Решение по делу № 2-320/2018 от 06.06.2018

Гражданское дело № 2-320/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пос. Оричи                             12 сентября 2018 года

    Оричевский районный суд Кировской области в составе:

председательствующего судьи Земцова Н.В.,

при секретаре Королёвой Н.А.,

с участием помощника прокурора Оричевского района Кировской области – Пономаревой А.А.,

представителя истца – Помаскина Владимира Николаевича – Исакова Дмитрия Вячеславовича,

ответчика – Мельниковой Галины Васильевны,

представителя отдела опеки и попечительства администрации Оричевского района – Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Помаскина Владимира Николаевича к Вардатовой ( Золотовой ) Любови Дмитриевне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, применении двойной реституции,

У С Т А Н О В И Л:

Помаскин В.Н. обратился в суд с исковым заявлением к Вардатовой ( Золотовой ) Л.Д. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, применении двойной реституции.

Свои требования истец мотивирует тем, что 07 февраля 2011 года он по договору купли-продажи продал Золотовой Л.Д. дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, с кадастровым номером земельного участка №. По условиям договора купли-продажи от 07 февраля 2011 года, истец продал ответчику дом по цене 339 641 рубль, а земельный участок по цене 20 000 рублей. Золотова Л.Д. уплатила всего 257 000 рублей. До настоящего времени ответчица должна истцу по договору купли-продажи дома и земельного участка 82 641 рубль. 06 июля 2011 года Оричевский районный суд Кировской области вынес заочное решение о взыскании с Золотовой Л.Д. в пользу истца денежную сумму в размере 82 641 рубль, а так же в счёт возврата уплаченной госпошлины 2 679 рублей 23 копейки.

12 сентября 2011 года судебным приставов исполнителем по Оричевскому району Кировской области в отношении Золотовой Л.Д. было возбуждено исполнительное производство, однако до настоящего времени судебное решение о взыскании с Золотовой Л.Д. задолженности не исполнено. Служба судебных приставов неоднократно прекращала исполнительное производство и возобновляла вновь, а ответчик неоднократно меняла место своего жительства.

В настоящее время понятно, что Золотова Л.Д. не намерена и не имеет возможности выполнить условия договора купли-продажи от 07 февраля 2011 года, в доме помимо Вардатовой Л.Д. зарегистрированы её несовершеннолетний сын Вардатов М.К. и мать Мельникова Г.В..

С учётом неоднократных уточнений исковых требований ( л.д. 39-40, 140 ), просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 07 февраля 2011 года, заключенный между Помаскиным В.Н. и Вардатовой ( Золотовой ) Л.Д. о продаже земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен дом по адресу: <адрес>, прекратить право собственности Вардатовой ( Золотовой ) Любови Дмитриевны на указанные земельный участок и жилой дом, признать право собственности на спорные земельный участок и жилой дом за Помаскиным Владимиром Николаевичем, снять Вардатову Л.Д., Вардатова М.К. и Мельникову Г.В. с регистрационного учёта по адресу: <адрес>, выселить Тюркину А.А. и Симонова С.В. из дома по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец – Помаскин В.Н., будучи уведомлен надлежаще, не явился, дело просил рассмотреть в его отсутствие с участием представителя – Исакова Д.В. ( л.д. 32 ).

Представитель истца по ордеру ( л.д. 30 ) и доверенности ( л.д. 31 ) – Исаков Д.В., поддерживая уточненные исковые требования Помаскина В.Н., дал в суде пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему.

Ответчик Вардатова Л.Д. ( добрачная фамилия Золотова ) ( л.д. 154 оборотная сторона ), надлежащим образом уведомленная о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась по состоянию здоровья, из представленной выписки из её медицинской карты следует, что она находится дома по адресу: <адрес>, на лечении, не может ходить.

Ответчик Мельникова Г.В., не признавая исковых требований Помаскина В.Н., суду пояснила, что дочь полностью отдала все деньги истцу – Помаскину В.Н., который им постоянно угрожал, говорил, что всего их лишит, и дома и денег. У него после заключения договора купли-продажи был ключ от дома, он туда неоднократно приходил в их отсутствие и забрал свою расписку в получении денег за дом. Спорный дом, является единственным местом жительства её дочери, которую она намерена по состоянию здоровья признать недееспособной.

Ответчик Вардатов М.К., его законный представитель Вардатов К.М. ( л.д. 155 ), надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства ( л.д. 129, 130, 153 ), в суд не явились, о причинах неявки суд не известили, возражений по иску не представили, рассмотреть дело без их участия не просили.

Определением Оричевского районного суда Кировской области от 31 августа 2018 года, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены проживающие в спорном жилом доме Тюркина А.А. и Симонов С.В.

( л.д. 123-124 ).

Ответчики Тюркина А.А. и Симонов С.В., надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства ( л.д. 125, 126, 135, 136 ), в суд не явились, о причинах неявки суд не известили, возражений по иску не представили, рассмотреть дело без их участия не просили.

Представитель третьего лица – отдела опеки и попечительства администрации Оричевского района – Б., суду пояснила, что, по их мнению, заявление Помаскина В.Н., в интересах малолетнего Вардатова М.К. удовлетворению не подлежит.

Представитель 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Врио начальника отделения по вопросам миграции МО МВД России «Оричевский» О. представила письменное заявление о рассмотрении дела в отсутствие их представителя. Возражений по существу требований не имеет ( л.д. 139 ).

Определением Оричевского районного суда Кировской области от 06 июля 2018 года, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области ( л.д. 33-34 ).

Представитель третьего лица – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области в судебное заседание не явился. В письменном отзыве на иск, представитель Управления по доверенности – Е. указала, что в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № 09 февраля 2011 года зарегистрировано право собственности Золотовой Любови Дмитриевны на основании договора купли-продажи ( возникновение ипотеки в силу закона ) от 07 февраля 2011 года.

09 июня 2017 года зарегистрирован запрет на совершение действий по регистрации на основании выписки из постановления судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации от 06 июня 2017 года №.

Сведения о расположении объектов капитального строительства в границах земельного участка: вид объекта недвижимости – здание; кадастровый № - №, наименование – жилой дом; местоположение – <адрес>. Сведения о правах, ограничениях прав – 09 февраля 2011 года зарегистрировано право собственности Золотовой Л.Д. на основании договора купли-продажи ( возникновение ипотеки в силу закона ) от 07 февраля 2011 года, дата регистрации 09 февраля 2011 года.

09 февраля 2011 года зарегистрирован залог в силу закона, залогодержатель – общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость-Рантье».

22 декабря 2011 года зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома на основании постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 19 декабря 2011 года, выдавший орган: судебный пристав-исполнитель отдела судебных приставов по Оричевскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Кировской области С..

09 июня 2017 года зарегистрирован запрет на совершение действий по регистрации на основании выписки из постановления судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации от 06 июня 2017 года №, выдавший орган: судебный пристав-исполнитель ОСП № 1 по Ленинскому району города Кирова УФССП России по Кировской области Герич И.И..

Обращает внимание, что наличие зарегистрированных запретов на совершение регистрационных действий будет являться препятствием для государственной регистрации права собственности истца. Просит дело рассмотреть без её участия ( л.д. 69-70 ).

Определением Оричевского районного суда Кировской области от 19 июля 2018 года, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Недвижимость-Рантье» ( л.д. 55-56 ).

Представитель третьего лица – ООО «Недвижимость-Рантье», в судебное заседание не явился. В письменном отзыве на иск, представитель общества – Р указал, что 04 сентября 2018 года ООО «Недвижимость-Рантье» подано заявление в Росреестр о снятии обременения № от 09 февраля 2011 года в связи с тем, что задолженность Золотовой Л.Д. перед ООО «Недвижимость-Рантье» погашена в полном объёме ( л.д. 137 ).

    Заслушав представителя истца – Исакова Д.В., ответчика Мельникову Г.В., представителя отдела опеки и попечительства – Б., заключение прокурора Пономаревой А.А., полагавшей необходимым отказать в удовлетворении требований истца, допросив свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд находит исковые требования Помаскина В.Н. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее ГК РФ ), существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из материалов дела следует, что 07 февраля 2011 года Помаскин В.Н. и Золотова Л.Д. заключили договор купли-продажи, по которому Помаскин В.Н. продал Золотовой Л.Д., а Золотова Л.Д. приобрела в собственность земельный участок площадью 1124 кв.м. с расположенным на нём жилым домом, находящимися по адресу: <адрес>. Земельный участок продан покупателю за 20 000 рублей, жилой дом за 339 641 рубль, которые покупатель уплачивает продавцу за счёт заёмных средств, предоставляемых ООО «Недвижимость-Рантье» по договору о предоставлении целевого займа на приобретение жилья от 07 февраля 2011 года, путём безналичного перечисления на счёт Золотовой Л.Д. в течение двух банковских дней с момента сдачи на государственную регистрацию Договора купли-продажи на вышеуказанный жилой дом ( л.д. 12-13 ).

Установлено, что ответчик Вардатова ( Золотова ) Л.Д. уплатила истцу 257 000 рублей. До настоящего времени ответчица должна истцу по договору купли-продажи дома и земельного участка 82 641 рубль.

Заочным решением Оричевского районного суда Кировской области от 06 июля 2011 года с Золотовой Л.Д. в пользу Помаскина В.Н. взыскано 82 641 рубль по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, а так же 2 679 рублей 23 копейки в счет возврата уплаченной при подаче иска госпошлины.

09 февраля 2011 года Золотова Л.Д. зарегистрировала право собственности на спорные земельный участок с кадастровым номером №, и на жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>. При этом свидетельство о праве собственности на жилой дом содержит ограничение ( обременения ) права – ипотека в силу закона ( л.д. 79, 80 ).

12 сентября 2011 года судебным приставов исполнителем по Оричевскому району Кировской области в отношении Золотовой Л.Д. было возбуждено исполнительное производство по взысканию задолженности в пользу истца, однако до настоящего времени судебное решение не исполнено

( л.д. 14 ).

Постановлением судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Оричевскому району С. от 19 декабря 2011 года объявлен зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> ( л.д. 15 ).

Данные обстоятельства ответчиком Мельниковой Г.В. при рассмотрении дела в суде не отрицаются.

В главе 30 ГК РФ отсутствуют положения, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности на объект в связи с неуплатой им покупной цены.

Пункт 3 статьи 486 ГК РФ содержит специальную норму о правовых последствиях несвоевременной оплаты покупателем переданного товара ( в виде права продавца требовать оплаты товара и процентов ). Истец не доказал причинение ему значительного ущерба невыплатой оставшейся денежной суммы, которая, кроме того, была взыскана с ответчицы в пользу истца заочным решением Оричевского районного суда Кировской области от 06 июля 2011 года ( л.д. 8-9 ).

Кроме того, у родившегося после заключения договора купли-продажи сына ответчицы – малолетнего Вардатова М.К. ( л.д. 155 ), в отношении которого Вардатова ( добрачная фамилия Золотова ) ( л.д. 154 оборотная сторона ), лишена родительских прав ( л.д. 158-160 ), возникло право собственности на спорные земельный участок и жилой дом, его имущество не подлежит отчуждению ( статья 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» ).

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Помаскина В.Н., поскольку суд исходит из отсутствия доказательств, подтверждающих существенное нарушение ответчиком договора, которое влечёт для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, либо произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Действующее гражданское законодательство не содержит положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ предусмотрен иной способ защиты нарушенного права, предоставляющий продавцу возможность потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьёй 395 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвёл оплату имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи, поскольку истцу ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика возврата переданного по договору недвижимого имущества даже в случае нарушения обязательств по оплате стоимости проданного имущества не предоставлено.

Требования истца о прекращении права собственности Вардатовой ( Золотовой ) Любови Дмитриевны на указанные земельный участок и жилой дом, признании права собственности на спорные земельный участок и жилой дом за Помаскиным Владимиром Николаевичем, снятии Вардатовой Любови Дмитриевны, Вардатова Михаила Константиновича и Мельниковой Галины Васильевны с регистрационного учёта по адресу: <адрес>, и выселении Тюркиной Александры Александровны и Симонова Сергея Васильевича из дома по адресу: <адрес>, не могут быть удовлетворены, поскольку в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка истцу отказано.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Помаскина Владимира Николаевича к Вардатовой ( добрачная фамилия Золотова ) Любови Дмитриевне о расторжении договора купли-продажи от 07 февраля 2011 года о продаже земельного участка с кадастровым номером № с расположенным на нём жилым домом по адресу: <адрес>, прекращении права собственности Вардатовой ( Золотовой ) Любови Дмитриевны на указанные земельный участок и жилой дом, признании права собственности на спорные земельный участок и жилой дом за Помаскиным Владимиром Николаевичем, снятии Вардатовой Любови Дмитриевны, Вардатова Михаила Константиновича и Мельниковой Галины Васильевны с регистрационного учёта по адресу: <адрес>, и выселении Тюркиной Александры Александровны и Симонова Сергея Васильевича из дома по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Оричевский районный суд.

Председательствующий Земцов Н.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 сентября 2018 года