Решение по делу № 2-347/2021 от 17.05.2021

Дело №

УИД 28RS0№-29

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 октября 2021 года пгт. Новобурейский

Бурейский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Пасюк И.М.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителя истца МКУ КУМИ <адрес> – ФИО12, представителя ответчика ФИО1 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МКУ КУМИ <адрес> к ФИО1 о расторжении муниципального контракта и возвращении сторон в первоначальное положение,

установил:

МКУ КУМИ <адрес> обратилось в суд с иском к ФИО1, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и АО «Амурское ипотечное агентство», действовавшим от имени ФИО1, был заключен муниципальный контракт № на приобретение жилого помещения (квартиры) в муниципальную собственность в рамках реализации программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Бурейского муниципального района», расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Бурея, <адрес>, кадастровый номер ФИО14. Цена контракта составила 1013649 рублей 19 копеек. В процессе реализации адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории <адрес> на период 2019-2025 гг.», утвержденной Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с соглашениями о передаче части полномочий муниципального образования, после приобретения жилья оно предается в администрацию рп. Бурея для дальнейшего заселения граждан. Администрация рп. Бурея отказалась от принятия данного жилого помещения в связи с его неудовлетворительным состоянием. После приобретения были выявлены дефекты жилого помещения, которые не могли быть обнаружены при принятии жилого помещения в собственность <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ прокуратура <адрес> внесла представление об устранении нарушения требований федерального законодательства. В жилом помещении по адресу: <адрес>, пгт. Бурея, <адрес> выявлен прогиб балок пола, в помещении кухни наличие гнили на полу, трещины в штукатурке, следы промерзания в зимний период, деревянные блоки окон имеют сколы окрасочного изделия. Основания для приведения жилого помещения в соответствие с требованиями законодательства за счет средств бюджета отсутствуют. Недостатки, обнаруженные после приобретения жилого помещения в собственность <адрес>, не позволяют использовать жилое помещение в рамках адресной региональной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории <адрес> на период 2019-2025 гг.». ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 было направлено письмо и проект соглашения о расторжении муниципального контракта, однако получено ею не было.

В силу изложенного просили расторгнуть муниципальный контракт № и вернуть стороны в первоначальное положение.

В судебном заседании представитель истца МКУ КУМИ <адрес> ФИО12 поддержал заявленные требования по приведенным в иске основаниям, дополнительно указал, что продавцом в рамках муниципального контракта передано жилое помещение, не соответствующее требованиям технического задания к муниципальному контракту. Выявленные в жилом помещении недостатки являются неустранимыми ввиду отсутствия в бюджете муниципального образования средств на данные цели. В рамках приобретения жилого помещения после заключения муниципального контракта должен был быть проведен комиссионный осмотр жилого помещения, была создана специальная комиссия, но фактически осмотр комиссией не производился. Просил суд расторгнуть муниципальный контракт и вернуть стороны в первоначальное положение.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своего представителя. О месте и времени рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, что также подтверждено ее представителем.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО4 в судебном заседании возражал относительно заявленных требований по основаниям, приведенным в письменных возражениях на иск. Дополнительно указал, что положениями п. 4.2 и п. 4.3 муниципального контракта предусмотрена обязанность покупателя провести обследование жилого помещения (экспертизу) для проверки соответствия передаваемого жилого помещения условиям контракта, составить акт экспертизы соответствия жилого помещения условиям муниципального контракта. В материалах дела имеется акт, подписанный сторонами, согласно которому какие-либо замечания относительно состояния жилого помещения отсутствуют. Все указанные истцом недостатки могли возникнуть после передачи жилого помещения покупателю, учитывая, что с момента подписания муниципального контракта прошло более календарного года. Все недостатки, указанные в иске, носят очевидный характер и не могли быть не выявлены при их наличии на момент приобретения жилого помещения. Ссылки истца на неустранимость недостатков являются безосновательными, проведенная в рамках дела экспертиза является установила, что все выявленные недостатки являются устранимыми. Со стороны продавца ФИО1 отсутствует какая-либо недобросовестность, она обеспечила беспрепятственный допуск в жилое помещение, выдала доверенность представителю посредника, передала все документы на квартиру. В письменных возражениях на иск указано также на пропуск истцом срока исковой давности по требованию о признании оспоримой следки недействительной и о применении последствий ее недействительности (расторжение контракта), установленного ч. 2 ст. 181 ГК РФ.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация <адрес>, МКУ администрация рп. <адрес>, министерство ЖКХ <адрес>, Управление <адрес>, ГКУ АО «Строитель», АО «Амурское ипотечное агентство», прокурор <адрес> явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела. От администрации <адрес> поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации, в котором указано на поддержание заявленных истцом требований.

АО «Амурское ипотечное агентство» представлены письменные возражения на исковое заявление, в соответствии с которыми общество с заявленными требованиями не согласно, полагая их необоснованными и недоказанными. Указывают на обязательства истца, оговоренные в п.п. 4.2, 4.3, разделе 5 муниципального контракта, согласно которым заказчик должен провести проверку соответствия жилого помещения условиям муниципального контракта (экспертизу), которая является основанием для проверки жилого помещения. Согласно акту приема-передачи жилого помещения, подписанному сторонами, истец принял в собственность жилое помещение (квартиру) в надлежащем санитарном, техническом и косметическом состоянии, без недостатков и дефектов. Жилое помещение пригодно для постоянного проживания. Все инженерное оборудование (электро-, сантехническое) в рабочем состоянии, без деформации и в полном объеме выполняет свои функциональные задачи. Таким образом, существенные недостатки, указанные в исковом заявлении, возникли после передачи жилого помещения истцу и в процессе его эксплуатации самим истцом в течение достаточно продолжительного периода времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (представление прокуратуры <адрес>), то есть более одного года. Истцом не представлено доказательств того, что указанные в исковом заявлении недостатки носят существенный характер и не позволяют использовать жилое помещение по назначению. На основании изложенного полагают, что в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

В соответствии с положениями ст. 113, 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, с учетом представленных письменных отзывов на иск.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес>, действующим от имени муниципального образования Бурейский муниципальный район, и акционерным обществом «Амурское ипотечное агентство», действующим от имени ФИО1, на основании протокола рассмотрения единственной заявки на участие в электронном аукционе на приобретение жилого помещения (квартиры) в муниципальную собственность в рамках реализации программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Бурейского муниципального района» № от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен муниципальный контракт №, по условиям которого ФИО1 (поставщик) обязалась передать заказчику (МКУ КУМИ <адрес>) в муниципальную собственность жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: <адрес>, пгт. Бурея, <адрес>, общей площадью 57,2 кв.м., количество комнат 3, кадастровый номер ФИО15, а заказчик обязуется принять и уплатить за него определенную в Контракте цену.

В соответствии с разделом 2 контракта цена контракта составила 1013649 рублей 19 копеек; оплата должна быть произведена заказчиком путем безналичного перечисления денежных средств на счет поставщика в течение 30 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (квартиру) в Управлении Росреестра по <адрес>.

Контракт сторонами исполнен. Факт передачи жилого помещения подтвержден актом приема-передачи жилого помещения (приложение к муниципальному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ). Обстоятельства получения денежных средств стороной ответчика не отрицались.

В соответствии с выпиской ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-002/2021-61143234 жилое помещение – квартира с кадастровым номером ФИО16 по адресу: <адрес>, пгт. Бурея, <адрес> имеет площадь 52,7 кв.м., расположена на 1 этаже, с ДД.ММ.ГГГГ находится в собственности муниципального образования <адрес>.
Как усматривается из представленных МКУ КУМИ <адрес> документов по приобретению жилого помещения у ФИО1 в рамках переселения граждан из аварийного жилищного фонда (л.д. 136-206), в рамках заключения муниципального контракта был подготовлен акт обследования помещения на приобретение жилого помещения (квартиры) в муниципальную собственность в рамках реализации программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Бурейского муниципального района», однако подписан акт не всеми членами комиссии, а лишь председателем МКУ КУМИ <адрес> ФИО5, ее заместителем ФИО6, а также ФИО7

Исходя из представленных документов в распоряжение покупателя был также представлен технический паспорт на спорное жилое помещение (л.д. 175-180), свидетельство о государственной регистрации права собственности ФИО1 (л.д. 182), договор дарения, послуживший основанием для регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение (л.д. 183).

Как следует из представленных МКУ администрация рп. Бурея протоколов, ДД.ММ.ГГГГ состоялось заседание комиссии по предоставлению муниципальной услуги «Признание жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в связи с принятием в муниципальную собственность приобретенных администрацией <адрес> жилых помещений на вторичном рынке в рамках региональной адресной программы «переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории <адрес> на период 2019-2025 годов», утвержденной постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ), в ходе которого решались вопросы принятия в муниципальную собственность в том числе спорного жилого помещения по <адрес>. Было указано на непредставление администрацией <адрес> ряда документов по указанному жилому помещению: паспорта и акты ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета электрической энергии и водоснабжения; справка об износе не более 60% МКД, в котором расположено жилое помещение, справки о соответствии санитарной зоны расположения МКД. Произведен визуальный осмотр жилых помещений, в том числе спорного, в ходе которого установлено, что многоквартирный жилой дом расположен вблизи РЖД (железная дорога), в квартире электропроводка алюминиевая (все розетки и выключатели старые), полы в деревянном исполнении, в комнатах на стенах плесень. Решением комиссии администрации <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ предложено предоставить дополнительно документы на индивидуальные приборы учета электрической энергии и водоснабжения, справки об износе МКД, справки о соответствии санитарной зоны.

ДД.ММ.ГГГГ вновь состоялось заседание комиссии (протокол №). С учетом дополнительно представленных документов комиссией было проведено голосование по принятию в муниципальную собственность муниципального образования рп. (пгт.) Бурея приобретенных администрацией <адрес> жилых помещений на вторичном рынке. По жилому помещению по адресу: <адрес>, пгт. Бурея, <адрес> участвующие в заседании члены комиссии единогласно проголосовали против принятия жилого помещения в собственность муниципального образования рп. Бурея.

Согласно акту визуального осмотра жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Бурея, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному заместителем прокурора <адрес> ФИО8, ведущим консультантом отдела жилищных программ управления жилищной политики министерства жилищно-коммунального хозяйства <адрес> ФИО9, ведущим инженером отдела строительного контроля ГКУ <адрес> «Строитель» ФИО10, председателем КУМИ <адрес> ФИО11, жилое помещение требует ремонта, выявлены следующие дефекты: неровный пол, прогибы, просадка, наличие гнили (кухня); отставшие обои; трещины в штукатурке по потолку; следы промерзания в зимний период; деревянный блок имеет сколы окрасочного слоя, незначительное искривление оконного переплета.

Письмом министерства ЖКХ <адрес> в адрес заместителя прокурора <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в дополнение к ранее направленному письму от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам осмотра пяти жилых помещений (вторичный рынок) в пгт. Бурея, приобретенных муниципальным образованием <адрес> по программе переселения граждан из аварийного жилья, проведенного в рамках проверки прокуратуры области сообщено об установлении несоответствия жилых помещений требованиям технического задания. Приведена просьба о понуждении администрации <адрес>, являющейся участником программы переселения граждан из аварийного жилья 2019-2025 гг. и инициатором конкурсных процедур, привести жилые помещения в удовлетворительное состояние согласно характеристикам объекта закупки и передать гражданам в рамках программы либо обеспечить возврат финансовой поддержки.

Согласно представленному прокуратурой <адрес> экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>», протоколу лабораторных измерений параметров микроклимата измеренные ДД.ММ.ГГГГ параметры микроклимата (температура воздуха, относительная влажность воздуха) в комнате жилой № по адресу: <адрес>, р.<адрес> – не соответствуют требованиям раздела № приложения № п. 4.1 СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 по показателю: температура воздуха, относительная влажность воздуха.

Письмом Управления Роспотребнадзора по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в адрес прокурора <адрес> доведены результаты экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительно указано, что в жилой квартире по адресу: <адрес>, р.<адрес> требуется проведение инженерно-технических мероприятий по защите квартиры от грызунов (квартира расположена на первом этаже) – устранению отверстий в полах на кухне, требования п. 3.8 СП 3.ДД.ММ.ГГГГ-14 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации и проведению дератизационных мероприятий».

ДД.ММ.ГГГГ прокуратурой <адрес> в адрес главы <адрес> внесено представление об устранении нарушений требований федерального законодательства №, в котором указано на приобретение посредством электронных аукционов жилых помещений, в том числе жилого помещения по адресу: <адрес>, пгт. Бурея, <адрес>, не соответствующих требованиям муниципального контракта, технического задания, без проведения осмотра жилых помещений перед их приобретением. В данной связи прокурор требовал принять меры по устранению допущенных нарушений, их причин и условий, им сопутствующих, и к недопущению подобных случаев в дальнейшем.

ДД.ММ.ГГГГ МКУ КУМИ <адрес> в адрес ФИО1 было направлено письмо № с приложением соглашения о расторжении муниципального контракта №, в котором указано на внесение прокуратурой <адрес> представления об устранении требований федерального законодательства; наличие недостатков в жилом помещении по адресу: <адрес>, пгт. Бурея, <адрес> – прогиб балок пола, в помещении кухни наличие гнили на полу, трещины в штукатурке, следы промерзания в зимний период, сколы окрасочного изделия деревянных блоков окон. Указано, что заключенный между сторонами муниципальный контракт № нарушает требования действующего законодательства, приобретенное жилое помещение не соответствует характеристикам проектируемых (строящихся) и приобретаемых жилых помещений в рамках программы. В данной связи в письме приведена просьба подписать приложенные соглашения о расторжении муниципального контракта и вернуть в адрес МКУ КУМИ <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ МКУ КУМИ <адрес> обратилось в суд с требованиями о расторжении муниципального контракта, мотивированными наличием в приобретенном жилом помещении существенных недостатков.

Заключенный между сторонами муниципальный контракт по своей правовой конструкции является сделкой купли-продажи недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями ст. 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как установлено в п.п. 1-3 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 2 с учетом положений ст. 557 ГК РФ).

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (п. 3).

Из буквального содержания приведенных норм следует, что недостаток, который может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, не является существенным.

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу пункта 2 статья 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, исходя из указанных правовых норм следует, что расторжение договора купли-продажи жилого помещения возможно только при обнаружении в переданном недвижимом имуществе недостатков, оговоренных в п. 2 ст. 475 ГК РФ - неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, о чем он не был поставлен в известность продавцом.

В данной связи к юридически значимым обстоятельствам в рамках рассматриваемого спора относится факт наличия каких-либо недостатков; их существенность, то есть являются ли они неустранимыми, могут ли быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени; время возникновения недостатков, было ли известно о недостатках покупателю на момент заключения договора.

С целью установления по делу обстоятельств, требующих специальных познаний, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ на основании ходатайства истца была назначена строительно-техническая судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, выполненной ООО «Промстройпроект», при обследовании жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Бурея, <адрес>, выявлено следующее. Полы в жилых комнатах и коридоре выполнены из шпунтованной доски, окрашены, выполнены по лагам прямоугольного сечения и деревянным балкам круглого сечения; в кухне – из шпунтованной доски, окрашены, выполнены по лагам прямоугольного сечения и деревянным балкам круглого сечения, покрытие полов – линолеум, уложенный насухо по плита ДВП; в ванной и туалете – керамическая плитка по цементной стяжке. При обследовании обнаружены отклонения поверхности дощатого пола от горизонтали в пределах 8-13 мм., что превышает предельные отклонения согласно таблице 8.15 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» - допустимые отклонения в 4 мм. на 1 метр. Выявленные отклонения поверхности пола указывают на наличие деформации несущих балок (прогибы). Расстояние зазора между досками пола превышает допустимое по СП 71.13330.2017 – фактический зазор составляет 2-4 мм. при допустимом в 1 мм. Также выявлены следы намокания шпунтованной доски, лагов и балок со стороны подполья. В помещении кухни под раковиной доски пола повреждены гнилью по причине систематического воздействия воды. Внутренняя отделка представляет собой штукатурку цементно-песчаной смесью по поверхности стен и потолков, с последующей окраской водоэмульсионными составами. В жилых комнатах и кухне сохранена отделка стен обоями. Отделка ванной и туалета – штукатурка цементно-песчаной смесью по поверхности стен и потолков, с последующей окраской водоэмульсионными и масляными составами. При осмотре поверхностей стен и потолка в жилых комнатах, коридоре и кухне наличия плесени не выявлено, отделка стен загрязнена и повреждена, наблюдаются следы ремонта штукатурного слоя цементно-песчаным раствором в подоконной зоне. При осмотре стен и потолка в ванной выявлено наличие плесени на потолке. Наружные стены выполнены из силикатного кирпича. При осмотре поверхности наружных стен со стороны жилого помещения в местах пересечения стен с перекрытием, полом, оконными блоками дефектов теплоизоляции не выявлено.

По итогам проведенного обследования квартиры выявлены следующие дефекты: дефекты полов – отклонение поверхности пола от горизонтали, на основании чего сделан вывод о наличии прогиба несущих балок пола. Причиной образования данных дефектов пола является несвоевременное проведение капитального ремонта. Учитывая, что жилой многоквартирный <адрес> года постройки, дощатые полы требуют полной замены. При таких обстоятельствах эксперты пришли к выводу, что дефекты пола могли возникнуть до ДД.ММ.ГГГГ; наличие плесени на момент обследования выявлено в помещении ванной, что указывает на недостаточное вентилирование помещения, определить время образования дефекта не представилось возможным, рекомендована прочистка вентиляции и ремонт вентиляционной шахты в чердачном пространстве. Дефекты теплоизоляции не выявлены.

На момент проведения обследования жилое помещение не соответствует техническому заданию к муниципальному контракту от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному со ФИО1 в части внутренней отделки помещений – отделка обоями присутствует только в помещениях кухни, двух комнатах, обои загрязнены, локально отстают от поверхности стен, по штукатурке наблюдаются разводы, следы текущего ремонта в виде заделки трещин цементно-песчаным раствором, в помещении ванной наблюдается отшелушивание краски с поверхности стен, загрязнение окрасочного слоя, наличие плесени на потолке, потолочные плинтуса отсутствуют, тогда как техническим заданием предусмотрена отделка с соответствующим уровнем качества, без видимых повреждений (в том числе отслоений, загрязнений, сколов, просветов или разводов при побелке и т.п.), наличие потолочных плинтусов; в части состояния окон – имеются трещины остекления, деформация створок оконного блока (рассыхание оконной коробки и створок, наличие наплывов краски, затрудняющих открывание и закрывание окна), тогда как техническим заданием установлены требования наличия деревянного оконного блока в раздельными переплетами с подоконником, с цельным остеклением, без деформаций, наличие оконной фурнитуры; в части требований по проведению ремонта жилого помещения - на момент обследования конструкция пола нуждается в капитальном ремонте, поскольку срок эксплуатации пола превысил нормативный на 26 лет, имеются отклонения поверхности пола от горизонтали, прогибы деревянных балок, а также проведение текущего ремонта отделки потолков и стен помещений, замена деревянного оконного блока, тогда как техническим заданием определено, что жилое помещение должно быть изолированным, благоустроенным, готовым к постоянному проживанию, не требующим капитального и технического ремонта, в том числе косметического.

Согласно заключению экспертизы выявленные недостатки являются существенными, но устранимыми в процессе капитального ремонта жилого помещения.

Заключение экспертизы судом принимается в качестве допустимого и относимого доказательства в рамках настоящего дела, экспертиза проведена в соответствии с требованиями Закона РФ «О государственной судебно-экспертной деятельности», экспертами, имеющими соответствующее образование в области строительства и инженерных изысканий для разрешения поставленных перед ними вопросов, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в выводах экспертов не имеется, в том числе ввиду соответствия приведенных в экспертном заключении выводов обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.

На момент обследования жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ нашло подтверждение наличие в спорном жилом помещении таких недостатков и несоответствий техническому заданию к муниципальному контракту, как отклонение поверхности пола от горизонтали, прогиб несущих балок пола; наличие плесени в помещении ванной; не повсеместная отделка обоями, их загрязнение, отставание от поверхности стен; разводы по штукатурке, следы текущего ремонта в виде заделки трещин цементно-песчаным раствором; в помещении ванной отшелушивание краски с поверхности стен, загрязнение окрасочного слоя; отсутствие потолочных плинтусов; трещины остекления, деформация створок оконного блока (рассыхание оконной коробки и створок, наличие наплывов краски, затрудняющих открывание и закрывание окна).

Между тем, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, со стороны истца не представлено доказательств того, что указанные недостатки возникли до даты заключения муниципального контракта и имели место при передаче жилого помещения истцу, при этом истец не был осведомлен о данных недостатках, то есть со стороны ФИО1 были приняты действия по сокрытию указанных недостатков.

Напротив, из представленных МКУ КУМИ <адрес> в материалы дела документов следует, что со стороны ФИО1 были приняты все меры, соответствующие положениям ст. 309 ГК РФ, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В частности, ФИО1 МКУ КУМИ <адрес> были переданы все документы на жилое помещение (договор дарения, свидетельство о регистрации права собственности, технический паспорт на жилое помещение, справка о том, что жилой дом не признан аварийным и непригодным для проживания, иные документы), предоставлен доступ в жилое помещение, что не отрицалось представителем истца в судебном заседании.

Разделом 4 муниципального контракта установлен порядок передачи жилого помещения (квартиры), а именно передача должна осуществляться по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней со дня заключения контракта. При этом, пунктом 4.2 муниципального контракта установлено, что для проверки соответствия жилого помещения условиям контракта заказчик производит обследование жилого помещения (экспертизу); по итогам обследования составляется акт экспертизы соответствия жилого помещения условиям муниципального контракта, который является основанием для приемки жилого помещения.

Согласно п. 4.3 муниципального контракта заказчик (его уполномоченный представитель) подписывает акт приема передачи при отсутствии претензий к косметическому, техническому и санитарному состоянию жилого помещения (квартиры). В случае несоответствия жилого помещения (квартиры) условиям контракта и характеристикам, указанным в техническом задании заказчик вправе отказать в приемке и потребовать от поставщика устранить выявленные недостатки своим иждивением, установив для этого срок по своему усмотрению.

Обязательства продавца по передаче жилого помещения считаются исполненными после передачи жилого помещения покупателю и подписания сторонами акта приема-передачи (п. 4.7).

Пунктом 5.1.2 муниципального контракта предусмотрена обязанность продавца (поставщика) безвозмездно устранить выявленные дефекты (недостатки) жилого помещения в случае предъявления такого требования заказчиком.

Между тем, исходя из буквального толкования условий муниципального контракта в совокупности с требованиями закона (ст. 476 ГК), покупатель вправе требовать устранения не любых недостатков передаваемого ему жилого помещения, а лишь тех, которые возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Сторонами передача жилого помещения была выполнена без каких-либо взаимных претензий, что подтверждается актом приема-передачи (приложение № к муниципальному контракту), подписанным генеральным директором АО «Амурское ипотечное агентство» от имени ФИО1 по доверенности и МКУ КУМИ <адрес> в лице председателя ФИО5, согласно которому жилое помещение (квартира), передаваемое по настоящему акту, находится в надлежащем санитарном, техническом и косметическом состоянии, без недостатков и дефектов; пригодно для постоянного проживания. При передаче жилого помещения претензий по качеству и иным показателям, связанным с определением соответствия передаваемого жилого помещения потребностям заказчика, установленным муниципальным контрактом от ДД.ММ.ГГГГ, у заказчика не возникло.

Таким образом, указанным актом, а также отсутствием со стороны истца при приемке жилого помещения действий по предъявлению ФИО1 требований об устранении каких-либо недостатков передаваемого жилого помещения, в том числе непосредственно после передачи жилого помещения, подтверждается отсутствие таковых на момент его передачи.

Доказательств, свидетельствующих о том, что в жилом помещении на момент его передачи имелись какие-либо скрытые недостатки, проявившиеся в ходе эксплуатации жилого помещения, но носящие не эксплуатационный характер, имеющие характер неустранимых, существенных, влекущих расторжение заключенного между сторонами муниципального контракта, в материалы дела не представлено.

Напротив, как следует из представленных в материалы дела документов: акт визуального осмотра жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29), протокол № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 98, 102), усматривается, что все перечисленные в обоснование иска недостатки жилого помещения были выявлены в рамках визуального осмотра жилого помещения, а соответственно, покупатель в лице своего уполномоченного представителя при надлежащей степени осмотрительности должен был выявить указанные недостатки при их объективном наличии в момент передачи или непосредственно после передачи жилого помещения.

Вывод судебной экспертизы относительно того, что прогиб балок пола и отклонение плоскости пола от горизонтали могло возникнуть до ДД.ММ.ГГГГ обоснован исключительно сроками проведения капитального ремонта, не является однозначным и не свидетельствует о наличии данного недостатка на момент принятия истцом жилого помещения.

Кроме того, истцу при совершении сделки были переданы документы, в том числе технический паспорт на жилое помещение, в котором указан год постройки жилого дома, а соответственно, выводы о необходимости проведения капитального ремонта, основанные исключительно на нормативных сроках, могли быть сделаны покупателем самостоятельно. Между тем, МКУ КУМИ <адрес> при приобретении жилого помещения не потребовало от продавца – ФИО1 документов, подтверждающих проведение капитального ремонта жилого помещения в связи с наступлением нормативных сроков его проведения, что также указывает на отсутствие у покупателя претензий к качеству передаваемого жилого помещения.

В подтверждение указанного служит также заключение судебной экспертизы, из которой следует, что при проведении исследования спорного жилого помещения экспертами не использовалось каких-либо специальных методов исследования, направленных на выявление скрытых недостатков, все недостатки были выявлены экспертами в рамках визуального осмотра с использованием простейших измерительных инструментов (уровня строительного, лазерного дальномера), что также указывает на явный характер выявленных недостатков.

Заключением судебной экспертизы установлено, что все выявленные недостатки устранимы. Стороной истца в обоснование существенности и неустранимости недостатков жилого помещения указывалось исключительно на отсутствие бюджетных средств на указанные цели, что само по себе не может свидетельствовать о неустранимости выявленных недостатков.

Доказательств, свидетельствующих о том, что стоимость устранения выявленных недостатков несоразмерна стоимости приобретенного недвижимого имущества, что устранение таких недостатков требует значительных временных затрат, что может указывать на неустранимость недостатков, стороной истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Ссылки представителя истца на обстоятельства того, что несмотря на формальный созыв комиссии по обследованию приобретаемых в рамках программы переселения из аварийного жилья жилых помещений, фактически комиссия не собиралась и обследование спорного жилого помещения не было произведено, его приемка осуществлялась в отсутствие комиссионного обследования при наличии недостатков жилого помещения, правового значения не имеют, поскольку добросовестность участников гражданского оборота презюмируется и невыполнение органом местного самоуправления в лице КУМИ <адрес> обязательств из муниципального контракта (по обследованию и экспертизе передаваемого жилого помещения) не может повлечь для второй стороны сделки, действовавшей добросовестно при ее заключении, негативные последствия в виде расторжения договора.

Так, в силу п. 5 ст. 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В данном случае после принятия стороной истца спорного жилого помещения в собственность (государственная регистрация права собственности осуществлена ДД.ММ.ГГГГ) до предъявления ответчику претензий по качеству переданного жилого помещения (претензия в адрес ФИО1 направлена ДД.ММ.ГГГГ) прошло более года. При указанных обстоятельствах подлежит применению принцип эстоппеля, в силу чего даже наличие в переданном жилом помещении недостатков на момент его передачи, принимая во внимание отсутствие со стороны продавца недобросовестных действий, направленных на сокрытие недостатков, не может являться основанием для одностороннего отказа от его исполнения спустя более года со дня исполнения.

При этом, судом также учитывается, что орган местного самоуправления, от имени которого при заключении муниципального контракта действовал истец МКУ КУМИ <адрес>, наделен полномочиями по исполнению жилищной политики в рамках реализации программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, обладает достаточным административным ресурсом для исполнения возложенных на него функций, а соответственно, должен был принять все меры по исполнению условий муниципального контракта. ФИО1, являясь контрагентом по заключенному муниципальному контракту, имела все основания полагаться на добросовестность действий муниципального органа при его заключении.

Представленные истцом в материалы дела доказательства не подтверждают того, что от МКУ КУМИ <адрес> была скрыта ответчиком какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых МКУ КУМИ <адрес> не было осведомлено и не могло не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Оценивая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности по заявленным истцом требованиям, суд приходит к выводу о несостоятельности приведенных доводов, поскольку к требованиям о расторжении договора применим общий срок исковой давности, установленный положениями ст. 196 ГК РФ, тогда как сторона ответчика в обоснование заявления ссылалась на положения п. 2 ст. 181 ГК РФ, устанавливающие срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, тогда как истцом требований об оспаривании сделки не заявлено.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Промстройпроект», расходы по проведению экспертизы в силу ч. 1 ст. 96 ГПК РФ были возложены на лицо, заявившее ходатайство о проведении экспертизы – МКУ КУМИ <адрес>.

Согласно счету на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ, представленному ООО «Промстройпроект», расходы на проведение экспертизы составили 39500 рублей 70 копеек.

На момент рассмотрения дела оплата экспертизы стороной истца не произведена, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

В данной связи, в соответствии с ч. 1 ст. 96, ч. 3 ст. 95, ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в их совокупности, судебные расходы на оплату экспертизы подлежат взысканию с МКУ КУМИ <адрес> в пользу экспертной организации, проводившей экспертизу – ООО «Промстройпроект».

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований МКУ КУМИ <адрес> к ФИО1 о расторжении муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ и возвращении сторон в первоначальное положение – отказать.

Взыскать с муниципального казенного учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> (ИНН №, ОГРН №) расходы на проведение экспертизы в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПромСтройПроект» (ИНН №) в размере 39500 (тридцать девять тысяч пятьсот) рублей 70 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Бурейский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья (подпись)

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна

Судья <адрес>

суда <адрес> И.М. Пасюк