Решение от 13.04.2015 по делу № 2-894/2015 от 26.02.2015

Дело №2-894/15 <.....>

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 апреля 2015года

Орджоникидзевский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Фроловой О.В.,

при секретаре Давлетяровой В.Е.,

с участием представителя истца Мардановой Р.Р.-Чепкасовой Ю.Н. по доверенности от 3.03.2014года, ответчика Вьюновой Е.В., представителя ответчика Кривошеиной В.Н. по устному ходатайству

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мардановой Р. Р. к Вьюновой Е. В., Вьюнову А. Ю. об обязательстве заключения договора коммерческого найма жилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Марданова Р.Р. обратилась с иском об обязательстве ответчиков заключить с ней договор коммерческого найма жилого помещения по адресу <АДРЕС> на условиях, изложенных в проекте договора от 03.02.2014года.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что является собственником жилого помещения в общежитии, состоящего из 1 комнаты, общей площадью 17,5 кв. м, этаж 2, по адресу: <АДРЕС>. Данное жилое помещение принадлежит ей на основании договора купли-продажи от 02.12.2009года, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю в установленном порядке, дата регистрации 22.12.2009, номер регистрации <.....>. В указанном помещении проживает Вьюнова Е. В. с членом своей семьи Вьюновым А. Ю. У ответчиков не определены правовые основания проживания в спорном жилом помещении, обязанности по оплате жилья ответчики не исполняют. С целью урегулирования сложившей ситуации истец неоднократно предпринимала попытки устных переговоров с ответчиками. 03.02.2014года направила требование о заключении договора коммерческого найма жилого помещения в общежитии с приложением проекта договора, однако до настоящего времени ответ на указанное требование не получен. При личных обращениях ответчики отказываются заключить предлагаемый договор коммерческого найма. В связи с чем, истец вынуждена просить суд обязать Вьюнову Е. В., Вьюнова А. Ю. заключить со ней договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу <АДРЕС>.

В судебное заседание истец не явилась, о времени рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. Представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивала и пояснила, что комната №... <АДРЕС> находится в собственности истца. В комнате проживают Вьюнова Е.В. со своим совершеннолетним сыном Вьюновым А.Ю. Ответчики не производят оплату коммунальных услуг, в результате чего образовался значительный долг.

Ответчик Вьюнова Е.В. исковые требования не признала и пояснила, что не производит оплату коммунальных платежей за комнату по совету адвоката. Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласна, указав, что Вьюнова Е.В. была вселена в спорную комнату на основании договора социального найма, поэтому истец вправе требовать оплату за комнату в том же размере, что и по договору социального найма. Ответчик не имеет материальной возможности производить оплату в большем размере, так как воспитывает сына-инвалида.

Ответчик Вьюнов А.Ю. в судебное заседание явился, о времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом по последнему известному месту жительства.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, полагает, что исковые требования Мардановой Р.Р. подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Как предусмотрено ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно п. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить и коммунальные платежи.

Положениями ст. 421 ГК РФ предусмотрена свобода договора, вместе с тем истец, как собственник жилого помещения- комнаты, общей площадью 17,5кв.м. по адресу <АДРЕС> <АДРЕС> лишена возможности в полной мере реализовать свои права собственника.

Судом было установлено, следующее. Марданова Р.Р. с 22.12.2009года является собственником жилого помещения в общежитии, состоящее из 1 комнаты, общей площадью 17,5кв.м., этаж 2 на поэтажном плане 41 по адресу <АДРЕС> (л.д.6).

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 12.07.2010года было отказано в удовлетворении исковых требований Мардановой Р.Р. к Вьюновым о выселении из комнаты в общежитии по адресу <АДРЕС>. Решение вступило в законную силу 7.09.2010года.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 28.09.2010года по делу № 2-416/10 было отказано в удовлетворении требований Вьюновой Е.В., Вьюнова А.Ю. о признании права собственности на жилое помещение по адресу <АДРЕС>.Решение суда вступило в законную силу 30.11.2010года.

Как следует из представленных истцом копий решения мирового судьи судебного участка № 33 от 17.10.2012года и определения мирового судьи судебного участка № 33 от 31.01.2013года у Вьюновой Е.В. имеется задолженность по оплате коммунальных платежей перед ТСЖ «<.....> (л.д.80-83). В судебном заседании ответчик наличие данной задолженности не отрицала, указав, что в настоящее время размер долга составляет около <.....>. Оплата коммунальных платежей не производится по совету адвоката.

3.02.2014года Мардановой Р.Р. был составлен проект договора коммерческого найма жилого помещения по адресу <АДРЕС>. Согласно п.1.4 срок заключения договора 1 календарный год. В соответствии с п.5.1.1 плата за наем помещения составляет <.....> в месяц за 1 кв.м., итого <.....> за наем всего помещения. Наниматель вносит плату за содержание и ремонт общего имущества, за коммунальные услуги, рассчитанным по тарифам, установленным уполномоченными органами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (л.д.7-11).

3.02.3014года Марданова Р.Р. направила Вьюновой Е.В., Вьюнову А.Ю. требование заключения договора коммерческого найма комнаты в общежитии (л.д.12, 15). 14.02.2014года требование было вручено адресату (л.д.16-17).

Согласно справке Пермской торгово-промышленной палаты от 30.01.2014года средняя рыночная стоимость аренды комнаты в общежитии, жилой площадью 17,5кв.м. на 2 этаже здания №... по <АДРЕС> на январь 2014года без учета стоимости коммунальных услуг составляет <.....> в месяц (л.д.14).

Суд считает, что требования Мардановой Р.Р. об обязательстве ответчиков заключить договор коммерческого найма жилого помещения по адресу <АДРЕС>, помещение №... сроком действия –один календарный год, на условиях, изложенных в проекте договора от 03.02.2014года, соответствуют положениям действующего законодательства.

С 1995года Вьюнова Е.В. и Вьюнов А.Ю. проживают в комнате №... общежития по <АДРЕС> на условиях договора коммерческого найма. Как установлено решением Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 28.09.2010года ранее наймодателем являлось ОАО «ППСО». В дальнейшем данная комната неоднократно продавалась, а с 22.12.2010года перешла в собственности истца. При этом, как следует из указанного выше судебного решения, имеющего для сторон преюдициальное значение, проживание Вьюновых в спорной комнате обусловлено договором коммерческого найма, который был заключен на срок до 31.12.2003года. После указанного периода срок действия договора не продлевался, однако ответчики продолжали проживать в спорном помещении, пользоваться коммунальными услугами, плату за наем не вносили, но и покидать жилое помещение не собирались. Кроме того, плату за пользование жилым помещением ответчики не производят, какие-либо материальные издержки не несут, создавая ситуацию правовых споров.

3.02.2014года истец обратилась к ответчикам с предложением о заключении договора коммерческого найма жилого помещения, предоставляя при этом проект договора. Однако от заключения такого договора ответчики отказываются, встречных предложений истцу не направили.

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 445 в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Поскольку в судебном заседании ответчиками не предъявлено каких-либо допустимых доказательств завышения истцом платы за наем жилого помещения в сумме <.....> (пункт 5.1.1 проекта договора) или существенного нарушения прав стороны по иным пунктам, суд считает необходимым обязать Вьюновых заключить с истцом договор коммерческого найма жилого помещения на указанных в проекте договора условиях, на срок один год с момента вступления решения суда в законную силу.

При этом, суд принимает во внимание то обстоятельство, что Вьюновы фактически проживают в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности Мардановой Р.Р., и не имеют намерений его освобождать. Соответственно возникшие между сторонами правоотношения регулируются договором коммерческого найма. Исходя из анализа положений п. 1 ст. 671, ст. 678 ГК РФ проживание в жилом помещении на условиях договора найма носит возмездный характер, следовательно, заключение договора коммерческого найма для Вьюновых обязательно как в силу добровольно принятого ими на себя обязательств (по использованию жилого помещения, собственниками которого они не являются), так и в силу закона. Плата за наем жилого помещения, определенная истцом в пункте 5.1.1 проекта договора в <.....> в месяц является разумной, средним рыночным ценам, сложившимся в регионе и подтверждена истцом путем предъявления справки Пермской торгово-промышленной палаты (л.д.14).

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░ №... ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ 03.02.2014░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░.

░░░░░: <.....>

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 20.04.2015░░░░

<.....>

<.....>