Решение по делу № 33-687/2024 от 13.03.2024

УИД 13RS0025-01-2023-002131-25

Судья Шамшурин О.К.                                                                  №2-1850/2023

Докладчик Елховикова М.С.                                                Дело №33-687/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе

председательствующего Ганченковой В.А.,

судей Елховиковой М.С., Урявина Д.А.,

при секретаре Лебедевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 03 апреля 2024 года в г. Саранске Республики Мордовия гражданское дело по иску Администрации городского округа Саранск к Бесковой Тамаре Алексеевне об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости по апелляционным жалобам представителя истца Администрации городского округа Саранск Токарева Сергея Андреевича, ответчика Бесковой Тамары Алексеевны на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 27 декабря 2023 года.

Заслушав доклад судьи Елховиковой М.С., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Администрация городского округа Саранск обратилась в суд с иском к Бесковой Т.А. об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости.

В обоснование требований указано, что Бескова Т.А. является собственником жилого помещения с кадастровым номером <№> площадью 12,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.11.2022 № КУВИ-001/2022-209231764. На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации Бесковой Т.А. принадлежит доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> площадью 4308,46 кв.м., который расположен под многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>. Заключением межведомственной комиссии по оценке и обследованию жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда №2 от 21.02.2018 постановлением Администрации го Саранск №753 от 28.03.2018 многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с положениями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения <адрес> 16.09.2021 было направлено уведомление №4979-ОГ с требованием о сносе жилого дома в разумный срок. Также ответчик был уведомлен о том, что в случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме. Работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились. Решением Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия по административному делу №2а-417/2022 удовлетворены требования Прокуратуры Октябрьского района г.Саранска Республики Мордовия, признано незаконным бездействие Администрации г.о.Саранск в части непринятия решения об изъятии земельного участка и многоквартирного жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Во исполнение решения суда и части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации 02.09.2022 принято постановление Администрации г.о.Саранск №1249 «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес>». В соответствии с пунктом 3 части 10 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателю изымаемой недвижимости письмом от 15.09.2022 №5190-ОГ была направлена копия вышеуказанного постановления. 09.11.2022 был подготовлен отчёт об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>, с учётом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома №114/11/2022-Н/65. Согласно данному отчету размер возмещения за изъятие составляет 434 800 руб. в том числе: рыночная стоимость изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе МКД, включая земельный участок, занятый МКД - 321 000 руб.; размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости - 18300 руб.; компенсация за не произведенный капитальный ремонт - 95 500 руб. В соответствие с части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации письмом №7568-ОГ от 29.12.2022 в адрес собственника жилого помещения <адрес> был направлен проект соглашения об изъятии с приложением выписок из отчета об оценки рыночной стоимости изымаемой недвижимости. Данное письмо получено ответчиком 05.01.2023. Вместе с тем, по состоянию на сегодняшний день подписанное ответчиком соглашение об изъятии спорного недвижимого имущества Администрация городского округа Саранск не получила.

Просили прекратить право собственности Бесковой Т.А. на жилое помещение с кадастровым номером <№> площадью 12,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, а также право общей долевой собственности Бесковой Т.А. на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером <№> общей площадью 4 308,46 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, посредством изъятия в пользу муниципального образования городской округ Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 434 800 рублей.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 27 декабря 2023 года исковые требования Администрации городского округа Саранск удовлетворены частично.

Прекращено право собственности Бесковой Т.А. на жилое помещение с кадастровым номером <№>, общей площадью 12,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, а также право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером <№> общей площадью 4 308,46 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, посредством изъятия путем выкупа в пользу муниципального образования городского округа Саранск после уплаты выкупной цены в сумме 847 233 (восемьсот сорок семь двести тридцать три) рубля за счет средств казны муниципального образования городского округа Саранск.

В остальной части исковые требования Администрации городского округа Саранск оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Администрация городского округа Саранск выражает несогласие с решением суда, просит решение суда отменить в части учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в сумме 250 752 рубля и принять по делу новое решение в данной части.

Администрация городского округа Саранск выражает несогласие с рассчитанной величиной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по <адрес>, указанной в заключении эксперта №22/10/916-н ООО «Оценочные системы» от 17 ноября 2023 г. и в дополнение №23/10/916-н от 15 декабря 2023 г., указывая при этом, что экспертом неверно определен перечень конструктивных элементов, в результате чего, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт существенно завышена.

Так в части 1 статьи 166 ЖК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Однако, согласно экспертному заключению в расчет компенсации по конструктивным элементам были взяты (помимо перечня указанного в части 1 статьи 166 ЖК РФ): стены и перегородки, полы, проемы, отделочные работы, однако указанные работы не входят в перечень работ (услуг) по капитальному ремонту.

Юридически значимым обстоятельством в данном случае является установление факта нуждаемости/не нуждаемости многоквартирного дома в капитальном ремонте на момент приватизации первого жилого помещения (2002 г.) Однако, экспертом сделан необоснованный вывод, что дом требовал проведения капитального ремонта на момент приватизации первого жилого помещения, в результате чего, был определен период компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 52 года (с 1971 по 2023 г.), с которым Администрация городского округа Саранск не согласна. Суд ошибочно посчитал, что фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что обязанность производить капительный ремонт дома сохранилась за бывшим наймодателем указанного жилого помещения вплоть до приватизации, в связи с тем, что на момент приватизации дом требовал капитального ремонта. Автор жалобы обращает внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что многоквартирный <адрес> на момент приватизации первой квартиры нуждался в проведении капитального ремонта. В силу части 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Документов, подтверждающих, что многоквартирный <адрес> на момент приватизации первой квартиры нуждался в проведении капитального ремонта не имеется, следовательно, на Администрацию городского округа Саранск не может быть возложена обязанность по уплате величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт вышеуказанного многоквартирного дома, причитающийся на долю собственника Бескова А.А. в размере 372 210 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик Бескова Т.А. считает решение суда незаконным и необоснованным. По мнению автора жалобы частично удовлетворяя иск Администрации, суд пришел к необоснованному выводу о том, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение должен быть ограничен лишь выкупной ценой и стоимостью непроизведенного капитального ремонта. Необоснованно отклоняя ее довод о том, что в выкупную цену изымаемого жилого помещения подлежат включению все убытки, причиненные незаконными действиями истца, в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г. Саранске площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, суд неправильно истолковал и применил положения статьи 32 ЖК РФ, сославшись на часть 7 указанной нормы, которая, по мнению суда, содержит иные критерии оценки равноценности. Ее доводы о том, что многоквартирный дом, в состав которого входит принадлежащее ей жилое помещение, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Мордовия на 2013-2017 г.г. не был включен исключительно по вине Администрации го Саранск, признавшей данный дом аварийным лишь в 2018 г., судом фактически не рассмотрены. Судом в решении не дано оценки техническому отчету, составленному ООО «Научно-строительная компания» на основании муниципального контракта от 12 февраля 2018 г. по результатам инженерно-технического обследования общежития. Согласно данному отчету техническое состояние конструкций указанного дома не соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», состояние конструкций не обеспечивает безопасность жизни и здоровья людей, эксплуатация здания опасна, существует угроза обрушения.

Не учтено судом и решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 26 июля 2016 г. по делу №2-2583/2016, которым признаны незаконными действия Администрации го Саранск по не рассмотрению вопроса о создании межведомственной комиссии для проведения оценки и обследования жилого <адрес>. Поскольку ее право на включение данного жилого дома в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья было нарушено, то она оказалась лишенной возможности получения благоустроенного жилья по условиям данной программы взамен изымаемого, поэтому ее нарушенное право может быть восстановлено лишь путем компенсации расходов, которые она должен понести в целях восстановления нарушенного права. Учитывая, что ее комната в адресную программу не включена по вине Администрации го Саранск, поэтому в данном случае факт не включения многоквартирного жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в региональную программу, влияет на размер выкупной цены изымаемого имущества, поэтому судом первой инстанции принято незаконное решение, которое подлежит отмене в части определения размера возмещения в связи с прекращением ее права собственности на изымаемое имущество и включению в размер возмещения всех убытков, включая неполученные доходы в виде упущенной выгоды в сумме 1 492 236 руб. (2 339 469 руб. – 847 233 руб.).

Просит решение отменить в части определения размера возмещения за изымаемое имущество и принять в указанной части новое решение, которым взыскать за счет средств казны муниципального образования го Саранск в ее пользу возмещение в размере 2 339 469 руб., в том числе неполученные доходы в виде упущенной выгоды в размере 1 492 236 руб.

В возражениях на апелляционную жалобу старший помощник прокурора Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия Лапшина О.Г. считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представитель истца Администрации городского округа Саранск, ответчик Бескова Т.А., ее представитель адвокат Емельянова С.В., представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, НО Республиканского фонда капитального ремонта многоквартирных домов, не явились, о дате, времени и месте судебного заседания были извещены своевременно и надлежаще, сведений о причинах неявки не представили, отложить разбирательство по делу не просили.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) не усматривается, и судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев дело в соответствии с положениями частей первой и второй статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, с учетом возражений на апелляционную жалобу, заслушав заключение прокурора гражданско-судебного отдела прокуратуры Республики Мордовия Умновой Е.В., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что Бескова Т.А. является собственником жилого помещения с кадастровым номером <№> площадью 12,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из домовой книге в жилом помещении по адресу: <адрес> никто не зарегистрирован.

Земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, имеет площадь 4 308, 46 кв.м, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08 июня 2023 года №КУВИ-001/2023-133908516 земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, имеет площадь 4 308, 46 кв.м, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома.

Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 года №2, постановлением Администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 года №753, с учетом внесенных изменений на основании постановления Администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 года №9, жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 года по 2021 год.

Администрацией городского округа Саранск, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу в адрес ответчика 16 января 2019 года направлено уведомление №289-ОГс требованием о сносе жилого дома в разумный срок. Также ответчик был уведомлен о том, что в случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме. Указанное уведомление получено ответчиком 21 января 2019 года.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 16 марта 2022 г., вступившим в законную силу 14 июля 2022 г., частично удовлетворен административный иск исполняющего обязанности прокурора Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к Администрации городского округа Саранск о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, возложении обязанности, признано бездействие Администрации городского округа Саранск, выразившееся в непринятии мер по представлению прокуратуры Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия от 7 июля 2021 г. №7-1-2021 об устранении нарушений жилищного законодательства незаконным, не соответствующим абзацу 2 части 1 статьи 24 Федерального закона от 17 января 1992 г. № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», части 10 статьи 32 ЖК РФ, на Администрацию городского округа Саранск возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем принятия соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в части 10 статьи 32 ЖК РФ.

Работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

Постановлением Администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 года №1249, в связи с непринятием собственниками жилых помещений решения о сносе дома, принято решение об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес> для муниципальных нужд городского округа Саранск. Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости, объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 12,7 кв.м. подлежит изъятию.

Судом первой инстанции установлено, что направленные в адрес ответчиков проекты соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд до настоящего времени ответчиком не подписаны, что послужило основанием для обращения Администрации городского округа Саранск с настоящим иском в суд.

В обоснование своих требований в части определения размера выкупной цены недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, истцом представлен отчет общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/65 от 9 ноября 2022 г., согласно которому размер возмещения составляет 434 800 рублей, исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом в размере 321 000 рублей, размера убытков – 18 300 рублей, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 95 500 рублей.

Не оспаривая право Администрации городского округа Саранск на изъятие жилого помещения, находящегося в собственности Бесковой Т.А., сторона ответчика выразила несогласие с выкупной стоимостью, предложенной истцом за изымаемые объекты недвижимости.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Аналогичные положения содержит глава VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующая порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Согласно пункту 9 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

Для определения юридически значимых обстоятельств по делу, в связи с тем, что собственник не согласен со стоимостью земельного участка и расположенного на нем жилого помещения, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке имущества и размера убытков в связи с изъятием объектов недвижимости для муниципальных нужд.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Оценочные системы» (далее ООО «Оценочные системы») от 17 ноября 2023 г. №23/10/916-н, выкупная цена изымаемого жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <№>, общей площадью 12,7 кв.м, включающая в себя рыночную стоимость комнаты, с учетом вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доли площади вспомогательных помещений всего многоквартирного дома в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты, рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составляет 596 481 рубль, в том числе: рыночная стоимость комнаты площадью 12,7 кв.м, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с учетом площади вспомогательных помещений 4,8 кв.м (кухни, туалета, ванной и т.д.), приходящихся на данную комнату: 492 745 рублей; рыночная стоимость доли Бесковой Т.А. в общем имуществе многоквартирного дома по адресу: <адрес> учетом общей площади жилого помещения <№> и площади доли во вспомогательных помещениях (кухни, туалета, ванной и т.д.), необходимой для использования указанного жилого помещения составляет 30 741 рубль; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 13623:1113254:10 площадью 4308,46 кв.м, на котором расположен многоквартирный дом с учетом доли в праве общей площади жилого помещения <№>, принадлежащего Бесковой Т.А. и площади доли во вспомогательных помещениях (кухни, туалета, ванной и т.д.), необходимой для использования указанного жилого помещения составляет 48 514 рублей; размер всех убытков, причиненных Бесковой Т.А. изъятием жилого помещения, включая убытки, которые они понесут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения для приобретения права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду составляет 24 481 рубль; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящейся на долю Бесковой Т.А., в указанном многоквартирном доме составляет 250 752 рубля.

При изучении материалов дела, а также в ходе проведения экспертного осмотра установлено отсутствие площадей вспомогательных помещений, которые могли находиться при комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты.

Учитывая, что жилое помещение, принадлежащее ответчикам, находится в здании бывшего общежития, и в нем отсутствуют помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, суд считает, что общая площадь принадлежащего ответчикам жилого помещения, подлежит определению с учетом приходящейся на его комнату площади коридоров, туалетов, душевых, умывальников, кухни, постирочной, ванной и т.п., которые не охватываются понятием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме применительно к статье 36 ЖК РФ.

Данные обстоятельства истцом не оспорены, доказательств обратного не представлено.

Кроме этого, по запросу суда директором ООО «Оценочные системы» к заключению эксперта №23/10/916-н 15 декабря 2023г. представлено дополнение, согласно которому экспертом произведен расчет рыночной стоимости жилого помещения, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом сравнительным подходом с использованием аналогов по коммунальным квартирам (комнат в коммунальной квартире), согласно которому рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 12,7 кв.м., включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, с учетом применения сравнительного подхода с использованием аналогов по коммунальным квартирам (комнат в коммунальной квартире): 596 481 рубль, в том числе: рыночная стоимость комнаты, площадью 12,7 кв.м, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с учетом площади вспомогательных помещений (кухни, туалета, ванной и т.д.), приходящихся на долю комнаты– 492 745 рублей; рыночная стоимость доли Бесковой Т.А. в общем имуществе многоквартирного дома по адресу: <адрес> учетом общей площади жилого помещения и площади доли во вспомогательных помещениях (кухни, туалета, ванной и т.д.), необходимой для использования указанного жилого помещения составляет 30 741 рубль; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 4308,46 кв.м, на котором расположен многоквартирный дом с учетом доли в праве общей площади жилого помещения <№>, принадлежащего Бесковой Т.А. и площади доли во вспомогательных помещениях (кухни, туалета, ванной и т.д.), необходимой для использования указанного жилого помещения составляет 48 514 рублей; размер всех убытков, причиненных Бесковой Т.А. изъятием жилого помещения, включая убытки, которые они понесут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения для приобретения права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду составляет 24 481 рубля.

При этом суд первой инстанции обоснованно руководствовался заключением судебной оценочной экспертизы, поскольку проведенное по делу заключение эксперта полностью соответствует требованиям гражданско-процессуального закона, выполнено экспертом, квалификация, образование и опыт, которого сомнений у суда не вызывают. Эксперт перед проведением экспертизы предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем имеется соответствующая запись в экспертном заключении.

Заключение отражает реальную рыночную стоимость изымаемых объектов недвижимости, с учетом всех убытков, которые понесет собственник, поскольку заключение выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Экспертом дан анализ рынка недвижимости, раскрыты и аргументированы примененные методы, отражена последовательность исследования. При проведении оценки объектов недвижимости экспертом применялся сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Указанная в заключении стоимость объекта недвижимости является наиболее актуальной, наиболее соответствует ее реальной рыночной стоимости.

Выкупная цена, подлежащая уплате ответчику за изымаемые объекты недвижимости путем выкупа, определялась экспертом как рыночная стоимость жилого помещения, включающая в себя рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, убытков, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Довод апелляционной жалобы стороны истца о несогласии с решением суда первой инстанции в связи с неправильным определением экспертом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, был предметом проверки суда первой инстанции, и обоснованно отклонен.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Суд первой инстанции, проверяя и оценивая доказательства в подтверждение невыполнения обязанности наймодателем по проведению капитального ремонта, в соответствии с требованиями статей 67, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил наиболее отвечающий интересам истца размер компенсации за невыполненный капитальный ремонт с учетом принудительного изъятия имущества.

При разрешении настоящего требования нарушений норм материального закона судом не допущено, окончательный размер компенсации судом произведен с учетом положений части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании заключения эксперта.

Суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами материального права, с учетом фактических обстоятельств, пришел к выводу о том, что обязанность производить капитальный ремонт дома сохранялась за бывшим наймодателем указанного жилого помещения вплоть до приватизации, в связи с тем, что на момент приватизации дом требовал капитального ремонта.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что документов, подтверждающих, что многоквартирный <адрес> на момент приватизации первой квартиры нуждался в проведении капитального ремонта не имеется, следовательно, на Администрацию городского округа Саранск не может быть возложена обязанность по уплате величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт вышеуказанного многоквартирного дома, причитающийся на долю собственника Бесковой Т.А. отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме 1971 г. постройки, капитальный ремонт в котором, кроме ремонта крыши в 2015 году (по истечении срока капитального ремонта указанного конструктивного элемента жилого дома), никогда не проводился. На дату последнего обследования жилого дома износ уже составлял 67%, несмотря на то, что срок его эксплуатации 100-125 лет.

Как правильно установил суд первой инстанции, неисполнение истцом, как бывшим наймодателем, установленной статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обязанности по производству капитального ремонта спорного жилого дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, нуждающегося в его производстве, как то следует из заключения судебной экспертизы, отражающих процент его износа, равным 67%, привело к снижению уровня надежности здания, в связи с чем служит законным основанием для исчисления компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с года постройки многоквартирного дома.

Судом первой инстанции обоснованно указано в обжалуемом решении, что своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Также суд обоснованно учел, что к моменту первой приватизации жилого помещения в доме по адресу: <адрес> уже имелась потребность в капитальном ремонте данного дома, поскольку к этому времени (31 год после постройки) истекли сроки нормальной эксплуатации отдельных элементов многоквартирного дома, установленные «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы.

Поскольку наймодатель не исполнил свою обязанность по капитальному ремонту дома до приватизации жилых помещений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указанного многоквартирного дома в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Доказательств того, что на момент приватизации первой квартиры (21 октября 2002 г.) дом не нуждался в проведении капитального ремонта, стороной истца не представлены. При этом, сроки нормальной эксплуатации дома на момент первой приватизации жилого помещения в этом доме истекли.

Суд, при определении стоимости выкупной цены изымаемого жилого помещения, вопреки доводам стороны ответчика, пришел к выводу, что в расчет не подлежат включению убытки, причиненные Бесковой Т.А. незаконными действиями истца, в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, упущенная выгода, о чем указывается ответчиком и в апелляционной жалобе.

В соответствии с положениями части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как следует из статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было (пункт 14 указанного постановления Пленума).

Согласно пункту 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г., если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.

То есть, сам по себе факт не включения многоквартирного жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, влияет на способ изъятия аварийного жилого помещения – либо путем выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо путем предоставления другого равнозначного жилого помещения на праве собственности, а не на размер выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что разница между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, не может быть включена в размер выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, поскольку в случае включения спорного жилого помещения в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, у ответчика возникло бы право на выбор способа изъятия жилого помещения, а именно, право на предоставление равнозначного жилого помещения, а не на улучшение жилищных условий путем выплаты разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности доводов апелляционной жалобы ответчика Бесковой Т.А.

По мнению суда апелляционной инстанции, доводы апелляционных жалоб представителя истца и ответчика не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части четвертой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда вне зависимости от доводов апелляционных жалоб, не допущено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 27 декабря 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя истца Администрации городского округа Саранск Токарева Сергея Андреевича, ответчика Бесковой Тамары Алексеевны - без удовлетворения.

Председательствующий                        В.А. Ганченкова

Судьи                                    М.С. Елховикова                                                    Д.А. Урявин

Мотивированное апелляционное определение составлено 03 апреля 2024 г.

Судья                                                М.С. Елховикова