, указав, что внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость данных объектов недвижимости в размере соответственно 12 290 314,14 рублей, 7 727 446,30 рублей, 7 402 235,36 рублей существенно нарушает права административного истца как арендатора имущества.

Представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайство об отложении судебного заседания не заявили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель ООО «Специализированный застройщик «ОСТ-Строй» Быков А.И. уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица администрации МО «Светлогорский городской округ» Щербо М.Н. не возражал против установления новой кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждено, что ООО «Специализированный застройщик «ОСТ-Строй» является арендатором трех земельных участков из земель муниципальной собственности с кадастровыми номерами №, площадью соответственно 3118 кв. м, 2 590 кв.м, 2392 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков из земель населенных пунктов по состоянию на 01 января 2019 года.

Названным Постановлением кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № установлена соответственно 12 290 314,14 рублей, 7 727 446,30 рублей, 7 402 235,36 рублей, соответствующие сведения внесены в ЕГРН 05 февраля 2020 года.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ граждане, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением     об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости     в случае, если результатами    определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости    является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

    Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

    В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

    В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

    Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, ООО «Специализированный застройщик «ОСТ-Строй» представил суду выполненные 21 апреля 2020 года оценщиком «Независимого Агентства Консалтинга и оценки» (ИП Есина А.Н.) Есиной А.Н. отчеты об оценке № НИ-730/2020 № НИ-728/2020№ НИ-729/2020, согласно которым рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 01.01.2019 года определена соответственно 6 053 000 рублей, 5 181 000 рублей, 4 976 000 рублей.

В целях подтверждения правильности и достоверности данного отчёта ООО «Специализированный застройщик «ОСТ-Строй» представлены положительные экспертные заключения экспертного совета Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков» №ЭП-150420-4-КД, №ЭП-150420-4-КД, №ЭП-150420-3-КД от 04.06.2020 г., из которых следует, что отчёты об оценке № НИ-730/2020 № НИ-728/2020№ НИ-729/2020 соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-методическому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности. Итоговая величина рыночной стоимости земельных участков подтверждена.

В соответствии с частью 2 статьи 84 КАС РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

    Представителем заинтересованного лица администрации МО «Светлогорский городской округ» Малуха А.А. поставлена под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, определенная в отчетах об оценке № НИ-730/2020 № НИ-728/2020№ НИ-729/2020, ввиду отличия объектов оценки от объектов – аналогов и неприменения соответствующих корректировок.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1).

Стороны пользуются равными правами, в том числе на заявление ходатайств, представление доказательств. Сторонам обеспечивается право представлять доказательства суду и другой стороне по административному делу, заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения (часть3).

    В ходе судебного разбирательства в связи с поступившими от заинтересованного лица МО «Светлогорский городской округ» Малуха А.А. возражениями и ходатайством о проведении судебной экспертизы суд назначил по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 01 января 2019 года, проведение которой поручил эксперту ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» Околомелко Н.В.

    Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

    21 сентября 2020 года в Калининградский областной суд поступило заключение эксперта Околомелко Н.В., согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 01 января 2019 года составляет соответственно 6 977 000 рублей, 5 795 000 рублей, 5 352 000 рублей.

    Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

    Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанного земельного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.

Из содержания экспертизы следует, что при ее проведении эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка обоснован и сомнений не вызывает.

Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельного участка; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, определил наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов соответствуют рыночным ценам.

Все выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ООО «Центр недвижимости и консалтинга» Околомелко Н.В. имеет профессиональное образование по специальности «Судебная финансово-экономическая экспертиза» квалификация «судебный эксперт» (диплом ППСЭ043/2014 МГЮУ имени О.Е. Кутафина), стаж работы в области оценочной деятельности (23 года),

Оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства, по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд считает, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 01 января 2019 года составляет соответственно 6 977 000 рублей, 5 795 000 рублей, 5 352 000 рубля.

     Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления в суд – 10 июля 2020 года.

    В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленная судом кадастровая стоимость применяется для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

    Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░-░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ 2 590 ░░.░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2019 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 5 795 000 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ 2392 ░░. ░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2019 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 5 352 000 ░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ 3118 ░░. ░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2019 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 6 977 000 ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ 10 ░░░░ 2020 ░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 12 ░░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░                                                                  ░.░. ░░░░░░░░░